המפקח יחתום במקום הדייר הסרבן

בית המשפט קבע כי הדיירים שחתמו על החוזה הראשון הבינו כי כי היזם לא התכוון לבצע את הפרויקט וכי ניתנה לו אפשרות למכור זכויותיו לצד ג'

לצורך הוצאתו לפועל של פרויקט תמ"א 38, נדרש שיתוף פעולה של שלושה כוחות מרכזיים - הדיירים, היזם והרשות המקומית. קידום פרויקט שכזה נעשה בהסכם בין יזם לדיירים שנועד להבטיח כי אם ובתנאי שהיזם ישיג את כל האישורים הנדרשים הוא יהא רשאי, בין היתר, לבנות יחידות דיור על גג הבניין ולעיתים תינתן לו האפשרות לסגירת קומה מפולשת. ואולם, ישנם מקרים בהם דייר מסרב לחתום על הסכם עם היזם או לחלופין חוזר בו מהסכמתו. במצב דברים זה, ניתנה בחוק המקרקעין ( חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) תשס"ח-2008 (להלן: "חוק החיזוק"), למפקח על הבתים המשותפים הסמכות להוציא לפועל את הפרויקט חרף התנגדות מי מהדיירים. על פי סעיף 5 (א) לחוק האמור: "...רשאי המפקח, אף אם לא התקבלה על כך החלטה מראש של כל בעלי הדירות בבית המשותף, לאשר את ביצוע העבודה, על פי תביעה של בעלי הדירות שבמועד הגשת התביעה היו בבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף היו צמודים לדירותיהם, ובלבד שנתן לכל בעל דירה בבית המשותף הזדמנות לטעון את טענותיו". קרי, אם המפקח לא יקבל את טענת הדייר הסרבן ויהא רוב של שני שלישים מבעלי הנכסים בבניין, הוא רשאי למנות כונס אשר יהא מוסמך לחתום בשמו ובמקומו של הדייר הסרבן.

קיימים מקרים בהם בעלי דירות חותמים על מסמכים לשם הוצאתם לפועל של פרויקטים של התחדשות עירונית מול מקדם הפרויקט. בתורו מתקשר מקדם הפרויקט מול יזם אשר יבצע את הפרויקט בפועל וייכנס בנעליו של מקדם הפרויקט וזאת בתנאי כי ניתנה הזכות לכך למקדם הפרויקט. במקרים לא מעטים בעלי הדירות מנסים לנצל נקודת זמן זו לשיפור עמדות למול היזם שנכנס בנעלי מקדם הפרויקט, וזאת תוך שהם מעלים טענות ו/או מנסים לעצור את הוצאתו לפועל של הפרויקט. בעניין זה נציין כי כל תחום מארגני ומקדמי העסקאות אינו מוסדר ונראה שהמצב האמור הכניס לתחום זה גורמים אשר בחלקם אינם בעלי ניסיון הדרוש להביא למימוש פרויקטים מורכבים וסבוכים אלו. המצב האמור הביא את משרדנו להיות מעורב בניסוח תזכיר חוק העוסק בנושא של מארגני עסקאות והסדרתו.

 

בפס"ד נדון מקרה בו בבעלי הדירות בבניין המצוי ברחוב צדקיהו בחיפה, התקשרו בהסכם עם מר דוד סלעית, לפיו קיבל מר סלעית על עצמו לפעול על חשבונו לשם קבלת היתר בנייה לביצוע פרויקט של חיזוק המבנה, מכוח תמ"א 38 והוספת 4 דירות חדשות בבניין, ללא כל השתתפות כספית מצד הדיירים. ביום 30.4.14 חתמו כל בעלי הדירות בבניין על החוזה עם מר סלעית במסגרתו הגיעו הצדדים להסכמה לפיה הבעלות על הזכויות בדירות החדשות תהיה של מר סלעית או למי שהוא יורה עליו. דהיינו, הדיירים חתמו למעשה על חוזה המאפשר למר סלעית להעביר או למכור את זכויות הבנייה לבניית הדירות החדשות בבניין לצד ג'. כחצי שנה לאחר מכן, נחתם חוזה נוסף בין הדיירים לחברת ד.י. גלובל בע"מ וזאת לאחר שמר סלעית העביר לחברה הקבלנית את זכויותיו בפרויקט. שתי דיירות סירבו לחתום על הסכם זה. על כן, הגישו יתר הדיירים בבניין תביעה למפקחת בבקשה כי זו תפעיל סמכותה מכוח סעיף 5 (א) לחוק החיזוק, ובתוך כך תאשר את קיום ההסכם המאוחר שנחתם.


מנגד, טענו הדיירות הסרבניות, כי מר סלעית לקח על עצמו את האחריות לביצוע הפרויקט ולכן מכירת הזכויות לחברה הקבלנית משולה להתנערות מהחוזה הראשוני. בנוסף, טענו כי החברה הקבלנית אינה בעלת היכולת והכישורים המתאימים לביצוע הפרויקט.

המפקחת פסקה כי מר סלעית פעל כשורה ולפיכך מינתה עו"ד שיחתום בשם הדיירות הסרבניות על כל המסמכים הדרושים לשם ביצוע ההסכם. הדיירות הסרבניות ערערו על החלטת המפקחת לבית המשפט המחוזי בחיפה, אלא שבית המשפט דחה את הערעור וקבע כי החלטת המפקחת תישאר על כנה וכי הסמכות המוקנית לה יושמה כראוי.

בית המשפט קבע שבמקרה שלפנינו התקיימו שני התנאים הקבועים בסעיף 5 (א) לחוק החיזוק, ומשכך המפקחת רכשה סמכות לדון במקרה זה. כאמור, 5 בעלי דירות חתמו בעוד שהדיירות הסרבניות הן בעלות דירה אחת, ומשכך התקיים הרוב הדרוש (66%).

על פי עמדת בית המשפט, התנאי השני, שמיעת הדיירות הסרבניות, מתקיים גם כן, כיוון שהמפקחת שמעה את טענות הדיירות הסרבניות בדיון שערכה. בית המשפט קבע כי הדיירים שחתמו על החוזה הראשון הבינו כי מר סלעית לא התכוון לבצע את הפרויקט וכי ניתנה למר סלעית האפשרות למכור זכויותיו לצד ג'.

יש לציין כי סמכות המפקחת לבחון את סבירות החוזה וככל שהוא סביר לא תמנע את הוצאתו לפועל. בהמשך לפסק דינה של המפקחת, קבע בית המשפט שאכן החוזה המאוחר סביר ונערך על-ידי עו"ד שדאגה להבטיח כראוי את זכויות הדיירים. בנוסף, קבע בית המשפט כי בהתבסס על עדותה של עורכת הדין של הדיירים ומבחינת ההסכם עולה כי תנאי ההסכם סבירים והוא ממקסם את טובת הצדדים, ובעיקר, לאור זאת כי הדיירים אינם נדרשים להשקיע סכום כסף כלשהו. כמו כן, נפסק כי הטענה כנגד הזכות של החברה הקבלנית לרשום הערת אזהרה לטובתה אינה פוגעת בזכויות בעלי הדירות וזאת לאור העובדה כי בידי ב"כ הדיירים ייפוי כוח המאפשר לו לבטל את הערת האזהרה במידה ויתעורר חשש כלשהו מצד הדיירים ו/או בנסיבות המתאימות.

לסיכומו של דבר, דחה בית המשפט את הערעור דנן וקבע כי ככל שהדיירות הסרבניות יימנעו מחתימה על ההסכם המאוחר, וזאת תוך 21 ימים ממתן פסק הדין, ימונה עו"ד אשר יחתום בשמן.

מפס"ד זה למדים אנו, בין היתר, כי המפקח על רישום המקרקעין ו/או בית המשפט בנסיבות המתאימות יעשו שימוש בתרופות והסעדים המוקנים לבעלי הדירות בבניינים המשותפים כנגד בעלי דירות בודדים, "דיירים סרבניים", אשר מבקשים לטרפד או לעכב או למנוע הוצאתם לפועל של פרויקטים של התחדשות עירונית בניגוד לקבוע בדין.

 

עו"ד נתי רוזנצוייג, שותף במשרד עו"ד גינדי-כספי, העוסק בנדל"ן ומלווה פרויקטים של התחדשות עירונית

עש"א 5280-07-15 ענת פרחי ואח' נ' יונתן מנור ואח'