גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

כבר לא בוננזה? "המדיניות המקשה בתמ"א 38 תלך ותתעצם"

תיקון 3א' לתמ"א 38 מונע מהרשויות המקומיות לגבות היטלי השבחה שיכניסו כסף גם לקופתן  ■עו"ד אביבית מאור נמרודי, יו"ר ועדת המשנה לתכנון ולבנייה ברמת גן: "אנחנו עיר עשירה ופחות צפופה, כך שמאיתנו זה לא ימנע לקדם את התוכנית"

רמת גן / צילום: תמר מצפי
רמת גן / צילום: תמר מצפי

תיקון 3א' לתמ"א 38 - השינוי שמבטיח כבר למעלה משנה לשחרר את הפלונטר בסוגיית חישוב זכויות הבנייה הנוספות בפרויקטים המקודמים במסלול הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2), קיבל בתחילת החודש טוויסט נוסף. הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה הודיעה כי הגיעה להסכמות באשר לזכויות הבנייה שיינתנו בפרויקטים, שיתבססו על עקרונות הבניין הקיים, ולא על בסיס הבניין הרעיוני (הדוגל בחישוב הזכויות הנוספות גם לפי זכויות התב"ע הקיימות בבניין, ולא רק על הזכויות שנוצלו בפועל). לפי ההחלטה החדשה, שעדיין טעונה את אישור הממשלה, ככל שמדובר על בניין גבוה יותר - כך זכויות הבנייה שלו יהיו גדולות יותר.

בעיריית רמת גן, אשר נחשבה לקטר ארצי בכל הקשור לקידום ולאישור פרויקטים של תמ"א 38, נוצר צוואר בקבוק מהותי בשנה וחצי האחרונות, מאז "ערר חורגין", שביטל את גישת הבניין הרעיוני (אשר דגל בגישה המרחיבה), וקבע כי את זכויות התמ"א יש לחשב על פי גישה מצמצמת (שקיבלה גושפנקא מהיועץ המשפטי לממשלה), ושלח את המועצה הארצית לקבל כאמור החלטה עקרונית בעניין.

"נוצר מצב שעשרות רבות של פרויקטים איבדו את הכדאיות הכלכלית שלהם ונתקעו בטרם כניסה לוועדה", מספרת עו"ד אביבית מאור נמרודי, סגנית ראש עיריית רמת גן המכהנת כיו"ר ועדת המשנה לתכנון ולבנייה בעיר. לדעתה, "התיקון החדש, אם יאושר, יאפשר לחלק ניכר מאותם פרויקטים תקועים להפוך שוב לכדאיים וישחרר את צוואר הבקבוק שנוצר עקב אי הוודאות באשר לזכויות".

מאור נמרודי תשמש כמנהלת אקדמית בקורס בנושא תמ"א 38 במסגרת מרכז גלובס לנדל"ן בשיתוף האוניברסיטה העברית. להערכתה, הזכויות שהתקבלו כעת מספיקות להיתכנות פרויקטים לא רק בשכונות החזקות של רמת גן, אלא גם באזורים ובשכונות הנחשבים ליוקרתיים פחות בעיר. מאור נמרודי: "זכויות הבנייה כפי שהן באות לידי ביטוי בתיקון משקפות נאמנה את אבני הדרך שהוקנו במסגרת תוכנית המתאר המקומית של העירייה. מלכתחילה, לנו בעירייה, חשוב היה לקדם את נושא התמ"א 38 בעיקר בבניינים שבהם מתגוררים הרבה דיירים, להבדיל מבנייני 'בית קטן בערבה', מבנים בעלי קומה או שתיים, אשר התאימו פחות לתמ"א 38, שכן בהם נכון יותר לקדם עסקאות קומבינציה או חיזוק במסגרת זכויות התב"ע הרגילה".

עד היום הגישו 25 בעלי בתים צמודי קרקע בר"ג בקשה לוועדה להקמת פרויקט לפי תמ"א 38, וכעת הם צפויים למשוך את בקשתם.

סגרו את הדלת בגבעתיים

אבל לא הכל ורוד. הרשויות המקומיות, ובכלל זה עיריית רמת גן החברה בפורום 15 הערים העצמאיות בישראל, התנגדה לתיקון שהתקבל במועצה הארצית, לאחר שנמנע מהרשויות המקומיות לגבות היטלי השבחה בגין הפרויקטים. "אם עד היום יכולנו בעירייה לגבות היטלי השבחה בגין הקלות שונות, בנוגע למרתפי חניה, מחסנים ועוד, הרי שתיקון 3א מונע זאת, שכן זכויות אלו יתורגמו לזכויות תמ"א שבגינן אין לגבות היטל השבחה", מדגישה מאור נמרודי.

"רמת גן הינה עיר יחסית עשירה ופחות צפופה, כך שחוסר היכולת לגבות היטלי השבחה מקשה עלינו, אך לא ימנע מאיתנו קידום התוכנית. גם יש לנו תוכנית מתאר מקומית, מה שמקטין את שיקול הדעת של העירייה באשר לאישור או לדחייה של פרויקטים נקודתיים. מנגד, בערים רבות אחרות, בעיקר כאלו שאין להן תוכנית מתאר מקומית ושהן יחסית עניות, חוסר יכולת הגבייה יגדיל את הגרעון, כך שסביר כי הן יפעילו את שיקול הדעת לאי קידום פרויקטים".

מאור נמרודי מצביעה על שכנתה הצמודה: "גבעתיים, להוציא את בני ברק, הינה העיר הצפופה במדינה. קופתה יחסית גרעונית, אין לה תוכנית מתאר מקומית ובכל הקשור לתמ"א 38 יש לה מדיניות מקשה. לכן, סביר כי בשל אי היכולת לגבות היטלי השבחה ובשל הגדלת שיקול הדעת שניתן כעת לרשויות המקומיות בתיקון החדש, המדיניות המקשה רק תלך ותתעצם. ולא רק בגבעתיים - ברשויות שבהן אין תוכנית מתאר, שבהן מלכתחילה ראשי הערים אינם בעד התמ"א, האיסור לגבות היטלי השבחה לקופת הרשות המקומית נתן להן תמריץ נוסף לדחות פרויקטים". יתרה מכך, היא מדגישה, אותן ערים גם לא ימהרו כעת לערוך תוכנית מתאר משלהן, על מנת שלא לפגום בשיקול הדעת שניתן להן במסגרת התיקון בנוגע לאישור את דחייה של פרויקט תמ"א.

מצד שני, תוספת של היטלי השבחה לרשויות תייקר פרויקטים ותוציא רבים מהם ממבחן ההיתכנות הכלכלית.

"ולכן, אם המדינה החליטה לקדם את התמ"א ולפטור יזמים מהיטל השבחה, עליה לשלם לרשויות במקומם. אני יודעת שהמדינה מנסה לקדם פתרונות של מתן תמריצים והטבות לרשויות, אך בפועל זה לא מתרחש. לא הגיוני שעל שטחים פתוחים באדמות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), הממשלה תחתום עם הרשויות על הסכמי גג, שבמסגרתם היא משלמת להן עשרות אלפי שקלים על כל יחידה מאושרת כדי לממן תשתיות, ואילו בפרויקטים של התחדשות עירונית, שבהם קיים ניצול מירבי של משאב הקרקע, שהינם ירוקים יותר ובהם התשתיות כבר קיימות, לא יינתנו תמריצים לרשויות".

עוד כתבות

אוניברסיטת תל אביב/  צילום: Shutterstock   א.ס.א.פ קרייטיב

מהתרומה לאוניברסיטת ת"א ועד פרשת האופיואידים: הסתבכות מש' סאקלר מטלטלת את עולם הפילנתרופיה

"ידיהם מוכתמות בדם", אומר תובע כללי אמריקאי ● "הם הוסיפו לעשות כסף כאשר מאות אלפים מתו", אומרת מועמדת לנשיאות ● מה ייעשה בנדבנותה המופלגת של משפחת סאקלר ומי בעצם ישלם את המחיר?

הרכבת הקלה בירושלים. משתלבת במרקם העירוני/צילום: נחשון פיליפסון

חתונה או חופש? המדינה תצטרך למצוא מודל נכון להקמת המטרו

מדינת ישראל ניסתה כבר את מודל חיי הזוגיות פעמיים, עם שתי הזכייניות של שני הקווים האדומים של הרכבת הקלה בתל אביב ובירושלים ● בתל אביב העסק התפוצץ מיד אחרי החתונה, בירושלים הזוגיות הייתה רווית ריב ומדון

הנשיא טראמפ. / צילום: רויטרס Kevin Lamarque

טראמפ הטיל סנקציות על הבנק המרכזי של איראן: "מוכנים לאופציה צבאית"

טראמפ צפוי לכנס דיון בבית הלבן על צעדי תגובה אפשריים למתקפה על מתקני הנפט בסעודיה ● לפי גורמים אמריקניים, בין האופציות הנוספות - תגבור הסיוע לריאד או פעולות סייבר ● בטהראן מזהירים: "נגיב מהים התיכון עד הים האדום"

חמדה מרק / צילום: איל יצהר

"החלטתי ללמוד כלכלה דווקא בגלל שהיה קשה להתקבל"

פורטפוליו עם חמדה מרק, הפורשת מתפקיד ראש אגף ומנהלת הקרן לחיילים משוחררים וסמנכ"לית במשרד הביטחון, על הרצון לתרום למדינה, על ההישגים ועל הסיוע לחיילים

יולי אדלשטיין / צילום: דוברות הכנסת

כחול לבן מסמנת מטרה ראשונה לפתיחת הכנסת: החלפת היו"ר יולי אדלשטיין

ל"גלובס" נודע שהתכנית של רשימת כחול לבן היא להחליף את יו"ר הכנסת, הבכיר בליכוד, כבר בישיבת הפתיחה ב-3 באוקטובר ● האם מדובר בפעולה בת ביצוע והאם לבני גנץ יש את הרוב הדרוש לכך? ● פרשנות

יעקב לוקסי לוקסנבורג / צילום: גיזי

קריסת אינוונטק: הנאמן מבקש להגיש תביעת עתק נגד לפידות, לוקסנבורג ועיזבון יולי עופר

בבקשה שהוגשה היום לביהמ"ש נטען כי לפידות ולוקסנבורג רוקנו את אינוונטק ממזומנים תמורת העברת נכסי נדל"ן כושלים ממזרח אירופה לתוך החברה, במהלך שהביא לקריסתה ● עוד נטען כי המהלך התאפשר הודות לשיתוף-פעולה מצד מעריכי שווי ורואי חשבון ישראליים והתבססות על חוות-דעת "מוזמנת" וכוזבת שיצרה שיערוך פיקטיבי של הנכסים

ריבלין, נתניהו וגנץ באזכרה של הנשיא לשעבר פרס / צילום: לע"מ

מה באמת חושב דרעי ואיך הגיב נתניהו לתוצאות הבחירות. מאחורי הקלעים של הדרמה הפוליטית

בליכוד לא הפנימו במשך שעות ארוכות שאין לנתניהו שום סיכוי להרכיב ממשלה ושידרו עסקים כרגיל • רק כשהתמונה החלה להתבהר, מיהר ראש הממשלה להחתים את מפלגות הימין והחרדים על מסמך הבלוק הימני, ובמקביל לרוץ ולקרוא לבני גנץ להצטרף לממשלת אחדות

חצבים 2019 / צילום: יותם יעקבסון

החצבים כבר כאן

בסוף הקיץ, כשכבר נדמה שאי אפשר לסבול עוד את החום, פורחים החצבים ומזכירים שהסתיו כבר ממש בפתח ● הצעות למסלולים שבכולם אפשר לראות את הפרח המשמח

אלדד קובלנץ / צילום: דן חיימוביץ

תאגיד השידור הציבורי ייצא למכרז על הקמת מערכת מדידת רייטינג עצמאית

לקראת הפרישה מוועדת המדרוג, ב"כאן" יערכו מכרז לבחירת ספק שיקים עבורם מערכת מדידת רייטינג עצמאית ● המטרה: מערכת שתמדוד את נתוני הצפייה בכל אמצעי המדיה - טלוויזיה, רדיו ודיגיטל - ותספק נתון מספרי משוקלל אחד ● בינתיים נפגשו אנשי התאגיד עם חברת נילסן

ג'ו לובין, מייסד Consensys  / צילום: שלומי יוסף

צניחת את'ריום לא קלקלה את התיאבון למייסד ג'ו לובין: "עוד ננפיק מטבעות דיגיטליים"

ג'ו לובין, ממייסדי פלטפורמת המטבע הדיגיטלי את'ריום, המוביל את חברת Consensys, חזר לביקור בישראל, הפעם במסגרת שבוע הבלוקצ'יין בתל אביב ● בראיון מיוחד ל"גלובס" הוא מספר על התובנות שלו מ"חורף הקריפטו" ועל האסטרטגיה שלו להובלת תעשיית הבלוקצ'יין העולמית

אוהדי "מכבי פאנאטיקס" של מכבי תל אביב בשער 11 / צילום: רויטרס

מנג'ר ביציע: מנהלים וקבוצות הכדורגל שהם לא יכולים לחיות בלעדיהן

עוד שבת של כדורגל: חמישה מנהלים מספרים על אהבתם חסרת הפשרות לקבוצת הכדורגל שהם מעריצים

SINOMACH | ג’יפון וגרסה חשמלית מוקטנת של פורשה 911  / צילום: יח"צ

הכירו את כלי הרכב החשמליים מסין שהולכים להגיע לישראל

אחרי שהסינים הסתערו על כלי הרכב החשמליים, הממשלה החלה לקצץ בסובסידיות, והיצרנים שם מחפשים כעת שווקים חדשים במערב. גם אנחנו נהנה בקרוב מהטרנד הזה, אז קבלו כמה דוגמאות נבחרות

ענבים צילום: רויטרס

כך גורם האקלים הפרוע לתעשיית היין באירופה לחשב מסלול מחדש

גלי החום פוגעים קשות ביבולי הענבים ומאלצים את יצרני היינות לפנות לשיטות גידול אחרות ולזני ענבים שונים, ולחרוג מהמסורת שהגדירה את תעשיית היין ביבשת במשך דורות

ריימונד מקדניאלס ג'וניור, יו"ר מודי'ס / צילום: פרד פראוסר, רויטרס

מודי'ס מזהירה: דירוג האשראי של ישראל בסכנה אם לא תוקם ממשלה יציבה

חברת דירוג האשראי צופה כי הגירעון השנתי יתקרב ל-4 אחוזים ויישאר גבוה ב-2020

ישראליות בוול סטריט / אילוסטרציה: Shutterstock

נעילה שלילית בניו יורק; הנסדא"ק נחתך ב-0.8%; מדד הפחד קפץ בכ-6.8%

מדד הדאו ג'ונס ירד היום 0.6%, S&P 500 ירד 0.5% מערכו ● נציגי המשלחת הסינית לשיחות הסחר ביטלו ביקור עם חקלאים במונטנה שבארה"ב ● טראמפ הודיע כי הטיל סנקציות על הבנק המרכזי של איראן ● בבורסות אירופה הקאק זינק ב-0.56%, הדאקס ננעל ביציבות ואילו הפוטסי הבריטי איבד היום 0.16% מערכו

בני גנץ ובנימין נתניהו, בחירות 2019, סבב ב' / צילום: אמיר מאירי, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

הבליץ האחרון: זמן המסך שקיבל נתניהו מהערוצים - כפול מגנץ

רה"מ קבע את סדר היום, ושוב קיבל זמן אוויר כפול מגנץ בבליץ של הימים האחרונים. איכשהו, הפעם זה לא עבד

הצבעה בבחירות לכנסת ה-22 / צילום: שלומי יוסף, גלובס

ועדת הבחירות פרסמה את התוצאות הסופיות של הבחירות

מדובר בתוצאות כמעט סופיות לאחר הליכי בדיקה ובקרה שביצעה הוועדה ● סה"כ נפסלו 27,601 קולות

ידידיה שטרן / צילום: שלומי יוסף

"הקפיטליזם הפר את האיזון": פרופ' ידידיה שטרן בטוח שהעידן שבו רווח היה הדבר החשוב ביותר – נגמר

הצהרת "השולחן העגול של העסקים" שעליה חתמו 181 המנכ"לים הגדולים בארה"ב, מבהירה שרווחי בעלי המניות הם לא הכול • פרופ' ידידיה שטרן, מומחה למשטר תאגידי, אומר בראיון ל"גלובס" כי "הקפיטליזם הפר את האיזון בצורה לא ראויה - עכשיו מגיע התיקון"

מבצע מעבר לקו הירוק / צילום: איל יצהר

עסקת המאה: 9 שקלים פחות עבור סיגריות מעבר לקו הירוק. ישראלים רבים חושבים שזה שווה את הסיכון

כשפערי המחירים הם עצומים כמעט בכל תחום, אפילו המצב הביטחוני לא יכול לעצור את עשרות אלפי הישראלים שנוהרים מדי סוף שבוע אל הכפרים בשטחים ● כל המעורבים משוכנעים שהכסף ימשיך לדבר חזק יותר מהפוליטיקה, ויש כבר מי שמציע שקבלני הבניין משני הצדדים "יסגרו הסכם שלום תוך דקה"

אביגדור ליברמן במסיבת העיתונאים היום / צילום: שלומי יוסף

ליברמן: לא סגרתי עם גנץ, נדע להסתדר גם באופוזיציה

יו"ר מפלגת ישראל ביתנו, ח"כ אביגדור ליברמן, מכחיש סיכום או סגירה עם כחול לבן על שיתוף פוליטי לקראת ההתייעצויות אצל הנשיא והודיע שלא ידבר עם גנץ או עם נתניהו לפחות עד ישיבת הסיעה ביום ראשון