Ggroup מקבוצת בלושינסקי אחזקות – מגזין הנדל"ן
לוגו ג'גרופ לוגו גלובס
לכתבה הקודמתהאם על זוגות צעירים להעדיף דירה גדולה בכל מחיר? לכתבה הבאהיד שנייה: בכמה נמכרה דירת 2 חד' במגדל סיטי טאואר בר"ג?

"לקוחות מגיעים לעסקה החשובה של חייהם ללא ידע וליווי מקצועי"

רבים אינם מעורים בתהליך הסבוך של לקיחת המשכנתא ובהוצאות הנלוות אליו וכתוצאה מכך לא שואלים את השאלות הנכונות במהלך השופינג ■ מהם הפרמטרים שצריך לשים אליהם לב על מנת שההחזר החודשי יתאים לפרופיל הפיננסי האישי שלנו
רונה חזקיה - 09.06.2016, 14:37
משכנתא
משכנתא / צילום: שאטרסטוק

 *** הכתבה בשיתוף מרי סגל 

סוף סוף הגיע תורכם להגשים את החלום הישראלי - הצלחתם לגייס הון עצמי, מצאתם את בית חלומותיכם ואתם מוכנים לגשת לבנק ולקחת משכנתא. מזל טוב, אתם על המסלול הנכון לעשות המון טעויות שעלולות לעלות לכם הרבה מאוד כסף. רכישת דירה כרוכה בהרבה מושגים ומונחים שרוב הציבור הישראלי פשוט לא מבין עד הסוף. קניית בית היא לא רק העסקה הגדולה והמשמעותית ביותר בחייו של אדם, היא גם דורשת ידע עצום במגוון תחומים, ניסיון ויכולת מיקוח.

ריבית משתנה, ריבית קבועה, ריבית פריים, ריבית מט"ח; נסח טאבו, החזר חודשי, ריבית עוגן, עלויות ביטוח, שינויים במדד; מסלולי פירעון, פירעון מוקדם, מיחזור משכנתא. כאב ראש. מי שרוכש דירה בפעם הראשונה בחייו לרוב לא מכיר את התהליך הסבוך שאליו הוא נכנס, ובעיקר לא מודע לכל ההוצאות הנלוות לרכישת דירה ולקיחת משכנתא. רוב רוכשי הדירות מתייעצים עם הוריהם ועם חברים קרובים, וגם משוטטים קצת באינטרנט בפורומים השונים. עם המידע הזה - שאינו מסתמך על גורמים מקצועיים או מביני דבר - הולכים להיפגש עם יועץ המשכנתאות בבנק.

פגישה סטנדרטית בבנק מתנהלת בערך כך: היועץ ישאל שאלות על העסקה על מנת להבין על מה מדובר, הוא ימסור את המידע על התהליך ויסביר על מסלולי משכנתא שמציע הבנק. היועץ ישאל על אישורי הכנסה, הון עצמי והתחייבויות קיימות. ברוב המקרים הוא ימליץ על פיצול המשכנתא לתמהיל המשלב שליש בריבית הפריים, שליש בריבית משתנה צמודה ושליש בריבית קבועה, והלקוח מצדו בטוח שהוא מצא דרך לפזר סיכונים. "הבעיה הבסיסית בתרחיש הזה הוא ש"לקוחות מגיעים לעסקה החשובה של חייהם ללא ידע מספק, ללא ליווי מקצועי, ומסתפקים רק במה שהבנק מציע להם", אומרת מרי סגל, שעוסקת בייעוץ משכנתאות ותכנון פיננסי.

 

מלכודת הריבית

השלב הבא בתהליך הסטנדרטי הוא איסוף המסמכים המתאימים כדי להגיש בקשה לקבלת אישור עקרוני למשכנתא במועד הפגישה. בהמשך, ולאחר שנחתם הסכם רכישה, יגיע הזוג לבנק כדי להתמקח על גובה הריבית. הריבית היא בדיוק המקום שבו הישראלים מרגישים שהם לא יכולים לצאת פראיירים, ומקדישים זמן ומאמץ רב למשא ומתן עליה, אבל בדרך מתעלמים מנושאים מהותיים, שישפיעו לא פחות על ההחזר החודשי ועל חייהם בעשרות השנים הבאות. "רוב נוטלי המשכנתאות סבורים, בטעות, שהריבית היא הדבר החשוב ביותר במשכנתא", מספרת סגל, "לא פעם השאלה הראשונה שלקוחות שואלים אותי היא: 'מה הריבית?'. כך, למעשה, אני יודעת שלאדם שמולי אין באמת מושג על משכנתא. אין ספק שלריבית יש מרכיב חשוב מאוד בהחזר החודשי, אך קיימים פרמטרים חשובים לא פחות, למשל שיטת ההחזר החודשי, הגנה בפני הגדלת ההחזרים החודשיים בעקבות שינויים במשק, ועוד".

לדברי סגל, זהו אמנם מהלך נכון לפזר את הסיכונים וללכת על כמה מסלולי ריבית, אך לא פחות חשוב לדאוג שההחזר החודשי לא יושפע באופן דרסטי משינויים בשוק. למשל, כיום ריבית הפריים נמוכה מאוד, אך היא יכולה לעלות בעוד כמה שנים ולהקפיץ מיידית את ההחזר החודשי; במסלול של ריבית משתנה, אחרי חמש שנים אדם יכול לגלות שתנאי השוק השתנו לרעתו וההחזר החודשי שלו יתפח. "כשאני בונה ללקוח תמהיל המשלב את מסלול הפריים, אני מקפידה לשקף לו מה יהיה השינוי בהחזר החודשי אם ריבית הפריים תעלה ב-0.25%, ב-1% וגם ב-3%, גם כדי להמחיש את האפשרות של התרחיש הזה, וגם כדי לבחון את המסוגלות לעמוד בכך", מסבירה סגל, "משכנתא היא מרוץ לטווח ארוך ותנאי השוק ישתנו במהלך השנים. לכן צריך כבר בתכנון המשכנתא להתאים את תמהיל ההחזר החודשי, כך שהרוכש יוכל להתמודד גם עם השינויים שיחולו. עם זאת, אחרי שקיבלו משכנתא רוב האנשים כבר שוכחים על מה בדיוק חתמו ופשוט 'נרדמים'. חשוב כל שנתיים בערך לבדוק את המשכנתא לעומת השינויים שחלו בשוק ובמצב הפיננסי המשפחתי".

מרי סגל/ צילם: גלעד וולפין
מרי סגל/ צילם: גלעד וולפין

חינוך פיננסי

הסיכונים הנפוצים בנטילת משכנתא היו אולי נעלמים מחיינו לו רק היה בישראל חינוך פיננסי. מרבית הטעויות נובעות משילוב של חוסר ידע ועסקה סבוכה שמעורבים בה גורמים רבים. כך, למשל, רוב נוטלי המשכנתאות בוחנים את מצבם הנוכחי, ולא מסתכלים קדימה אל הוצאות הקשורות בגידול ילדים והרחבת המשפחה, שינויים במקום העבודה או יציאה ללימודים. שינויים עתידיים כאלה יכולים להקשות מאוד על משפחה, ועל כן החשיבות הגדולה שבבניית תמהיל נכון, שיתחשב בשינויים אישיים ופיננסיים, ויאפשר גמישות.

עוד טעות שנובעת מחוסר ידע פיננסי היא היכולת לשאול את השאלה הנכונה. "ברוב המוחלט של המקרים אנשים שואלים את עצמם מה גובה המשכנתא שהם יכולים לקבל מהבנק", אומרת סגל, "אבל השאלה שהם צריכים לשאול היא מה גובה ההחזר החודשי שאליו הם מסוגלים להתחייב לטובת המשכנתא בכל חודש. סכום המשכנתא צריך תמיד להיות נגזרת של יכולת ההחזר החודשי, אחרת נמצא עצמנו לוקחים התחייבויות שלעיתים הם מעבר ליכולת הכלכלית".

בנוסף, רוב נוטלי המשכנתאות בטוחים שכספי ההון העצמי בתוספת המשכנתא מספיקים לקניית הבית שרצו, ובא לציון גואל. אבל כספי ההון העצמי משמשים גם לשירותי עורך הדין, תשלום מס שבח, דמי תיווך, ביטוח משכנתא ועוד הוצאות נלוות, שמכרסמות אט אט את יכולת ההחזר החודשית. עוד דבר שאינו ידוע לכל הוא שהבנק מתנה את מתן כספי המשכנתא כתשלום אחרון להשלמת רכישת הנכס, ורק לאחר ששולם כל ההון העצמי מראש, ללא קשר למה שהוסכם בחוזה המכר. כספי המשכנתא עוברים ישירות לחשבון הבנק של המוכר, ואם הרוכשים הוציאו יותר כספים מההון העצמי לעומת מה שתכננו, כעת הם לא יוכלו לקחת משכנתא גבוהה יותר.

חיסכון כספי גדול

יש עוד מגוון טעויות שאנשים עושים בנטילת משכנתא, ומשלמים עליהן אפילו עשרות אלפי שקלים.

"רוכשי דירות תמיד מעדיפים לפרוש את המשכנתא על פני מספר רב של שנים, ולא חושבים על כך שהסכום הכולל של הדירה עולה", מספרת סגל, "כאשר קונים טלפון סלולרי תמיד בוחנים מהו סכום העסקה הכולל, אבל משום מה בקניית בית לא נותנים לזה משקל רב, ופה מדובר בכסף גדול. נתקלתי גם במקרים שזוגות נדחו על ידי הבנק בבקשתם למשכנתא, רק משום שהם טעו באופן הבקשה לבנק.

"אף אחד לא קונה דירה בלי עורך דין, ואף אחד גם לא צריך לקחת משכנתא בלי ייעוץ מגורם מומחה", מוסיפה סגל, "נכון, יועץ משכנתאות עולה כמה אלפי שקלים, אבל הרוכש מקבל ליווי לאורך כל התהליך, מתמקחים בשבילו בבנק, בונים תמהיל החזר חודשי שמתאים לו אישית ושהוא יוכל לעמוד בו בשנים שיבואו, ובשורה התחתונה אלה יכולים להביא לחיסכון של עד מאות אלפי שקלים".

יועץ משכנתאות הוא גורם חשוב בתהליך קניית דירה, אבל גם כאן חשוב להיזהר. "תחום ייעוץ המשכנתאות אינו מוסדר ברגולציה", אומרת סגל, "וכמו בכל תחום אחר, חשוב לברר מיהו האדם שייעץ לכם בעסקה החשובה בחייכם לפני שתשימו בו את מבטחכם ותשתמשו בשירותיו".

איך אפשר להימנע מסיכונים בעת לקיחת משכנתא:

סקר שוק: לא כדאי להסתמך רק על משפחה, חברים וחכמת ההמונים בגיוס כספים. היפגשו עם יועצי משכנתאות בכמה בנקים כדי לקבל מושג על ההיצע בשוק; קבעו פגישה עם גורם מומחה שיסביר לכם על התהליך של לקיחת משכנתא ועל מה שיידרש מכם, ורק אז תחליטו איזו הצעה מתאימה לכם.

עשו שיעורי בית: אתם עומדים לבצע את העסקה הגדולה של חייכם. מצאתם דירה ואתם יודעים מה המחיר שלה, עכשיו השקיעו זמן בקריאה ולמידת המונחים הבסיסיים שתיתקלו בהם בקרוב. למשל, אילו סוגי ריביות קיימות בשוק, ואיך הן מיתרגמות לכסף; אילו שינויים רגולטוריים חלו בענף בשנים האחרונות, ואילו שינויים צפויים לבוא; אם אתם קונים דירה מקבלן, בררו על תנודות המדד והתחזיות הצפויות לחודשים הקרובים; וכן בררו והתעניינו מהו גובה החיתום הביטוחי שתצטרכו לשלם.

קחו נשימה עמוקה: לפניכם תהליך ארוך ובירוקרטי, שידרוש מכם לאסוף מסמכים ממגוון גורמים ולארגנם בצורה מסודרת. תצטרכו להידבר עם נציגים בבנק, פקידים בטאבו, עורכי דין, סוכני ביטוח, וזה עוד לפני שהתחלתם לעצב ולשפץ את הבית. אם תכינו את עצמכם ובני המשפחה לתהליך ארוך וסבוך, סביר שתעברו אותו ביתר קלות ועם פחות עצבים.

תהיו כנים עם עצמכם: תהליך של לקיחת משכנתא ידרוש מכם זמן, ידע והתעסקות בבירוקרטיה. אם אין לכם הזמן או היכולת לעשות זאת כמו שצריך, קחו יועץ משכנתאות פרטי שיעבוד עבורכם ויהיה אתכם לכל אורך התהליך. היועץ הפרטי יעניק לכם הסבר מקיף על תהליך לקיחת המשכנתא וסוגי המשכנתאות הקיימים בבנקים השונים, יבנה תמהילי החזר חודשי אפשריים שמותאמים לצורכיכם, יעזור במילוי ואיסוף טפסים, ינהל מו"מ מול הבנקים על תנאי ההלוואה, ויספק ליווי צמוד מחתימה על מסמכי המשכנתא וביצוע תהליך שיעבוד הנכס, ועד קבלת כספי המשכנתא.

דעו מול מי אתם עומדים: כאמור, ענף ייעוץ המשכנתאות הפרטי אינו מוסדר ברגולציה. אחרי שנפגשתם עם יועץ פרטי, בררו מי הוא, מה הרקע שלו, כמה ניסיון יש לו; שימו לב בזמן הפגישה שהוא מצליח להנגיש את "שפת הבנקאים" ושאתם מקבלים את כל המידע הנדרש לכם. יועץ טוב יכול לחסוך לכם הרבה כסף בתהליך לקיחת המשכנתא, בחרו היטב את האדם שילווה אתכם בעסקה החשובה הזו.

למידע נוסף, מרי סגל תכנון וייעוץ פיננסי

בגובה העיניים לטורי דעה נוספים

המובחרים

NEXT-URBAN -לוגו / צילום: יח"צ
מול ים - לוגו / צילום: יח"צ