*** הכתבה בשיתוף משפטיפ

נושא קבוצות הרכישה עלה בעת האחרונה לכותרות בעיקר בשל פרשת ענבל אור. כידוע, קבוצת רכישה מאפשרת קניית דירה תוך נטילת הסיכונים היזמיים על-ידי חברי הקבוצה, וכתוצאה מכך מביאה לחיסכון בעלויות, מבטלת את פערי התיווך ומאפשרת רכישה במחיר מוזל לעומת קנייה מקבלן.

הפרשנים המשפטיים דנים רבות בסוגיית הסיכונים הכרוכים בקבוצות הרכישה ובצורך של התערבות המדינה בהגנה על כספי החברים בקבוצות הרכישה, זאת באופן דומה לקונים הרוכשים דירה מקבלן המוגנים בחוק מכר דירות. עם זאת, אותם פרשנים מתעלמים מהעובדה שלפעמים נראה כי המדינה לא רק שאינה מתמרצת את קבוצות הרכישה, אלא אף מכבידה עליהן ובכך מסכלת הורדה של מחירי הדיור.

קבוצות הרכישה הראשונות הפחיתו בעלויות רכישת דירה גם בשל מדיניות המיסוי אשר הייתה נהוגה בעבר. חברי הקבוצה רכשו קרקע, בדרך-כלל מאדם פרטי, ובכך היו חוסכים את תשלום רכיב מע"מ על הקרקע ונדרשו לשלם מס רכישה של בשיעור קבוע של 5% על רכיב הקרקע - שיעור שלא היה תלוי בקיומן או היעדרן של דירות נוספות. מנגד, ברכישת דירה מקבלן, הרוכשים שילמו ומשלמים מע"מ על כל הסכום וכן מס רכישה בהתאם למספר הדירות שברשותם ועל ערך כל הדירה.

התוצאה הסופית שנבעה מכך היא שדירות שנבנו על-ידי קבוצת רכישה היו זולות משמעותית מאלה שנבנו על-ידי קבלנים. כנגד המחיר המוזל עמדו בפני חברי הקבוצה סיכונים גבוהים בהרבה מאלה של רכישה מקבלן. מובן שככל שהסיכון גבוה יותר - התשואה עולה, ולהפך, וכך גם במקרה זה. אנשים בחרו האם ברצונם לקחת את הסיכונים הרבים הגלומים בהצטרפות לקבוצת רכישה ובתמורה, ובהנחה שהסיכונים לא מתממשים, לזכות בהוזלה ניכרת במחיר הדירה.

תיקוני חקיקה ביטלו את ההקלות במס

בתחילת שנת 2011, לאחר שכבר חלה עלייה ניכרת במחירי הדירות, ביטלה הממשלה את ההקלות לקבוצות רכישה ותרמה לעליית מחירי הדיור. חוק המע"מ תוקן באופן בו נקבע כי מכירת קרקע לקבוצת רכישה, הגם שהיא נמכרת על-ידי אדם פרטי, תחויב בתשלום מע"מ. בנוסף, נקבע כי רוכש דירה במסגרת קבוצת רכישה ייחשב כרוכש דירה בנויה וישלם מס רכישה בהתאם, לפי מספר הדירות שברשותו ולפי שווי דירה בנויה.

תיקוני החקיקה בוצעו לאחר שבמשך למעלה מעשור רשות המסים ניסתה להילחם בתופעת קבוצות הרכישה באמצעות הוראות ביצוע שונות, שהתבססו, בין היתר, על פסיקות של בתי המשפט בעניין זה. תיקונים אלה מהווים יישום חלקי של מסקנות ועדה של רשות המסים, שבחנה את היבטי המיסוי השונים המתעוררים בפעולות של קבוצת רכישה וכן המלצה על פעולות שעל רשות המסים לנקוט ובדבר הצורך בתיקוני חקיקה.

כאמור, האפשרות של רכישת דירה במסגרת קבוצת רכישה היוותה בעבר אלטרנטיבה שאפשרה לאנשים לרכוש דירות במחיר זול משמעותית כנגד נטילת סיכון. אולם נראה כי הממשלה, בניצוחה של רשות המסים, מנסה דווקא למנוע אפשרות רכישת דירה בהוזלה משמעותית וקיצור שנות העבודה הנדרשות מאדם לצורך מימון רכישת הדירה.

על אף הרצון להשוות בנטל המס של רוכשי הדירות, נראה כי קיימת התעלמות מכך שקבוצות הרכישה הן אפיק יזמי מקביל לקבלנים הטומן גם סיכונים רבים; וכן התעלמות מהעיתוי בו הוכבד נטל המס לאחר עלייה ניכרת ממילא של מחירי הדיור. בנוסף, נראה כי הממשלה, שהצהירה על כוונתה להוזיל את מחירי הדיור, פעלה באופן הסותר לחלוטין הצהרותיה.

נדרשת בחינת סיכון-סיכוי

אני קוראת לממשלה לשוב ולבחון את נושא קבוצות הרכישה ולבחון אפשרות ביטול ההכבדות במס שהוטלו על רכישת דירות במסגרת קבוצת רכישה.

כמו כן, בניגוד לעמדת פרשנים אחרים, אני סבורה כי לא נכון לקבוע מנגנוני הגנה על כספי רוכשים הזהים לאלה של רכישה מקבלן. מנגנוני הגנה מכל סוג שהוא כרוכים בעלויות נוספות שיוטלו על חברי הקבוצה ובסופו של דבר להעלמתן של קבוצות הרכישה לחלוטין. 

אני סבורה כי אנשים הבוחרים להצטרף לקבוצת רכישה נדרשים לבחון היטב את תנאי ההסכמים של הקבוצה וכן את המוניטין של הגורם המארגן, לשקול את הסיכונים מול הסיכוי לחיסכון כספי ולקבל החלטה מושכלת האם הם מעוניינים בהצטרפות לאותה קבוצת רכישה, וכן עליהם ליישם, באופן וולנטרי, מנגנונים שונים הקיימים לשם הגנה על כספם.

גם כאשר אדם בוחר להשקיע את כספי הפנסיה שלו במסלול מנייתי, אשר נחשב בעל הסיכון הגבוה ביותר ובעל התשואה הגבוהה ביותר, אין התערבות של המדינה בבחירה זו, וכל אדם זכאי להחליט עבור עצמו את הסיכונים שהוא מבקש ליטול בכספו.

בסופו של יום, אני סבורה כי קבוצות הרכישה, במתכונתן המקורית, יכולות להוות דרך מצוינת להוזלה חלקית במחירי הדירות. על המדינה לעודד זאת, ולא לנסות ליצור מוצר בעל מחיר אחיד, אלא לשאוף לריבוי מוצרים בעלי סיכונים שונים ותשואות שונות, כשכל אחד ראשי לבחור את המוצר המתאים לו. ריבוי מוצרים יגביר את כמות עסקאות הנדל"ן, והדבר יבוא לידי ביטוי גם בגובה המסים שהמדינה תגבה בגין עסקאות אלה. 

עו"ד לימור אילני היא בעלת משרד עורכי דין העוסק בתחומי המשפט האזרחי-מסחרי עם דגש על תחום הנדל"ן. 

הטור לעיל הוא על דעת מערכת משפטיפ והכותבת, ואין בו משום תחליף לקבלת ייעוץ משפטי כנדרש.