גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

התיקון לחוק מכר דירות אכן מיטיב עם רוכשי הדירות?

התזכיר לתיקון חוק מכר דירות נועד לספק הגנה נוספת לרוכשי דירה מקבלן, אולם ספק אם השינויים, שמוסיפים אי-ודאות, אמנם יעשו זאת

אתר בנייה ברחובות / צילום: תמר מצפי
אתר בנייה ברחובות / צילום: תמר מצפי

חוק מכר דירות נחקק בשעתו במטרה להסדיר את שוק רכישת הדירות מקבלן, ולעגן את העקרונות המרכזיים בעסקאות רכישה מסוג זה. לאחרונה פורסם תזכיר לתיקון החוק, במסגרתו מוצעים כמה שינויים שנועדו להיטיב עם הצרכן. להלן נפרט שניים מהתיקונים המרכזיים בתזכיר החוק.

החלת חובות גילוי רחבים על היזם

התיקון הראשון המוצע בתזכיר מטיל חובה על המוכר להציג בפני הקונה כל מידע "שעשויה להיות לו השפעה של ממש על שימוש בדירה". החובה היא להציג בפני הקונה מידע שוטף במהלך כל התקופה שעד למועד המסירה, והיא אינה מוגבלת רק לחוזה המכר עצמו. החוק מונה את התחומים בהם יש להציג את המידע, ובתוך כך למשל תכניות שאושרו או הופקדו על ידי צד ג' ביחס לחלקות גובלות.

כותרת הסעיף היא "אי התאמות בבניין ובשטחים המשותפים", אולם אין התייחסות מפורשת למשמעות האופרטיבית של התקיימות אי-התאמה כאמור. לא ברור למשל מה קורה במידה והיזם מודיע לרוכש לאחר חתימת הסכם המכר כי אושרה תוכנית במגרש הסמוך (שאינו בבעלות היזם), המגדילה את זכויות הבנייה באותו מגרש או משנה את השימושים המותרים בו.

תיקון כאמור הוא חסר היגיון מעשי ועשוי אף לפגוע בצרכן, וזאת מכמה סיבות:

ראשית, בשונה מאי התאמות אחרות המצוינות בחוק, אשר אפשרות תיקונן מצויה בשליטת המוכר (כגון תיקון אי התאמה למפרט הדירה), במקרה זה אין ליזם שליטה על תוכניות שמופקדות על ידי צד ג' ואין באפשרותו לתקן את 'אי ההתאמה'.

שנית, היות שלכאורה התיקון נוגע גם לפעולות המבוצעות על ידי צד ג', הוא מחייב את היזם להוות מעין "שוטר", במובן זה שיהא עליו לעקוב ולבדוק בצורה שוטפת את מגרשי שכניו. דבר זה יהיה כרוך בוודאי בהשקעת משאבים על ידי היזם, אשר מוכרחים לקבל ביטוי בתמחור הדירה.

שלישית, התיקון מציב סיכונים בלתי סבירים על היזם, אשר תמחורם אינו פשוט. מעבר לכך, לאור העובדה שגבולות חובות היזם אינם ברורים לפי תיקון זה, עשויה להיווצר חוסר ודאות עסקית שתשליך גם היא על הגדלת הסיכון שלוקח היזם, מה שכמובן יבוא גם כן לידי ביטוי בתמחור הדירה.

נושא ירידת הערך של דירות כתוצאה מתוכניות או היתרים במגרשים סמוכים מוסדר זה מכבר בבהירות ובפירוט בחקיקה ובפסיקה. בעל נכס יכול להגיש התנגדויות לתוכניות ולהיתרי בנייה במגרשים סמוכים, וכן להגיש תביעה לוועדה המקומית לקבלת פיצויים בגין ירידת ערך בדירה. מדוע להעביר את הנטל והאחריות ביחס לכך ליזם?

כשל שוק - רישום הבית המשותף

תיקון נוסף שמוצע בתזכיר נוגע לשכר הטרחה המשולם לעורכי הדין של היזם. עד לשנת 2015 היו הרוכשים משלמים ליזם במסגרת הסכם הרכישה דמי השתתפות בשכר הטרחה של עורכי הדין. בתקנות שהותקנו ב-2015 נקבע כי יוגבל שכר הטרחה שישולם לעורכי הדין, לסך של 5,000 שקל בתוספת מע"מ.

כיום, בחלוף למעלה משנתיים מאז הותקנו אותן תקנות, ידוע כי על אף ההצהרות של יוזמיהן על כך שהן נועדו להפחית 'סוף סוף' את עלות רכישת הדירה עבור הזוגות הצעירים, לא שינו התקנות החדשות דבר עבור הרוכשים. כצפוי, עלות הייצוג המשפטי של היזם הפכה מגולמת במחיר הדירה ומשולמת ליזם כחלק בלתי נפרד מן התמורה.

התיקון המוצע כעת מבקש ללכת צעד נוסף באותה הדרך, ולקבוע כי לא ישולם כל תשלום ליזם או לעורכי דינו בגין השתתפות בהוצאות משפטיות. לדעתנו, גם התיקון הנוכחי לא יפחית ולו בשקל אחד את ההוצאה הכללית של הרוכש ביחס לדירה, ובמקרה הגרוע אף יגדיל אותה.

מעבר לכך, התיקון המוצע אינו מתמודד עם הבעיה האמיתית הממשית שקיימת במערכת היחסים בין הרוכש לבין היזם ועורכי דינו - עניין רישום זכויותיו של הקונה בדירה במסגרת רישום הבית המשותף. המציאות הישראלית היא שברוב המקרים לוקח שנים רבות עד לרישום הבית המשותף - פרויקטים שנבנו לפני 15-20 שנה ושרישום הבית המשותף בהם טרם הושלם אינם מחזה נדיר.

על פי החוק, חובת רישום הבית המשותף חלה על היזם עצמו אך בפועל מבוצעת על ידי עורכי דינו. על אף שקיימות סנקציות המוטלות על יזמים שלא משלימים את רישום הבית המשותף בזמן, קיים קושי רב ליישמן כך שהן אינן מהוות גורם מרתיע עבור היזם. מטבע הדברים, מובן שהיזם ישקיע את מרצו ביצירת הכנסה נוספת, קרי התחלת פרויקטים חדשים, ולא בהשלמת עסקאות ישנות שכבר קיבל עבורן את מלוא התמורה, דהיינו רישום הבית המשותף.

לדעתנו ניתן להתמודד עם כשל זה בצורה פשוטה - יש לקבוע כי חלק משכר הטרחה לעורכי הדין של היזם ישולם על ידי הרוכשים ישירות לעורכי הדין, זאת בתמורה לטיפולם ברישום הבית המשותף. כך תיווצר זהות אינטרסים בין עורכי הדין לבין הרוכשים ביחס לדחיפות רישום הבית המשותף.

*** שלה שותף במחלקת הנדל"ן במשרד פישר, בכר, חן, וול, אוריון ושות', רסקין עו"ד במחלקת הנדל"ן במשרד.

עוד כתבות

מישל וונטסוס, לשעבר מנכ''ל ביוג'ן / צילום: Quris

"ביוג'ן הייתה פסגת הקריירה שלי עד כה": המנכ"ל לשעבר מדבר על התוכניות לעתיד

מישל וונטסוס היה מנכ"ל ביוג'ן בתקופה שבה הייתה במוקד תשומת הלב בעקבות התרופה החדשנית שלה לאלצהיימר, אבל בסוף שילם בכיסאו על הכישלון שלה בשוק ● בראיון ל"גלובס", הוא מגיב על הביקורת שהושמעה נגדו, מספר אילו חברות מעניינות אותו עכשיו ומדבר על ההשקעה שלו בקיוריס הישראלית ● על המיזם החדש שהוא מקים בסינגפור, הוא עדיין לא מוכן לפרט

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי / אילוסטרציה: Shutterstock

הטבת המס הגדולה שהבטיחה הממשלה נכנסה לתוקף. מה יקרה לנטו שלכם?

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי, אשר תגדיל להם את ההכנסה הפנויה ● ואולם, מומחים טוענים כי הטבת המס לא תשפיע על מי שבאמת זקוק לה

דם אברמוב בקמפיין בנק הפועלים / צילום: צילום מסך

בלי אסקפיזם ועם לוחם בשיקום, הפרסומת של בנק הפועלים היא הזכורה ביותר

פרסומת הבנק, שבה מככב הלוחם הפצוע אדם אברמוב, היא גם המושקעת ביותר עם כ–1.6 מיליון שקל ● מדירוג הזכורות והאהובות של גלובס וגיאוקרטוגרפיה עולה כי השבוע התברגו שתי פרסומות חדשות: מנורה מבטחים וטאצ' ● הפרסומת של ביטוח 9 היא האהודה ביותר גם השבוע

ביתן של קבוצת צ'אנגן בתערוכת מכוניות בסין / צילום: ap, Ng Han Guan

קבוצת הרכב השלישית בגודלה בסין בדרך לישראל

משלחת בכירה של צ'אנגן (Changan) סינית נערכת לייצא לישראל, הכניסה של החברה לישראל היא חלק ממהלך ההתרחבות הגלובלית שעליו הכריזה השנה ● מרצדס E קלאס והקרוסאובר של פורד: הדגמים החשמליים שבדרך ● השבוע בענף הרכב

קבוצת רוכבי אופניים עם טל ברודי. מימין: ריבה פרידמן בורוביק / צילום: דבורין תקשורת

מקבוצות אופניים ועד קבלת פנים בחזרה לבית: הארגון שמלווה מפונים במלחמה

מאז פרוץ המלחמה מלווה ארגון "הרוח הישראלית" אלפי משפחות של מפונים, ואף גייס תרומות בהיקף של 2.5 מיליון שקל ● מ"מ המנכ"לית, ריבה פרידמן בורוביק: "האתגר הגדול הוא שיקום הקהילות"

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

בורסת ת"א ננעלה ביציבות; אלקטריאון זינקה ב-18%, ישראכרט ב-8%

אל על השלימה גיוס של 100 מיליון דולר, המנייה עולה ב-4% ● הבורסה בת"א מסכמת רבעון ראשון בעליות נאות במדדים המובילים ● לאומי על הדולר המתחזק: "מציע למשקיעים הצעה שאי אפשר לסרב לה" ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025"

חרדים בלשכת הגיוס / צילום: מיטב ודובר צה''ל

בג"ץ: לעצור תשלומים לישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים החל מה-1 באפריל

בג"ץ הוציא את צו הביניים בשל היעדר מקור חוקי להעברת התשלומים ● וכעת, מיום שני הקרוב יופסק התקצוב לתלמידי ישיבות שחייבים בגיוס ● השופטים אימצו עמדה מחמירה מזו של היועמ"שית ● התנועה לאיכות השלטון: "צו הביניים הזה מהווה צעד תקדימי בדרך לשוויון, וציבור המשרתים מודה לבית המשפט על החלטתו החשובה"

מנכ''ל NICE, ברק עילם / צילום: CRC Media

מלך השכר של ת"א: המנכ"ל שהרוויח כ-90 מיליון שקל ב-2023

עיקר התגמול של מנכ"ל נייס ברק עילם – הוני ● במשך שנותיו כמנכ"ל נייס צבר תגמולים בהיקף של כ-460 מיליון שקל לפי שער החליפין הנוכחי ● שכר של כ-17 מיליון שקל למנכ"ל אלביט אשתקד

ראסל אלוונגר, מנכ''ל טאואר סמיקונדקטור / צילום: ענבל מרמרי

ראסל אלוואנגר: "אני חייב הרבה לישראל. היא אפשרה לטאואר להפוך למה שהיא"

טאואר הייתה האקזיט המדובר של 2022, אולם הצעת הרכישה החלומית של אינטל נפלה ● המנכ"ל ראסל אלוואנגר ניצל אותה כדי להכניס רגל בדלת למפעל של אינטל בניו מקסיקו: "זו לא הייתה סטירת לחי גדולה. יש לנו עכשיו קיבולת ייצור" ● את דעותיו על המצב בישראל הוא שומר לעצמו: "להעיר על הנושא זה כמו להתארח אצל מישהו לארוחת ערב ולהגיד לו שהבית מבולגן"

בנק ההשקעות ג'יי. פי מורגן / צילום: Reuters, Mike Segar

האסטרטג של הבנק הגדול בעולם: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו"

בבנק ג'יי פי מורגן שוב מזהירים מפני ירידות בשווקים, למרות שהתחזיות שלהם לא פוגעות כבר שנתיים וחצי ● האם הפעם התחזיות שלהם יתממשו? ומה הם ממליצים למשקיעים?

יו''ר הפדרל ריזרב, ג'רום פאוול / צילום: Associated Press, Nathan Howard

ארה"ב: מדד הליבה של ההוצאה לצריכה פרטית ירד ל-2.8%, כצפוי

מדד ה-PCE החודשי ירד ל-0.3% לעומת 0.5% בחודש שעבר ● מזרחי טפחות: "אי ההפתעה תומכת להערכתנו בתוואי הפד הנוכחי" ● היום חוגגים את יום שישי הטוב, ולכן לא יתקיים מסחר בבורסות אירופה ובוול סטריט ● מחיר הזהב זינק במרץ ב-9.8% ● אמש ננעלה וול סטריט בירוק, מדד ה-S&P 500 שבר שיא בפעם ה-23 מתחילת השנה

קרן כהן חזון, מנכ''לית ובעלת השליטה בתורפז / צילום: ששון משה

תורפז רוכשת יצרני חומרי טעם בלגית-גרמנית תמורת 48 מיליון דולר

תורפז צפויה לרכוש את קבוצת קלאריס & ווילך באמצעות חברת הבת שלה - פיט ● החברה מייצרת חומרי הגלם היחודיים לתחום הבשר והאפייה ומחזור המכירות שלה הסתכם ב-35.1 מיליון דולר ב-2023

מנות במחתרת התאילנדית / צילום: דניה ויינר

אחת המסעדות התאילנדיות הטובות בישראל מסתתרת בכלל בחצר של בית

עגלת קפה שמגישה מאפה פיסטוק נדיר, מרכז הוליסטי שגם הציניקנים יתמסרו לו, מיזם אמנות נשי ומסעדה שאפשר למצוא בה בננה לוטי משובחת ● יום בפרדס חנה כרכור

הפגנה הקוראת לשוויון בנטל. בלי נתונים מסולפים / צילום: שב״פ sha_b_p@

אותה אוזלת היד מאפשרת למגזר גדול לא לשאת בנטל וחונקת אותנו בפקקים

משבר הגיוס הוא משבר המטרו: שניהם יחד הוא אותו כישלון תשתיות ענק, של התחבורה המקרטעת פה ושל יסודות המדינה המתפוררים אחרי 76 שנותיה ● הסטטוס קוו מת. הגיע הזמן להיפרד מפתרונות הישראבלוף

איל וולדמן / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

שר החינוך התקפל ולאיל וולדמן יוענק פרס ישראל

לפני מספר שבועות הודיע שר החינוך יואב קיש כי הוא מבטל את טקס פרס ישראל, זאת בין היתר על רקע הפרסומים כי אחד מן הזוכים הוא היזם איל וולדמן ● כעת, חזר בו קיש מעמדתו והוא מכריז כי הטקס יתקיים כסדרו בשדרות ● ומי עוד בין הזוכים?

איציק וייץ, מנכ''ל קבוצת קרסו מוטורס / צילום: אלעד גוטמן

המספרים חושפים: כך הפך מותג בנזין סיני אלמוני למכרה הזהב של קבוצת קרסו

הכתבה הזו היתה הנצפית ביותר השבוע בגלובס ועל כן אנחנו מפרסמים אותה מחדש כשירות לקוראינו ● מהדוח השנתי של יבואנית הרכב עולה כי המותג צ'רי, שמכירותיו זינקו ב-2023, הקפיץ את נתח השוק שלה וסייע לה להציג רווח מכובד בתקופה קשה ● אבל ל"אסטרטגיה הסינית" הזו, שמשנה בצורה משמעותית את הפוקוס העסקי של הקבוצה, יש מחיר - ובראשו דריסת מותגים ותיקים

הפגנת חרדים נגד גיוס בני ישיבות,ירושלים / צילום: Reuters, Ammar Awad

מהתקציבים שייעצרו ועד לדיוני החירום באוצר: כל מה שכדאי לדעת על הצו הדרמטי בנוגע לחוק הגיוס

בהתאם לצו הביניים שהוציא בג"ץ, תקצוב הישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים ייעצר כבר בשבוע הבא ● בשלב זה, התמיכה בכ-44 אלף תלמידי ישיבות צפויה להיעצר ● באגף החשב הכללי במשרד האוצר, שאמונים על ביצוע התשלומים מתקציב המדינה, מתכוונים ליישם את הצו במועד ● איך זה יעבוד? גלובס עושה סדר

המדינה החדשה שמצטרפת להליך נגד ישראל בהאג

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: רוב האמריקאים מתנגדים להמשך המלחמה, הממשלה הצרפתית מצהירה שלא סיפקה נשק לישראל מאז ה-7 באוקטובר, ואירלנד מצטרפת לתביעה נגד ישראל בהאג ● כותרות העיתונים בעולם 

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 בת"א, שהוא גם בעלים של חלק מהחצר, ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

כלל: רווח של 305 מיליון שקל ב-2023, השפעת רכישת מקס עוד קטנה

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: אימקו מסכמת את 2023 עם רווח כ-6.2 מיליון שקל לאחר שרשמה הפסד בתקופה המקבילה, כלל הציגה דוח רבעוני חזק, אך טרם רשמה רווח משמעותי מרכישת חברת כרטיסי האשראי מקס והרווח הנקי של מור השקעות זינק בכ-60% ● מדור חדש