Ggroup מקבוצת בלושינסקי אחזקות – מגזין הנדל"ן
לוגו ג'גרופ לוגו גלובס
לכתבה הקודמתקבלנים יוכלו להחזיק רק 20% משכונות חדשות לכתבה הבאה"החל מ-2017 נראה ירידת מחירים של עד 10% בשוק הדיור"

ח"כ אלי כהן: "אין כאן משבר דיור אלא כשלון מהדהד"

כך אמר יו"ר ועדת הרפורמות בכנסת במסגרת הפאנל "דיור חברתי: בין דיור ציבורי לדיור להשכרה" שנערך בוועידת הנדל"ן של "גלובס" בהנחייתו של משה ליכטמן ■ דפני ליף: "עד שדיור בר השגה לא יהיה קשור לחיים ברי השגה נחטיא את המטרה
אביב לוי - 02.03.2016, 19:49
אלי
אלי כהן / צילום: תמר מצפי

"הדבר האופטימי שאני יכול להגיד בהקשר של משבר הנדל"ן הוא שהמשבר ייפתר. השאלה אם תוך שנה או תוך ארבע שנים, כי יש את הכלים לפתור אותו. אם מדברים על דיור, ודיור בר השגה בפרט, אין כאן משבר אלא כישלון מהדהד".

כך אמר היום (ד') ח"כ אלי כהן, יו"ר ועדת הרפורמות בכנסת במסגרת הפאנל "דיור חברתי: בין דיור ציבורי לדיור להשכרה" שנערך בוועידת הנדל"ן של "גלובס" בהנחייתו של משה ליכטמן.

כהן אמר כי "בית זה לא קוטג', על קוטג' אפשר לוותר, אבל קורת גג חייבים. לפני כמעט 20 שנה, ב-1997, נבנו 13 אלף דירות של 3 חדרים וב-2015 נבנו 3,000 דירות של 3 חדרים, והאבסורד הוא שהדירות הקטנות נמכרות בפרויקטים יוקרתיים. כלומר, אין מדיניות ויד מכוונת וכולנו משלמים את המחיר".

כהן הוסיף כי "אותו זוג צעיר שבא לקנות דירת ארבעה חדרים כי זה מה שבונים, קונה דירה יקרה יותר, משלם משכנתא גבוהה יותר, משלם ארנונה גבוהה יותר, ועד בית יקר יותר. כך נוצר מצב בו לא רק שאנחנו גורמים להם לשלם מחיר גבוה יותר בגין הדירה, אלא גם להוציא הוצאות נלוות גבוהות יותר".

עוד אמר כהן כי "כמות הזוגות הצעירים שמתחתנים כמעט הוכפלה ב-20 שנה האחרונות, וכמות האנשים בגיל 65 ומעלה, עלתה מ-550 אלף ליותר מ-800 אלף. אבל ראשי הערים לא רוצים אצלם זוגות צעירים או קשישים שצורכים יותר שירותי רווחה. לכן, הגשנו הצעה שמחייבת רשויות מקומיות לבנות דירות קטנות יותר שמותאמות לאותן אוכלוסיות".

בעניין נושא דירה להשכיר אמר כהן כי "גם כאן הממשלה לא עשתה מספיק, כי אם בשלוש שנים קידמנו שלושה פרויקטים זו תעודת עניות. צריך לקדם לפחות פרויקט אחד בחודש. יש בעיה כי גם לא קיימת אצלנו המנטליות של השכרה, אלא רצון להיות בעלים של דירה".

בעניין קרנות הריט אמר כהן כי "כדי לעודד שכירות ארוכת טווח ולעודד את המוסדיים להיכנס לשוק הזה ניתן הקלות מיסוייות. נפחית את מס הרכישה, את מס השבח, ונכניס מספר הקלות כדי לראות את המוסדיים בשוק זה. חייבים לעודד את המוסדיים לקחת חלק בקרנות הריט".

- למה לא לחייב אותם להשקיע בנדל"ן?

כהן: "חברות ביטוח מחויבות להשקיע את הכסף שלהם באפיקים הטובים ביותר עבורם".

לגבי הסכמי גג, כהן אמר הוא כי "הסכמים כאלה זה למעשה מתן תמריצים לרשויות המקומיות, שמקבלות כמה עשרות אלפי שקלים על הדירות שנבנות אצלן. חשוב לנו להיכנס לתחום הדיור הציבורי וצריך לעשות בתחום הדיור בר השגה עוד הרבה גם ברמת השלטון המקומי".

חברי הפאנל התייחסו בדיון לקריטריונים הנדרשים במסגרת פרויקטים חברתיים לדיור. במסגרת זו, עוזי לוי, מנכ"ל דירה להשכיר, אמר כי "הדברים הברורים והיסודיים שצריך בדיור ציבורי הוא מתווה ההתקדמות בשכר הדירה, שקבוע לאורך שנים, וגם הסכם השכירות שידוע והוגן לשני הצדדים - ליזם ולדייר".

לוי סיפר כי "לאחרונה סיימנו שיווק של 350 דירות בת"א במתחם הגדנע שכולן תצאנה להשכרה לטווח ארוך, ורבע מהן תועמד בהנחה לזכאים. אין הבחנה בין דירות בשכר דירה מופחת לרגיל, והפרויקט מנוהל כולו על ידי יזם וכל הדבר הזה נעשה על בסיס כלכלי איתן. אחריות היזם היא לתפעל את הפרויקט בצורה נאותה ולהיות מחויב לו, והיזם עושה זאת לא לשם שמיים, אלא כדי להרוויח כסף תוך הליך תחרותי. הפרויקט של דיור להשכרה מעצם העובדה שהוא מאפשר לגור בו באופן ברור וידוע ללא צורך בהשקעת הון עצמי לרכישת דירה, מעצם היותו שכזה הוא מאפשר דיור בר השגה למי שיכול לשלם שכר דירה בצורה מפוקחת".

גיא בלושינסקי, בעלים ומנכ"ל קבוצת G Group, אמר כי "ההגדרה של מי זכאי לדיור בר השגה היא בדיחה. כל אזרח זכאי לדיור במדינת ישראל, ועצם המושג דיור בר השגה נובע מכך שאף אחד לא יכול להשיג דירה. המטרה היא לעזור לשכבות החלשות. כשמסתכלים על מדינות אחרות באירופה אפשר לראות שרשויות מקומיות שלא עומדות במכסות של דיור בר השגה מקבלות קנסות, ויש גם את המושג כופר במקומות מסוימים אותו הרשות המקומית משלמת אם היא לא עמדה במכסות ואז הכסף עובר לרשויות שמקיימות את הרעיון של דיור בר השגה".

בלושינסקי סבור כי "הבעיה מתחילה מהממשלה ועוברת לראשי הרשויות. אני מנקודת מבט של יזם שבא היום לעירייה ומבקש עוד זכויות כדי לתת דיור בר השגה מכספי, אין לי עם מי לדבר. זה לא עולה להם ולא מזיק להם. לא יפריע להם אם יתנו לי עוד 4-5 קומות, שאותן אני מוכן לתת לדיור בר השגה. המוצר שמקבלים בסוף זה דירות מוזלות ברמת השרון במחירים של 4,500-5,000 שקל. לפי הנוסחא, מדובר בדיור בר השגה לעשירון 8-10. מעמד הביניים מסבסד את ילדי העשירים במקום שזה יהיה הפוך".

עו"ד גיל גן-מור, מנהל היחידה לזכויות חברתיות, האגודה לזכויות האזרח בישראל ציין כי "כשהתחיל משבר הדיור ומחירי הדיור החלו לעלות, אמרנו שיש הזדמנות לדבר על דיור בר השגה. אבל מה שקרה בפועל זה שהפקידות נכנסה לסחרחרה של כמויות והיום אם מדברים על דיור בר השגה הם לא יכולים להתפנות לדבר על הדברים האלה. במקום הזדמנות משבר הדיור נהיה חסם. הפרמטר המרכזי בדיור בר השגה הוא שיהיה בר השגה ובהתאם להכנסה. מה שקורה בתכניות הממשלה הוא שמתייחסים לדיור בר השגה כקופון ונותנים הנחה ממחיר השוק".

מיכאל וולה, מנהל תחום צעירים, עיריית תל-אביב-יפו, אמר כי "עיריית ת"א הייתה הראשונה שהתחילה לקדם פרויקטים לדיור בר השגה מתוך הבנה שיש פה צורך חברתי לייצר מוצר כזה. זה נכון שיש מחסור בדירות, אבל צריך לזכור שיש תפיסות עולם שונות בנושא. צריך דיור בר השגה, בוודאי בערים גדולות כמו ת"א. הניסיון הוא להגדיר מי הקבוצה המיועדת לפרויקט או לעיר, ולטעמי נכון לאפשר גם ברמה המקומית דברים כאלה, אבל הממשלה כדאי שתגדיר את הקריטריונים. במצב אידאלי נכון לאפשר גם לערים שונות לייצר הגדרות".

איתן נייזברג, סמנכ"ל פיתוח עסקי בעמידר הוסיף כי "לא בכדי המושג הזה צריך לקבל הגדרה רשמית. כמו שרואים במדינות אירופה, כל מדינה לקחה את המושג הזה לכיוון אחר, למרות שתמיד מדובר על קהל יעד מסוים ועל מחיר. אסור לנו להיתפס למונח אחד של דיור בר השגה. בכל עיר הדיור בר השגה צריך להתאפיין בקריטריונים ספציפיים וגמישים, ולא יכול להיות אותו דבר בתל אביב ובאשדוד. אם רוצים להגדיר את הדיור בר השגה, הדבר החשוב ביותר הוא שכל הגורמים הרלוונטיים ומשרדי הממשלה ישבו ביחד, ינסו להגיע לבסיס עקרונות מוסכם, וחייבים להכניס פנימה את השוק הפרטי ושהיזמים יתנו את האספקטים שלהם".

דפני ליף, שלקחה גם היא חלק בדיון, אמרה כי "אני חושבת שעד שדיור בר השגה לא יהיה קשור לחיים ברי השגה נחטיא את המטרה. כי כשמדברים על משבר דיור ועל מחירים הולכים ועולים, זה קשור למשכורות, לפיתוח תעסוקה. המצב הרצוי בעיני היא כמות מסוימת של כסף שאפשר יהיה לחסוך כדי לייצר מוביליות חברתית. השאלה היא מה המהות של דיור השגה ומה הוא אמור לייצר ברמה של התפתחות חברתית במדינה. כי אם נחשוב על מה אפשר לתת כרגע לאנשים, זה יהיה מנותק מתרבות ומתעסוקה, ומרכז הארץ ימשיך לייצר לחץ והמחירים ימשיכו לעלות. בעיני אי אפשר להפריד את הדיון. יש 2 מיליון אנשים במדינה שזכאים לדיור בר השגה גם אם הוא לא שלהם".

- מהו העשירון העליון שזכאי להשתתף בפרויקטים של דיור בר השגה ומה תקופת השכירות המקסימלית שזכאי לקבל בדיור מפוקח ומוזל?

וולה ענה: "אני לא חושב שנכון להגדיר, הצרכים משתנים לפי מקום. אין דין ת"א כדין שדרות".

עוזי לוי אמר כי "דייר בדיור מפוקח יש 3 תקופות שכירות של 3 שנים כל אחת. הזכאי להשתתף בהגרלה הוא חסר דירה במשך 6 שנים או רווק מעל גיל 35 ללא דירה".

בלושינסקי אמר כי "המספרים הם שכל אזרח במדינה חייב לקבל דיור, אם זה בקניה, אם זה בשכירות. ממשלה שלא דואגת לאזרחים שלה שיהיה להם מקום דיור כשלה בתפקידה".

נייזברג סיפר כי "עמידר פועלת בעשירונים 1-2 וזיהינו את העשירונים 3-6, אלה הם קהל היעד לדיור בר השגה, שיכולים להתאים לקריטריונים. מעריך שגם 20 שנה זה מספר לגיטימי, כל עוד מציב תנאים מסוימים שאם אותו זוג צעיר עבר סף הכנסה המצב ישתנה".

חברי הפאנל גם התייחסו לטענה של ליכטמן שאמר במסגרת הפאנל כי כל הפרויקטים לדיור בר השגה בשכירות תחולת החיים שלהם הם מקסימום 20 שנה, וברובם היזם יכול להתחיל למכור את הדירות אחרי 15 שנה, ואחרי 20 שנה למכור את כל הפרויקט. אולי כדאי לתת ליזם את הקרקע בחינם ושיתחרה מול המדינה על המחיר הנמוך ביותר שהוא מבקש מהשוכרים עבור מ"ר שכר דירה ואפשר לגלגל את הפרויקט אפילו 100 שנה.

לדברי ח"כ כהן, "התחדשות עירונית היא פתרון חברתי. ב-2015 יצאו 4300 היתרי בניה במסלול התחדשות עירונית, ואני מעריך שתוך 3 שנים נעבור 12 אלף יחידות דיור. אפשר להאריך את התקופה בדיור בר השגה, וצריך לתת את האופציה למכור בסוף התקופה. עקב האכילס שלנו והבעיה היא שאם ב-3 שנים נכנסו 3 פרויקטים נכשלנו".

עוזי לוי אמר כי "כרגע במוסדות התכנון מופקדות 32 אלף יחידות דיור להשכרה לטווח ארוך שתמומשנה על פני שנים. הנדל"ן זה לא הייטק והוא לא פורח בדקה. בשנה הקרובה הכוונה שלנו להוציא למכרז 3000 דירות נוספות. בסופו של דבר כולם מעוניינים שפרויקטים מהסוג הזה יהיו טובים. אם הפרויקט לא יהיה עם בסיס כלכלי איתן, הפרויקטים ייצרו את דור הנתמכים הבא. תחום של דיור להשכרה לטווח ארוך מייצר תשואה בסיסית של 3.5%, זו לא תשואה עסקית ואי אפשר להפעיל עליה מודל עסקי, אלא אם התשואה היא 5%-6%. כדי לייצר עסקים, ערך הגרט מיישר את המודל. התפיסה היא שברגע שבשוק הזה יהיו מספיק דירות, לאורך שנים מה שיקרה כשיכנסו קרנות ריט למשחק הזה, משקיע מוסדי לא מחפש את תשואת היזם. ברגע שהוא יכול להעביר את הפרויקט לגוף מוסדי, המוסדי ישאף להחזיק בנכס עם סיכון נמוך ותשואה שנתית של 5%".

וולה אמר כי "הבעיה של הדור שלנו הוא שרבע מאוכלוסיית תושבי ישראל גרים בשכירות, אבל המספרים שאנחנו שומעים לא מתקרבים ולא ידגדגו את 600 אלף הדירות לשכירות בשוק הפרטי. צריך להבין את הנקודה הזו".

גיל בלושינסקי סבור כי "יש פה פספוס אדיר של השיח על מודלים. יש פה ממשלה שצריכה לחוקק חוקים לטובת האזרח. הממשלה מדברת על מודלים עסקיים. אנחנו צריכים לא לדבר על מודלים, אלא לחייב את קרנות הריט להשקיע בנדל"ן גם אם זה משיג להם 3.5% תשואה שנתית, כי זה כסף שלנו לא שלהם".

עו"ד עו"ד גיל גן-מור, אמר כי "הממשלה הזו יש לה שני תנאים בכל דבר שהיא עושה - שלא היא תעשה את זה, ושיהיה כדאי למישהו לעשות את זה. המדינה לא מעוניינת להיות בעלת הקרקע, כי היא לא רואה עצמה שחקן בתחום. לא ברור לאן הממשלה הולכת בשוק ההשכרה המוסדית וארוכת הטווח. הממשלה הזו הולכת בכיוון הפוך מהקודמת. האתגר האמיתי של הדיור להשכרה הוא לא בשיווק, אלא בתכנון, כי דיור להשכרה צריך להיות במרכזי הערים הגדולות, איפה שלממשלה אין יכולת גדולה להשפיע כי אין לה הרבה קרקעות. היא צריכה להיות במקומות של התחדשות עירונית, ובשביל זה צריך לתקן את חוק התכנון והבניה".

דפני ליף סיפרה כי "לפני חמש שנים יצאנו לרחובות. המחאה התחילה מתחום השכירות, לא מתחום הבעלות. יש נטייה לדבר על אוכלוסיית הצעירים וזו האוכלוסיה הכי בסיסית שיש לפיתוח עירוני. אוכלוסייה כזו צריכה שיהיה לה כדאי להקים את חייה באיזשהו מקום. חוק שכירות הוגנת יכול היה כבר לעבור, אבל כחלון מטאטא את הנושא, ולא מרגיש שיש לו מחיר פוליטי לשלם על זה".

ליף הוסיפה כי "המסמוס שיש לאוכלוסייה הצעירה במדינה הזו תפגע במדינה בעתיד. יש נטייה לדבר על המשכנתא ועל שכר הדירה הריאלי שאנחנו יכולים לשלם. צריך לזכור שאנחנו נמצאים בתקופה לא יציבה, מחליפים עבודות, צוברים פחות פנסיה. יש אנשים שמתפטרים ממקומות עבודה, כי שוק העבודה ברוטאלי ואנשים נותרים ללא משרות. אם לא נפתור את הבעיות האלה המקום שלנו עומד בסכנה של התפתחות ודאגה לחלש. השיחה מדברת בגבולות שלא לוקחים בחשבון את האתגרים של העולם המשתנה. יש חשיבה של ראש קטן, כי יש פוליטיקאים עם ראש קטן שחושבים על הקדנציה הבאה שלהם ולא 20-30 שנה קדימה. אני לא סומכת על הפוליטיקאים. יש יוזמות בשטח שייצרו רעידות אדמה כי אנחנו מבינים שאנחנו צריכים לעשות. אם לא תהיה התערבות רגולטורית, אנחנו נייצר פתרונות לעצמנו והרגולטור ימצא את עצמו לא רלוונטי. האוכלוסייה האזרחית והיוזמת יצטרכו למצוא שפה משותפת מעל לראש הרגולטור".

עוזי לוי אמר כי "אין מודל אחד, והמודל לא יוצא מהיזם, אלא ממי ששוכר את הדירה ויוכל לשלם שכירות במשך 10 שנים. כדי לאפשר לפרויקט להיות טוב ובמצב שמציע שכר דירה קבוע למשך 10 שנים ו-25% מהדירות בהנחה, צריך לחשוב איך הוא לא יהיה מוזנח ונראה כמו סלאמס. בסופו של דבר אנחנו רוצים פרויקטים טובים. אנחנו מתכוונים לצאת במכרז משותף משולב של דירות בפריפריה ובמרכז ומשווק ביחד, והכוונה היא לאפשר תשואה שתאפשר את הפרויקט".

- מה עושים עם ראשי הערים כדי לשכנע אותם לניצול קרקעות חומות באופן מושכל ולהשתמש בהם כדיור בר השגה?

וולה אמר כי "בת"א שליש מהתושבים הם צעירים, עד 35. בשנים האחרונות יש עליה עצומה במספר המשפחות הצעירות שנשארות בת"א, ונבנים גני ילדים ובתי ספר על קרקעות חומות. עיר שעובדת נכון היא דבר מאוד דינמי. היום ת"א היא עיר תוססת ועיר חייבת לשמור על גמישות וקרקעות חומות הן חלק מהדבר הזה, לכן אני לא חושב שזה נכון להשתמש בהן לדיור".

עוזי לוי סיפר כי "עברנו בין עשרות ראשי רשויות בישראל בניסיון לאתר קרקע חומה. המוטיבציה של ראשי הערים לשחרר קרקע חומה לטובת פרויקטים היא מאוד נמוכה ומאוד קשה לעשות פרויקט של דיור להשכרה על קרקעות כאלה. מניח שבהמשך כן נראה פרויקטים על קרקעות חומות שכן הצלחנו לאתר".

בלושינסקי אמר כי "ההתעסקות בקרקע חומה היא טעות ביסודה. הפתרון היחידי הוא בניה לגובה. אם יש פרויקט, אם היו מחייבים את היזם ש-30% מהפרויקט היה הולך לדיור להשכרה, כל הקרקעות החומות היו יכולות להישאר בשקט, ובמקום לבנות 10 קומות, היו בונים 20 קומות".

עו"ד עו"ד גיל גן-מור, אמר כי "זה עניין של פוליטיקה שעניין של דיור ציבורי הוא צורך ציבורי בדיוק כמו חינוך ובתי תפילה. חולדאי יש לו מזמור קבוע שהמדינה חייבת לדאוג לדיור ציבורי, אבל רק המדינה, ואומר שלו אין סמכות".

דפני ליף הוסיפה כי "יש קהילה שגרה במקום, והרעיון הוא שהשטח החום ישרת את הקהילה הקיימת. לכן אני מציעה שנבין שהשימוש בקרקע החומה צריכה להיות תוך תקשורת עם האוכלוסייה שגרה במקום".

נייברג סיפר כי "היום עמידר בוחנת שני פרויקטים על קרקעות חומות, אבל זה רנדומלי, לא מאסה קריטית. האפשרות היחידה היא להשתמש בשיטות בניה זולות יותר, או להשתמש בשטח בצורה נכונה יותר שתאפשר תוספת לבניה בהתאם לצורך".

בגובה העיניים לטורי דעה נוספים

המובחרים

NEXT-URBAN -לוגו / צילום: יח"צ
מול ים - לוגו / צילום: יח"צ