הכתבה בשיתוף משפטיפ

קשה לפספס את שלטי החוצות והפרסומים בצידי הדרכים, ברשתות החברתיות וברשת בכלל, המציעים, כהשקעה, רכישת קרקע מאלה "המועמדות להפשרה" ובניית בית חלומי באזורים יוקרתיים בעלויות קוסמות.

בהתאם לנתונים שהובאו בפני הכנסת, במקביל לעליית מחירי הנדל"ן, נסק מספר העסקאות לרכישת קרקעות חקלאיות, והיקפן של אלה נאמד בעשור האחרון בסך של כ-4.5 מיליארד שקל.

על-פי הנתונים שנאספו, רוכשי הקרקעות הטיפוסיים הם זוגות צעירים ממעמד הביניים שבחרו לרכוש קרקע חקלאית כתחליף להשקעה, זאת בתקווה שיבוא יום שזו תופשר, והאזור בו היא ממוקמת יפרח וישגשג ויביא עמו את השבחתה, ואז הם יוכלו לקבוע בה את משכנם החדש וגם "לגזור קופון" של תשואה נאה.

אולם עסקת רכישת קרקע חקלאית להפשרה כרוכה בסיכון. בעיקר, קיים לרוכש קושי משמעותי להעריך את סיכויי הפשרת הקרקע. עד עתה ניזונו רוכשי קרקעות חקלאיות מהמידע שנמסר להם מאותו אחד אשר מכר להם את הקרקע, כאשר כמעט תמיד העסקאות אופיינו בעננת ספקולטיביות, שריחפה בעיקר מעל ראשי הרוכשים.

חברות שזיהו את פערי המידע ואת ההזדמנות העסקית הגלומה במצב, החלו לעודד רכישת קרקעות חקלאיות תוך שימוש במבול של טקסטים שיווקיים מרשימים וצילומי הדמייה חלומיים, משרדי מכירות יוקרתיים והבטחה לפיה את התהליך ילוו עורכי דין אמינים ובעלי שם, וכי הקרקעות הן בעלות פוטנציאל השבחה גבוה, לכאורה. כל אלה באו לידי ביטוי בשווי בו מכרו את הקרקעות לרוכשים.

כמו במפעל הפיס, היו ברי-מזל (תושבי אזור מועצת גני תקווה, למשל) שרכשו קרקע חקלאית באזור עשרות שנים טרם הפך לאורבני והתעשרו. יזמים ומשווקים עושים שימוש בסיפורי הצלחה מסוג זה על-מנת לפתות את הרוכשים, אך מקרים אלה רחוקים מלהוות מדגם מייצג.

בתחילת אוגוסט השנה, על רקע דיון שקיימה ועדת הכלכלה בנושא קבוצות רכישה ונפגעיה, אושרו תקנות הגנת הצרכן (חובת גילוי פרטים במכירת קרקע שאינה זמינה לבנייה), התשע"ה-2015. הללו באות לאזן את המצב ולהגביר את השקיפות ביחס לעסקאות בקרקעות חקלאיות. הלכה למעשה, אישרה הוועדה אכיפת תקן שמאי המכונה "תקן 22" - המתייחס לשיווקה של קרקע חקלאית שאושרר לפני כ-7 חודשים לערך.

התקנות החדשות באות לאפשר לרוכשים לצפות את סיכויי ההפשרה של הקרקע. כמו כן, הן מאפשרות לשקלל את כלל העלויות ו/או ההוצאות שילוו את תהליך ההפשרה, כגון היטלים ומסים, כך שתתקבל תמונה אמיתית יותר באשר לכדאיות העסקה.

עוד קובעות התקנות החדשות כי מי שעוסק בפרסום או בשיווק קרקע אשר אינה זמינה לבנייה, מחויב לגלות לרוכש הפוטנציאלי, עוד בשלב הפרסומת או השיווק, כי הקרקע אינה זמינה לבנייה. מי שמפרסם בעיתונות, בשלטי חוצות וכיוצא באלה, חייב לוודא כי עדכון הצרכן העתידי בדבר אי-זמינותה של הקרקע יהיה ברור ובולט - אסור שגודל האותיות יפחת מגודלן של יתר האותיות שבמילות הפרסום. כלומר, סוגיית זמינות הקרקע תצא מן המאמר המוסגר המובא במה שקרוי "האותיות הקטנות".

זאת ועוד, עוסק המוכר או מחכיר לצרכן קרקע שאינה זמינה לבנייה, מחויב למסור לו, בכתב, זמן סביר מראש ו- 7 ימים לפחות, טרם התקשרות הצדדים בהסכם, או במסמך אחר המייצר לצרכן חבות כלפיו, שומת מקרקעין ערוכה לפי "תקן 22", שהוזכר לעיל.

בשורה התחתונה, מדובר במהפכה של ממש. בנוסף לשומת המקרקעין מחויב העוסק למסור לצד השני תמצית שומה שתכלול פרטים אקוטיים, כפי שאלה פורטו ברשימה הסגורה בתקנות. וכל זאת - על-מנת להבטיח שהרוכש יוכל לקבל החלטה מושכלת, שבצדה טווח זמן שיאפשר לו לבצע הבדיקות הנדרשות. 

 עו"ד לימור אילני היא בעלת משרד עורכי דין העוסק בתחומי המשפט האזרחי-מסחרי עם דגש על תחום הנדל"ן. 

הטור לעיל הוא על דעת מערכת משפטיפ והכותבת, ואין בו משום תחליף לקבלת ייעוץ משפטי כנדרש.