Ggroup מקבוצת בלושינסקי אחזקות – מגזין הנדל"ן
לוגו ג'גרופ לוגו גלובס
לכתבה הקודמת"מפנים פנסיונרית": רעייתו של גרינפלד בקרב על דירת הפאר לכתבה הבאהעיריית אילת לבג"ץ: לא לפנות את שדה דב ללא חלופות מתאימות

שופט העליון שקיבל פיצוי בגין בנייה שהסתירה לו את הנוף

תחקיר "גלובס": הפיצוי - בניגוד לעמדת השמאי המכריע שקבע כי השופט רובינשטיין אינו זכאי לפיצוי ■ ועדת הערר לא הסכימה עם ההחלטה והכריזה על נזק של 6.4%, שמשמעותו פיצוי לרובינשטיין בסך כ-200 אלף שקל
משה ליכטמן - 06.01.2016, 18:30
אליקים
אליקים רובינשטיין / צלם: איל יצהר

"השתלשלות העניינים בתביעת הפיצוי של שופט בית המשפט העליון אליקים רובינשטיין היא משונה" - כך אומר גורם בכיר בענף שמאות המקרקעין בישראל על החלטת ועדת הערר לפיצויים לפצות את בני הזוג אליקים ומרים רובינשטיין בלמעלה מ-200 אלף שקל, בנימוק של נזק שנגרם להם בגין בנייה סמוכה לביתם.

משפחת רובינשטיין מתגוררת בדירה התופסת את כל הקומה השלישית העליונה של בניין מגורים בשכונת גבעת הוורדים היוקרתית בירושלים. הסביבה האורבנית בשכונה מאופיינת בבניינים בני 3 קומות (ללא מעלית), ועל גג הבניין יש אופציה להגבהה בגג רעפים בעוד 1.80 מטר.

היזם נתנאל כהן ביקש לבנות על מגרש סמוך בניין מגורים גבוה יותר בקומה אחת מאשר הבניינים בסביבה. משפחת רובינשטיין, יחד עם שלומית הרבורגר (המתגוררת גם היא בקומה העליונה בבניין סמוך), התנגדו לתוכנית זו של היזם כהן.

אחרי מאבק אושרה ב-2011 תוכנית הבנייה של היזם, ואושר לו לבנות קומה נוספת וחדר מכונות למעלית.

בעקבות ההחלטה לאשר ליזם את הבנייה הנוספת, הגישו משפחות רובינשטיין והרבורגר תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה בגין ירידת ערך דירותיהם בגלל הבנייה החדשה. התביעה הוגשה נגד הוועדה המקומית ירושלים ונגד היזם, שהוא האחראי מבחינה כספית לשיפוי העירייה במקרים בהם תביעה כזו מתקבלת. הטענות היו פגיעה בנוף ובפרטיות וחסימת אור ואוויר.

משפחת רובינשטיין הציגה חישוב של שמאי המקרקעין ברי צ'רניאבסקי, לפיו הנזק הנגרם להם הוא בגובה 520 אלף שקל, ואילו הרבורגר טענה לנזק של 280 אלף שקל. השמאים מטעם היזם והוועדה המקומית טענו כי מדובר בפיתוח עירוני סביר, וכי הבניין החדש אינו יוצר פגיעה בנכסי רובינשטיין-הרבורגר הראויה לפיצוי כלשהו.

ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה במחוז ירושלים התייחסה לשאלה של "התפתחות אורבנית סבירה", והצביעה על הפסיקה המנחה שהתקבלה במקרה תקדימי גם כן בירושלים: "באופן כללי ועדת ערר סבורה כי התפתחות אורבנית סבירה אין בה בכדי להשתית פגיעה לפי סעיף 197. האזרח המתגורר בעיר בבניין בבנייה רוויה יכול וצריך לצפות כי העיר והסביבה יתפתחו באותו האופן".

לגישה זו ייתכן שיהיו חריגים, על-פי המקרה הספציפי, "למשל, כאשר ההתפתחות העירונית יוצרת שינוי חריג במגרש מסוים. דוגמה מובהקת לשינוי חריג הינו שינוי שטח ציבורי פתוח לשטח מבונה".

טענות רובינשטיין נדחו

ועדת הערר קבעה באוגוסט 2013 כי יש למנות "שמאי מייעץ", והוא שיקבע אם הייתה פגיעה בדירות רובינשטיין והרבורגר, ואם כן - מהו ערך הפגיעה באחוזים משווי הדירות.

המשימה הוטלה על השמאי אייל יצחקי, שהיה השמאי הממשלתי הראשי בשנים 2007-2011, והוא אחד מהשמאים המכריעים הפועלים בוועדות הערר.

שנה לאחר שמונה, מסר השמאי המכריע יצחקי חוות-דעת מפורטת לוועדת הערר, בה ניתח את כל מרכיבי דרישת הפיצוי של משפחות רובינשטיין והרבורגר.

יצחקי דחה את טענות רובינשטיין והרבורגר על גובה ועוצמת הפגיעה בגין הבנייה החדשה. הוא העריך את דירת רובינשטיין בשווי של 3.27 מיליון שקל ואת הפגיעה בה בגובה של 1% משוויה, כך שהפיצוי המגיע לרובינשטיין הוא בגובה 32,700 שקל. דירת הרבורגר הוערכה בשווי 1.34 מיליון שקל, והפיצוי שנקבע לה הוא 1.5% משווייה - 20,100 שקל.

גובה הפגיעה המקים זכות לפיצוי הוא 4%-5% משווי הנכס הנפגע, כך שמשמעות השומה המייעצת של יצחקי היא שמשפחות רובינשטיין והרבורגר כלל אינן זכאיות לפיצוי בגין ירידת ערך דירותיהן.

השומה של יצחקי הובאה לוועדת הערר במחוז ירושלים. יו"ר הוועדה, עו"ד אלעד וינשל, ביקש לא לשבת בעניין השופט רובינשטיין. במקומו מונתה ליו"ר הוועדה בעניין זה עו"ד גילת אייל, שהיא יו"ר ועדת הערר במחוז תל-אביב.

ועדת הערר ערכה דיון נוסף עם הצדדים, ובסיומו קבעה כי "מדובר בפגיעה העולה על הסביר. כתוצאה מתוכנית נקודתית שביקשה להוסיף זכויות ואפשרויות בנייה במגרש אחד, תוכנית שאין עימה כל אינטרס ציבורי מיוחד, נפגעו דירות העוררים, והן בלבד, והוסתר מהן הנוף ממנו נהנו. אף אם שיעור הפגיעה שקבענו נמוך מזה שנתבע על-ידי העוררים, הוא עדיין אינו זעיר, ובוודאי שאינו סכום של מה בכך כשמדובר בדירת המגורים הפרטית. מבחני המשנה של מבחן הסבירות, ודאי שקלול משקלם המצטבר, מביאים לתוצאה כי הפגיעה בענייננו עולה על הסביר".

ב"מבחן הצדק" קבעה הוועדה כי "לא הובהר לנו מדוע לא יהיה זה צודק לשלם לשלם לעוררים פיצויים. עניין לנו בתוכנית נקודתית, ללא אינטרס ציבורי מיוחד, שאיפשרה העשרת יזם התוכנית מחד, ופגעה בקניינם של העוררים מאידך".

הערר התקבל באופן חלקי, והוועדה קבעה לפני שבועות אחדים כי "שיעור הפיצוי יעמוד על 6.4% משווי דירות התובעים כפי שנאמד בשומה המייעצת, ובסך-הכול 85,760 שקל לדירת הרבורגר ו-209,280 שקל לדירת רובינשטיין".

ההחלטה בעניין השופט רובינשטיין מעוררת בימים האחרונים סערה אצל גורמים בכירים בעולם שמאות המקרקעין, זאת משום שלא זכורה התערבות כל-כך חריפה של ועדת ערר בקביעות מקצועיות של שמאי מכריע.

הבניין בגינו הוגשה התביעה / צילום: איל יצהר
הבניין בגינו הוגשה התביעה / צילום: איל יצהר

בית משפחת רובינשטיין / צילום: איל יצהר
בית משפחת רובינשטיין / צילום: איל יצהר

בגובה העיניים לטורי דעה נוספים

המובחרים

NEXT-URBAN -לוגו / צילום: יח"צ
מול ים - לוגו / צילום: יח"צ