גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

"נושא המס מכריע לבחינת הכדאיות של פרויקט תמ"א 38"

כיוון שמדובר בתחום צעיר בענף הנדל"ן, נושא המיסוי בפרוייקטי תמ"א 38 אינו ברור וודאי ■ בנוסף, הוא מושת כולו על היזם ולכן מהווה גורם מהותי לביצוע עסקאות

מיסוי וכדאיות תמ"א 38/צילום:  Shutterstock א.ס.א.פ קרייטיב
מיסוי וכדאיות תמ"א 38/צילום: Shutterstock א.ס.א.פ קרייטיב

*** הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני

עסקאות נדל"ן הן לרוב רוויות הון ונפרשות על פני נושאים ותחומים רבים, אשר כל אחד ואחד מהם משפיע על טיב העסקה. ישנם תחומים הקשורים בקשר ישיר וברור לתחום הנדל"ן, דוגמת נושאי הביצוע, עלות הקרקע ועוד, ותחומים עקיפים, נישתיים יותר, שעל פניו, אמורים להשפיע פחות על השיקול, האם להיכנס או לא להיכנס לעסקה. יחד עם זאת, דווקא אותם תחומים עקיפים, הם אלו אשר יכריעו בסופו של יום האם מדובר בעסקה כדאית, שכן הם טומנים בחובם מטען רב וקריטי להמשך העסקה. תחום המיסים מהווה דוגמה קלאסית לאחת מאותן נישות אשר משפיעות באופן ניכר על טיב העסקה. בתחום ההתחדשות העירונית, אשר נחשב למשוכלל יותר בסצנת הנדל"ן המקומית, קביעה זו מובהקת אף יותר.

נושא המיסוי בכל הקשור להתחדשות העירונית הוא יוצא דופן בעיקר בשל העובדה כי חל כולו על צד אחד - זה של היזם. "למרות שבפועל רוב נטל המס חל על הדיירים, הם מעבירים אותו אל היזמים והאחרונים הם אלו אשר בסופו של יום משלמים אותו למדינה ולכן נושא המס מכריע לבחינת כדאיות או אי כדאיות של פרויקט ספציפי", מסבירה עו"ד אורית קוך, ראש תחום מיסוי מקרקעין במשרד זיו שרון, אשר תרצה בנושא במסגרת קורס התחדשות עירונית שיערוך מרכז פישמן (האוניברסיטה העברית).

לימוד התחום חשוב אף יותר נוכח אי הוודאות האופפת את הנושא. זאת בשל העובדה כי ההיסטוריה הקצרה של תמ"א 38, אין בה על מנת להקנות ליזמים וליתר הגורמים בתחום, כלים שבעזרתם יוכלו לאמוד באופן מדויק את חשיפת המס העתידית בפרויקטים ספציפיים. "אין כללים ברורים ואין כל נייר עמדה של רשות המיסים אשר בעזרתו היזם יכול להבין היכן הוא עומד ומה תהיה חשיפתו למס בהתאם לתמורה שהוא מציע לדיירים. חוסר הודאות הזו באשר לחבות המס העתידית, בעיקר בכל הקשור לתמ"א 38 הריסה ובנייה, מצריכה את היזם לנתח בחומרה תרחישים אופציונליים, כך שאם בסופו של יום הוא יופתע מחבות המס הסופית שלו - שתהיה זו הפתעה לטובה", אומרת קוך.

"על היזם לסגל לעצמו ארסנל של כלים בעזרתם יוכל לנתח את העסקה נכון. מתי ניתן וכדאי להשתמש בפטור של הדייר על דירה יחידה מזכה, מתי לחילופין יש לתקוף את נושא המיסוי באמצעות תיקון 74 לחוק מיסוי מקרקעין, מה הקשר בין מחיר הדירה לבין חבות המס, מה ההשלכות של האישור הסופי הצפוי של תוכנית הרבעים על סוגיית המס בתל אביב, כיצד יש לפעול נכון בבואנו לנתח פרויקטים בעיר, ונושאים בוערים נוספים שיש לקחת בחשבון", מסכמת קוך.

 

"על הדיירים להבין את נושא המס"

כפי שציינו, נטל המס בכל הקשור לפרויקטים של התחדשות עירונית יחול בסופו של יום על היזמים, אך אין בכך על מנת להסיק כי הם היחידים הנדרשים לידע בנושא. אחת הסיבות המרכזיות לכך ששיעור מימושי הפרויקטים בתחום התמ"א 38 יחסית נמוך הוא חוסר הידע של הצד השני, קרי הדיירים והצוות המקצועי שלצידם, באשר לחשיפת היזם לנושא המיסוי. "גם דיירים חייבים להבין טוב את חבויות המס כאשר הם נכנסים למו"מ מול היזם, שכן הנושא קובע את גבולות הגזרה. על הדיירים להיות בקיאים בהשלכות המיסויות נוכח התמורות הנדרשות על ידם, שכן בסופו של יום, ככל שילחצו את היזם יותר הוא עלול להגיע לנקודה שהפרויקט לא יהיה ריווחי עבורו. לכן יש לחדד את הידיעה בתחום המיסוי כדי לדעת איזו תמורה לבקש ומאיזו כדאי להימנע", מוסיפה קוך.

"כך לדוגמה, במסגרת המו"מ נקבע בין הצדדים כי הדייר יהיה זכאי לדירה בשטח של 130 מ"ר, אך מאחר ואין לו צורך בכזו דירה גדולה, הוא מבקש להמירה לשתי דירות בנות 65 מ"ר כל אחת", מספרת קוך, "למרות שזה נשמע על פניו ברור וטריוויאלי, ומבחינתו של הדייר, פתרון מתבקש, ההשלכות המיסויות של בקשה זו עבור היזם הן מהותיות". "יש יזמים", היא מוסיפה, "אשר התוודעו לאמת המכאיבה לגבי גובה המס, רק בנקודת אל חזור, לאחר שכבר התחייבו לדיירים וחתמו על הסכם מולם וכיום הם משלמים על כך הרבה מאוד. לכן, החוכמה היא לדעת איך להימנע ממקרים שכאלו ולדעת לנתח את המצב עוד בשלב המו"מ". חשוב שליזם וכמובן שלעורכי הדין של כל אחד מהצדדים, יהיו את הכלים והידע להסביר לדייר מדוע נושא המס כה רגיש, ולחשוב יחדיו על תמורה חלופית", מסכמת קוך.

*** אליעזר פישמן הוא בעל השליטה בגלובס

להרשמה לקורס לחצו כאן >>

עוד כתבות

הכפר פטריצ'ה באיטליה. ראש העיר מנסה למכור בתים באירו / צילום: Shutterstock

באיטליה מנסים למכור בתים באירו אחד. אז למה זה לא עובד?

ראשי עיירות קטנות באיטליה, שהתרוקנו מתושבים בשל מגמת עיור ארוכת־שנים, מציעים בתים למכירה באירו אחד בלבד, כאשר עלות השיפוץ מוטלת על הקונה ● התקשורת האמריקאית רווייה בסיפורים על בתים עתיקים שעברו שיפוץ והפכו לבתי נופש משפחתיים, אך בפועל, עסקי "הבתים באירו" עומדים בפני חסמים רבים

מתחם חזית הים בחיפה / הדמיה: מן-שנער-יעד אדריכלים

נסגר המכרז הראשון של רמ"י בחזית הים בחיפה: כמה תשלם הזוכה?

יורו ישראל זכתה במכרז של רמ"י על קרקע של 23 דונם, להקמת 500 יחידות דיור ושטחי מסחר באחד מהמתחמים המסקרנים בישראל ● החברה תשלם על הקרקע, הסמוכה לבית החולים רמב"ם בחיפה, כ-205 מיליון שקל כולל הוצאות פיתוח

הבורסה בתל אביב / צילום: Shutterstock

ירידות קלות בנעילת הבורסה; אופקו הלת' זינקה בכ-8%

מדד ת"א 35 ירד ב-0.3% ● הבורסה מסכמת את הרבעון הראשון: "מדדי ת"א-35 ות"א-90 רשמו תשואה חיובית של כ-5% וכ-11%, בהתאמה" ● זינוק של כ-50% בצבר ההזמנות של רפאל ● ביל אקמן: "מניית בורסת ת"א זמינה במחיר מציאה" ● דלק תחלק דיבידנד בסך של רבע מיליארד דולר ● בנק ישראל לא יאפשר לאחים נאוי לשלוט בישראכרט עם שיעור החזקות נמוך מ-30%

ינקי קוינט, מנכ''ל רמי ומ''מ מנהל רשות החברות / צילום: יוסי זמיר

מתחנות כוח ועד מוסכי רכבת: בענף התשתיות טוענים שרמ"י תוקעת מיזמים

בפנייה דחופה מבקשים במינהל התכנון מרשות מקרקעי ישראל לשחרר היתרים למיזמי תשתית לאומיים ● ברקע זה, גורמים בענף טוענים כי פרויקטים גדולים, בהם תחנות כוח ומוסכים של הרכבת הקלה, תקועים בגלל התנהלות הרשות ● רמ"י: "חלק מהפרויקטים יצאו לדרך"

אולם הקונצרטים בו התרחש הפיגוע במוסקבה / צילום: Reuters

הפיגוע במוסקבה הביא את אירופה להגביר כוננות מפני מתקפת דאעש

צרפת ואיטליה פרסמו אזהרות מפיגועי דאעש בשטחן, כשהחשש עולה לקראת חג הפסחא ● המתקפה ברוסיה העלה גם לפני השטח את האזורים העניים ביותר במדינה, בהם צובר ארגון הטרור השפעה

הראלי בוול סטריט יימשך? זה מה שמלמדת ההיסטוריה

מדד המניות המוביל S&P 500 עשוי לסיים את הרבעון הראשון עם עלייה של 10% ● האם ניתן להסיק מכך שהמשך השנה יתאפיין בראלי? לפי מחקרים של כמה גופי השקעות, החדשות הרעות נוטות להגיע במחצית השנה השנייה

אסדת קידוח ''לוויתן'' / צילום: אלבטרוס

במשרד האנרגיה בוחנים: הקמת מתקן להנזלת גז בהשקעה של 7 מיליארד דולר

חלק משמעותי מיצוא הגז של ישראל תלוי היום במצרים, ומתקן הנזלה יאפשר יצוא לרחבי העולם כדי לבזר את הסיכונים ● מי יממן את עלויות ההקמה האדירות?

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

מגמה מעורבת בתל אביב; חברה לישראל קופצת ב-3%

מדד ת"א 35 עולה ב-0.6% ות"א 90 נסחר סביב רמות הבסיס ● הבורסה בת"א מסכמת רבעון ראשון בעליות נאות במדדים המובילים ● לאומי על הדולר המתחזק: "מציע למשקיעים הצעה שאי אפשר לסרב לה" ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025" ● טסלה ממשיכה במומנטום השלילי לאחר שבמורגן סטנלי הורידו את תחזית המכירות של החברה

יהודה מורגנשטרן, מנכ''ל משרד הבינוי והשיכון / צילום: רונן חורש

האוצר על הצעת משרד הבינוי לעזור לקבלנים: "לא ישימה בעליל"

מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון יהודה מורגנשטרן אמר כי יבוצע פיילוט לסיוע לקבלנים שיאחרו במסירת דירה בשל המלחמה, תחילה בשלוש ערים - בשדרות, בקריית שמונה ובשלומי • מנכ"ל האוצר הייזלר: "לא מכיר את ההצעה"

ראש הממשלה בנימין נתניהו / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

הבית הלבן בהודעה רשמית אחרי קרב הגרסאות: נתניהו אישר שתצא משלחת לוושינגטון

דובר צה"ל: ""במסגרת האימונים יתורגלו תקיפות מאסיביות וארוכות טווח" • גבר בן 38 נהרג מפגיעת רקטה במפעל בקריית שמונה, כמה נוספים נפצעו קל • נתניהו לסנטור ריק סקוט: "החלטת ארה"ב עודדה את חמאס. שלא יסמכו על הלחץ הזה - זה לא יעבוד"  • עדכונים שוטפים

שר האוצר בצלאל סמוטריץ' / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

עובדים שהוצאו לחל"ת בענף התיירות עומדים להישאר ללא דמי אבטלה

במשרד האוצר הניחו שאין צורך בקביעת מודל חל"ת ארוך־טווח וסברו כי המלחמה תסתיים לפני שהעובדים ימצו את ימי האבטלה והחופשה שצברו ● כעת, עסקים רבים טרם התאוששו, כשהמצוקה הגדולה היא בענף התיירות

מנכ''ל NICE, ברק עילם / צילום: CRC Media

מלך השכר של ת"א: המנכ"ל שהרוויח כ-90 מיליון שקל ב-2023

עיקר התגמול של מנכ"ל נייס ברק עילם – הוני ● במשך שנותיו כמנכ"ל נייס צבר תגמולים בהיקף של כ-460 מיליון שקל לפי שער החליפין הנוכחי ● שכר של כ-17 מיליון שקל למנכ"ל אלביט אשתקד

חברת הסייבר הישראלית Coro (קורו) / צילום: CORO

המשבר בהייטק נגמר? סטארט-אפ ישראלי שני מודיע בתוך שבוע על גיוס של 100 מיליון דולר

חברת קורו (Coro) הישראלית, העוסקת במכירת מערכות סייבר לעסקים קטנים ובינוניים, הודיעה על גיוס של 100 מיליון דולר ● ככל שנודע, כספי הגיוס כולם הושקעו בחברה ולא בקניית מניות מיזמים או משקיעים קודמים ● כל הגיוס התבצע מקרנות הון סיכון זרות

בורסת לונדון / צילום: Shutterstock

עליות קלות באירופה; מחירי הנפט קופצים ב-1%

החוזים העתידיים בארה"ב נסחרים בירידות קלות ● בריטניה נכנסה למיתון ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025" ● טסלה ממשיכה במומנטום השלילי, לאחר שבמורגן סטנלי הורידו את תחזית המכירות של החברה

ביתן אינטל בגרמניה / צילום: Shutterstock

אינטל תכננה להשקיע 86 מיליארד דולר באירופה. סטארט־אפ קטן מקשה עליה

קרב פטנטים שחברת שבבים קטנה מנהלת נגד אינטל בגרמניה עשוי לחבל בתוכניות של הענקית באירופה כולה ● ניצחון משמעותי לתביעה נרשם החודש, עם הוצאת צו מניעה זמני נגד מכירת כמה מעבדים של אינטל ● השאלה הגדולה: האם ייפתחו משפטים דומים ביבשת?

משה ארבל, שר הפנים / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

בעקבות חשיפת גלובס: השר ארבל קורא לנתניהו לאפשר כניסת פועלי בניין פלסטינים לישראל

שר הפנים מציין במכתבו: "גוברות ההערכות כי אלפי פועלים פלסטיניים מיהודה ושומרון מועסקים שלא כדין בענף" ● הוא קורא לראש הממשלה לבחון הסדרה של הכנסת הפועלים לישראל, בין היתר על ידי בחינה פרטנית של כל פועל והגבלת גיל

קרן כהן חזון, מנכ''לית ובעלת השליטה בתורפז / צילום: ששון משה

תורפז רוכשת יצרני חומרי טעם בלגית-גרמנית תמורת 48 מיליון דולר

תורפז צפויה לרכוש את קבוצת קלאריס & ווילך באמצעות חברת הבת שלה - פיט ● החברה מייצרת חומרי הגלם היחודיים לתחום הבשר והאפייה ומחזור המכירות שלה הסתכם ב-35.1 מיליון דולר ב-2023

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 בת"א, שהוא גם בעלים של חלק מהחצר, ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו

פרופ' דניאל כהנמן / צילום: יח''צ מטר

פרופ' דניאל כהנמן, זוכה פרס נובל לכלכלה, הלך לעולמו

כהנמן, בן 90 במותו, זכה בפרס נובל בכלכלה בשנת 2002 על מחקר בתחום של קבלת החלטות בתנאי אי-ודאות

תוכנית בת גלים / הדמיה: דרמן ורבקל אדריכלות

1,300 דירות במקום בסיס חיל הים בחיפה

תוכנית 'בת גלים' להקמת שכונה חדשה אושרה בוועדה המחוזית חיפה ● הרשויות שיכולות לקבל תמיכה מהרשות להתחדשות עירונית ● וגם: מאות יחידות דיור חדשות בגליל המערבי ● חדשות הנדל"ן