Ggroup מקבוצת בלושינסקי אחזקות – מגזין הנדל"ן
לוגו ג'גרופ לוגו גלובס
לכתבה הקודמתמהם מוקשי המיסוי בתמ"א 38 הריסה ובנייה ואיך נזהרים מהם? לכתבה הבאה"קשה לראות את המדינה עונה על הביקושים בשוק הנדל"ן"

להוציא את היזם מהבניין: כיצד יכולים בעלי דירות לנהל פרויקט נדל"ן

קבלנים ויזמים מלינים על חוסר כדאיות כלכלית בפרויקטים, ויש כבר מי שמסתדר בלעדיהם ■ הכירו את תחום היזמות הפרטית, שמאפשר לבעלי דירות עם חזון להרים בעצמם פרויקט נדל"ני ולהשאיר בכיסם את הרווח שעד כה נטל היזם
רונה חזקיה - 03.03.2016, 16:22

נושאים הקשורים לכתבה

עסקת השבוע
אחד
אחד הבניינים המיועד להריסה / צילום: ועד בעלי הדירות

*** הכתבה בשיתוף עו"ד רוית סיני

תמ"א 38 היא הסלב של תוכניות הנדל"ן. מאז אישורה לפני כ-10 שנים ועד היום היא הפכה לשם גנרי כמעט להתחדשות עירונית. בניינים שעברו תהליך של תמ"א קיבלו אפיל יוקרתי והעלו את ערכם.

תמ"א 38 (תוכנית מתאר ארצית) נועדה לחיזוק מבני מגורים שנבנו לפני שנות ה-80 מפני רעידות אדמה. הרעיון שמאחורי התוכנית הוא הגדלת זכויות הבנייה, כך שכל דייר יקבל עד 25 מ"ר נוספים לדירתו ובניין משופץ וחזק, או דירה חדשה לחלוטין במסגרת תמ"א 38 הריסה ובנייה, כשהיזם מקבל זכויות בנייה לדירות חדשות באותו הבניין ומוכר אותן ברווח של כ-30%-20%. נשמע שכולם מרוויחים, נכון? אז זהו שלא, מתברר שתמ"א 38 רווייה בבעיות, ורובן קשורות להתקשרות עם היזם.

בעיה ידועה אחת היא הכדאיות הכלכלית של היזם. כדי להרוויח, יזם יעדיף להיכנס לפרויקט תמ"א 38 באזורי ביקוש במרכז הארץ ויימנע מפרויקטים כאלה בפריפריה, שם מחירי הדירות אינם כה גבוהים, ובהתאמה גם הרווח שלו יהיה מינימלי. נקודה זו מצביעה על שינוי מהותי במטרה העיקרית של התוכנית - במקום לבחון את הצורך בחיזוק מבנה מסוים והגנתו מפני רעידות אדמה, הפן הכלכלי הפך לגורם המכריע בביצוע פרויקט זה או אחר.

מכשול נוסף נוגע לדיירי הבניין. אחרי הסכמת בעלי הדירות לפרויקט (לפחות 80% מבעלי הדירות בבניין במסגרת הריסה ובנייה, ושל 66% מהם במסגרת חיזוק הבניין הישן), חלקם ייאלצו לוותר על זכויותיהם הקנייניות (למשל מי שמחזיק בזכויות על גג הבניין) ולהעבירן ליזם. בנוסף, לדיירים רבים יש חוסר אמון בקבלנים ויזמים - הם חוששים שאלה יעזבו באמצע העבודות, או ידרשו תשלום נוסף אחרי שהעבודה כבר החלה, ומלכתחילה מעדיפים לא להיכנס ל"כאב ראש" כזה.

עו"ד רוית סיני / צילום עצמי
עו"ד רוית סיני / צילום עצמי

ממלאים את הואקום

החששות הללו לא צריכים להרתיע בעלי דירות שמעוניינים בתמ"א 38, כיוון שקיימת אפשרות נוספת לחיזוק וחידוש בניין המגורים - יזמות עצמית. הואקום שנוצר בידי יזמים שמלינים על חוסר כדאיות כלכלית, פותח פתח לדיירים בעלי חזון להרים בעצמם פרויקט תמ"א 38 ולהשאיר בכיסם את הרווח שעד כה נטל היזם. יזמות פרטית של תמ"א 38 תבטיח לדיירים בניין חזק ומוגן, דירה מחודשת ומשופצת וגם הזדמנות לרווח פיננסי. האופציה של יזמות עצמית פתוחה לכולם, אך קורצת בעיקר לתושבים שמתגוררים באזורים הנחשבים לא כדאיים כלכלית לקבלנים, לבעלי דירות בבניינים שבהם גרים מעט דיירים או לבעלי זכויות בבניין שאינם מעוניינים לוותר עליהן.

כך למשל, הצליח בעל דירה בקומה העליונה בבניין מגורים משותף בתל אביב להרוויח 250 אלף שקל. באותו בניין אפשר היה לבנות שתי דירות נוספות על הגג, אך הזכויות של גג הבניין שייכות לדירתו של בעל הדירה ולדירת השכן הסמוך לו. כך, למרות שהבניין ממוקם באחד האזורים היוקרתיים של תל אביב, יזמים שונים העדיפו להדיר רגליהם מהפרויקט בגלל חוסר כדאיות כלכלית. שני בעלי הדירה הזמינו דו"ח שמאי, שגילה להם כי כל דירה בבניין תימכר בכ-4.5 מיליון שקל, ואילו עלות כל הפרויקט מגיעה לכ-4 מיליון שקל בלבד. כמעט מיותר לומר שהשניים החליטו להוציא בצוותא את הפרויקט לפועל.

גם הדיירים של הבניין ברחוב חורגין 22 ברמת גן החליטו לבצע פרויקט תמ"א 38 ביזמות פרטית. "מדובר על בניין של ארבעה דיירים בשטח של 450 מ"ר, ובמסגרת התמ"א אפשר לבנות שם 21 דירות", מספרת עו"ד רוית סיני, שמתמחה בייצוג דיירים במסגרת תמא 38 וביזמות עצמית, "הדיירים פנו אלינו על מנת שננהל בעבורם את הפרויקט, ואנחנו סיפקנו להם את כל מה שדרוש - אדריכל, מפקח בנייה, שמאי ייעוץ משפטי ועוד. בסוף התהליך כל דייר יקבל שתי דירות של 70 מ"ר נטו. כלומר, הדיירים קיבלו 8 דירות, ואת הבנייה מימנו באמצעות 13 הדירות הנותרות. בנוסף, בזכות היזמות הפרטית, הדיירים גם לא צריכים לשלם מס שבח על דירה שנייה, מה שלא היה מתאפשר בביצוע הפרויקט עם יזם.

סיני מוסיפה כי "אם הדיירים היו בוחרים באפשרות של התקשרות עם יזם, כל אחד מהם היה מקבל דירה גדולה של 120 מ"ר, היזם היה לוקח לעצמו ארבע דירות ומממן את הבנייה באמצעות 13 הדירות הנותרות", פה בדיוק רואים את ההבדל בין שתי האפשרויות, ואת הרווח מגיע לדיירים במקום ליזם".

יזמות עצמית, אך לא לבד

התחום אמנם נקרא יזמות עצמית, אבל מעורבים בו גורמים רבים, וחשוב לכלול אותם בתהליך. גורם ראשון וחשוב הוא אדריכל. תפקיד האדריכל הוא לבדוק שאכן קיימות זכויות בנייה לביצוע תמ"א 38, ולבצע בדיקות היתכנות להוספת ממ"דים, חניות, מרפסות ועוד. בהנחה שכל הזכויות קיימות ואפשר להתחיל בפרויקט, האדריכל גם יבצע הדמיה של התוכנית האדריכלית לבניין. אחרי כן, יש לקבל חוות דעת ממנהל הפרויקט, שיעריך את העלויות שלו וינהל את הבנייה מתחילתה ועד סופה, לרבות בחירת אנשי המקצוע השונים.

כדאי גם כי מתחילת התהליך ילווה את הדיירים עורך דין מומחה, שיבדוק את הזכויות בבניין, וייתן תמונה מלאה וברורה של בעלי הנכס והשטחים שבבעלותם. עורך דין מומחה יוכל גם להתריע מפני בעיות ברישום בטאבו למשל, או מפני עיכובים בקבלת היתר הבנייה. לבסוף יגיע שמאי המקרקעין, שיעריך את שווי הדירות החדשות. כל אלה יתנו לכם מושג מדויק לגבי הרווח הצפוי של הפרויקט, ומכאן גם לגבי הכדאיות שלו.

ישנן בשוק חברות ניהול המתמחות בפרויקטים של יזמות עצמית, והן תוכלנה לנהל בעבורכם את הקשר עם אנשי המקצוע השונים.

הרווחים של הדייר

אחרי הבדיקות הראשוניות וההחלטה על ביצוע הפרויקט, מגיע שלב גיוס ההון. אולי מפתיע לגלות שהיתרון בחלק זה שייך דווקא לדיירים. יזמים צריכים לגייס כבר עם ההיתר לפרויקט 30% מעלות הבנייה, ולעומתם הדיירים יכולים לגייס את ההון הראשוני מקרן נדל"ן כהלוואה תמורת שעבוד הקרקע. מדובר על כ-1.5 מיליון שקל, שיכסו את אגרות הבנייה הנדרשות ואת התכנון הראשוני של האדריכל. את ההלוואה הזו מחזירים לקרן לאחר קבלת היתר בנייה באמצעות קבלת מימון מהבנק ומשכון הקרקע, שמהווה בעבורו בטוחה נכסית.

יזמות עצמית של תמ"א 38 מעניקה לבעלי דירות את היכולת לתכנן בעצמם את הבית ואת בניין המגורים שלהם, היא מפחיתה את הסיכונים שבהתקשרות עם יזם וגם מעבירה לדיירים את כל הרווחים, אך עם כל אלה מגיעה גם אחריות גדולה. עם הכניסה לפרויקט, בעלי הדירות בבניין מחויבים לוודא שיש להם מימון ראשוני לביצוע, בין אם זה הון עצמי ובין אם זו קרן שמוכנה להלוות את הכסף, וכן ישנה מחויבות כלפי הדיירים הקיימים ואלה החדשים למסירת הדירות, לפי ערבות חוק מכר, ממש כמו כל יזם או קבלן. לא מדובר בסיכונים גדולים, והבדיקה הראשונית תוכל להצביע על בעיות מסוג זה עוד לפני הכניסה לפרויקט.

למידע נוסף לחצו כאן >>

בגובה העיניים לטורי דעה נוספים

המובחרים

NEXT-URBAN -לוגו / צילום: יח"צ
מול ים - לוגו / צילום: יח"צ