Ggroup מקבוצת בלושינסקי אחזקות – מגזין הנדל"ן
לוגו ג'גרופ לוגו גלובס
לכתבה הקודמתהאם נתניה הופכת לבירת הנדל"ן הישראלית? לכתבה הבאהלמה מחירי הדירות ממשיכים לעלות

"אם לא יציפו בעשרות אלפי דירות המחירים לא יירדו"

תגובות לדוח בנק ישראל שפורסם היום ■ ח"כ מנואל טרכטנברג: "הממשלה שמה את כל יהבה בתכנית מחיר למשתכן, וזאת כתחליף לתכנון ארוך טווח ובנייה מאסיבית באזורי הביקוש המרכזיים"
אורי חודי - 03.04.2016, 14:33
{1}
{1}

"אמרתי כבר בעבר, כולל במערכת הבחירות, שצעדים נקודתיים יהיו מעט מדי ומאוחר מדי", כך אומר ח"כ פרופסור מנואל טרכטנברג (המחנה הציוני) בתגובה לדוח בנק ישראל שפורסם היום (א'). נזכיר כי במסגרת הדוח מטילים בבנק ישראל ספק באפשרותה של תוכנית מחיר למשתכן להשפיע על מחירי הדירות בשוק כולו, עם דגש על אזורי הביקוש, וגם סבורים שהדלת היצע הדירות לזכאים במסגרת התוכנית טובה לטווח הקצר אך עשויה להזיק להגדלת ההיצע לציבור הכללי בטווח הארוך.

"הממשלה שמה את כל יהבה בתכנית מחיר למשתכן", ממשיך חבר הכנסת טרכטנברג, "וזאת כתחליף לתכנון ארוך טווח ובנייה מאסיבית באזורי הביקוש המרכזיים. על הממשלה להציע קשת של פתרונות דיור לאזרחים, ומעבר לתכנית הנוכחית לפעול גם למען דיור בר-השגה. כבר בבחירות, כאשר כתבנו את תכנית הדיור של המחנה הציוני לפתרון המשבר העמוק בדיור אמרנו שהדבר הקריטי ביותר הוא יצירת מלאי זמין של קרקעות לבנייה למשך חמש שנים, וזאת ע"מ ליצור אמינות בשוק. כל ניסיון למציאת פתרונות קסם, ללא תכנון ארוך טווח לא יעבוד".

גם בענף הנדל"ן יש מי שמסכים עם הניתוח של בנק ישראל. "הדוח שהוציא היום בנק ישראל התייחס בראש ובראשונה לעליית מחירי הדירות בישראל ונתן את הדעת לכך שעל אף הניסיון לטפל בענף, קצב עלית מחירי הדירות עלה בשנה האחרונה בכ- 8%", כך אברהם קוזניצקי, יו"ר קבוצת מנרב.

"אמרתי בעבר ואני אומר גם היום, אם לא יציפו את הארץ בעשרות אלפי דירות, לא רק בפריפריה הרחוקה בצפון או בדרום, אלא בכל אזורי הארץ, מחירי הדירות לא ירדו. רק אם ישווקו כמויות מאסיביות של דירות, יש סבירות שהדבר ישפיע על המחירים, אבל כפי שהמצב היום, לא רק שלא יגרם שינוי, אלא נראה שהמחירים ימשיכו לעלות. רק אחוז קטן מהזכאים זוכים לדירות במסגרת מחיר למשתכן, שאר המשתתפים בהגרלות, חוזרים לשוק עם ההבנה שהיכולת שלהם לרכוש דירה קטנה מאוד.

"כמות הדירות ששווקה עד כה לשוק במחיר מסובסד, לא מספיק גדולה כדי לעשות שינוי אמיתי במחירים. 500 או 1,000 דירות לא ישנו את המצב. רק אם יוציאו 25-30 אלף דירות בשנה, תהיה לדבר משמעות אמיתית. אנחנו בונים פרויקט בבאר יעקב, בסביבתה יצאו עם תכנית של מחיר למשתכן. נכון שבהתחלה הדבר גרם להלם ראשוני והמכירות נבלמו, אולם אחרי שבועיים- שלושה, חזרנו למכור כרגיל. אפשר לומר שבפועל הדבר לא השפיע כלל", אמר.

ורד צרפתי זבולון, סמנכ"לית חברת צרפתי שמעון אמרה היום לאחר פרסום הדוח כי: "הדוח של בנק ישראל מדוייק ואני מקווה שגם באוצר יקראו אותו. הבעיה העיקרית שממשיכה ללוות אותנו גם בתקופה הזו היא היקף שיווקים מאוד נמוך. הממשלה מצהירה על היקפי שיווק של חמישים או מאה אלף יחידות דיור, אך למעשה זה סוג של השליית הציבור, כי גם בשנת 2015 היקף העסקאות המאושרות היו כ-30 אלף דירות, בדומה לשנת 2014 ולשנת 2013, כך שהבעיה האמיתית והעיקרית של היצע נמוך לא נפתרת. גם שיווקים במסלול מחיר למשתכן לא יפתרו את הבעיה של חוסר בהיצע.

"בנוסף, מירב השיווקים הינם בפריפריה ובמקומות שגם אם ישווקו שם הרבה דירות אין להן יכולת להשפיע על המחירים באזור המרכז. נקודה נוספת שצריך לזכור היא שאין היגיון למסור מכרז שיש עליו רווח קבלני בלבד לחברות שאינן קבלניות. זה עלול להביא את אותן חברות לחדלות פירעון בשל פרויקט לא כדאי ולא משתלם לבנייה והשלמתו", כך צרפתי זבולון. 

 

"מחיר למשתכן מצמצמת ההיצע"

גם בארגון קבלני תל אביב-יפו-בת ים סבורים שעמדת בנק ישראל אודות מחיר למשתכן משקפת את המציאות: "לא זו בלבד שתכנית מחיר למשתכן לא מעלה את ההיצע בענף, היא מצמצמת אותו ובעקבות כך אנו צפויים לעליית מחירים שתהווה מעמסה נוספת על הזוגות הצעירים", כך אלי רוזנטל מנכ"ל הארגון, "אי אפשר להטיל את כל פתרון מצוקת הדיור על אותה תכנית מחיר למשתכן. בכדי לפתור את המשבר, הממשלה חייבת לשווק קרקעות באופן מאסיבי בשוק החופשי ולייעד אותם גם למשפרי דיור".

לדברי עו"ד משה רז כהן, שותף במשרד רז-כהן פרשקר ושות', המתמחה בנדל"ן, העמדה של בנק ישראל בדוח לגבי השפעת מחיר למשתכן על השוק רכה מידיי: "בנק ישראל היה סלחן בכל הנוגע למחיר למשתכן. זוהי תכנית שאיננה אמורה להשפיע באמת על מחירי הדיור. בהינתן ההנחה שמשבר הדיור נובע מן הפער הבלתי נסבל בין הביקוש להיצע, אין בתכנית כדי להביא כל שינוי, מלבד כמובן לאלה שהשתתפו בה. תכנית מחיר למשתכן, גורעת מספר יחידות דיור מן ההיצע הכללי ומחייבת הענקתן לזכאים שעלו בגורל במחיר מסובסד. משפר יחידות הדיור נגרעו משני צידי המשוואה: הן ממכסת ההיצע והן מהיקף הביקוש. הפער בין השניים נותר כשהיה. התכנית לא הביאה לסגירת הפער ולא לצמצומו. התכנית מביאה לסבסוד של זכאים בודדים בלבד ולפטור אותם מעול המצוקה. האירוניה היא שגריעת ערך זהה משני צידי המשוואה של הביקוש וההיצע, מגדילה את שיעור הפער היחסי בין הביקוש להיצע, ומביאה לעליית מחירים".

דוח בנק ישראל התייחס גם לנושא תמ"א 38 ופינוי בינוי וקובע כי תוכניות נקודתיות של תמ"א 38 מועילות לחיזוק בניינים כמו גם להגדלת היצע הדירות במרכז אך בטווח הארוך עשויות לפגוע בהיתכנות קידום של תוכניות פינוי בינוי ולמנוע ציפוף מקסימלי של יחידות דיור בפרויקטים שיכול לתרום להגדלת ההיצע. במסגרת הדוח מציעים בבנק ישראל להעדיף תוכניות פינוי בינוי על פני תמ"א 38.

אשר אלון, הבעלים של חברת אשלי המתמחה בפרויקטי התחדשות עירונית אמר היום בהתייחס לחלק זה בדוח כי "בנק ישראל קלע בצורה מדוייקת בכל הקשור ליתרונות של פינוי בינוי על פני תמ"א 38. בפרויקט תמ"א 38 אפילו תמ"א 38/ 2 (הריסה ובנייה מחדש א.ח) פתאום צץ בניין חדש בתוך שכונה מוזנחת בניגוד לפרויקטי פינוי בינוי הכוללים מחשבה מערכתית על כל השכונה כולל תשתיות. פרויקטים של פינוי בינוי הם מעיין תב"ע חדשה ולכן הם עונים טוב יותר על הצרכים העירוניים. אגב, הרשויות המקומיות הבינו בשנים האחרונות שפרויקטי פינוי בינוי עדיפים על תמ"א 38 והחלו לעודד פרויקטים אלה".

בגובה העיניים לטורי דעה נוספים

המובחרים

NEXT-URBAN -לוגו / צילום: יח"צ
מול ים - לוגו / צילום: יח"צ