גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

"ההנחה ששכירות הוגנת גרועה לבעלי הדירות שגויה מהיסוד"

שרוליק חנוך ודן ליברמן, מנכ"לים ובעלים ב- SDB , מוחים על חוסר ההחלטיות של חברי הכנסת באישור חוק שכירות הוגנת שבו הם תומכים וגם מספרים על הדבר הבא – כניסה לתחום היזמות בברוקלין ■ מדריך ומחשבון - מס על שכר דירה

חברי הכנסת דחו שוב את חוק השכירות ההוגנת שנגרר עוד מהכנסת הקודמת ולא התקדם. כעת, לאחר שמס הרכישה עלה על דירות להשקעה, רבים חוששים כי מלאי הדירות להשכרה לא יגדל בקצב שיתאים את גידול האוכלוסייה, מחירי השכירות יעלו והדירות שיוצעו לא יהיו מתאימות למגורים. בינתיים הנתונים שפרסמו משרדי הממשלה לסיכום 2015 הצביעו על המשך העלייה החדה במחירי הדירות והחשש כי התנודתיות הרבה בשוקי ההון מאז תום 2015 תביא שוב משקיעים רבים אל שוק הדיור.

על רקע הדברים הללו, שוחח "גלובס" עם שרוליק חנוך ודן ליברמן, בעלים ומנכ"לים משותפים ב-SDB שנבחרו באחרונה במסגרת פרויקט 40 הצעירים המבטיחים של "גלובס". חנוך וליברמן מדברים על חוק השכירות ההוגנת שבו תמכו מהיום הראשון והקשיים באישורו וגם מהם הגורמים הפסיכולוגיים שמביאים את הציבור הרחב להמשיך ולהשקיע בנדל"ן למרות העלאת מס הרכישה ומספרים על כניסתם לתחום היזמות בברוקלין.

חברי הכנסת לא הצליחו להסכים על מתווה לחוק שכירות הוגנת שאתם הייתם מבעלי הדירות הבודדים בישראל שיצאו בפומבי בעד החוק. איפה הכנסת טועה לדעתכם?

חנוך: "על כך שחוק שכירות הוגנת טוב לשוכרי הדירות, אין בכלל מחלוקת. הויכוח הוא על מה נכון כלפי בעלי הדירות. אני שואל - איך אפשר בכלל לקבל החלטה מה נכון מבחינת החוק אם לא פוגשים בעלי דירות ומדברים איתם, לא יורדים את השטח. בכל הנוגע להגדרות תחזוקת דירה ראויה למגורים אין בכלל הגדרה, דיון או היכרות עם השטח. אם אף אחד לא באמת מתמקצע בנושא אז איך אפשר לחוקק את החוק הנכון?".

מה הטעות הקריטית של חברי הכנסת בנושא השכירות ההוגנת?

ליברמן מוסיף על דבריו של חנוך ומסביר: "הטעות של חברי הכנסת היא שהם בטוחים שהחוק הזה מזיק לבעלי הדירות ועבורם הוא מכת מוות. זו הסיבה העיקרית לכל השינויים. יש לי בשורות - באזורים מסוימים, בעיקר בלב תל אביב, התפתחה תרבות של חליבת השוכר וכל דירה שניתן יקפצו עליה. ב-90% מהדירות בישראל זה לא המצב ודווקא כשאתה לא מעלה את שכר הדירה ומעניק לשוכר דירה ראויה למגורים הוא יותר נאמן, ההוצאות של בעלי הדירות קטנות יותר והכי חשוב מבחינת המשקיעים - התשואה ככה יותר גבוהה ואת זה אנחנו אומרים מניסיון של שנים. אם חברי הכנסת היו מבינים שהחוק טוב גם למשכירים הם היו מקדמים אותו הרבה יותר מהר. בכלל, מה שחסר בשוק השכירות הוא מרשם שכירויות, בניגוד לדירות שניתן לאתר עסקאות עבר מאתר רשות המסים, בשכירות אנשים לא יודעים מה המחיר הנכון"

למה חייבים מרשם שכירויות עד היום כולם הסתדרו היטב עם המצב הקיים?

ליברמן: "זה ממש לא מדויק. אני אתן לך דוגמא, יש לנו מספר דירות של משקיעים שלא העלו את שכר הדירה מספר שנים ואלה דירות משופצות ומצוינות למגורים. על פי מחירים בשוק ועסקאות מקבילות אנחנו יודעים שהשוכר מקבל הנחה משמעותית לעומת מחיר השוק, אבל מה עם זוג צעיר שהתחתן ורוצה עכשיו לשכור דירה? גם הנחה של 100 שקל בחודש בשכר הדירה זה עולם ומלואו, אז למה שלאותו זוג צעיר לא תהיה האפשרות להבין מהו המחירון? יש מחירון לרכבים, דירות, כמעט כל דבר חוץ משכירות, זה פשוט לא נכון".

בארה"ב העלו את הריבית לאחרונה והריבית תמשיך לעלות בתקופה הקרובה. אתם לא חושבים שזה יקרר את השוק?

חנוך: "נפתיע אותך, אנחנו דווקא מאמינים שזה מצוין. אם הריבית הייתה נשארת נמוכה לא היו אלטרנטיבות ומחירי הבתים היו שוב מזנקים לשמיים ואז התשואה הייתה יורדת ואז לא בריא לשוק ולא טוב למשקיעים. אם תשאל כל משקיע הוא מעדיף לוותר על 1% תשואה משכירות או עליית ערך הנכס ובלבד שלא יהיה משבר. לדעתנו הבנק המרכזי בארה"ב עושה צעד אמיץ שהוא נכון לכולם - לכלכלה האמריקאית שמתאוששת מאוד, למערכת הבנקאות וגם מונע ניפוח של בועות".

אחרי 1,000 דירות להשקעה שאתם מנהלים בבאר שבע ואטלנטה בחרתם ביעד חדש, יזמות בשכונת ברוקלין שבעיר ניו יורק. מה התכניות שלכם?

חנוך: "אחרי בדיקות ארוכות שביצענו במספר יעדי השקעה החלטנו להשקיע באופן אישי בפרויקט הריסה ובינוי במנהטן יחד עם משקיעים שמלווים אותנו תקופה ארוכה. רכשנו קרקע ראשונה כפרויקט של הריסה ובינוי בהשקעה כוללת של 4 מיליון דולר, עליה ייבנה בניין ובו 12 יחידות דיור, הצפי שלנו בפרויקט הזה הוא לתשואה של 40% ברוטו בשנתיים וחצי, תחת ההנחות הכי שמרניות שאפשר. המודל שלנו, כמו בדירות שאנחנו מנהלים עבור אנשים להשקעה".

מה התכניות שלכם בברוקלין לשנה הקרובה?

ליברמן: "בתוך שנה, מתכננת SDB בסך הכל להוציא אל הפועל 12 פרויקטים לבנייה בהשקעה כוללת של 60 מיליון דולר. בימים אלה אנחנו שוקדים על הקמת מטה בברוקלין שירכז את כל פעילות היזמות וזהו למעשה המשרד הרביעי שלנו, אחרי באר שבע, המטה הראשי במגדלי בסר ואטלנטה. למשרד מקומי יש יתרונות גדולים עבור המשקיעים, בכך שהם חיים את השוק המקומי, אין לזה תחליף וזהו מודל שהוכיח את עצמו".

אתם חושבים שהתנודתיות שיש בשווקים, רכבת הרים יש שאומרים היא הגורם שמביא היום יותר אנשים להשקיע בנדל"ן? 

ליברמן: "תסתכל על שוק ההון לעומת הנדל"ן. חייבים לזכור תמיד שבדיור יש משברים, למרות שבארץ אנשים קיבלו את התחושה שהכל יכול רק לעלות. אבל, בדיור יש משבר פעם בכמה שנים ואין לך שער יומי שמשערך את מחיר הבית ואתה לא רואה את התשואה השלילית בחשבון הבנק, שלא כמו במניות. בשוק ההון כל חודשיים-שלושה זה משהו אחר, המשברים בשוקי ההון מאוד מלחיצים משקיעים ולכן הם בורחים לנדל"ן, הם מבקשים שקט. לפני שנה עוד דיברו על משבר ביוון, בחצי השנה האחרונה כולם מפחדים ממה שקורה בסין ולפני חודשים ראינו את השווקים יורדים בגלל משבר בבנקים שאולי יהפוך למשבר עולמי. באים אנשים שאומרים די, אנחנו רוצים לישון בשקט, לא רוצים לעקוב כל יום אחרי מה שעלה ומה שירד". 

"הירידות בבורסות העולם רק מחזקות את הביקושים לנדל"ן בישראל ובעולם ואת מה שאנחנו אומרים כבר הרבה זמן. אדם בן 50-60 שכבר רואה את הפנסיה מתקרבת לא רוצה את דפיקות הלב הללו והוא מחפש משהו יותר יציב, נכס מוחשי שלא משערכים כל יום. אותו בנאדם לא מחפש לעשות את המכה הגדולה, זה יותר גישה של צעירים שרוצים לגלות את העולם. ולכן רואים מגמה ברורה של אנשים שהתייאשו מכל אפיקי ההשקעה האחרים ופשוט הולכים על דירות"

אבל את הנדל"ן הם לא יכולים למכור בשניה, כמו מניה או איגרת חוב. משקיעים מחפשים כל הזמן נזילות.

חנוך: "ברור שנדל"ן היא השקעה פחות נזילה ואף אחד לא מסתיר את זה, אבל גם תיק השקעות בבורסה הוא השקעה לטווח ארוך ולמרות שהוא נזיל אתה לא מתכוון לקנות ולמכור כל היום. עצם העובדה שאנשים נפגשים עם דמי השכירות בכל חודש, שלא כמו השקעות בשוק ההון, זה משהו שמרגיע וזו בדיוק הנזילות שאנשים מחפשים. מי שקונה כיום בית בארה"ב ומשקיע לטווח ארוך כמו משקיע שוק הון, יכול לקבל חזרה בדמי שכירות את ההשקעה הראשונית בתוך 9-10 שנים ועוד בהנחה שהוא שלא משקיע מחדש את דמי השכירות באפיק אחר. גם אם יש לך צרכים שוטפים מעבר להכנסה מעבודה, עדיין אתה יכול למלא אותם. אתה לעולם לא משקיע סכום כסף גדול בנדל"ן שייתכן שתצטרך את כולו כבר מחר בבוקר".

עוד כתבות

דובר צה''ל, תא''ל דניאל הגרי / צילום: דובר צה''ל

דובר צה"ל: בכיר בחמאס חוסל בביה"ח שיפא

נזק נגרם לחצר בית בשלומי אחרי רצף אזעקות בגליל המערבי • דיווח: ישראל תקפה אזור פעילות של חיזבאללה בדמשק, 2 נפצעו • בית הדין בהאג הורה לישראל להכניס סיוע לעזה ללא הגבלה • מוקדם יותר: פצוע בינוני בפיגוע ירי בכביש 90 מצפון ליריחו • עדכונים שוטפים

ישראל תקפה בשדה התעופה בסוריה / צילום: נלקח מרשתות חברתיות לפי סעיף 27 א' לזכויות יוצרים

דיווח: לפחות 33 נהרגו בתקיפה ישראלית בחלב, בהם אנשי חיזבאללה ואזרחים

בין ההרוגים בתקיפה בנמל התעופה בחלב ישנם גם חיילים מצבא אסד, דווח כי מערכות ההגנה האווירית הופעלו • מוקדם יותר נפצעו 2 בתקיפה שיוחסה לישראל באזור דמשק • דובר צה"ל עדכן כי בכיר חמאס חוסל בפעילות בבית החולים שיפא ● עדכונים בולטים

מתחם חזית הים בחיפה / הדמיה: מן-שנער-יעד אדריכלים

נסגר המכרז הראשון של רמ"י בחזית הים בחיפה: כמה תשלם הזוכה?

יורו ישראל זכתה במכרז של רמ"י על קרקע של 23 דונם, להקמת 500 יחידות דיור ושטחי מסחר באחד מהמתחמים המסקרנים בישראל ● החברה תשלם על הקרקע, הסמוכה לבית החולים רמב"ם בחיפה, כ-205 מיליון שקל כולל הוצאות פיתוח

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי / אילוסטרציה: Shutterstock

הטבת המס הגדולה שהבטיחה הממשלה נכנסה לתוקף. מה יקרה לנטו שלכם?

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי, אשר תגדיל להם את ההכנסה הפנויה ● ואולם, מומחים טוענים כי הטבת המס לא תשפיע על מי שבאמת זקוק לה

אסף גולדברג, מנכ''ל סלייס עד לאחרונה / איור: גיל ג'יבלי

בדיקת אי הסדרים בעיצומה, אז איך זה שאפשר להפקיד חיסכון לכל ילד בסלייס

רשות שוק ההון מצאה לאחרונה אי סדרים חמורים בהתנהלותו של בית ההשקעות סלייס ● למרות זאת, באתר הביטוח הלאומי סלייס מוצגת כאפשרות להפקדת כספים בתוכנית "חיסכון לכל ילד" ● עד תחילת מאי לא ניתן יהיה למשוך כספים מקופות סלייס, אך הרגולטור לא מודאג

ראסל אלוונגר, מנכ''ל טאואר סמיקונדקטור / צילום: ענבל מרמרי

ראסל אלוואנגר: "אני חייב הרבה לישראל. היא אפשרה לטאואר להפוך למה שהיא"

טאואר הייתה האקזיט המדובר של 2022, אולם הצעת הרכישה החלומית של אינטל נפלה ● המנכ"ל ראסל אלוואנגר ניצל אותה כדי להכניס רגל בדלת למפעל של אינטל בניו מקסיקו: "זו לא הייתה סטירת לחי גדולה. יש לנו עכשיו קיבולת ייצור" ● את דעותיו על המצב בישראל הוא שומר לעצמו: "להעיר על הנושא זה כמו להתארח אצל מישהו לארוחת ערב ולהגיד לו שהבית מבולגן"

גזירת סרט בפתיחת משרדי ASI, חברת הבת בהודו יחד עם שגריר ישראל בהודו, נאור גילאון / צילום: תעשייה אווירית

מתחת לרדאר: התעשייה האווירית הקימה חברה בת בהודו

התעשייה האווירית השיקה השבוע את חברת הבת ההודית שלה בניו דלהי ● החברה הוקמה במסגרת שיתוף הפעולה בין התעשייה האווירית לבין DRDO, גוף המחקר והפיתוח בנושאי הגנה של ממשלת הודו

חרדים בלשכת הגיוס / צילום: מיטב ודובר צה''ל

בג"ץ: לעצור תשלומים לישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים החל מה-1 באפריל

בג"ץ הוציא את צו הביניים בשל היעדר מקור חוקי להעברת התשלומים ● וכעת, מיום שני הקרוב יופסק התקצוב לתלמידי ישיבות שחייבים בגיוס ● השופטים אימצו עמדה מחמירה מזו של היועמ"שית ● התנועה לאיכות השלטון: "צו הביניים הזה מהווה צעד תקדימי בדרך לשוויון, וציבור המשרתים מודה לבית המשפט על החלטתו החשובה"

משה ארבל, שר הפנים / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

בעקבות חשיפת גלובס: השר ארבל קורא לנתניהו לאפשר כניסת פועלי בניין פלסטינים לישראל

שר הפנים מציין במכתבו: "גוברות ההערכות כי אלפי פועלים פלסטיניים מיהודה ושומרון מועסקים שלא כדין בענף" ● הוא קורא לראש הממשלה לבחון הסדרה של הכנסת הפועלים לישראל, בין היתר על ידי בחינה פרטנית של כל פועל והגבלת גיל

מערכת ReDrone של אלביט / צילום: אלביט מערכות

הנקמה של פוטין בהודו, ומערכת יירוט הרחפנים החדשה של אלביט

אלביט הציגה ללקוחות אירופאיים את מערכת היירוט המתקדמת שלה, אלג'יריה מצאה מענה בסין מול עוצמת המל"טים מתוצרת ישראל, ארה"ב שמה את מבטחה בלייזר, והנקמה של פוטין בראש ממשלת הודו • השבוע בתעשיות הביטחוניות

''התייצבות ושיפור, גם אם צנוע, ברוב הפרמטרים הפיננסיים של ההייטק הישראלי'' / אילוסטרציה: Shutterstock

אחרי שנה קשה, הרבעון הראשון של 2024 מראה מגמה חיובית בתעשיית הטק הישראלית

על פי נתונים חדשים מדוח ההייטק "Tech Review", ברבעון הראשון של 2024 חברות הסטארט-אפ הישראליות גייסו כ-1.6 מיליארד דולר ● מדובר בעלייה של כ-10% ביחס לרבעון הקודם וירידה של 10% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ● 38% מסך הסכום הכולל גוייס בחברות הסייבר

מירי רגב, ליכוד / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

ועדות חקירה ממלכתיות תמיד הטילו אחריות אישית על ראש הממשלה?

עד כמה חריפה הביקורת שנמתחה על נתניהו בדוח מירון בהשוואה היסטורית? בדקנו ● המשרוקית של גלובס

פליטים עזתים ברפיח / צילום: Reuters, IBRAHEEM ABU MUSTAFA

המומחה שמסביר: למה החליטו בעולם שרפיח היא הקו האדום

פלישת צה"ל לרפיח, בין המעוזים האחרונים של חמאס בעזה, עומדת בלב הדיון על עתיד המלחמה ● "העיר הפכה לסמל של המצוקה הפלסטינית והפליטות בעיני העולם", אומר ד"ר הראל חורב, מומחה לחברה הפלסטינית ● בראיון לגלובס הוא מסביר מדוע ישראל טועה בהתנהלותה ברפיח, מתייחס לפלונטר מול ארה"ב ומסביר מדוע חמאס ממשיך לסרב לעסקת חטופים

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילום: שלומי יוסף

העליון מגדיר מחדש את גבולות שכר הטרחה לעורכי דין בתביעות ייצוגיות

פסק דין שאישר פשרה עם סופרגז ואמישראגז קבע תקדימים בעניין שכר טרחת עורכי דין בתביעות ייצוגיות ● בין השאר נקבע כי שר הטרחה יוגבל לפי מדרגות מקסימליות, ודרך היישום לתשלום הובהרה ● בשוק יש שמברכים על ההסדרה, ואולם אחרים מזהירים: תפגע בתמריץ להשיג פיצוי מרבי

הראלי בוול סטריט יימשך? זה מה שמלמדת ההיסטוריה

מדד המניות המוביל S&P 500 עשוי לסיים את הרבעון הראשון עם עלייה של 10% ● האם ניתן להסיק מכך שהמשך השנה יתאפיין בראלי? לפי מחקרים של כמה גופי השקעות, החדשות הרעות נוטות להגיע במחצית השנה השנייה

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

לאחר שלוש שנים של הפסד, אירופה עזרה לדוד פתאל לחזור להרוויח

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● בשורה התחתונה רשמה פתאל רווח נקי של 45.2 מיליון שקל ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין

עינת גנון / צילום: בר שניר

פרויקט הענק מתעכב: עוד פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית, הודיעה על פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו, לאחר שלאחרונה גם צחי דוד, סגן הממונה על התקציבים באוצר לשעבר, הסיר את מועמדותו לתפקיד ● כעת נותר מועמד אחד לבחירה, והמכרז עומד בפני ביטול

בנימין נתניהו ואריה דרעי / צילום: עמוס בן גרשום, לע''מ

דרעי: "בג"ץ מתעמר בלומדי התורה, אות קין", גנץ: "בג"ץ פסק את המובן מאליו" | התגובות הפוליטיות על צו הביניים

הפוליטיקאים הגיבו על החלטת בג"ץ שקיבל את עמדת היועמ"שית ● גולדקנופף: "אות קלון וביזיון, ניאבק בכל דרך על זכותו של כל יהודי ללמוד תורה ולא נתפשר" ● דרעי: "מבין את הלוחמים שלא רוצים לשרת עכשיו בצבא" ● גנץ: "הגיעה העת שהממשלה תעשה את המובן מאליו"

דם אברמוב בקמפיין בנק הפועלים / צילום: צילום מסך

בלי אסקפיזם ועם לוחם בשיקום, הפרסומת של בנק הפועלים היא הזכורה ביותר

פרסומת הבנק, שבה מככב הלוחם הפצוע אדם אברמוב, היא גם המושקעת ביותר עם כ–1.6 מיליון שקל ● מדירוג הזכורות והאהובות של גלובס וגיאוקרטוגרפיה עולה כי השבוע התברגו שתי פרסומות חדשות: מנורה מבטחים וטאצ' ● הפרסומת של ביטוח 9 היא האהודה ביותר גם השבוע

ביתן של קבוצת צ'אנגן בתערוכת מכוניות בסין / צילום: ap, Ng Han Guan

קבוצת הרכב השלישית בגודלה בסין בדרך לישראל

משלחת בכירה של צ'אנגן (Changan) סינית נערכת לייצא לישראל, הכניסה של החברה לישראל היא חלק ממהלך ההתרחבות הגלובלית שעליו הכריזה השנה ● מרצדס E קלאס והקרוסאובר של פורד: הדגמים החשמליים שבדרך ● השבוע בענף הרכב