*** הכתבה בשיתוף משפטיפ

בקבוצת רכישה מתארגנת קבוצת אנשים הרוכשת קרקע, ועליה היא מקימה בניין. חברי הקבוצה מסדירים את אופן ההתנהלות ביניהם באמצעות חוזה משפטי. לרוב קיים גורם מארגן היוזם את הפרויקט, מאגד את הקבוצה, מנסח את ההסכם ומנהל את הקבוצה בפועל.

במה שונה קבוצת רכישה מרכישה מקבלן?

להבדיל מרכישה מקבלן, בקבוצת רכישה אין התחייבות למחיר הדירה, אין התחייבות למועד כניסה, ויתרה מזאת, לא קיימת התחייבות כלשהי שהדירה אכן תיבנה.

חברי קבוצת רכישה הם היזמים. חברי הקבוצה שוכרים את כל בעלי המקצוע משלבי התכנון המוקדמים - דרך קבלני השלד וכלה, למשל, במתקיני המטבחים. כל הליכי התכנון והבנייה למעשה תלויים בחברי הקבוצה ובהחלטות שהם יקבלו במהלך הדרך, באמצעות נציגות מטעמם.

כחלק ממאמצי השיווק של הקבוצה, הגורם המארגן מציג בפני הרוכשים הפוטנציאליים הערכה של עלות הדירה והערכה של מועד סיום הבנייה ומסירת המפתח לרוכשים. אין שום ודאות או התחייבות לכך שהערכות אלה יתממשו בפועל. להבדיל מרכישה מקבלן, לרוב גם לא קיימים פיצויים כלשהם לחברי הקבוצה בגין האיחור.

הבדל מהותי נוסף הוא העיתוי בו נרשמת הקרקע על שם הרוכש. חברי הקבוצה רוכשים את הקרקע מבעליה, וכל אחד מחברי הקבוצה נרשם כבעלים של חלק יחסי בקרקע עם הרכישה. לעומת זאת, ברכישה מקבלן, הקבלן הוא בעל הקרקע, והרוכשים יירשמו כבעלים של הדירה רק לאחר השלמת הבנייה ורישום הבניין כבית משותף.

מדוע צריך עורך דין בקבוצת רכישה?

ההסכמים של קבוצת הרכישה נערכים בדרך-כלל מראש על-ידי עורך דין מטעם הגורם המארגן של הקבוצה. מאחר שכל חברי הקבוצה חתומים על אותם הסכמים, וכל חברי הקבוצה הם צד להסכמים אלה, הנוסח אינו נתון למשא-ומתן. עובדה זו אינה מייתרת את הצורך בייעוץ של עורך דין טרם ההצטרפות לקבוצת רכישה, כמו בכל עסקת נדל"ן.

פעם רבות, אנשים אשר לא פונים לייעוץ משפטי טרם הרכישה, לא מודעים כלל למה הם נכנסים ולא מכירים את הסכנות הטמונות בקבוצת רכישה שיש לשים לב אליהן. בקבוצת רכישה קיימות סכנות מובנות, אך בנוסף קיימות סכנות ייחודיות הנובעות מאופייה של הקבוצה ואופי הפרויקט. ייעוץ של עורך דין מטעמם יאיר את עיניהם בעניין מהות ההסכם, בדבר פרטי העסקה וכן בעניין הסיכונים הגלומים בהסכם הנוכחי של קבוצת הרכישה הספציפית.

ייתכן, למשל, שתתארגן קבוצת רכישה שתבקש להגיש הצעה למכרז לרכישת הקרקע, ובסופו של יום הקבוצה לא תזכה במכרז, ולכן קבוצת הרכישה לא תצא אל הפועל. במקרה אחר, ייתכן שעקב אי-אישור חלק מהתוכנית על-ידי ועדות התכנון, ייאלצו חלק מחברי הקבוצה לעזוב אותה, והעלויות ליתר חברי הקבוצה יגדלו.

האם משתלם לקנות במסגרת קבוצת רכישה?

בעבר, כשטרנד קבוצות הרכישה היה בחיתוליו, עלויות הדירה היו זולות משמעותית עקב דיני המס שהיו קיימים באותה עת, ובינתיים שונו.

למרות זאת, חברי הקבוצה חוסכים את הרווח היזמי של קבלן שמוכר דירות. אמנם הגורם המארגן מקבל שכר עבור הייזום, אולם הוא נמוך משמעותית מרווח יזמי של קבלן. כמו כן, התשלום מבוצע לפי קצב התקדמות הבנייה, והחברים לא נדרשים לשלם תוספת הפרשי הצמדה למדד תשומות הבנייה, הנהוגה בהסכם רכישה מקבלן.

לפעמים גם עלויות הבנייה עצמן נמוכות יותר כאשר מדובר בקבוצת רכישה. יצוין כי לעתים ההוזלה לא בהכרח טובה לחברי הקבוצה, כי ייתכן שהנציגות תחליט לחסוך בפרטים הקשורים בסטנדרט הבנייה, כגון ריצוף ללובי.

חשוב לומר כי ישנן עלויות נוספות שיש לקחת בחשבון בקבוצת רכישה, כמו עלויות מימון, ולכן יש לבדוק באופן יסודי כל מקרה לגופו בעניין הכדאיות בהצטרפות לקבוצת רכישה.

בנוסף, יש לקחת בחשבון כי במקרים הלא נדירים של עיכוב בפרויקט ייאלץ הרוכש, במקרה שהוא משלם שכר דירה, להמשיך בתשלומים אלה לתקופה נוספת.

האם הכספים שלי מובטחים בקבוצת רכישה?

חוק המכר (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), המגן על רוכשי דירות מקבלן, אינו חל על קבוצות רכישה. הכספים בקבוצת הרכישה לעולם לא יהיו מובטחים באותו אופן שבו הם מובטחים ברכישה מקבלן, אולם יש מספר פעולות אשר עשויות להוות שכבת הגנה מסוימת.

ראשית, כאשר מפקידים סכום ראשוני לצורך הצטרפות לקבוצה (שלעתים מכונה דמי הרשמה ולעתים שם אחר), יש לוודא כי הכספים מופקדים בידי נאמן ולא בידי המארגן, שהרי אם למשל הקבוצה לא תצא לפועל (עקב אי-הצטרפות מספיק חברים), והמארגן יהיה במצב של חדלות פירעון, יהיה מאד קשה להחזיר את הכסף הזה לחברים.

חשוב שגם יתר הכספים המיועדים הן לרכישת הקרקע והן לצורך הבנייה לא יופקדו בידי הגורם המארגן, אלא ישירות בחשבון הבנק המלווה את הפרויקט, ושזכויות החתימה בחשבון זה הם של חברי נציגות הקבוצה בלבד.

יצוין כי חברי הקבוצה נדרשים בדרך-כלל לפתוח חשבון ומסגרת אשראי בבנק המלווה, ובמקרה שחבר הקבוצה אינו עומד בתשלומים, הבנק המלווה למעשה ישלם את התשלומים במקומו ויגבה אותם מהחשבון של אותו חבר.

לסיכום, חשוב לזכור כי התייעצות עם עורך דין לשם קבלת החלטה מושכלת האם להצטרף לקבוצה וכן על-מנת שיוודא כי מערכת ההסכמים של הקבוצה מצמצמת במידת האפשר את החשיפה והסיכונים של חברי הקבוצה. מדובר בעלות זניחה ביחס להשקעה הצפויה, העשויה לחסוך כניסה להרפתקאות מיותרות ולמנוע אובדן של ממון רב.

האמור במאמר זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי בנושא. 

עו"ד לימור אילני היא בעלת משרד עורכי דין העוסק בתחומי המשפט האזרחי מסחרי עם דגש על תחום הנדל"ן.