Ggroup מקבוצת בלושינסקי אחזקות – מגזין הנדל"ן
לוגו ג'גרופ לוגו גלובס
לכתבה הקודמתכשחידושים ואסתטיקה נפגשים: פתרונות מעטפת מיוחדים למבנים לכתבה הבאהטוב מראה עיניים: איך לשווק דירה על הנייר באופן מיטבי?

לא צריך מיליונים: אפשרויות השקעה בנדל"ן בתקציב מוגבל

ישנם כמה וכמה מסלולים בתחום הנדל"ן בהם ניתן להשקיע סכום של כמה מאות אלפי שקלים ולצפות לתשואה עודפת ■ מהם היתרונות והחסרונות של כל אחד מהם
בן קרני - 03.11.2016, 17:24
השקעות
השקעות נדל"ן בתקציב מוגבל/צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

 הכתבה בשיתוף PACIFIC HOLDINGS

התנאים האובייקטיביים בשוק כיום מוכיחים לנו כי קשה מאוד להשיג תשואה מעניינת על הכסף, על אחת כמה וכמה כאשר סכום הכסף המיועד להשקעה איננו גדול ועומד על כ- 200-300 אלף שקל. ועדיין תחום הנדל"ןטומן בחובו מספר הזדמנויות המאפשרות בהשקעה נכונה ולא גבוהה ליהנות מתשואות עודפות, בטח בהשוואה לריבית האפסית בבנקים המייתרת למעשה כל אפשרות לחיסכון. באמצעות ארז גלעד, סמנכ"ל שיווק של חברת פסיפיק הולדינגס, המתמחה בהשקעות נדל"ן בשוק האמריקאי, נבחן מספר אלטרנטיבות השקעה בנדל"ן למשקיע שבאמתחתו הון יחסית מוגבל של כמה מאות אלפי שקלים.

השקעה בני"ע בתחום נדל"ן - היתרון הגדול הוא בכך שניתן להיחשף לעולם הנדל"ן ברמה מינימלית של הון ולבחון את רמת הסיכון המבוקשת על ידנו. ישנן ניירות ערך דפנסיביים יחסית כדוגמת אג"חים, המייצרים תשואה יחסית נמוכה אך עם סיכון מדוד. לעומתן, ישנן מניות ואופציות על מניות שעשויות להשיא את ההשקעה פי כמה וכמה ומצד שני עלולות בין רגע לאבד את מלוא הקרן שהושקעה בהן. קיים גם מגוון רב של חברות בענף הנדל"ן - החל מהייזום ועד למניב - כך שניתן לבחור את ני"ע על פי תחומים מבוקשים. בניגוד להשקעה בנדל"ן מניב (בנכסים ולא בניירות ערך) רוב ני"ע, למעט אג"חים, אינן מייצרות תשואה קבועה לאורך הדרך, אלא רק בעת מימוש. כמו כן, נושא הרכישה והבעלות על ני"ע קל יותר מאשר פרוצדורות של רכישת נדל"ן פיזי, אך יש צורך בהתמחות על מנת לשמור על תשואת ההשקעה (מה לקנות, מתי להיכנס מתי לצאת?).

בית קרקע פרטי, 2 חדרי שינה ב-85,000$, מריאטה, ג'ורג'יה/ צילום: יח"צ פסיפיק הולדינגס
בית קרקע פרטי, 2 חדרי שינה ב-85,000$, מריאטה, ג'ורג'יה/ צילום: יח"צ פסיפיק הולדינגס

קבוצות רכישה ליזמות בארץ - ההיגיון מגיע מהכיוון של חיסכון ברווח היזמי ובהוצאות הכלליות של פרוייקט בנייה למגורים, אך יש לבדוק היטב האם החיסכון הפוטנציאלי שווה את הסיכון היזמי שכל חבר קבוצה לוקח על עצמו. חוסר הידיעה וההבנה בלוחות הזמנים של הפרויקט, אי וודאות באשר לעלויות הבנייה ומכשולים פוטנציאליים נוספים לאורך הדרך, יכולים לעשות את ההבדל בין קבוצה שאכן חוסכת לחברים או כזו העלולה בסופו של יום רק לגרום לעודף עלויות אל מול רכישה סטנדרטית של דירה מיזם נדל"ן. כמו כן, עליית מחירי הקרקעות בשנים האחרונות אינה מאפשרת למעשה למשקיעים בעלי ממון מוגבל להיכנס לקבוצות רכישה, מה גם שרשות המיסים החלה לתקן פרצות בחוק אשר הפכו בעבר את התחום לכדאי ביותר למשקיעים.

התאגדות לרכישת נכסים מניבים בחו"ל - כאשר קבוצה שלמה רוכשת נכס הרי שחלקו היחסי של כל משקיע נאמד על פי היחס בין השקעתו למחיר הכולל (בהתייחס לרמת המינוף). במידה והנכס נרכש במחיר הנכון והתנהלות הקבוצה ראויה, הרי שבאמצעות מינוף יכול כל חבר קבוצה לזכות באקזיט משובח. מארגני רוב הקבוצות הללו טוענים כי מאחר והרכישה היא קבוצתית, הרי שהסיכון מחולק על פני כולם, אך בפועל ישנם מצבים בהן התשואות עלולות להימחק ולעיתים אף להפוך לשליליות. כמו כן, מאחר והמשקיע הינו חלק קטן מקבוצה, הרי שמידת השפעתו על החלטותיה מוגבלות, כך שלא מדובר בהשקעה נזילה. כך למשל אם ירצה לממש את הרווחים, אך חברי הקבוצה יחליטו להשתמש בכסף על מנת להשביח את הנכס (לבנות עוד קומה, להשקיע בתשתיות ועוד), הרי שכנראה יאלץ להמתין. בנוסף, למרות שעל פי רוב תקנון ההשקעה יאפשר למשקיע לממש את חלקו תוך כדי תקופת ההשקעה, הרי בפרקטיקה מדובר על פרוצדורה יחסית מסובכת. זאת ועוד, מאחר ומדובר במספר רב של משקיעים הרי שסוג השקעה שכזה נמצא על הרדאר של רשות ניירות ערך, אשר תבדוק האם אין מדובר בסוג של השקעה המחייבת תשקיף. (מעל 35 משקיעים).

תשואה קבועה - המודל שעל פיו פועלת פסיפיק הולדינגס, לפיו החברה מאתרת עבור הרוכש נכס לרכישה ומתחייבת לו למשך מספר שנים על תשואה קבועה בגין הנכס. כך למעשה הרוכש אדיש לתנאי השוק ולעובדה אם הנכס מושכר ובאיזה מחיר. פסיפיק הולדינגס, על פי רוב, היא זו אשר מנהלת את הנכס במהלך התקופה ואחראית אף על מכירתו בתיאום ובהסכמת המשקיע. הרווח (במידה וקיים) מתחלק בין המשקיע לחברה, בהתאם למסלול הנבחר מראש (ככל שהתשואה המובטחת גבוהה יותר, חלקה של פסיפיק הולדינגס בעת המימוש גדל). צורת השקעה זו מאפשרת למשקיע ראש שקט למספר שנים, כאשר הוא מנתב את הסיכון והסיכוי אל עבר החברה הנסמכת על יתרון הגודל שלה על מנת להשיא רווחים - הן בגין התפעול והן בגין המימוש.

קומפלקס באטלנטה, במחיר 67,000-52,000$, תשואה שנתית של 9%/ צילום: יח"צ פסיפיק הולדינגס
קומפלקס באטלנטה, במחיר 67,000-52,000$, תשואה שנתית של 9%/ צילום: יח"צ פסיפיק הולדינגס

חברות ניהול סטנדרטיות הפועלות על פי מודל הרווח והפסד - מדובר בחברות ניהול אשר במקרים רבים רוכשות את הנכס עבור המשקיע ומנהלות אותו לתקופת ההשקעה. במידה והרכישה נעשתה במחיר הזדמנותי והניהול ראוי ומקצועי, הרי שבמקרים מסויימים התשואה יכולה להגיע למספרים מעניינים ביותר (לעיתים אף דו ספרתיים). מנגד, בניגוד למסלול התשואה הקבועה, השוכר חשוף לשוק ובמידה ולא נמצא שוכר לנכס לתקופה או לחילופין חלה פגיעה בו , הרי שלעיתים ההשקעה יכולה להפוך לגירעונית.

לפרטים נוספים PACIFIC HOLDINGS

האם מס על דירה שלישית:
סה"כ השתתפו בסקר: 942
11% 5%
19% 5%
68% 5%
2% 5%

בגובה העיניים לטורי דעה נוספים

המובחרים

NEXT-URBAN -לוגו / צילום: יח"צ
מול ים - לוגו / צילום: יח"צ