ברבעון הראשון של 2016 נרכשו 30 אלף דירות, גידול של 6%

הדגשים בסקירה: שיא במכירות משקיעים באזור המרכז וחדרה ברבעון, השפעת פרויקט מחיר מטרה על רכישת הדירות של הזוגות הצעירים בראש העין, מכירה גוברת של דירות ע"י משקיעים ■ עמוד כלכלת ישראל

יואל נווה / צילום: יח"צ
יואל נווה / צילום: יח"צ

גידול בעסקאות לרכישת דירות ברבעון הראשון של 2016 לעומת הרבעון הקודם, השפעה של פרויקט מחיר מטרה על רכישת הדירות של הזוגות הצעירים בראש העין ונתונים המעידים על מכירה גוברת של דירות על ידי משקיעים. אלו הדגשים בסקירת הכלכלן הראשי במשרד האוצר המתמקדת בתחום הנדל"ן למגורים ומתייחסת לרבעון הראשון של 2016.

על פי הסקירה, ברבעון הראשון של 2016 נרכשו 30 אלף דירות, גידול של 6% בהשוואה לרבעון הקודם (רבעון רביעי של 2015) אך ירידה בשיעור דומה (כ-6%) בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד.

על פי ניתוח האוצר את הנתונים, מרבית ההשפעה על העסקאות נבעה מעסקאות שביצעו משקיעים. "ניתוח הגידול במספר העסקאות, מצד ההיצע (קבלנים ומוכרי דירות יד שניה), מלמד כי רובו ככולו של גידול זה מוסבר בגידול במספר הדירות שמכרו המשקיעים", כך בסקירה, "'תרומה' נוספת, משמעותית פחות, לגידול בעסקאות באה מצד הקבלנים, בעיקר באזור המרכז, על רקע מכירת דירות במסגרת פרויקט "מחיר מטרה" בראש העין. ירידה במכירת דירות על ידי משפרי הדיור קיזזה חלקית עליות אלו".

בנוגע לירידה בהיקף העסקאות בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, גם במקרה זה תולים באוצר את הסיבה לשינוי במשקיעים: "הירידה שנרשמה בסך העסקאות ברבעון הראשון השנה בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד חלה על רקע ירידה חדה, בשיעור של 30%, ברכישות המשקיעים. מי שמיתנו ירידה זו היו הזוגות הצעירים, זאת בעיקר באזור המרכז, בפרויקט "מחיר מטרה" בראש העין, ובאזור טבריה על רקע שיווק פרויקט רחב היקף לאוכלוסייה החרדית".

 

מכירת שיא של משקיעים בחדרה וחולון

כאמור, במסגרת פעילות המשקיעים ברבעון הנסקר, באוצר מצביעים על שינוי מגמה בפעילות פלח שוק זה כאשר היקף מכירת הדירות על ידי משקיעים ברבעון זה הגיע לאחת הרמות הגבוהות ביותר בשנים האחרונות. על פי הנתונים, ברבעון הראשון של 2016 נמכרו כ-6,000 דירות על ידי משקיעים. בהשוואה לרבעון הקודם מדובר בגידול של 36%, שיעור הגידול הרבעוני החד ביותר שנרשם בפרמטר זה בשנים האחרונות, למעט הרבעון האחרון של 2013.

"יש לציין שבאותו רבעון נרשם גל מכירות משקיעים, טרם כניסתו לתוקף של ביטול הפטור ממס שבח למשקיעים, החל מינואר 2014. עובדה זו מעצימה עוד יותר את הרמה הגבוהה של מכירות המשקיעים ברבעון הראשון השנה, שכן בעוד שהמכירות המוגברות של משקיעים ברבעון האחרון של 2013 נעשו ללא חיוב במס, מכירות המשקיעים ברבעון הראשון השנה כבר נעשו תוך חיוב במס, בגובה ממוצע של 22 אלף שקל", כך בסקירה, "העובדה לפיה במקביל, מאז הכבדת מס הרכישה על המשקיעים נרשמת ירידה חדה ברכישות המשקיעים, הביאה לכך שסך הרכישות נטו (רכישות משקיעים בניכוי מכירות משקיעים) של משקיעים ברבעון האחרון עומדת על רמה נמוכה של 300 דירות בלבד, לעומת ממוצע רבעוני של 2,500 דירות בין הרבעון הראשון אשתקד לרבעון הראשון של 2010".

במקביל, הסקירה גם מצביעה על נתונים משמעותיים באזור חדרה ובאזור המרכז. באזור חדרה נרשמה עליה חריגה, של 90% במכירות המשקיעים ברבעון הראשון, אשר הביאה את היקף מכירות המשקיעים לרמתו הגבוהה ביותר, לפחות מאז 2010. נציין שאזור זה כולל בין היתר את העיר חדרה, את פרדס חנה-כרכור וגם את העיר החדשה חריש. הנתונים אינם מעידים על ריכוז משמעותי יותר באחת הערים הללו אלא במידה דומה בכולם. נציין כי באזורים אלו קיים היצע דירות גדול יחסית, קיים ועתידי כמו גם מכרזי מחיר למשתכן בהיקף לא מבוטל בעיר חריש. כל אלו עשויים להיות הסיבה להיקף הגדול של מכירת המשקיעים.

בפילוח הישובים באזור המרכז נמצא כי חולון היא זו המובילה את מכירות המשקיעים באזור. כך, בעוד שברבעון הראשון אשתקד ריכזה חולון כ-17% מסך מכירות המשקיעים באזור המרכז, הלך וטיפס שיעור זה עד לרמה של 23% ברבעון האחרון אשתקד, כאשר גידול חד נוסף נרשם ברבעון הראשון השנה, עת ריכזה עיר זו כ-27% מסך מכירות המשקיעים באזור. "במונחים כמותיים הוכפל מספר הדירות שמכרו משקיעים בחולון ברבעון הראשון של השנה בהשוואה לרבעון הקודם. בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד זהו גידול של 41%", כך בסקירה.

באוצר מודים כי אין בידי עורכי הסקירה די נתונים כדי לקבוע את הסיבות לגידול החריג במכירות המשקיעים בעיר זו, אולם מציינים כי "המכירות מתרכזות באזור מסוים בעיר, אשר בסמוך אליו עשויה להיות מאושרת תב"ע של אלפי דירות. כמו-כן בעיר הגובלת בשכונה זו נסגר לאחרונה מכרז גדול במסגרת פרויקט "מחיר למשתכן". נבהיר כי באוצר מתכוונים לתוכנית ח-500 שנמצאת בהליכי אישור וייתכן והשפיעה על המכירות משום שהיא מגלמת היצע ניכר של יחידות דיור.

עם זאת, נדגיש כי רק לאחרונה פרסמה העירייה מודעה מטעמה שמזהירה מפני פרסומים מטעים בנוגע לאישור התב"ע האמורה. בפרסום זה כתבה העירייה כי למרות פרסומים כאלו או אחרים או שלטי חוצות, שטוענים שהתוכנית אושרה מדובר בתוכנית שטרם קיבלה תוקף.

עוד על פי הסקירה, לא רק בחולון נרשמה ירידה בהיקף רכישות המשקיעים אלא גם באזור המרכז כולו. גידול חריג, של 90% במכירות המשקיעים נרשם גם באזור המרכז כולו, כאשר נמכרו 870 דירות. באוצר מציינים כי כמות זו גבוהה אף ממספר הדירות שרכשו המשקיעים באותו הרבעון. בכך היה אזור המרכז האזור היחידי בו נרשמה ירידה ב"מלאי" הדירות המוחזק בידי משקיעים, כלומר נמכרו יותר דירות על ידי משקיעים מאשר רכשו משקיעים אחרים באותו האזור.

התקררות במכירת דירות על ידי קבלנים בראש העין ורחובות

עוד על פי נתוני הסקירה, היקף העסקאות שביצעו הזוגות הצעירים (מחוסרי דירה) ברבעון הראשון של 2016 גדל בכ-5% בהשוואה לרבעון הקודם. ברבעון הראשון של השנה נרכשו 12.4 אלף דירות על ידי מי שרכש את דירתו הראשונה, ובאוצר מציינים כי הגידול האמור מקורו בין היתר במכירת דירות בפרויקטי מחיר מטרה. עם זאת, לצד העלייה בשיעור רוכשי דירה ראשונה ברבעון הנסקר, משקלם בסך העסקאות דווקא רשם ירידה לרמה של 41.8%, וזאת בהמשך לירידה של 1% ברבעון הקודם. בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד נרשם גידול של 8% ברכישות הזוגות הצעירים.

כאמור, באוצר מסבירים את הגידול המספרי ברכישת דירות על ידי רוכשי דירה ראשונה במכירת דירות במסגרת פרויקט מחיר מטרה בראש העין. כך, פרויקט זה לבדו הביא לגידול של 24% ברכישות הזוגות הצעירים באזור המרכז. "שיווק זה, הביא את סך רכישות הזוגות הצעירים באזור המרכז באותו רבעון לרמה של 2.1 אלף דירות, גידול של 11% בהשוואה לרבעון הקודם וקרוב לרמת השיא שנרשמה באזור זה בשנים האחרונות".

עוד נכתב בסקירה כי לצד פרויקט מחיר מטרה, בו נמכרו הדירות, בפרויקטים רגילים בראש העין שבונים הקבלנים שלא במסגרת התוכנית הממשלתית נרשמה האטה: "היקפו הרחב של הפרויקט קיזז את הירידה החדה (20%) שנרשמה במכירות יתר הקבלנים בישוב זה לזוגות הצעירים. ניתוח רמות המחירים של הדירות החדשות שרכשו הזוגות הצעירים בראש העין, שלא במסגרת "מחיר מטרה", מצביע על קיפאון במחירים ברבעון הראשון (בהשוואה לרבעון הקודם), לאחר עליה של 2% ברבעון האחרון אשתקד (בהשוואה לקודמו)", כך כלכלני האוצר בסקירה.

עוד נתון המעיד על התקררות המכירות בפרויקטים הרגילים הוא שפילוח משקל הדירות החדשות בסך רכישות הזוגות הצעירים, בניכוי פרויקט "מחיר מטרה", מעיד על ירידה במשקל רכישות אלו. באוצר מציינים כי זהו השיעור הנמוך ביותר שנרשם בפרמטר זה מאז הרבעון השלישי של 2014, על רקע ההמתנה של הזוגות הצעירים לתוכנית מע"מ אפס.

באוצר מציינים אזור נוסף (מלבד ראש העין) בו נרשמה האטה במכירת דירות חדשות למחוסרי דירה - אזור רחובות. "בפילוח גיאוגרפי בולט במיוחד אזור רחובות בירידה ברכישות הזוגות הצעירים ברבעון הראשון, בפרט בדירות חדשות. נתון זה מעיד על ירידה של 30%". את ההסבר לירידה במכירות באזור זה תולים באוצר בתוכנית מחיר למשתכן ומכרזים שנסגרו בראשון לציון וסביבתה. עם זאת, לעומת השינויים בהיקף הרכישות של מחוסרי הדירה, הסקירה מעידה כי בכל הקשור לרכישת דירות על ידי משפרי דיור ברבעון זה נרשמה ירידה מתונה בלבד ברכישת דירות חדשות ויציבות בקרב המשקיעים.

משפרי הדיור ממשיכים לרכוש דירות

לצד ההשפעה האפשרית של הפרויקטים המוזלים על רכישת דירות על ידי מחוסרי דיור, בכל הנוגע לרכישת דירות על ידי משפרי דיור נרשמה עלייה ברמה הארצית הן בהשוואה לרבעון הקודם והן והשוואה לרבעון המקביל אשתקד. כך, נתוני הסקירה מעידים על עלייה של כ-7% במספר הדירות שנרכשו על ידי פלח זה הן בהשוואה לרבעון הקודם והן בהשוואה לרבעון המקביל. עם זאת, בפילוח גיאוגרפי ניתן למצוא שונות בין האזורים . כך, לצד ירידה חדה של 15% באזור נצרת וירידה של 4% באזור חיפה, נרשם גידול חד, של 18% ברכישות משפרי הדיור באזור המרכז. "גידול זה הושג בין היתר על רקע שיווק פרויקט "מחיר מטרה" בראש העין", מסבירים באוצר, "משום שפרויקטים במסגרת זו היו פתוחים גם למשפרי דיור".

עלייה במכירת דירות בשוק היד שנייה

ברבעון הראשון של 2016 נרכשו 20.5 אלף דירות יד שניה, גידול של 6% בהשוואה לרבעון הקודם, אולם ירידה בשיעור דומה, בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. באוצר מסבירים גם את השינויים בשוק היד שנייה בהתנהגות המשקיעים וטוענים כי הגידול בעסקאות יד שניה חל על רקע הגידול החד (36%) במכירות המשקיעים.

על פי הנתונים, כ-27% ממכירות המשקיעים היו למשקיעים אחרים, בדומה לרבעון הקודם, אבל נמוך משמעותית בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד (33%). בפילוח גיאוגרפי בולט אזור טבריה בגידול חד, של 10 נקודות אחוז, במשקל הדירות הנמכרות על ידי משקיעים למשקיעים אחרים (הן בהשוואה לרבעון הקודם והן בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד). באוצר מציינים כי זהו האזור היחידי בו נרשם גידול ברכישות המשקיעים בהשוואה לרבעון הראשון אשתקד.

אזור חדרה הוביל את הגידול בעסקאות בדירות יד שניה ברבעון הנסקר, עם גידול של 19% לרמה של 1,100 עסקאות, קרוב לרמת השיא שנרשמה באזור זה ברבעון השני אשתקד, וזאת על רקע הקדמת רכישת דירות על ידי משקיעים טרם העלאת מס הרכישה. כאמור, הגידול החד בעסקאות בדירות יד שניה באזור זה חל על רקע העלייה החדה, בשיעור של 90%, במכירות המשקיעים באזור. יש לציין כי רק 22% ממכירות אלו היו למשקיעים אחרים כאשר 30% ממכירות אלו היו לרוכשי דירה ראשונה.

צרו איתנו קשר *5988