הנקראות ביותר

4 שנים חלפו מאז מחאת הדיור - והייאוש השתלם

בקיץ 2011 הבטיחה (שוב) ממשלת ישראל לטפל במחירי הדיור ■ שלושה תרחישים מציגים זוג שעמד בצומת דרכים בקיץ ההוא: מי שהתייאש, נטל משכנתא ענקית וקנה דירה, הרוויח "על הנייר" מאות אלפים

פועל באתר בנייה / צילום: איל יצהר
פועל באתר בנייה / צילום: איל יצהר

הטריגר העיקרי למחאה החברתית בקיץ 2011 היה כזכור מצוקת הדיור - מחירי דירות שרק עולים, בשוק המכירה ובשוק השכירות (ואחת, דפני ליף, שנזרקה מהדירה לאחר שסירבה להשלים עם דמי השכירות הגבוהים).

ארבע שנים עברו מאז הגישה ועדת טרכטנברג המלצות לפתרון המשבר החברתי-כלכלי. פרק הדיור של הוועדה כלל בעיקר המלצות עמומות, שהתייחסו כרגיל לצורך הדחוף להגדלת ההיצע. ח"כ יצחק וקנין מש"ס, היום סגן יו"ר הכנסת, אמר אז כי "אם לא נפתור את בעיית הדיור, המחאה הבאה לא תהיה תרבותית. תשמעו מה שאני אומר. אם ביבי לא יטפל בדיור, הוא יפסיד את השלטון.

ארבע שנים אחרי, כולנו הפכנו אולי מעט מודעים יותר למה שקורה מסביב, אבל על מחירי הדירות ועל נגישות הדיור לזוגות צעירים, אם ברכישה ואם בהשכרה, לא היתה השפעה כמעט בכלל. יצאנו לבדוק מה עלה בגורלם של הזוגות הצעירים האופטימיים והפסימיים של אותו קיץ 2011. רק נזכיר שבנובמבר 2011 דיווח השמאי הממשלתי שמחירי הדירות שינו כיוון, והם ירדו ברבעון השלישי ב-1.2% מול הרבעון השני. יעקב רויטר, מנהל זרוע המשכנתאות בבנק מזרחי, לא חשש להכריז כי "החגיגה נגמרה, שוק הנדל"ן הוא כעת שוק של קונים".

האמנם? בעזרת אנשי אתר מדלן בדקנו מה קרה לזוג צעיר שבימי המחאה התלבט אם לרכוש דירה.

הנחת היסוד היתה שלאותו זוג צעיר היה באותו זמן סכום של 300 אלף שקל כהון עצמי. לצורך הבדיקה הוצבו שלושה זוגות צעירים מייצגים: "האופטימיים", אלו שחיכו שהמחירים ירדו ובינתיים המשיכו לשכור דירה והשאירו את ה-300 אלף שקל בחיסכון; "הפסימיים", אלו שלא האמינו שיחול שינוי במגמת מחירי הדירות ורכשו דירה בעזרת אותו הון עצמי; ו"האופטימיים החסכנים" - אלו שחשבו שהמחירים יירדו והחליטו להגדיל בינתיים את החיסכון ולגור אצל ההורים.

שווי האופטימיים: 350 אלף שקל

אותו זוג צעיר אופטימי שחיכה שמחירי הדירות ירדו, התבדה כמובן. ההון העצמי בגובה 300 אלף שקל שהשאיר בחיסכון (כסף לדירה מונח כמובן בחיסכון סולידי) קיבל תשואה מקסימלית של 1%. בינתיים, אותו זוג ספג הוצאות שכר דירה שעל פי שכר דירה ממוצע בגובה 3,400 שקל לחודש בתקופה של ארבע שנים עמד על כ-122 אלף שקל. כך, ההון העצמי לא הצליח לייצר תשואה מרשימה ובני הזוג לא הצליחו לחסוך סכום נוסף. ייתכן שאותו הון עצמי ירד מתחת ל-300 אלף שקל, ובמקרה הטוב ביותר הצליח לטפס ל-350 אלף שקל.

שווי הפסימיים: 668 אלף שקל

הזוג פסימי, שאולי גם השתתף בכל ההפגנות אבל ידע עמוק בפנים ששינוי אמיתי ככל הנראה לא יתרחש, רכש ב-2011 דירה עם הון עצמי של 300 אלף שקל, משכנתא בשיעור 700 אלף שקל והחזר חודשי בגובה 3,400 שקל לחודש (תמהיל על פי משכנתא ל-22 שנה).

כעבור ארבע שנים שווי הדירה עלה בממוצע ב-27%, כלומר משווי של מיליון שקל ב-2011, היום הדירה כבר שווה 1.27 מיליון שקל. בנוסף, יתרת המשכנתא של אותו הזוג עומדת כעבור ארבע שנים על כ-602 אלף שקל. כלומר, שווי הנכסים שברשות הזוג עומד על שווי הדירה פחות שארית המשכנתא, כלומר כ-668 אלף שקל.

שווי החסכנים: 475 אלף שקל

הזוג האופטימי החסכן, זה שקיווה שמחירי הדירות ירדו אבל כדי לחסוך בשכר דירה המשיך לגור אצל ההורים, נמצא איפשהו באמצע. ארבע השנים שאחרי המחאה החברתית, שבמהלכן לא רכשו דירה אך גם לא שילמו דמי שכירות חודשיים, שיפרו רק במעט את מצבם לעומת הזוג האופטימי שגם שכר דירה. 300 אלף השקלים ששכבו בחיסכון לא הניבו תשואה מרשימה, ובחישוב של 1% תשואה באפיקים סולידיים תפח רק לכ-312 אלף שקל. בגלל שלא שילמו שכירות, חסכו את אותם 3,400 שקל לחודש, שהם כ-163 אלף שקל, כך שבתום ארבע השנים ההון העצמי שלהם נמצא ברמה של כ-475 אלף שקל.

"נבחרי הציבור כשלו בתפקידם"

"תקופת המחאה החברתית סחפה רבים. ההבטחה שהשתמעה מבין השורות הביאה חלק גדול מהרוכשים הפוטנציאליים להמתין להיפוך מגמת מחירי הדירות. עדות לאמון של הציבור ביכולת של המחאה לייצר שינוי ראינו בירידה הדרמטית במספר העסקאות, שעמדה באותו רבעון על כ-38% ביחס לרבעון המקביל בשנה קודמת", אומר רוה איתן, סמנכ"ל מחלקת המחקר של אתר מדלן. "בדיעבד, לאחר שהתברר שהמחירים חזרו לעלות, ועם עלייה מצטברת של כ-27% במהלך אותן ארבע שנים, אנו רואים שדווקא הפסימיים, שלא האמינו שיחול שינוי, הם אלו שהרוויחו מאות אלפי שקלים ביחס לאלו שאמינו יכולת לייצר שינוי".

שיר נוסצקי, אחת ממובילות המחאה החברתית של קיץ 2011 וממייסדי הקונגרס החברתי שהתקיים בשבוע שעבר, אמרה: "התמונה שמשקפת הבדיקה מקוממת. הרי מה זה 'אופטימי' ו'פסימי'? מחירי הדיור הם לא תחזית מזג האוויר שעל בסיסה אפשר להיות אופטימיים כי מחר תהיה שמש; המחירים הם תוצאה ישירה של מדיניות, כזו שמובילים אנשים. לכן אל לנו להסיק כי מי שבחר לקנות דירה היה חכם ומי שהאמין שהמחירים ירדו, טעה. המסקנה היחידה היא שנבחרי הציבור שישבו על השאלטר בארבע השנים האחרונות כשלו בתפקידם".

לדברי יובל שטלריד, מוועד שוכרי הדירות, גוף שמנסה לפעול להגדלת השקיפות בשוק השכירות, "ישנו פער גדול בין הצהרות המדיניות בנוגע למשבר הדיור לבין הביצוע שנראה בשטח. לנו כשוכרים קשה להיות אופטימיים לאור המצב. הממצאים רק מחזקים זאת. השורה התחתונה היא שאזרחים המאמינים להבטחותיהם של נבחרי ציבור מפסידים מאות אלפי שקלים. עם זאת, הציבור בישראל מודע למצב ויש לו הכלים והנחישות להוסיף לפעול כקבוצת לחץ לטובת פתרון משבר הדיור".

האם מה שקרה בארבע השנים האחרונות יחזור על עצמו שוב? כלל לא בטוח, כמובן. לדברי איתן, "המסקנה הנכונה עבור מי שעמד אז בצומת דרכים אינה בהכרח המסקנה הנכונה עבור מי שנמצא בצומת דרכים דומה היום. בימים אלו מבוצעת רפורמה נרחבת בהובלת שר האוצר ושר השיכון, שבמרכזה תוכנית 'מחיר למשתכן'. תוכנית זו עשויה לטלטל את שוק הנדל"ן ולהביא לכללי משחק חדשים גם עבור רוכשי הדירה הראשונה שזכאים להטבות אך גם עבור ציבור המשקיעים ומשפרי דיור שאינם זכאים להטבות אך יוכלו לנצל הזדמנויות שצפויות להיווצר".

מעניין יהיה לראות מה יעלה בגורל הזוגות האופטימיים והפסימיים בעוד ארבע שנים מהיום, כשננסה לבדוק מה היו ההשלכות של ההחלטה שקיבלו היום לאור יציאתה לדרך של תוכנית מחיר למשתכן.

 

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא הסיפורים הגדולים של השבוע?
נושאים נוספים בהם תוכל/י להתעדכן
נדל"ן
גלובס טק
נתוני מסחר
שוק ההון
נתח שוק
דין וחשבון
הסיפורים הגדולים של היום
מטבעות דיגיטליים
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
עקבו אחרינו ברשתות