Ggroup מקבוצת בלושינסקי אחזקות – מגזין הנדל"ן
לוגו ג'גרופ לוגו גלובס
לכתבה הקודמתהפרדה ניהולית: הדרך לפתרון סכסוכים בפרויקט תמ"א 38 לכתבה הבאהכמה הערות על מיסוי דירות יוקרה

הדילמה של כחלון: משקיעי הנדל"ן - אוהב או אויב?

מדי חודש מצטרפים לשוק השוכרים כ-2,000 משקי בית, מי יספק להם קורת גג אם לא משקיעי הנדל"ן
אוהד דנוס - 13.12.2015, 15:56
דירה
דירה להשכרה / צילום: עינת לברון

*** המאמר מטעם G-group

לאחרונה נתבשרנו על ירידת חלקם של המשקיעים ברכישת דירות ברבעון השלישי של 2015. נראה היה כי כלכלני האוצר מתקשים להסתיר את שמחתם לנוכח הצלחתם המסויימת בהדרת משקיעי הנדל"ן משוק הדירות, שיועדו לזוגות הצעירים. הבעיה היא שכלכלני האוצר עושים את עיקר עבודתם במשרד אל מול גיליונות אקסל ושירידתם לשטח, מתבטאת בקיום שיחות עם עמיתיהם במסדרון.

חמורה מכך, היא ההתעלמות הכמעט לא מובנת של מקבלי ההחלטות מהעובדה הפשוטה ששוק השכירות במדינת ישראל, זה שהוציא בפועל את מאות אלפי הצעירים בשנת 2011 למחאה ברחובות, מצוי כיום תחת סכנה מוחשית להעלאות שכר דירה נוספות, שירחיקו את האופק של כל מי שאינו יכול לרכוש דירה, לזכות בקורת גג במחיר סביר.

סכנה זו נובעת מהמצב הנתון, שבהעדר שוק שכירות מוסדי בישראל, מי שמקיים הלכה למעשה את שוק השכירות, הם בדיוק אותם משקיעי הנדל"ן, שאת רגלם מנסים להדיר כיום.

נכון, לאוצר יש תוכניות גדולות בעניין ובראשן, חברת "דירה להשכיר" שהחלה לפעול במרץ, אך את תוצאות פעילותה של זו, שאמורות להתבטא במאסה קריטית של עשרות אלפי דירות להשכרה מוסדית, נראה אולי בעוד שנים רבות.  ובינתיים, משקיעי הנדל"ן עוזבים, לכאורה, את השוק.

ההנחה הרווחת באוצר ובבנק ישראל היא כי הדירות שהמשקיעים אינם רוכשים כיום עוברות לזוגות צעירים ואלה בתורם מפנים את הדירות אותן השכירו, כך שבשוק בעצם אין שינוי בכמות הדירות להשכרה. לכן, אותם כלכלנים לא מבינים מדוע גורמים בשוק הנדל"ן טוענים שמחירי השכירות יעלו.  

ובכן, התשובה היא שהנחת האוצר מוטעית, זאת, מאחר ואינה מביאה בחשבון כי מדי חודש מצטרפים לשוק השוכרים כ-2,000 משקי בית חדשים, שהם 24,000 בשנה. אם מולם לא יעמדו 24,000 משקיעי נדל"ן עם דירות מוכנות, מה יעשו הראשונים? ישכרו ביוקר את הדירות הפנויות. או במילים אחרות, כשמשקל המשקיעים יורד לכ-15% ברכישת דירות (שחלקן אף נרכשות ממשקיעים אחרים), במקרה הטוב, מתווספות לשוק רק 15,000 דירות נוספות להשכרה בשנה, לעומת תוספת של 24,000 שוכרים. את המשמעות המעשית של נתון זה כל אחד יכול להבין.

תופעת לוואי נוספת מהניסיון להדיר את המשקיעים, היא ניתובם לרכישת דירות זולות יותר ולייקור מחירי הדירות  בפריפריה, היכן שנמצאות האוכלוסיות המוחלשות. גם תוצאה זו אינה רצויה, לא מבחינת המחירים באזורים אלה ולא מבחינת מחירי השכירות שם.

ולסיום, חשוב להדגיש כי חלק ממשקיעי הנדל"ן לא נעלמו, הם פשוט החליפו זהות. היום אנו נתקלים ביותר ויותר צעירים וצעירות - חלקם עוד בשירות סדיר או באוניברסיטה, שהחלו לפתע לרכוש דירות. תופעה זו ממתנת אמנם את העליות הצפויות במחירי השכירות, אך מייצרת בעיה אחרת - שיבוש המכ"ם של משרד האוצר להבנת התמונה במלואה.     

שר האוצר משה כחלון שופע כוונות טובות וכנות לייצוב מחירי הדיור. המלצתי לשר היא שאת משקיעי הנדל"ן יהפוך מאויב לאוהב. רק כך יוכל לעבור את תקופת הביניים הארוכה עד להקמתו של שוק שכירות מוסדי יעיל ויציב בישראל. עד אז, עליו להיות מודאג מההצלחה לכאורה בהדרת משקיעי הנדל"ן משוק הדיור, העשויה להפוך לגורם העיקרי של גל המחאה החברתית הבאה.

 ***הכותב הוא יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל

בגובה העיניים לטורי דעה נוספים

המובחרים

NEXT-URBAN -לוגו / צילום: יח"צ
מול ים - לוגו / צילום: יח"צ