גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מהי שיטת ה-build to suit וכיצד היא מאפשרת לחסוך בעלויות?

שיטת ה-build to suit, מציעה התאמה אישית של מבנה לצרכי השוכר, תורמת לחיסכון בשטח העבודה המושכר ומייעלת את פעילות הארגון ■ "המודל מאפשר לשוכר לתכנן את מתחם העבודה ואף את תקציב ההוצאות שלו לתקופת השכירות

חסכון- אינטרנט/ קרדיט: שאטרסטוק
חסכון- אינטרנט/ קרדיט: שאטרסטוק

*** הכתבה בשיתוף אנטר פארק

אדם רזה, בעל היקף מותניים צר במיוחד, הנישא לגובה של 1.95 מטר, הולך לחנות בתקווה למצוא לעצמו מכנס מתאים. בחנות הראשונה המכנסיים הצרות קצרות מדי, בשנייה המכנסיים הארוכות רחבות מדי, בחנות השלישית לא היו מכנסי ג'ינס בצבעים, בחנות הרביעית אותו צרכן מאוכזב נאלץ להתפשר על מכנסיים הרחוקים מדגם חלומותיו. בפעם הבאה שירצה לרכוש מכנסיים, מן הסתם, ישקול האיש את אופציית החייט, זה אשר יוכל לתפור לו מכנסיים, או חליפה כוללת המתאימה במיוחד למידותיו.

הצרכן בעולם הקמעונאי של היום מודע יותר לאופציות שיש לו, באמצעותן יוכל לרכוש לעצמו מוצר המותאם למאפייניו ולדרישותיו הספציפיות. בעולם הנדל"ן פתרון שכזה פופולרי בתחום הנדל"ן למגורים, בעיקר בבנייה צמודת קרקע של בתים פרטיים, שם תנאי השטח מאפשרים לבעל הקרקע להקים את בית חלומותיו ולאדריכל לתכנן על פי דרישותיו. בתחום המניבים, תנאי השטח לצד התניות רישוי ורגולציה, בעיקר בארצנו, מכתיבים לרוב מגבלות שאינן מאפשרות הקמתו של נכס התפור למידותיו של הבעלים או השוכר, למרות שיתרונותיו של מוצר שכזה ברורים.

לדברי ניר נפתלי, מנהל שיווק ב-אנטר פארק, פארק העסקים, הממוקם בצמוד למחלף ניצני עוז ביציאה מכביש 6, המכיל חטיבת קרקע בת 97 דונם בו מתוכנן בימים אילו לקום פרויקט נדל"ן ייחודי: "ישנן שלוש רמות של התאמת נכס מניב ללקוח. הרמה הראשונה היא במסלול של as is, קרי השכרה של נכס מניב עומד ומוכן, אשר למעט התאמות קוסמטיות כאלו ואחרות, אין הצרכן יכול לעשות בו כל שינויים; הרמה השנייה היא רמת המעטפת אשר הגמישות התכנונית בה היא ברמת המתחם הקומתי הפנימי, אך מאחר והנכס עצמו כבר עומד וקיים, אין לשוכר שליטה על תכנון הבניין עצמו וסביבת המתחם בו הוא ממוקם".

"הרמה השלישית היא רמת מוצר במסגרת מסלול ה-build to suit, לפיו יכול הלקוח למעשה להתאים לעצמו מא' ועד ת' את הנכס האידיאלי עבורו לשם פרויקט אנטר פארק מכוון", מסביר נפתלי, "ישנן זכויות בנייה קיימות על קרקע עומדת וליזם יש את הגמישות התכנונית המלאה (במסגרת ההגבלות התב"עיות - א.ש.) להקים עבור השוכר הפוטנציאלי את המתחם כרצונו, קרי לא רק את תכנון הבניין עצמו, מספר הקומות, מספר החדרים, אלא גם להשפיע על תכנון המתחם כולו והמתקנים הציבוריים הסובבים אותו", הוא מספר.

- מדוע בארץ יש מספר מועט של מתחמים המתאימים לפרויקטים של build to suit?

"לרוב הקרקעות בארץ מכילות זכויות בנייה יחסית גבוהות - עם מכפיל יחס גבוה בין זכויות הבנייה לבין שטח הקרקע, כך שעל מנת לנצל את מלוא הזכויות, הגמישות התכנונית יחסית קטנה. מוצר ה-build to suit, ישים בעיקר לבנייה על קרקעות בהן זכויות הבנייה נמוכות למדי ביחס לשטח הקרקע, כך שניתן לנצלן בדרכים רבות והגמישות התכנונית מאפשרת להתאימן לדרישות הלקוח".

חטיבת הקרקע עליה מתוכנן לקום פרויקט "אנטר פארק" עומדת בדרישות אלו. מדובר על שטח של, כאמור, 97 דונם, אשר זכויות הבנייה עליו הן על פי יחס נמוך של כ-100%, קרי בנייה מקסימלית של 100 אלף מ"ר. בשילוב עם התניות תב"עיות נמוכות יחסית, הופכת פיסת אדמה זו למוצר ייחודי בו ניתן לנצל את הקרקע בצורה מאוד גמישה ומודולרית. "הגמישות התכנונית שלנו גבוהה ביותר וככל שלקוח הקצה שלנו ירצה לשכור שטחים גדולים יותר, כך נוכל להתאים עבורו את פארק העסקים על פי רצונותיו במדוייק", מציין נפתלי.

"מחקרים מוכיחים שתכנון פנימי לצרכיו הספציפיים של הלקוח חוסכים כ-7% בשטח וזה בסופו של דבר מתבטא בשכירות מופחתת שמשלם הלקוח", מציין נפתלי ומוסיף כי "מחקרים אחרים מצביעים כי בתחומים שונים ובמיוחד בתחום תעשיית עתירת הידע, תפוקת העבודה טובה יותר כאשר ישנם במתחם שטחי עבודה פתוחים (אופן ספייס - א.ש.) במספר נמוך של מפלסים. מתחמים שכאלה ניתן לבנות רק על פני רצועת קרקע רחבה בה מלכתחילה זכויות הבנייה אינן גבוהות, כך שלא צריך לעלות לבנייה לגובה ואפשר להתגמש בתכנון. זאת ועוד, ידוע כי בתעשיית ההיי-טק האינטראקציה הבין אישית מעודדת פריון וכי העבודה האינדיווידואלית תופשת חלק קטן יחסית משעות העבודה, כך שקיים יתרון למתחמים נמוכים בעלי חללים פתוחים רחבים, אותם ניתן לתכנן ולבנות רק על פני קרקעות בעלות מאפיינים דומים לאלה של אנטר פארק".

 

לשריין שטח להמשך הדרך

מאפיין ייחודי נוסף במוצר ה-build to suit הוא שליטה בתקציב ההוצאות. לפי מודל זה, מתכנן השוכר את השטח ששכר כראות עיניו, כאשר על פי ההסכם מול היזם-בעל הנכס, דמי השכירות ייגזרו משיעור תשואה שנתי על סמך הוצאות הפרויקט. בהקשר זה נציין כי מתחמים שכאלו לרוב מוקמים מחוץ למרכזי הערים, בהם עלותו של מרכיב הקרקע נמוכה ומכאן שעלות הפרויקט הכוללת יחסית קטנה בהשוואה למרכז הארץ שם מרכיב הקרקע מהותי במיוחד. "המודל מאפשר לשוכר לא רק לתכנן את עיצוב השטח, אלא גם את תקציב ההוצאות שלו לתקופת השכירות. כמו כן התשלום בפועל מתחיל אך ורק בעת כניסת השוכר לשטח הבנוי, כך שאין על השוכר עול תקציבי הקשור בבנייה עצמה, הממומנת כולה על ידי היזם", מסביר נפתלי.

נפתלי מסיים ביתרון נוסף: "בשל הגמישות התכנונית, אנו יכולים לאפשר לשוכר לגדול עם המתחם. כך למשל, השוכר יכול לשריין לעצמו שטח קרקע לתקופה ובתמורה מוסכמת מראש על פי קריטריונים של מחיר למ"ר, שאותו יוכל לבקש להקים בעת צמיחת העסק. קרי - לשריין לעצמו מקום נוסף לגדול איתו".

עוד כתבות

שי באב"ד/ תצלום: ליאור מזרחי

סערת הגירעון: מנכ"ל האוצר ייפגש עם היועמ"ש, צפוי לדרוש חקירה פלילית של ההדלפות מדוח המבקר

שי באב"ד פנה למנדלבליט בבקשה לפגישה דחופה, על רקע היחסים העכורים בינו לבין שאול מרידור, במטרה להחזיר את משרד האוצר לפעילות תקינה • הדברים מגיעים על רקע חשיפות "גלובס" של טיוטת המבקר העוסקת בגירעון ובהסרת פרקים הנוגעים למחלוקות הקשות בין בכירים באוצר

מסחר בוול סטריט./  צילום: רויטרס

צפי להמשך המגמה החיובית בוול סטריט; עליות באירופה

המסחר בניו יורק ננעל אתמול בעליות חדות ברמת שיא כל הזמנים על רקע הדיווח כי השלב הראשון בהסכם הסחר קרוב לחתימה ● הפאונד זינק ביותר מ-2% אחרי שנודעו תוצאות הבחירות בבריטניה

דרור פויר / צילום: יונתן בלום, גלובס

דעה: הטיפשות והשקר הולכות יד ביד לעבר השקיעה

אנחנו חיים בשקרים כמו שהדג חי במים ● אבל שקרים אינם המים, הם כתמי הנפט ושקיות הניילון שמזהמים את הים ● דעה

אנדרו אביר / צילום:ליאור מזרחי

אנדרו אביר: "צירוף ישראל למדד WGBI יביא לזרם השקעות של 3-5 מיליארד ד', אין לנו שום בעיה לרכוש את כל הסכום"

על רקע לחצי הייסוף הצפויים מכניסתה של ישראל למדד ה-WGBI, בבנק ישראל מרסנים את הציפיות להתחזקות השקל, לצד המשך גל רכישות המט"ח בשוק מאז הודעת הריבית האחרונה

לי אור אברבך / צילום: איה אפרים

ממשיך להשתנות: שורה של מינויי בכירים ושינויים מבניים בחטיבת הרדיו של תאגיד השידור הציבורי "כאן"

ל"גלובס" נודע כי עומר פרנקל ימונה לעורך בכיר "כאן קול המוזיקה", תומר מולוידזון לעורך בכיר "כאן 88" ורועי דלמדיגו לעורך בכיר "כאן גימל" ● בנוסף ימונה קובי מנורה למפיק הראשי של תחנות המוזיקה

בנימין נתניהו ואריה דרעי מאחוריו/ צילומים: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט, איל יצהר, עיבוד תמונה: טלי בוגדנובסקי

דעה: נכנע ללא קרב - נתניהו סלל את הדרך להעברתו מתפקיד ראש הממשלה

ברגע שנתניהו מקבל (גם אם תוך כדי מחאה) את העובדה שהוא אינו יכול לכהן כשר, ולא מבקש להגן על זכותו לכהן בתפקיד זה - הוא מכשיר את פסיקת בג"ץ אף על כהונתו כראש הממשלה ● דעה

דודו זבידה / צילום: איל יצהר

אחרי מיזוג מבני תעשיה וכלכלית ירושלים: גם החברה הבת דרבן יוצאת מהבורסה

דרבן תבצע בסוף דצמבר פדיון מוקדם מלא של האג"ח שלה, בהיקף של 250 מיליון שקל, ותסיים את חייה כחברה מדווחת

יגאל גלאי / צילום: רפי דלויה

מיזוג בענף יחסי הציבור: גלאי תקשורת וגל תקשורת מאחדים כוחות

החברה החדשה תיקרא גל-גלאי ותנוהל על ידי יגאל גלאי וגל בייסברג

הכוכב הבא / צילום: רונן אקרמן

התאגיד נפרד מ"הכוכב הבא": יפיק עצמאית את בחירת הנציג לאירוויזיון

שיתוף-הפעולה בין תאגיד השידור וקשת מתקיים כבר 7 שנים ● עפ"י הודעת התאגיד לקשת, בכוונתם להפיק עצמאית את בחירת המועמד הישראלי לתחרות, וזאת החל מהשנה הבאה, כלומר בבחירת נציג ישראל לאירוויזיון 2021 ● קשת בתגובה: "בהצלחה"

פרופסור איליאן מיחוב / צילום: שלומי יוסף

כן אדוני המנהל: דיקן בית הספר המפורסם בעולם למנהל עסקים חושב שהשיטה הכלכלית זקוקה לתיקון דחוף

פרופ' איליאן מיחוב, דיקן INSEAD, מבתי הספר המובילים בעולם למנהל עסקים, גדל בבולגריה הקומוניסטית, למד בפרינסטון, הפך לקפיטליסט מושבע – ועכשיו משוכנע שהשיטה זקוקה לתיקון דחוף, והוא יכול להגיע רק מכיוון המגזר העסקי ● ראיון

ליאור שליין והשר גלעד ארדן / צילומים: ישראל סלם, תמר מצפי

פרשנות: הכירו את החוקר שדורש מפוליטיקאים להפסיק לשקר ויש לו גם תוכנית שתגרום לזה לקרות

ד"ר אלעד אורג מהקריה האקדמית אונו מציע להטיל על עובדי ציבור חובה משפטית עקרונית לומר את האמת לציבור • המקרה של ליאור שליין והשר גלעד ארדן כמשל ● פרשנות

מארק צוקרברג / צילום: ג'ושוע רוברטס, רויטרס

"בית המשפט העליון של פייסבוק": החברה משקיעה 130 מ' דולר בגוף שיעביר עליה ביקורת

פייסבוק תשקיע 130 מיליון דולר כדי להקים גוף עצמאי אשר מטרתו היא לבקר כיצד החברה מסננת את התוכן שלה

סקר הסקרים

סקר הסקרים: כחול לבן מגדילה את הפער, אבל עדיין לא תצליח להקים ממשלה

מדינת ישראל הולכת לבחירות בפעם השלישית בתוך שנה ● סקר הסקרים בודק מי מתחזק, מי נחלש, ומי מתנדנד סביב אחוז החסימה ● כל הסקרים מכל כלי התקשורת ● "גלובס" עושה סדר ומביא את המספרים העדכניים ביותר של מערכת הבחירות הסוערת

נורד סטרים 2. צינור הגז של פוטין / צילום: רויטרס

"עימות חזיתי בים הבלטי": ארה"ב בדרך לסנקציות על צינור הגז "נורד סטרים 2"

בית הנבחרים האמריקאי החל בהליך הטלת סנקציות על חברות המעורבות בהקמת צינור הגז "נורד סטרים 2" מרוסיה לאירופה, בניסיון לטרפד את הפרויקט ● ארה"ב פותחת חזית כפולה: מול רוסיה - אך גם מול בעלות בריתה באירופה, ובמיוחד גרמניה

מחשוב ענן \ צילום: שאטרסטוק

אחרי שגייסה 70 מיליון דולר: חברת סטרטוסקייל של אריאל מייסלוס נסגרת

החברה שפעלה בתחום הענן גייסה מהקרנות בסמר ואנטרה והקרנות של סיסקו, קוואלקום ואינטל ● החברה נסגרת לאחר שעסקה למכירתה לא יצאה אל הפועל

יאיר נתניהו והוריו בנימין ושרה / צילום: קובי גדעון, לע"מ

"גיל ההתבגרות זז בכמה שנים": למה המילניאלז לא עוזבים את ההורים?

שליש מהישראלים בגילאים 25 עד 34 עדיין גרים עם ההורים ● אם פעם הצעירים שאפו לצאת מהבית לחיים כלכליים עצמאים, היום זה ממש לא המצב ● ההשלכות מרחיקות לכת - מבחינה כלכלית, שוק הדיור והמצב הנפשי של כל המעורבים בסיפור ● האזינו לפודקאסט "הצוללת" - פרק פתיחת העונה

לארי פייג' / צילום: רויטרס

החיים שאחרי גוגל: לארי פייג' מממן חיסונים בחינם לילדי קליפורניה

פייג', שממוקם במקום השביעי בין עשירי העולם, פרש מוקדם יותר החודש מכסא המנכ"ל של אלפאבית ● פייג' מממן את החיסונים במסגרת ארגון מקומי בשם "Shoo the Flu", שמציעה זריקות חינם בבתי ספר וגני ילדים בעיר

בנימין נתניהו, גדעון סער / צילום: הליכוד

מבקר הליכוד מזהיר את נתניהו וסער: לא לעשות שימוש בנכסי המפלגה ועובדי המפלגה בקמפיין

מבקר הליכוד עו"ד שי גלילי שלח הבוקר מכתב אזהרה למועמדים בפריימריז על ראשות הליכוד, נתניהו וסער, שלא לעשות שימוש בנכסי המפלגה ועובדי המפלגה בקמפיין ● למעשה, האזהרה מופנית בעיקר כלפי נתניהו, השולט כיום במנגנון המפלגתי ובנכסי התנועה

סקר הסקרים

סקר ראשון אחרי פיזור הכנסת: כחול לבן שומרת על פער של 3 מנדטים מהליכוד

מדינת ישראל הולכת לבחירות בפעם השלישית בתוך שנה ● סקר הסקרים בודק מי מתחזק, מי נחלש, ומי מתנדנד סביב אחוז החסימה ● כל הסקרים מכל כלי התקשורת ● "גלובס" עושה סדר ומביא את המספרים העדכניים ביותר של מערכת הבחירות הסוערת

נפגעי הקורקינטים והאופניים החשמליים - 11 בדצמבר 2019

אתמול באיכילוב: 7 נפגעי תאונות קורקינט ואופניים חשמליים

מדי יום "גלובס" ובית החולים איכילוב מדווחים על מספר הנפגעים מתאונות שבהן מעורבים כלי רכב חשמליים: אופניים וקורקינטים