Ggroup מקבוצת בלושינסקי אחזקות – מגזין הנדל"ן
לוגו ג'גרופ לוגו גלובס
לכתבה הקודמתח"כ אלי כהן: "אין כאן משבר דיור אלא כשלון מהדהד" לכתבה הבאהשיאנית העליות: "בתוך שלוש שנים ערך הקרקע ביפו הוכפל"

"החל מ-2017 נראה ירידת מחירים של עד 10% בשוק הדיור"

ח"כ אלי כהן, יו"ר ועדת הרפורמות של הכנסת, מאמין כי הפתרון לבלימת העלייה במחירי הנדל"ן טמון בהגדלת היצע הקרקעות, קיצור זמן התכנון בוועדות וקידום נושא ההתחדשות העירונית ■ "המטרה היא לייצב את מחירי הדיור ובהמשך לדאוג לירידה מתונה"
אורי שוסטר - 16.02.2016, 16:35
ח"כ
ח"כ אלי כהן / צילום: דודי וקנין

*** מגזין הנדל"ן בשיתוף G-group

אלי כהן הוא אחד השמות הנפוצים בישראל, אך עדיין ישנו אדם המצליח בתקופה האחרונה להתבלט למרות שמו ה"גנרי". אף שטרם חלפה לה שנה מתחילת כהונתו, הח"כ הטרי ממפלגת כולנו, קידם ויזם, במסגרת תפקידו כיו"ר ועדת הרפורמות של הכנסת, מספר לא מבוטל של רפורמות בנושאים חברתיים כגון הפנסיה, הבנקאות, המימון ועוד. אך עדיין נראה כי הצלחתו או כישלונו של כהן (ושל המפלגה אותה הוא מייצג), יוכרעו בסופו של דבר על פי הצלחתה של תוכנית הדגל של מפלגת כולנו לבלימת העלייה במחירי הדיור בישראל, סוגיה המטרידה את כלל תושבי המדינה.

G GROUP התחדשות עירונית, רח' ההגנה, רעננה /הדמיה: אדריכל רמי רומנוב
G GROUP התחדשות עירונית, רח' ההגנה, רעננה /הדמיה: אדריכל רמי רומנוב

שינוי המגמה בשוק המגורים הפך למשימה לאומית. במהלך שנת 2015 נעשו ניסיונות לשנות את כללי המשחק בשוק, הן באמצעות מגבלות על המשקיעים לשם הפחתת הביקוש, והן על ידי שינוי שיטת מכרזי המדינה, שהפכו בין לילה למכרזים הפועלים על פי שיטת מחיר המקסימום (מכרזי מחיר למשתכן). איחוד סמכויות התכנון תחת משרד האוצר וקידום נושא ההתחדשות העירונית נעשו מתוקף ההכרה כי על מנת לשנות משהו באמת יש לפעול מהר ולהגדיל את היצע הקרקעות, מהלך בו כשלו ממשלות קודמות.

"הפתרון בנדל"ן לא נשען רק על רגל אחת ולכן אנחנו פועלים במישורים שונים", אומר כהן, "התוכנית שלנו מבוססת בעיקרה על הגדלת ההיצע. אנחנו מקדמים שיווק מאסיבי של קרקעות, אישרנו את הגדלת מכסת העובדים הזרים, אנו מקצרים את זמן התכנון במסגרת איוש ועדות התכנון, מגדילים את מספר ועדות הערר ומנסחים חקיקה ברורה שמונעת את הצורך בפרשנויות שמובילות לרוב להתארכות משך זמן הבנייה. אנו פועלים להקמת הרשות להתחדשות עירונית שתרכז את הסמכות והאחריות בתחום זה שמטרתה הסרת חסמים לפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38".

למרות כל הפעולות הללו, נראה כי בקרב הציבור, שבע האכזבות, ישנה סקפטיות באשר להצלחת המהלכים, שכן הן ברי המזל שהצליחו במרוצת השנים לרכוש דירה והן אלו שלא, די בטוחים כי עולם כמנהגו נוהג ומחירי הדיור ימשיכו לעלות. התחושה הזו, לדברי כהן, תורמת לעשייה: "במודע ומתוך אחריות אנחנו לא רוצים ליצור ציפיות, שהן עקב אכילס שיעצור מיד קבלנים מלבנות ורוכשים מלקנות דירות. המדד החשוב בעינינו הם היקפי הבנייה שהולכים ועולים. הפתרון הרי יבוא בדרך ההיצע. שוק הנדל"ן עובד אחרת משוק ההון, שם הציפיות מיד מגולמות במחיר. בשוק הנדל"ןכשיש ציפיות הבנייה נעצרת והקונים נעלמים. לכן אנו לא עוסקים ביצירת ציפיות, אלא בקידום התחלות בנייה".

 

- ועדיין, הזוגות הצעירים יושבים על זמן שאול. האם במהלך שלוש השנים שנותרו לקדנציה של כנסת והממשלה יראו תוצאות בשטח?

"ראשית, אני מודה לך על האמונה שהממשלה תצליח לשרוד את מלוא 4 השנים שהוקצו לה. התוצאות יגיעו לקראת סוף 2016, וב-2017 להערכתנו תהיה ירידה במחירים. המטרה לייצב את המחירים ובהמשך לדאוג לירידה מתונה. מתוך 110 אלף עסקאות לקניה ומכירת דירה מדי שנה, אנו נשפיע על כ- 30% מסך הדירות, שמחירן ירד בלפחות 25% במסגרת מחיר למשתכן, ולכן להערכתנו החל משנת  2017 נראה שינוי משמעותי וירידת מחירים כללית של כ-5-10%. ללא קשר לרמת המחירים הכוללת אנו פועלים להביא לכך שאוכלוסיית היעד, זוגות צעירים ושאר הזכאים, יזכו להנחה של 250 אלף שקל בממוצע ברכישת דירה באמצעות 'מחיר למשתכן'. ואכן, על בסיס המכרזים שנפתחו עד היום אנחנו רואים ירידה משמעותית".

G GROUP התחדשות עירונית, רח' רבי מאיר בעל הנס, רמת גן / הדמיה: משרד אדריכלים אלתרמן שפריי
G GROUP התחדשות עירונית, רח' רבי מאיר בעל הנס, רמת גן / הדמיה: משרד אדריכלים אלתרמן שפריי

- המיקוד שלכם הוא באוכלוסיית נטולי הדירה ומכאן יכול להיווצר מצב שעבורם אכן המחירים ירדו, אך בעבור שאר הציבור המחירים דווקא יעלו

זוג צעיר בני 28 שמרוויחים יחדיו 25 אלף שקל ברוטו, הכנסה יפה לכל הדעות, עדיין מתקשים לרכוש דירה, ללא עזרה מההורים וכאן אנו רוצים לסייע. לאחר שרכשו את הנכס, אם השוק יעלה או יירד זה פחות קריטי מבחינתם, העיקר שיצליחו להיכנס לשוק. אני מאמין כי המהלך ישפיע על כל השוק וכל האוכלוסיות, על פי הערכות שלנו גם באזורים סמוכים למתחמים של מחיר למשתכן נראה ירידות מחירים מסוימות. היכן שאין קרקעות מנהל אינני יודע האם תהיינה ירידות מחירים וישנן ערים כמו תל אביב בהן אני מסופק אם נוכל להשפיע על המחירים ומלכתחילה זו לא היתה מטרתנו". יש מאות אלפי זכאים, אך התכנון הוא לעשרות אלפי דירות בשנה במסגרת מכרזי מחיר למשתכן, כך שהסיכוי לזכות בהגרלה לא גדול.

- האם בכל זאת היית ממליץ בפה מלא לזכאים להמתין עם רכישת הדירה?

"כמובן שבשנה שנתיים הראשונות הביקוש יעלה על ההיצע, אך אנו נשווק כמה שניתן בתקוה לאזן את השוק. מי שרוצה להשקיע את חייו באזורים שבהם יש למדינה קרקעות, בהחלט שישקול לחכות. מדובר בפרויקטים טובים ובמחירים ברי השגה לזוגות הצעירים, וזה בהחלט יהפוך את החלום לדירה להרבה יותר מוחשי עבור רבים".

דרושה ודאות בהתחדשות עירונית

מערכה נוספת במלחמה במחירי הנדל"ן היא בתחום ההתחדשות העירונית ולשם כך מוקמת, בין היתר, הרשות להתחדשות עירונית שמטרתה להפוך את הפוטנציאל, שעד כה ממומש בעיקר אך ורק על הנייר, לממשי. "נושא ההתחדשות העירונית לא מתקדם כמצופה", מודה כהן, "אנחנו רואים בשנים האחרונות בנייה של 4,000-5,000 דירות בשנה בהתחדשות עירונית, אבל זה ללא ספק עדיין רחוק מהפוטנציאל ואני רוצה להכפיל את הכמות הזו.

"הסיבה העיקרית לאיטיות המסוימת כיום היא העדר ודאות. השאיפה שלי במסגרת הקמת רשות לאומית להתחדשות עירונית עליה החליטה הממשלה, היא ליצור ודאות שכזו. לכל עיר תהיה תוכנית מתאר של התחדשות עירונית וגם הדייר וגם היזם ידעו מה מגיע להם. זה יפחית גם שחיתות וגם סכסוכים משפטיים. ברגע שניצור ודאות בשוק הזה, הקבלנים ידעו איפה להיכנס, החתמת הדיירים תהיה מהירה, הרשויות יוכלו לרוץ מהר וגם ועדות הערר יצטמצמו משמעותית".

ההתחדשות העירונית אמורה להוות סוג של כלכלה חברתית צודקת, והנה תמ"א 38 גורמת דווקא לעלייה בפערים החברתיים, שכן עיקר הפעילות נעשית במרכז. כך שלמעשה בעלי הנכסים הופכים למבוססים הרבה יותר ואילו בפריפריה, לשם יועדה התוכנית מלכתחילה, אין אנו רואים כלל פרויקטים "נכון, תמ"א 38 במרכז עוזרת בעיקר לכאלו שכבר יש להם, אך מצד שני עוזרת לבניית מרקם אורבני נכון, כמובן באפקטים נמוכים מאשר בתוכניות פינוי בינוי כוללות. באשר לפריפריה, ישנם מקומות בהם לא תהיה היתכנות כלכלית לפרויקטים, וכאן אנו בתור ממשלה נהפוך למממן והקצבנו לנושא חיזוק המבנים באזורים אלו תקציב מיוחד של 150 מיליון שקל. בנוסף, נכלול במסגרת הסכמי הגג בין הממשלה לרשויות המקומיות תוכניות של התחדשות עירונית ובכך נגרום לראשי מועצות לשתף פעולה במאמץ הלאומי".

- המדינה לא מסתכנת בהגדלה מוגזמת של הגרעון כתוצאה מכל המהלכים בשוק הנדל"ן?

"המדינה עושה נכון בכך שהיא מוותרת על כספים בדרך זו, הכסף הזה לבסוף יחזור אליה בטווח הארוך באמצעות הגדלת היקפי פעילות, צמיחה רבה יותר וצמצום פערים".

- אתה פחות משנה פוליטיקאי, נראה כי השתפשפת מהר

"לפני שנכנסתי, היו לי חששות עד כמה אני באמת יכול להשפיע מהכנסת. כיום, כשאני ראש ועדת הרפורמה וחבר קואליציה בלב העשייה, בתקופה קצרה יחסית הייתי שותף להרבה הישגים, כך שאני באמת מרגיש שאנחנו בכיוון הנכון".

בגובה העיניים לטורי דעה נוספים

המובחרים

NEXT-URBAN -לוגו / צילום: יח"צ
מול ים - לוגו / צילום: יח"צ