גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

כך "הצליחה" שיכון ובינוי להפסיד מגדל דירות בר"ג

מגדל TIME TOWER ליד הבורסה בר"ג צפוי להניב לחברה רווח גולמי מזערי של 1% בלבד ■ שמאי המקרקעין ארז כהן: "עלויות הבנייה האמירו, וגם התשלום לבעלי הקרקע בעסקת הקומבינציה שבה נרכש השטח"

מגדל time tower. בניכוי מס הרווח ירד עוד / צילום: תמר מצפי
מגדל time tower. בניכוי מס הרווח ירד עוד / צילום: תמר מצפי

הפתעה בשוק הנדל"ן: מגדל המגורים TIME TOWER שמקימה חברת שיכון ובינוי נדל"ן שבשליטת שרי אריסון על ציר ז'בוטינסקי, מול מתחם הבורסה ברמת גן, צפוי להניב לחברה רווח גולמי מזערי של 1% בלבד. כך עולה מהדוחות הכספיים של החברה לשנת 2015. בשורה התחתונה: מדובר בפרויקט הפסדי.

מדובר במגדל דגל של שיכון ובינוי - שרק לאחרונה קיימה בו את מסיבת העיתונאים שלה. המגדל, הנמצא בשלבי בנייה מתקדמים, כולל 38 קומות ודירות 2-5 חדרים. החברה החלה לשווק את הפרויקט כבר בשנת 2012. הבנייה החלה במארס 2014 וצפויה להסתיים באוגוסט 2017. מתוך 194 דירות בבניין נמכרו סמוך למועד פרסום הדוח 126 דירות, ונותרו למכירה 75 דירות.

המגדל ממותג כפרויקט יוקרה, בדגש על סמיכותו לתל אביב, ובשיא מסע השיווק פרסמה החברה דירת 4 חדרים החל מ-2.4 מיליון שקל, ודירת 5 חדרים החל מ-2.95 מיליון שקל. ההכנסות הצפויות מסך המכירות בפרויקט עומדות על 478.4 מיליון שקל, וההוצאות עומדות על 475.4 מיליון שקל, כך שסך הרווח הגולמי הצפוי הוא 2.9 מיליון שקל בלבד. בניכוי מס והוצאות אחרות, כמובן שהרווח עוד ירד.

שיווק איטי במיוחד

אז למה הרווח הגולמי נמוך כל כך, בשנים שבהן מחירי הדירות בישראל רק המשיכו לעלות? סיבה אחת היא שקצב המכירות איטי בהרבה מהצפוי. שיווק הדירות מזדחל על פני ארבע שנים ועומד נכון לפרסום הדוח על 65%.

אזור הבורסה ברמת גן עדיין נתפס בעיני רבים כאזור עסקים ולא מגורים, ועל כך מעיד גם השיווק האיטי של הדירות בפרויקט סמוך של חברת מצלאוי, והעובדה שחברת אזורים שהחלה מזמן בשיווק מגדל מגורים על חורבות מפעל עלית הסמוך, הודיעה על ביטול העסקאות ואינה ממהרת להתחיל בבנייה.

האזור שסמוך לסיטי העתידי של גבעתיים צפוי לשנות את פניו ולעבות את היקפי המגורים בו, אך תהליך זה נמצא בחיתוליו.

שמאי המקרקעין ארז כהן מעריך כי הסיבה לרווח הגולמי הנמוך טמונה בעיקר בעובדה שמדובר בעסקת קומבינציה - בה שותפים בעלי הקרקע בפרויקט - שנחתמה מול בעלי הקרקע בשנת 2007.

כהן: "המכירות עומדות על 25 אלף שקל למ"ר ולכן ההסבר הוא לא בירידת מחירים כי זה לא המקרה, והם עדיין לא בגמר בנייה. הבעיה המרכזית היא שעסקאות קומבינציה באזורי ביקוש כאלה עומדות על אחוזי תמורה גבוהים לבעלים. בנוסף, לאחוז מוסכם ישנו גם מרכיב אפסייד, שאומר שאם מחיר המכירה עולה על סכום מסוים, תהיה תמורה נוספת לבעל הקרקע. מה שחשבו שהוא אפסייד גבוה לפני 10 שנים הוא כמובן לא אפסייד היום. כלומר, גם מחיר רגיל היום נחשב לאפסייד לעומת 2007, וזה מעלה מאוד את שיעור הקומבינציה לאחוזים גבוהים עוד יותר ושוחק מאוד את הרווחים. ישנם מקרים דומים במקומות נוספים".

גורם שני שעליו מצביע כהן הוא עלויות הבנייה, שעלו דרמטית מאז 2007. "כלומר אם לפני 10 שנים חישבו עלות בנייה של 4,000-5,000 שקל למ"ר, היום העלות עומדת על 8,000 שקל למ"ר ויותר, כך שכל תחשיב שנעשה לפני מספר שנים לא תקף היום. כפי הנראה הם לא חזו עלייה חדה בתמורה לבעל הקרקע ולא את העלייה החדה בעלויות הבנייה". עניין זה חשוב במיוחד לאור העובדה ששיכון ובינוי אינה הקבלן המבצע בפרויקט זה.

כהן מוסיף כי שורת רווח מקובלת היום בפרויקט מגורים בסדר גודל כזה צריכה לעמוד על יותר מ-10% ולהגיע ל-15%-20% כדי לקבל מימון בנקאי. "היתרון הוא שמדובר בחברה כמו שיכון ובינוי. היא יכולה לספוג פרויקט כזה, בניגוד לחברה אחרת שאולי היתה נאלצת להקפיא את הבנייה".

בשיכון ובינוי בחרו שלא להתייחס לדברים.

עוד כתבות

מנכ''ל האוצר שלומי הייזלר בוועידת מרכז הנדל''ן באילת / צילום: נאו מדיה

מנכ"ל האוצר נגד מנהל רשות המסים: "מס דירה שלישית ירחיק משקיעים משוק הנדל"ן"

לפי מנכ"ל האוצר, שלומי הייזלר, החזרת "מס דירה שלישית" כבר בתקציב הקרוב לא נמצאת על הפרק ● על הביקורת שהעביר ינקי קוינט בכנס התשתיות של גלובס בשבוע שעבר, הוא עונה: "אמירות חמורות ואין בהן דבר וחצי דבר. באוצר יש אנשים מופלאים" ● וזו התוכנית שלו למלא את קופת המדינה, נוכח הגירעון המחמיר

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 בת"א, שהוא גם בעלים של חלק מהחצר, ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו

פרויקט תמ''א 38 בחיפה / צילום: פאול אורלייב

משרד המשפטים יוזם: יזמי התחדשות עירונית יתחייבו מראש על מועד מסירת הדירות

שורת תקנות שיזם משרד המשפטים, שיידונו בקרוב בוועדת הפנים של הכנסת, יחייבו יזמי התחדשות עירונית במתן מועדי מקסימום לאישור תוכנית הפרויקטים שלהם ואכלוס הדירות שהם מקימים ● תקנות בולטות נוספות הן חשיפת ערבויות מחייבות, גילוי ניגוד אינטרסים של היזמים, וידוא שהדיירים מבינים את ההסכם ועוד

מערכת ReDrone של אלביט / צילום: אלביט מערכות

הנקמה של פוטין בהודו, ומערכת יירוט הרחפנים החדשה של אלביט

אלביט הציגה ללקוחות אירופאיים את מערכת היירוט המתקדמת שלה, אלג'יריה מצאה מענה בסין מול עוצמת המל"טים מתוצרת ישראל, ארה"ב שמה את מבטחה בלייזר, והנקמה של פוטין בראש ממשלת הודו • השבוע בתעשיות הביטחוניות

דם אברמוב בקמפיין בנק הפועלים / צילום: צילום מסך

בלי אסקפיזם ועם לוחם בשיקום, הפרסומת של בנק הפועלים היא הזכורה ביותר

פרסומת הבנק, שבה מככב הלוחם הפצוע אדם אברמוב, היא גם המושקעת ביותר עם כ–1.6 מיליון שקל ● מדירוג הזכורות והאהובות של גלובס וגיאוקרטוגרפיה עולה כי השבוע התברגו שתי פרסומות חדשות: מנורה מבטחים וטאצ' ● הפרסומת של ביטוח 9 היא האהודה ביותר גם השבוע

אסף גולדברג, מנכ''ל סלייס עד לאחרונה / איור: גיל ג'יבלי

בדיקת אי הסדרים בעיצומה, אז איך זה שאפשר להפקיד חיסכון לכל ילד בסלייס

רשות שוק ההון מצאה לאחרונה אי סדרים חמורים בהתנהלותו של בית ההשקעות סלייס ● למרות זאת, באתר הביטוח הלאומי סלייס מוצגת כאפשרות להפקדת כספים בתוכנית "חיסכון לכל ילד" ● עד תחילת מאי לא ניתן יהיה למשוך כספים מקופות סלייס, אך הרגולטור לא מודאג

עינת גנון / צילום: בר שניר

פרויקט הענק מתעכב: עוד פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית, הודיעה על פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו, לאחר שלאחרונה גם צחי דוד, סגן הממונה על התקציבים באוצר לשעבר, הסיר את מועמדותו לתפקיד ● כעת נותר מועמד אחד לבחירה, והמכרז עומד בפני ביטול

ראסל אלוונגר, מנכ''ל טאואר סמיקונדקטור / צילום: ענבל מרמרי

ראסל אלוואנגר: "אני חייב הרבה לישראל. היא אפשרה לטאואר להפוך למה שהיא"

טאואר הייתה האקזיט המדובר של 2022, אולם הצעת הרכישה החלומית של אינטל נפלה ● המנכ"ל ראסל אלוואנגר ניצל אותה כדי להכניס רגל בדלת למפעל של אינטל בניו מקסיקו: "זו לא הייתה סטירת לחי גדולה. יש לנו עכשיו קיבולת ייצור" ● את דעותיו על המצב בישראל הוא שומר לעצמו: "להעיר על הנושא זה כמו להתארח אצל מישהו לארוחת ערב ולהגיד לו שהבית מבולגן"

איל וולדמן / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

שר החינוך התקפל ולאיל וולדמן יוענק פרס ישראל

לפני מספר שבועות הודיע שר החינוך יואב קיש כי הוא מבטל את טקס פרס ישראל, זאת בין היתר על רקע הפרסומים כי אחד מן הזוכים הוא היזם איל וולדמן ● כעת, חזר בו קיש מעמדתו והוא מכריז כי הטקס יתקיים כסדרו בשדרות ● ומי עוד בין הזוכים?

מישל וונטסוס, לשעבר מנכ''ל ביוג'ן / צילום: Quris

"ביוג'ן הייתה פסגת הקריירה שלי עד כה": המנכ"ל לשעבר מדבר על התוכניות לעתיד

מישל וונטסוס היה מנכ"ל ביוג'ן בתקופה שבה הייתה במוקד תשומת הלב בעקבות התרופה החדשנית שלה לאלצהיימר, אבל בסוף שילם בכיסאו על הכישלון שלה בשוק ● בראיון ל"גלובס", הוא מגיב על הביקורת שהושמעה נגדו, מספר אילו חברות מעניינות אותו עכשיו ומדבר על ההשקעה שלו בקיוריס הישראלית ● על המיזם החדש שהוא מקים בסינגפור, הוא עדיין לא מוכן לפרט

בנק ההשקעות ג'יי. פי מורגן / צילום: Reuters, Mike Segar

האסטרטג של הבנק הגדול בעולם: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו"

בבנק ג'יי פי מורגן שוב מזהירים מפני ירידות בשווקים, למרות שהתחזיות שלהם לא פוגעות כבר שנתיים וחצי ● האם הפעם התחזיות שלהם יתממשו? ומה הם ממליצים למשקיעים?

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילום: שלומי יוסף

העליון מגדיר מחדש את גבולות שכר הטרחה לעורכי דין בתביעות ייצוגיות

פסק דין שאישר פשרה עם סופרגז ואמישראגז קבע תקדימים בעניין שכר טרחת עורכי דין בתביעות ייצוגיות ● בין השאר נקבע כי שר הטרחה יוגבל לפי מדרגות מקסימליות, ודרך היישום לתשלום הובהרה ● בשוק יש שמברכים על ההסדרה, ואולם אחרים מזהירים: תפגע בתמריץ להשיג פיצוי מרבי

מנכ''ל NICE, ברק עילם / צילום: CRC Media

מלך השכר של ת"א: המנכ"ל שהרוויח כ-90 מיליון שקל ב-2023

עיקר התגמול של מנכ"ל נייס ברק עילם – הוני ● במשך שנותיו כמנכ"ל נייס צבר תגמולים בהיקף של כ-460 מיליון שקל לפי שער החליפין הנוכחי ● שכר של כ-17 מיליון שקל למנכ"ל אלביט אשתקד

גזירת סרט בפתיחת משרדי ASI, חברת הבת בהודו יחד עם שגריר ישראל בהודו, נאור גילאון / צילום: תעשייה אווירית

מתחת לרדאר: התעשייה האווירית הקימה חברה בת בהודו

התעשייה האווירית השיקה השבוע את חברת הבת ההודית שלה בניו דלהי ● החברה הוקמה במסגרת שיתוף הפעולה בין התעשייה האווירית לבין DRDO, גוף המחקר והפיתוח בנושאי הגנה של ממשלת הודו

חברת הסייבר הישראלית Coro (קורו) / צילום: CORO

המשבר בהייטק נגמר? סטארט-אפ ישראלי שני מודיע בתוך שבוע על גיוס של 100 מיליון דולר

חברת קורו (Coro) הישראלית, העוסקת במכירת מערכות סייבר לעסקים קטנים ובינוניים, הודיעה על גיוס של 100 מיליון דולר ● ככל שנודע, כספי הגיוס כולם הושקעו בחברה ולא בקניית מניות מיזמים או משקיעים קודמים ● כל הגיוס התבצע מקרנות הון סיכון זרות

המדינה החדשה שמצטרפת להליך נגד ישראל בהאג

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: רוב האמריקאים מתנגדים להמשך המלחמה, הממשלה הצרפתית מצהירה שלא סיפקה נשק לישראל מאז ה-7 באוקטובר, ואירלנד מצטרפת לתביעה נגד ישראל בהאג ● כותרות העיתונים בעולם 

ינקי קוינט, מנכ''ל רמי ומ''מ מנהל רשות החברות / צילום: יוסי זמיר

מתחנות כוח ועד מוסכי רכבת: בענף התשתיות טוענים שרמ"י תוקעת מיזמים

בפנייה דחופה מבקשים במינהל התכנון מרשות מקרקעי ישראל לשחרר היתרים למיזמי תשתית לאומיים ● ברקע זה, גורמים בענף טוענים כי פרויקטים גדולים, בהם תחנות כוח ומוסכים של הרכבת הקלה, תקועים בגלל התנהלות הרשות ● רמ"י: "חלק מהפרויקטים יצאו לדרך"

קרן כהן חזון, מנכ''לית ובעלת השליטה בתורפז / צילום: ששון משה

תורפז רוכשת יצרני חומרי טעם בלגית-גרמנית תמורת 48 מיליון דולר

תורפז צפויה לרכוש את קבוצת קלאריס & ווילך באמצעות חברת הבת שלה - פיט ● החברה מייצרת חומרי הגלם היחודיים לתחום הבשר והאפייה ומחזור המכירות שלה הסתכם ב-35.1 מיליון דולר ב-2023

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

כלל: רווח של 305 מיליון שקל ב-2023, השפעת רכישת מקס עוד קטנה

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: אימקו מסכמת את 2023 עם רווח כ-6.2 מיליון שקל לאחר שרשמה הפסד בתקופה המקבילה, כלל הציגה דוח רבעוני חזק, אך טרם רשמה רווח משמעותי מרכישת חברת כרטיסי האשראי מקס והרווח הנקי של מור השקעות זינק בכ-60% ● מדור חדש

פליטים עזתים ברפיח / צילום: Reuters, IBRAHEEM ABU MUSTAFA

המומחה שמסביר: למה החליטו בעולם שרפיח היא הקו האדום

פלישת צה"ל לרפיח, בין המעוזים האחרונים של חמאס בעזה, עומדת בלב הדיון על עתיד המלחמה ● "העיר הפכה לסמל של המצוקה הפלסטינית והפליטות בעיני העולם", אומר ד"ר הראל חורב, מומחה לחברה הפלסטינית ● בראיון לגלובס הוא מסביר מדוע ישראל טועה בהתנהלותה ברפיח, מתייחס לפלונטר מול ארה"ב ומסביר מדוע חמאס ממשיך לסרב לעסקת חטופים