יוצאים מחוץ לעיר: מה מציעים פארקי העסקים לחברות?

*** הכתבה בשיתוף אנטר פארק

אם היו מכמתים את גודל מדינת ישראל לפי כמות הכותרות וההד התקשורתי שהיא מייצרת, הרי שהיינו מקבלים יבשת שלמה. אולם במבחן המציאות, מדובר, כמאמר השיר המפורסם על "חצי סיכה על מפת העולם". מה לעשות, מבחינה פיזית גאוגרפית ישראל קטנטנה שכן המרחק בין מרכז הארץ לבין הצפון או הדרום הוא לכל היותר שעתיים וחצי נסיעה. המרחק בין המרכז אל "מחוץ לעיר" עומד, למעשה, על פחות משעה נסיעה, כך שהגדרת האזורים מחוץ למרכזי הערים כפריפריה נכונה אולי במובן התפישתי, אך למעשה אינה קיימת כלל במובן הגאוגרפי. יתרה מכך, עם התפתחות התחבורה והשיפור במצב הכבישים המהירים, ובמיוחד המהפכה שהביא כביש 6, זמני ההגעה ממקום למקום הופכים לקצרים יותר. במקרים רבים, קל ומהיר יותר להגיע בכביש בינעירוני לשפלה או לשרון מאשר להשתרך בפקקים לתל אביב, למרות שעל פניו המרחק בקילומטרים קטן יותר.

ההכרה הזאת החלה לחלחל גם אל חברות שונות, בעיקר הגדולות שבהן, שחלקן מתחילות לפזול אל מחוץ למרכזי הערים ומעבירות לשם את פעילותן העסקית. "כבר בתחילת הדרך הבנו שהמרחק ממקום העבודה הוא לא מה שחשוב לעובדים, אלא הזמן שלוקח להם להגיע אליו, כאשר בין היתר מהפכת הליסינג תרמה להתפתחות החשיבה הזאת", מספר אורן קולטון, מנהל שיווק בפארק העסקים אנטר פארק, המתוכנן לקום בצמוד למחלף ניצני עוז שעל כביש 6, "נכון, לאדם הגר במרכז הארץ, אמנם מדובר על נסיעה 30-40 ק"מ, אבל היא מתנהלת בכביש פתוח, בניגוד לכיוון התנועה וחוסכת לו גם בזמן וגם בדלק, לעומת נסיעה בפקקים העצבניים של תל אביב. כל זאת עוד מבלי להתייחס לאלמנטים המנטליים של נסיעה בפקק ולהסדרי החניה הנוקשים של תל אביב וסביבתה". קולטון מנדב דוגמה אישית, אני גר בתל אביב ולמתחם אנטרפארק לוקח לי להגיע בסך הכל, 32 דקות של נסיעה רגועה".

בדיקה מקיפה שערך קולטון יחד עם צוות אנטר פארק העלה כי "חלק גדול ממרכז הכובד של עובדי חברות ההיי-טק מצוי באזור מרכז השרון ודרומו, כך שבעבור חברות מהתחום הפתרון של יציאה אל מחוץ למרכזי הערים והתמקמות בסמוך אליהן, בנגישות לעורקי תחבורה ראשיים נכון יותר ומשתלם גם כלכלית. בעצם המעבר מהמרכז אל מחוץ לערים, עשויה חברת ההיי-טק לאבד כ-5-10% ממצבת עובדיה שיעדיף להישאר בתל אביב, אך יחד עם זאת, סביר כי תזכה בתוספת כוח אדם איכותי, שגר מחוץ לעיר, וישמח לעבור לעבוד בחברה שנמצאת למעשה על סף דלתו".

מעבר לשיקולי מרחק ונוחות ההגעה, אומר קולטון כי היציאה מחוץ למרכזי הערים מתגמלת חברות בפן הכלכלי: "באזורי הפריים של תל אביב, קרי מרכזי העסקים בעיר, מחירי השכירות נעים סביב ה-120-150 שקל למ"ר לחודש ואילו באזורים היקרים פחות במרכז, דמי השכירות החודשיים מתקרבים ל-100 שקל למ"ר לחודש. לכך יש להוסיף עלויות אחזקה, ארנונה ומיסים הגבוהות משמעותית לעומת אזורים אחרים, בהם בחלק מהמקומות זוכים הבעלים גם להטבות מיסוי כאלו ואחרות".

הוא מדגים את הנושא בהתייחס למיזם אנטר פארק, פארק העסקים הנמצא, כאמור, בהקמה ליד מחלף ניצני עוז שעל כביש 6. הפארק פועל במתווה של פתרון ה-build to suit - לפיו הוא מתוכנן בבנייה מותאמת על פי דרישותיו של השוכר הפוטנציאלי תוך ניצול תנאי השטח המיוחדים לצרכי הלקוח הספציפי. על פי המודל, השכירות בגין הנכס שנבנה, כאמור, מהמסד עד הטפחות על פי דרישותיו של הלקוח, היא נגזרת של עלות ההקמה, כך שיש לו שליטה מלאה גם על תקציב השכירות העתידי. "שכר הדירה מחושב על בסיס שיעור תשואה מקובלת שיכולה לנוע בין 8%-10% (בכפוף להיקף השטחים ולזמן השכירות) למשרד חדיש ברמת מעטפת, כאשר בממוצע מחיר השכירות נע סביב 45-50 שקל למ"ר לחודש". קולטון ממשיך ואומר כי "לכך יש להוסיף הוצאות אחזקה נמוכות מהממוצע הארצי לצד תשלומי ארנונה של כ-100 שקל למ"ר לשנה, הנמוכים בעשרות אחוזים מהממוצע במרכזי הערים".

הוא אף נותן דוגמה מהנעשה בשטח: "חברה מכפר סבא עימה ניהלנו מגעים לשכירת כ-4000 מ"ר משרדים משלמת בשנה כ-4.6 מיליון שקל עבור שכ"ד, דמי ניהול, ארנונה, לעומת מחיר של כ-3.5 מיליון שקל למשרד אותו הייתה שוכרת במתחם אנטר פארק. מדובר על חיסכון שנתי של למעלה ממיליון שקל לשנה וכ-25 מיליון שקל לאורך תקופת השכירות עליה דובר, שהוא מהותי לכל חברה וגם לגדולות ולבכירות שבהן".

בשורה התחתונה ניתן לומר כי התמקמות מחוץ למרכזי הערים טומנת בחובה יתרונות שקורצים לחברות הגדולות, עבורן המעבר מהמרכז מחוץ לאזור חיוג 03 הוא צעד הצהרתי שחלקן מוכנות לקחת. החיסכון בהוצאות לצד הפתרונות התכנוניים הגמישים יותר ודרכי הגישה הנוחות יחסית, הופכים את האזורים מחוץ למרכזי הערים לאלטרנטיבה, במיוחד לחברות ההיי-טק אשר מתחילות להרים את הכפפה.