גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

אצטדיון הכדורגל הישן של בית"ר י-ם מניב לישרס רווחי עתק

מכירת שתי דירות בפרויקט היוקרה "כתר דוד" במתחם ימק"א הניבה הכנסות של כ-22.5 מיליון שקל ברבעון הראשון, אך בעל השליטה, שלמה איזנברג, מזהיר: "תחום דירות היוקרה בירושלים סובל כבר למעלה משנה מיובש"

פרויקט כתר דוד. עד היום מכרה בו ישרס 105 דירות מתוך 140 / צילום: אתר החברה
פרויקט כתר דוד. עד היום מכרה בו ישרס 105 דירות מתוך 140 / צילום: אתר החברה

חברת ישרס  שבשליטת שלמה איזנברג הציגה גם ברבעון הראשון של 2016 תוצאות חזקות. בשורה התחתונה דיווחה החברה על זינוק של כ-166% ברווח הנקי הרבעוני ל-87.5 מיליון שקל. במקביל הודיעה ישרס כי תחלק דיבידנד בהיקף של כ-25 מיליון שקל, 5 שקלים למניה. את שנת 2015 סיימה ישרס עם גידול של כ-78% ברווח הנקי לרמה של כ-277 מיליון שקל.

למרות הדוחות החזקים, מניית ישרס הגיבה אתמול בעלייה מינורית, לאחר שהשלימה מהלך עלייה מרשים של כ-137% בשלוש השנים האחרונות, ושל קרוב ל-300% מתחילת 2012. שווייה בבורסה עומד כיום על כ-1.6 מיליארד שקל (לעומת הון עצמי של כ-1.8 מיליארד שקל).

ישרס, הפועלת בתחומי הנדל"ן למגורים והנדל"ן המניב, ממשיכה להנות מרווחי עתק ממכירת דירות יוקרה בפרויקט הדגל שלה, "כתר דוד - ימק"א" במתחם ימק"א בירושלים. החברה מכרה אמנם רק שתי דירות במהלך הרבעון בפרויקט, אך הללו הניבו הכנסות של כ-22.5 מיליון שקל, ורווח גולמי של כ-9.5 מיליון שקל.

עד היום מכרה ישרס 105 מתוך 140 דירות שבנתה בפרויקט. לדברי איזנברג, זהו "פרויקט ענק עם היקף בנייה של יותר מ-100 אלף מ"ר", אך הוא דווקא מדגיש כי "תחום דירות היוקרה בירושלים סובל כבר למעלה משנה מיובש, וגם אנחנו סובלים כחלק מזה. למזלנו, נשארו למכירה 35 יחידות מהחלק שכבר בנוי. אנחנו מוכרים מספר יחידות בשנה, אין אשראי על הפרויקט כך שאין לנו ריבית לשלם. זה פרויקט יחיד במינו ואנחנו נשחק ונפעל לפי השוק, כך שייקח לנו כנראה שנים למכור את זה, ואנחנו ממש לא לחוצים".

את הזכויות לפרויקט (שנבנה על מה שהיה בעבר מגרש הכדורגל של קבוצת בית"ר ירושלים) רכשה ישרס עוד ב-1999 מימק"א ארה"ב. מחיר דירה ממוצעת בפרויקט עמד לפני כארבע שנים על כ-5 מיליון שקל, אולם הלך והאמיר עם השנים, במקביל לעליית מחירי הדירות בירושלים ובכלל המדינה. במתחם ימק"א קיימים גם מלון, מתקני ספורט, יחידות מסחריות ואולם קונצרטים, וכן קיימות לגביו זכויות בנייה נוספות בהיקף של כ-34.5 אלף מ"ר המיועדים, בעיקר, למגורים, מלונאות, משרדים ומסחר. כמו כן, בפרויקט יש חניון הכולל כ-900 מקומות חנייה ומרכז ספורט.

ההכנסות מ"כתר דוד" הובילו לזינוק של 88% בהכנסות ישרס ממכירת דירות ל-41.2 מיליון שקל ברבעון. בתחום הנדל"ן המניב רשמה החברה עלייה קלה של 1.5% ב-NOI (הכנסה תפעולית נקייה) מנכסים זהים לרמה של כ-67.5 מיליון שקל ברבעון. החברה צפויה לאכלס לקראת סוף הרבעון השני של 2016 מתחם שהיא מקימה בחולון, המושכר ברובו לאלביט מערכות ולאלישרא. בהתאם לחוזי השכירות החתומים עם אלישרא, ה-NOI הצפוי מהנכס מסתכם בכ-14 מיליון שקל בשנה, כך שבהמשך השנה צפויה עלייה משמעותית בהכנסה התפעולית הנקייה בתחום הנדל"ן המניב.

ישרס נהנתה ברבעון הראשון גם מגורמים חד פעמיים שהקפיצו את הרווח. כך, החברה רשמה הכנסה ממסים בהיקף של כ-27.5 מיליון שקל עקב הורדת מס החברות מ-26.5% ל-25%. בנוסף, היא קיבלה כ-16 מיליון שקל כתוצאה מזכייה בתביעה כספית.

"סוג של משחק מוחות"

בתגובה לדוחות פרסם האנליסט נעם פינקו מפסגות עדכון לסקירתו על מניית ישרס. פינקו סבור כי "החברה זולה מאוד, מהזולות בסקטור הנדל"ן המניב (בעיקר על רקע העליות הנאות והמוצדקות בשאר הסקטור)". לאור זאת הוא מעלה את מחיר היעד למניה מ-355 שקל ל-372 שקל, גבוה בכ-20% ממחיר המניה כיום בבורסה.

לדברי איזנברג, בכוונת החברה לצמצם בעתיד את חלק הבנייה למגורים, המתבצע באמצעות החברה הבת רסקו. "אמרנו בעבר שפעילות המגורים שלנו, למרות הרווחים היפים שהניבה, לא הייתה מעולם הפעילות המרכזית שלנו. זה אף פעם לא היה מנוע הצמיחה העיקרי, אלא פעילות הנכסים המניבים. לפי הגישה של שוק ההון חברות מעורבות שיש להן כמה תחומי פעילות מתומחרות בדיסקאונט לעומת חברות טהורות שמתמקדות בתחום פעילות אחד. לכן, הכוונה שלנו להצטמצם בתחום הפעילות למגורים היא טובה מההיבט של שוק ההון.

"ה-FFO (תזרים תפעולי נקי) שלנו צומח יפה, תשואת הדיבידנד שלנו צומחת יפה וגם ה-NOI צומח מאוד יפה. כך שאם מסתכלים על מדדים אובייקטיביים התמונה מאוד יפה".

- המניה הגיבה בצורה די פושרת לדוחות.

"יכול להיות שהשוק מעריך שאנחנו נצטרך לבצע הפצה נוספת של מניות כדי להישאר במדד ת"א 100. אנחנו שוקלים את זה ויכול להיות שיש סוג של משחק מוחות. בכל מקרה, אנחנו לא נפיץ מניות בכל מחיר. זאת תהיה החלטה של אותו רגע, עניינית וכלכלית".

- בתחומי הנדל"ן המניב שבהם אתם פועלים יש כיום עודף היצע?

"ההתמחות שלנו היא במשרדים והתעשייה היותר זולים, בפריפריה, אלה שמחוץ לתל אביב. בירושלים יש לנו פעילות ענפה. השוק הזה חזק מאוד וממש לא מוצף".

- האם אתם מסתכלים גם על נדל"ן מניב מחוץ לישראל?

"אנחנו מתכוונים להמשיך להתרחב בתחום הנכסים המניבים בישראל. כיום אנחנו בונים עוד שלושה נכסים בארץ בהיקף של כחצי מיליארד שקל: בחולון הנכס עומד להתאכלס ביוני, ואנחנו מקימים עוד נכסים גם ברחובות ובירושלים. יש לנו גם נכס גדול מאוד באזור המרכז בהליכים מתקדמים של תכנון.

"מסלול שני שלנו זה לרכוש חבילה של נכסים בעייתיים או נכס בעייתי כי בשוק של ה'טריפל איי' אין לנו יכולת להתחרות בחברות האחרות. אבל קשה להעריך אם ומתי תיפול הזדמנות כאן".

- מה החזון לעתיד? איפה שוק הנדל"ן והחברה יהיו בעוד חמש שנים?

"אנחנו לא מתכוונים להיכנס לת"א. אמצעי הייצור של מבנים לתעסוקה ימשיך להיות מבוקש גם בעתיד. אנחנו רוצים להתרכז בנכסים גדולים, לבנות פארקים, כאלה בהיקפים של 30-100 אלף מ"ר, כי שם יש לנו התמחות וערך מוסף. היום אנחנו עם תיק נכסים מניבים בישראל של כ-4 מיליארד שקל, ואנחנו שואפים להגיע ל-8-10 מיליארד שקל בתוך כ-10-15 שנים".

עוד כתבות

הסכם אינו נדרש כתנאי עבור זוגות במערכות יחסים כאלה ואחרות / צילום: Shutterstock, Viacheslav Lopatin

זוג הקפיא עוברים ואז נפרד. האם האישה תוכל להשתמש בהם?

כשלושה עשורים לאחר פרשת נחמני, בתי המשפט עדיין נאלצים לדון בתביעות בלתי אפשריות לגבי גורלם של עוברים מוקפאים ● מן הראוי היה לחייב כל זוג שפונה לבצע הפריה חוץ-גופית, לחתום על הסכם שמתייחס לאפשרות הריאלית של פרידה במהלך הזמן שחולף בין יצירת העוברים המוקפאים לבין השימוש בהם

משה ארבל, שר הפנים / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

בעקבות חשיפת גלובס: השר ארבל קורא לנתניהו לאפשר כניסת פועלי בניין פלסטינים לישראל

שר הפנים מציין במכתבו: "גוברות ההערכות כי אלפי פועלים פלסטיניים מיהודה ושומרון מועסקים שלא כדין בענף" ● הוא קורא לראש הממשלה לבחון הסדרה של הכנסת הפועלים לישראל, בין היתר על ידי בחינה פרטנית של כל פועל והגבלת גיל

שר הביטחון יואב גלנט ורה''מ בנימין נתניהו / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

רה"מ אישר: ראש השב"כ ייצא לשיחות בקהיר, ראש המוסד לקטאר

צה"ל מאשר: חיסלנו את סגן מפקד יחידת הרקטות והטילים של חיזבאללה ● בין ההרוגים בתקיפה בנמל התעופה בחלב ישנם גם חיילים מצבא אסד, דווח כי מערכות ההגנה האווירית הופעלו • מוקדם יותר נפצעו 2 בתקיפה שיוחסה לישראל באזור דמשק • דובר צה"ל עדכן כי בכיר חמאס חוסל בפעילות בבית החולים שיפא ● עדכונים בולטים

הפגנה הקוראת לשוויון בנטל. בלי נתונים מסולפים / צילום: שב״פ sha_b_p@

אותה אוזלת היד מאפשרת למגזר גדול לא לשאת בנטל וחונקת אותנו בפקקים

משבר הגיוס הוא משבר המטרו: שניהם יחד הוא אותו כישלון תשתיות ענק, של התחבורה המקרטעת פה ושל יסודות המדינה המתפוררים אחרי 76 שנותיה ● הסטטוס קוו מת. הגיע הזמן להיפרד מפתרונות הישראבלוף

מנכ''ל האוצר שלומי הייזלר בוועידת מרכז הנדל''ן באילת / צילום: נאו מדיה

מנכ"ל האוצר נגד מנהל רשות המסים: "מס דירה שלישית ירחיק משקיעים משוק הנדל"ן"

לפי מנכ"ל האוצר, שלומי הייזלר, החזרת "מס דירה שלישית" כבר בתקציב הקרוב לא נמצאת על הפרק ● על הביקורת שהעביר ינקי קוינט בכנס התשתיות של גלובס בשבוע שעבר, הוא עונה: "אמירות חמורות ואין בהן דבר וחצי דבר. באוצר יש אנשים מופלאים" ● וזו התוכנית שלו למלא את קופת המדינה, נוכח הגירעון המחמיר

חיילים צרפתים מפטרלים בפריז / צילום: Reuters, Benoit Tessier

באירופה מתכוננים לאירוויזיון ואולימפיאדה תחת חשש כבד מחטיפות ופיגועים

אירוויזיון במאלמו, אליפות היורו בגרמניה ואולימפיאדה בפריז: שורת האירועים ההמוניים באירופה הקיץ, במקביל למלחמה בעזה והסיכון הגבוה לטרור איסלמי, מעלים את הכוננות בה לשיאים חדשים ● האמצעים שעל הפרק: שימוש ברחפנים והחזרת הנוכחות המשטרתית בגבולות

ניסאן X-TRAIL / צילום: יח''צ

המכונית של ניסן שמוכיחה: שוק הבנזין עדיין חי ובועט

ניסאן X-TRAIL, הטורבו-בנזין החדשה של ניסאן, מוכיחה שגרסאות הבנזין לא אמרו את המילה האחרונה: היא זריזה, נוחה ומרווחת

בנק ההשקעות ג'יי. פי מורגן / צילום: Reuters, Mike Segar

האסטרטג של הבנק הגדול בעולם: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו"

בבנק ג'יי פי מורגן שוב מזהירים מפני ירידות בשווקים, למרות שהתחזיות שלהם לא פוגעות כבר שנתיים וחצי ● האם הפעם התחזיות שלהם יתממשו? ומה הם ממליצים למשקיעים?

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP, דוברות הכנסת, שאטרסטוק

הדרך לאספקת הפגזים האמריקאיים לישראל עוברת בטורקיה

היחסים בין נשיא טורקיה, רג'פ ארדואן ונשיא ארה"ב, ג'ו ביידן, מתהדקים למרות היחסים המעורערים שהיו בין השניים לאורך השנים ● מדיווח בלומברג, מתברר כי ארה"ב מנהלת מו"מ עם טורקיה לצורך רכישת פגזים וחומרי נפץ, שיאפשרו לה להאיץ את קצב הייצור שלה ולשלוח את חלקם לישראל

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי / אילוסטרציה: Shutterstock

הטבת המס הגדולה שהבטיחה הממשלה נכנסה לתוקף. מה יקרה לנטו שלכם?

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי, אשר תגדיל להם את ההכנסה הפנויה ● ואולם, מומחים טוענים כי הטבת המס לא תשפיע על מי שבאמת זקוק לה

עינת גנון / צילום: בר שניר

פרויקט הענק מתעכב: עוד פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית, הודיעה על פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו, לאחר שלאחרונה גם צחי דוד, סגן הממונה על התקציבים באוצר לשעבר, הסיר את מועמדותו לתפקיד ● כעת נותר מועמד אחד לבחירה, והמכרז עומד בפני ביטול

יו''ר הפדרל ריזרב, ג'רום פאוול / צילום: Associated Press, Nathan Howard

ארה"ב: מדד הליבה של ההוצאה לצריכה פרטית ירד ל-2.8%, כצפוי

מדד ה-PCE החודשי ירד ל-0.3% לעומת 0.5% בחודש שעבר ● מזרחי טפחות: "אי ההפתעה תומכת להערכתנו בתוואי הפד הנוכחי" ● היום חוגגים את יום שישי הטוב, ולכן לא יתקיים מסחר בבורסות אירופה ובוול סטריט ● מחיר הזהב זינק במרץ ב-9.8% ● אמש ננעלה וול סטריט בירוק, מדד ה-S&P 500 שבר שיא בפעם ה-23 מתחילת השנה

קבוצת רוכבי אופניים עם טל ברודי. מימין: ריבה פרידמן בורוביק / צילום: דבורין תקשורת

מקבוצות אופניים ועד קבלת פנים בחזרה לבית: הארגון שמלווה מפונים במלחמה

מאז פרוץ המלחמה מלווה ארגון "הרוח הישראלית" אלפי משפחות של מפונים, ואף גייס תרומות בהיקף של 2.5 מיליון שקל ● מ"מ המנכ"לית, ריבה פרידמן בורוביק: "האתגר הגדול הוא שיקום הקהילות"

הפגנת חרדים נגד גיוס בני ישיבות,ירושלים / צילום: Reuters, Ammar Awad

מהתקציבים שייעצרו ועד לדיוני החירום באוצר: כל מה שכדאי לדעת על הצו הדרמטי בנוגע לחוק הגיוס

בהתאם לצו הביניים שהוציא בג"ץ, תקצוב הישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים ייעצר כבר בשבוע הבא ● בשלב זה, התמיכה בכ-44 אלף תלמידי ישיבות צפויה להיעצר ● באגף החשב הכללי במשרד האוצר, שאמונים על ביצוע התשלומים מתקציב המדינה, מתכוונים ליישם את הצו במועד ● איך זה יעבוד? גלובס עושה סדר

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP (Mosa'ab Elshamy), אתר החברה, שאטרסטוק

באפריקה הצעירים מנצחים, וביפן מייצרים חיתולים רק בשביל קשישים

בסנגל בוחרים נשיא חדש וצעיר, ובאירופה רוצים להפקיע את הריבית הרוסית ● בינתיים, סין נזכרת שהיא אינה רוצה בחורבן המערב, וארה"ב מנסה למנוע את מושחתי העולם מלהלבין בנדל"ן ● חמישה אירועים מהשבוע שהיה בעולם 

מישל וונטסוס, לשעבר מנכ''ל ביוג'ן / צילום: Quris

"ביוג'ן הייתה פסגת הקריירה שלי עד כה": המנכ"ל לשעבר מדבר על התוכניות לעתיד

מישל וונטסוס היה מנכ"ל ביוג'ן בתקופה שבה הייתה במוקד תשומת הלב בעקבות התרופה החדשנית שלה לאלצהיימר, אבל בסוף שילם בכיסאו על הכישלון שלה בשוק ● בראיון ל"גלובס", הוא מגיב על הביקורת שהושמעה נגדו, מספר אילו חברות מעניינות אותו עכשיו ומדבר על ההשקעה שלו בקיוריס הישראלית ● על המיזם החדש שהוא מקים בסינגפור, הוא עדיין לא מוכן לפרט

ביתן של קבוצת צ'אנגן בתערוכת מכוניות בסין / צילום: ap, Ng Han Guan

קבוצת הרכב השלישית בגודלה בסין בדרך לישראל

משלחת בכירה של צ'אנגן (Changan) סינית נערכת לייצא לישראל, הכניסה של החברה לישראל היא חלק ממהלך ההתרחבות הגלובלית שעליו הכריזה השנה ● מרצדס E קלאס והקרוסאובר של פורד: הדגמים החשמליים שבדרך ● השבוע בענף הרכב

אסדת קידוח ''לוויתן'' / צילום: אלבטרוס

במשרד האנרגיה בוחנים: הקמת מתקן להנזלת גז בהשקעה של 7 מיליארד דולר

חלק משמעותי מיצוא הגז של ישראל תלוי היום במצרים, ומתקן הנזלה יאפשר יצוא לרחבי העולם כדי לבזר את הסיכונים ● מי יממן את עלויות ההקמה האדירות?

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

כלל: רווח של 305 מיליון שקל ב-2023, השפעת רכישת מקס עוד קטנה

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: אימקו מסכמת את 2023 עם רווח כ-6.2 מיליון שקל לאחר שרשמה הפסד בתקופה המקבילה, כלל הציגה דוח רבעוני חזק, אך טרם רשמה רווח משמעותי מרכישת חברת כרטיסי האשראי מקס והרווח הנקי של מור השקעות זינק בכ-60% ● מדור חדש

איל וולדמן / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

שר החינוך התקפל ולאיל וולדמן יוענק פרס ישראל

לפני מספר שבועות הודיע שר החינוך יואב קיש כי הוא מבטל את טקס פרס ישראל, זאת בין היתר על רקע הפרסומים כי אחד מן הזוכים הוא היזם איל וולדמן ● כעת, חזר בו קיש מעמדתו והוא מכריז כי הטקס יתקיים כסדרו בשדרות ● ומי עוד בין הזוכים?