חסכון- אינטרנט/ קרדיט: שאטרסטוק
*** הכתבה בשיתוף אנטר פארק
אדם רזה, בעל היקף מותניים צר במיוחד, הנישא לגובה של 1.95 מטר, הולך לחנות בתקווה למצוא לעצמו מכנס מתאים. בחנות הראשונה המכנסיים הצרות קצרות מדי, בשנייה המכנסיים הארוכות רחבות מדי, בחנות השלישית לא היו מכנסי ג'ינס בצבעים, בחנות הרביעית אותו צרכן מאוכזב נאלץ להתפשר על מכנסיים הרחוקים מדגם חלומותיו. בפעם הבאה שירצה לרכוש מכנסיים, מן הסתם, ישקול האיש את אופציית החייט, זה אשר יוכל לתפור לו מכנסיים, או חליפה כוללת המתאימה במיוחד למידותיו.
הצרכן בעולם הקמעונאי של היום מודע יותר לאופציות שיש לו, באמצעותן יוכל לרכוש לעצמו מוצר המותאם למאפייניו ולדרישותיו הספציפיות. בעולם הנדל"ן פתרון שכזה פופולרי בתחום הנדל"ן למגורים, בעיקר בבנייה צמודת קרקע של בתים פרטיים, שם תנאי השטח מאפשרים לבעל הקרקע להקים את בית חלומותיו ולאדריכל לתכנן על פי דרישותיו. בתחום המניבים, תנאי השטח לצד התניות רישוי ורגולציה, בעיקר בארצנו, מכתיבים לרוב מגבלות שאינן מאפשרות הקמתו של נכס התפור למידותיו של הבעלים או השוכר, למרות שיתרונותיו של מוצר שכזה ברורים.
לדברי ניר נפתלי, מנהל שיווק ב-אנטר פארק, פארק העסקים, הממוקם בצמוד למחלף ניצני עוז ביציאה מכביש 6, המכיל חטיבת קרקע בת 97 דונם בו מתוכנן בימים אילו לקום פרויקט נדל"ן ייחודי: "ישנן שלוש רמות של התאמת נכס מניב ללקוח. הרמה הראשונה היא במסלול של as is, קרי השכרה של נכס מניב עומד ומוכן, אשר למעט התאמות קוסמטיות כאלו ואחרות, אין הצרכן יכול לעשות בו כל שינויים; הרמה השנייה היא רמת המעטפת אשר הגמישות התכנונית בה היא ברמת המתחם הקומתי הפנימי, אך מאחר והנכס עצמו כבר עומד וקיים, אין לשוכר שליטה על תכנון הבניין עצמו וסביבת המתחם בו הוא ממוקם".
"הרמה השלישית היא רמת מוצר במסגרת מסלול ה-build to suit, לפיו יכול הלקוח למעשה להתאים לעצמו מא' ועד ת' את הנכס האידיאלי עבורו לשם פרויקט אנטר פארק מכוון", מסביר נפתלי, "ישנן זכויות בנייה קיימות על קרקע עומדת וליזם יש את הגמישות התכנונית המלאה (במסגרת ההגבלות התב"עיות - א.ש.) להקים עבור השוכר הפוטנציאלי את המתחם כרצונו, קרי לא רק את תכנון הבניין עצמו, מספר הקומות, מספר החדרים, אלא גם להשפיע על תכנון המתחם כולו והמתקנים הציבוריים הסובבים אותו", הוא מספר.
- מדוע בארץ יש מספר מועט של מתחמים המתאימים לפרויקטים של build to suit?
"לרוב הקרקעות בארץ מכילות זכויות בנייה יחסית גבוהות - עם מכפיל יחס גבוה בין זכויות הבנייה לבין שטח הקרקע, כך שעל מנת לנצל את מלוא הזכויות, הגמישות התכנונית יחסית קטנה. מוצר ה-build to suit, ישים בעיקר לבנייה על קרקעות בהן זכויות הבנייה נמוכות למדי ביחס לשטח הקרקע, כך שניתן לנצלן בדרכים רבות והגמישות התכנונית מאפשרת להתאימן לדרישות הלקוח".
חטיבת הקרקע עליה מתוכנן לקום פרויקט "אנטר פארק" עומדת בדרישות אלו. מדובר על שטח של, כאמור, 97 דונם, אשר זכויות הבנייה עליו הן על פי יחס נמוך של כ-100%, קרי בנייה מקסימלית של 100 אלף מ"ר. בשילוב עם התניות תב"עיות נמוכות יחסית, הופכת פיסת אדמה זו למוצר ייחודי בו ניתן לנצל את הקרקע בצורה מאוד גמישה ומודולרית. "הגמישות התכנונית שלנו גבוהה ביותר וככל שלקוח הקצה שלנו ירצה לשכור שטחים גדולים יותר, כך נוכל להתאים עבורו את פארק העסקים על פי רצונותיו במדוייק", מציין נפתלי.
"מחקרים מוכיחים שתכנון פנימי לצרכיו הספציפיים של הלקוח חוסכים כ-7% בשטח וזה בסופו של דבר מתבטא בשכירות מופחתת שמשלם הלקוח", מציין נפתלי ומוסיף כי "מחקרים אחרים מצביעים כי בתחומים שונים ובמיוחד בתחום תעשיית עתירת הידע, תפוקת העבודה טובה יותר כאשר ישנם במתחם שטחי עבודה פתוחים (אופן ספייס - א.ש.) במספר נמוך של מפלסים. מתחמים שכאלה ניתן לבנות רק על פני רצועת קרקע רחבה בה מלכתחילה זכויות הבנייה אינן גבוהות, כך שלא צריך לעלות לבנייה לגובה ואפשר להתגמש בתכנון. זאת ועוד, ידוע כי בתעשיית ההיי-טק האינטראקציה הבין אישית מעודדת פריון וכי העבודה האינדיווידואלית תופשת חלק קטן יחסית משעות העבודה, כך שקיים יתרון למתחמים נמוכים בעלי חללים פתוחים רחבים, אותם ניתן לתכנן ולבנות רק על פני קרקעות בעלות מאפיינים דומים לאלה של אנטר פארק".
לשריין שטח להמשך הדרך
מאפיין ייחודי נוסף במוצר ה-build to suit הוא שליטה בתקציב ההוצאות. לפי מודל זה, מתכנן השוכר את השטח ששכר כראות עיניו, כאשר על פי ההסכם מול היזם-בעל הנכס, דמי השכירות ייגזרו משיעור תשואה שנתי על סמך הוצאות הפרויקט. בהקשר זה נציין כי מתחמים שכאלו לרוב מוקמים מחוץ למרכזי הערים, בהם עלותו של מרכיב הקרקע נמוכה ומכאן שעלות הפרויקט הכוללת יחסית קטנה בהשוואה למרכז הארץ שם מרכיב הקרקע מהותי במיוחד. "המודל מאפשר לשוכר לא רק לתכנן את עיצוב השטח, אלא גם את תקציב ההוצאות שלו לתקופת השכירות. כמו כן התשלום בפועל מתחיל אך ורק בעת כניסת השוכר לשטח הבנוי, כך שאין על השוכר עול תקציבי הקשור בבנייה עצמה, הממומנת כולה על ידי היזם", מסביר נפתלי.
נפתלי מסיים ביתרון נוסף: "בשל הגמישות התכנונית, אנו יכולים לאפשר לשוכר לגדול עם המתחם. כך למשל, השוכר יכול לשריין לעצמו שטח קרקע לתקופה ובתמורה מוסכמת מראש על פי קריטריונים של מחיר למ"ר, שאותו יוכל לבקש להקים בעת צמיחת העסק. קרי - לשריין לעצמו מקום נוסף לגדול איתו".