גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

כבר לא בוננזה? "המדיניות המקשה בתמ"א 38 תלך ותתעצם"

תיקון 3א' לתמ"א 38 מונע מהרשויות המקומיות לגבות היטלי השבחה שיכניסו כסף גם לקופתן  ■עו"ד אביבית מאור נמרודי, יו"ר ועדת המשנה לתכנון ולבנייה ברמת גן: "אנחנו עיר עשירה ופחות צפופה, כך שמאיתנו זה לא ימנע לקדם את התוכנית"

רמת גן / צילום: תמר מצפי
רמת גן / צילום: תמר מצפי

תיקון 3א' לתמ"א 38 - השינוי שמבטיח כבר למעלה משנה לשחרר את הפלונטר בסוגיית חישוב זכויות הבנייה הנוספות בפרויקטים המקודמים במסלול הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2), קיבל בתחילת החודש טוויסט נוסף. הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה הודיעה כי הגיעה להסכמות באשר לזכויות הבנייה שיינתנו בפרויקטים, שיתבססו על עקרונות הבניין הקיים, ולא על בסיס הבניין הרעיוני (הדוגל בחישוב הזכויות הנוספות גם לפי זכויות התב"ע הקיימות בבניין, ולא רק על הזכויות שנוצלו בפועל). לפי ההחלטה החדשה, שעדיין טעונה את אישור הממשלה, ככל שמדובר על בניין גבוה יותר - כך זכויות הבנייה שלו יהיו גדולות יותר.

בעיריית רמת גן, אשר נחשבה לקטר ארצי בכל הקשור לקידום ולאישור פרויקטים של תמ"א 38, נוצר צוואר בקבוק מהותי בשנה וחצי האחרונות, מאז "ערר חורגין", שביטל את גישת הבניין הרעיוני (אשר דגל בגישה המרחיבה), וקבע כי את זכויות התמ"א יש לחשב על פי גישה מצמצמת (שקיבלה גושפנקא מהיועץ המשפטי לממשלה), ושלח את המועצה הארצית לקבל כאמור החלטה עקרונית בעניין.

"נוצר מצב שעשרות רבות של פרויקטים איבדו את הכדאיות הכלכלית שלהם ונתקעו בטרם כניסה לוועדה", מספרת עו"ד אביבית מאור נמרודי, סגנית ראש עיריית רמת גן המכהנת כיו"ר ועדת המשנה לתכנון ולבנייה בעיר. לדעתה, "התיקון החדש, אם יאושר, יאפשר לחלק ניכר מאותם פרויקטים תקועים להפוך שוב לכדאיים וישחרר את צוואר הבקבוק שנוצר עקב אי הוודאות באשר לזכויות".

מאור נמרודי תשמש כמנהלת אקדמית בקורס בנושא תמ"א 38 במסגרת מרכז גלובס לנדל"ן בשיתוף האוניברסיטה העברית. להערכתה, הזכויות שהתקבלו כעת מספיקות להיתכנות פרויקטים לא רק בשכונות החזקות של רמת גן, אלא גם באזורים ובשכונות הנחשבים ליוקרתיים פחות בעיר. מאור נמרודי: "זכויות הבנייה כפי שהן באות לידי ביטוי בתיקון משקפות נאמנה את אבני הדרך שהוקנו במסגרת תוכנית המתאר המקומית של העירייה. מלכתחילה, לנו בעירייה, חשוב היה לקדם את נושא התמ"א 38 בעיקר בבניינים שבהם מתגוררים הרבה דיירים, להבדיל מבנייני 'בית קטן בערבה', מבנים בעלי קומה או שתיים, אשר התאימו פחות לתמ"א 38, שכן בהם נכון יותר לקדם עסקאות קומבינציה או חיזוק במסגרת זכויות התב"ע הרגילה".

עד היום הגישו 25 בעלי בתים צמודי קרקע בר"ג בקשה לוועדה להקמת פרויקט לפי תמ"א 38, וכעת הם צפויים למשוך את בקשתם.

סגרו את הדלת בגבעתיים

אבל לא הכל ורוד. הרשויות המקומיות, ובכלל זה עיריית רמת גן החברה בפורום 15 הערים העצמאיות בישראל, התנגדה לתיקון שהתקבל במועצה הארצית, לאחר שנמנע מהרשויות המקומיות לגבות היטלי השבחה בגין הפרויקטים. "אם עד היום יכולנו בעירייה לגבות היטלי השבחה בגין הקלות שונות, בנוגע למרתפי חניה, מחסנים ועוד, הרי שתיקון 3א מונע זאת, שכן זכויות אלו יתורגמו לזכויות תמ"א שבגינן אין לגבות היטל השבחה", מדגישה מאור נמרודי.

"רמת גן הינה עיר יחסית עשירה ופחות צפופה, כך שחוסר היכולת לגבות היטלי השבחה מקשה עלינו, אך לא ימנע מאיתנו קידום התוכנית. גם יש לנו תוכנית מתאר מקומית, מה שמקטין את שיקול הדעת של העירייה באשר לאישור או לדחייה של פרויקטים נקודתיים. מנגד, בערים רבות אחרות, בעיקר כאלו שאין להן תוכנית מתאר מקומית ושהן יחסית עניות, חוסר יכולת הגבייה יגדיל את הגרעון, כך שסביר כי הן יפעילו את שיקול הדעת לאי קידום פרויקטים".

מאור נמרודי מצביעה על שכנתה הצמודה: "גבעתיים, להוציא את בני ברק, הינה העיר הצפופה במדינה. קופתה יחסית גרעונית, אין לה תוכנית מתאר מקומית ובכל הקשור לתמ"א 38 יש לה מדיניות מקשה. לכן, סביר כי בשל אי היכולת לגבות היטלי השבחה ובשל הגדלת שיקול הדעת שניתן כעת לרשויות המקומיות בתיקון החדש, המדיניות המקשה רק תלך ותתעצם. ולא רק בגבעתיים - ברשויות שבהן אין תוכנית מתאר, שבהן מלכתחילה ראשי הערים אינם בעד התמ"א, האיסור לגבות היטלי השבחה לקופת הרשות המקומית נתן להן תמריץ נוסף לדחות פרויקטים". יתרה מכך, היא מדגישה, אותן ערים גם לא ימהרו כעת לערוך תוכנית מתאר משלהן, על מנת שלא לפגום בשיקול הדעת שניתן להן במסגרת התיקון בנוגע לאישור את דחייה של פרויקט תמ"א.

מצד שני, תוספת של היטלי השבחה לרשויות תייקר פרויקטים ותוציא רבים מהם ממבחן ההיתכנות הכלכלית.

"ולכן, אם המדינה החליטה לקדם את התמ"א ולפטור יזמים מהיטל השבחה, עליה לשלם לרשויות במקומם. אני יודעת שהמדינה מנסה לקדם פתרונות של מתן תמריצים והטבות לרשויות, אך בפועל זה לא מתרחש. לא הגיוני שעל שטחים פתוחים באדמות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), הממשלה תחתום עם הרשויות על הסכמי גג, שבמסגרתם היא משלמת להן עשרות אלפי שקלים על כל יחידה מאושרת כדי לממן תשתיות, ואילו בפרויקטים של התחדשות עירונית, שבהם קיים ניצול מירבי של משאב הקרקע, שהינם ירוקים יותר ובהם התשתיות כבר קיימות, לא יינתנו תמריצים לרשויות".

עוד כתבות

אסף גולדברג, מנכ''ל סלייס עד לאחרונה / איור: גיל ג'יבלי

בדיקת אי הסדרים בעיצומה, אז איך זה שאפשר להפקיד חיסכון לכל ילד בסלייס

רשות שוק ההון מצאה לאחרונה אי סדרים חמורים בהתנהלותו של בית ההשקעות סלייס ● למרות זאת, באתר הביטוח הלאומי סלייס מוצגת כאפשרות להפקדת כספים בתוכנית "חיסכון לכל ילד" ● עד תחילת מאי לא ניתן יהיה למשוך כספים מקופות סלייס, אך הרגולטור לא מודאג

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP (Mosa'ab Elshamy), אתר החברה, שאטרסטוק

באפריקה הצעירים מנצחים, וביפן מייצרים חיתולים רק בשביל קשישים

בסנגל בוחרים נשיא חדש וצעיר, ובאירופה רוצים להפקיע את הריבית הרוסית ● בינתיים, סין נזכרת שהיא אינה רוצה בחורבן המערב, וארה"ב מנסה למנוע את מושחתי העולם מלהלבין בנדל"ן ● חמישה אירועים מהשבוע שהיה בעולם 

ניסאן X-TRAIL / צילום: יח''צ

המכונית של ניסן שמוכיחה: שוק הבנזין עדיין חי ובועט

ניסאן X-TRAIL, הטורבו-בנזין החדשה של ניסאן, מוכיחה שגרסאות הבנזין לא אמרו את המילה האחרונה: היא זריזה, נוחה ומרווחת

אייל בן סימון, מנכ''ל הפניקס / צילום: יחצ ענבל מרמרי

ביום האחרון לפני הפקיעה: מנכ"ל הפניקס אייל בן סימון מכר מניות

מנכ"ל הפניקס וסמנכ"ל הכספים שלו מימשו יחד 170 אלף אופציות במחיר של 37.48 שקל למניה ● המימוש בוצע יום לאחר שהחברה דיווחה על תוצאותיה הכספיות לשנת 2023, רווח של 1.1 מיליארד שקל המשקף תשואה להון של 10.5%

בנק ההשקעות ג'יי. פי מורגן / צילום: Reuters, Mike Segar

האסטרטג של הבנק הגדול בעולם: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו"

בבנק ג'יי פי מורגן שוב מזהירים מפני ירידות בשווקים, למרות שהתחזיות שלהם לא פוגעות כבר שנתיים וחצי ● האם הפעם התחזיות שלהם יתממשו? ומה הם ממליצים למשקיעים?

עינת גנון / צילום: בר שניר

פרויקט הענק מתעכב: עוד פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית, הודיעה על פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו, לאחר שלאחרונה גם צחי דוד, סגן הממונה על התקציבים באוצר לשעבר, הסיר את מועמדותו לתפקיד ● כעת נותר מועמד אחד לבחירה, והמכרז עומד בפני ביטול

הסכם אינו נדרש כתנאי עבור זוגות במערכות יחסים כאלה ואחרות / צילום: Shutterstock, Viacheslav Lopatin

זוג הקפיא עוברים ואז נפרד. האם האישה תוכל להשתמש בהם?

כשלושה עשורים לאחר פרשת נחמני, בתי המשפט עדיין נאלצים לדון בתביעות בלתי אפשריות לגבי גורלם של עוברים מוקפאים ● מן הראוי היה לחייב כל זוג שפונה לבצע הפריה חוץ-גופית, לחתום על הסכם שמתייחס לאפשרות הריאלית של פרידה במהלך הזמן שחולף בין יצירת העוברים המוקפאים לבין השימוש בהם

דם אברמוב בקמפיין בנק הפועלים / צילום: צילום מסך

בלי אסקפיזם ועם לוחם בשיקום, הפרסומת של בנק הפועלים היא הזכורה ביותר

פרסומת הבנק, שבה מככב הלוחם הפצוע אדם אברמוב, היא גם המושקעת ביותר עם כ–1.6 מיליון שקל ● מדירוג הזכורות והאהובות של גלובס וגיאוקרטוגרפיה עולה כי השבוע התברגו שתי פרסומות חדשות: מנורה מבטחים וטאצ' ● הפרסומת של ביטוח 9 היא האהודה ביותר גם השבוע

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

בורסת ת"א ננעלה ביציבות; אלקטריאון זינקה ב-18%, ישראכרט ב-8%

אל על השלימה גיוס של 100 מיליון דולר, המנייה עולה ב-4% ● הבורסה בת"א מסכמת רבעון ראשון בעליות נאות במדדים המובילים ● לאומי על הדולר המתחזק: "מציע למשקיעים הצעה שאי אפשר לסרב לה" ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025"

מנכ''ל האוצר שלומי הייזלר בוועידת מרכז הנדל''ן באילת / צילום: נאו מדיה

מנכ"ל האוצר נגד מנהל רשות המסים: "מס דירה שלישית ירחיק משקיעים משוק הנדל"ן"

לפי מנכ"ל האוצר, שלומי הייזלר, החזרת "מס דירה שלישית" כבר בתקציב הקרוב לא נמצאת על הפרק ● על הביקורת שהעביר ינקי קוינט בכנס התשתיות של גלובס בשבוע שעבר, הוא עונה: "אמירות חמורות ואין בהן דבר וחצי דבר. באוצר יש אנשים מופלאים" ● וזו התוכנית שלו למלא את קופת המדינה, נוכח הגירעון המחמיר

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

לאחר שלוש שנים של הפסד, אירופה עזרה לדוד פתאל לחזור להרוויח

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● בשורה התחתונה רשמה פתאל רווח נקי של 45.2 מיליון שקל ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין

מערכת ReDrone של אלביט / צילום: אלביט מערכות

הנקמה של פוטין בהודו, ומערכת יירוט הרחפנים החדשה של אלביט

אלביט הציגה ללקוחות אירופאיים את מערכת היירוט המתקדמת שלה, אלג'יריה מצאה מענה בסין מול עוצמת המל"טים מתוצרת ישראל, ארה"ב שמה את מבטחה בלייזר, והנקמה של פוטין בראש ממשלת הודו • השבוע בתעשיות הביטחוניות

חברת הסייבר הישראלית Coro (קורו) / צילום: CORO

המשבר בהייטק נגמר? סטארט-אפ ישראלי שני מודיע בתוך שבוע על גיוס של 100 מיליון דולר

חברת קורו (Coro) הישראלית, העוסקת במכירת מערכות סייבר לעסקים קטנים ובינוניים, הודיעה על גיוס של 100 מיליון דולר ● ככל שנודע, כספי הגיוס כולם הושקעו בחברה ולא בקניית מניות מיזמים או משקיעים קודמים ● כל הגיוס התבצע מקרנות הון סיכון זרות

חרדים בלשכת הגיוס / צילום: מיטב ודובר צה''ל

בג"ץ: לעצור תשלומים לישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים החל מה-1 באפריל

בג"ץ הוציא את צו הביניים בשל היעדר מקור חוקי להעברת התשלומים ● וכעת, מיום שני הקרוב יופסק התקצוב לתלמידי ישיבות שחייבים בגיוס ● השופטים אימצו עמדה מחמירה מזו של היועמ"שית ● התנועה לאיכות השלטון: "צו הביניים הזה מהווה צעד תקדימי בדרך לשוויון, וציבור המשרתים מודה לבית המשפט על החלטתו החשובה"

קרן כהן חזון, מנכ''לית ובעלת השליטה בתורפז / צילום: ששון משה

תורפז רוכשת יצרני חומרי טעם בלגית-גרמנית תמורת 48 מיליון דולר

תורפז צפויה לרכוש את קבוצת קלאריס & ווילך באמצעות חברת הבת שלה - פיט ● החברה מייצרת חומרי הגלם היחודיים לתחום הבשר והאפייה ומחזור המכירות שלה הסתכם ב-35.1 מיליון דולר ב-2023

מנכ''ל NICE, ברק עילם / צילום: CRC Media

מלך השכר של ת"א: המנכ"ל שהרוויח כ-90 מיליון שקל ב-2023

עיקר התגמול של מנכ"ל נייס ברק עילם – הוני ● במשך שנותיו כמנכ"ל נייס צבר תגמולים בהיקף של כ-460 מיליון שקל לפי שער החליפין הנוכחי ● שכר של כ-17 מיליון שקל למנכ"ל אלביט אשתקד

סם בנקמן-פריד / צילום: ap, Bebeto Matthews

סם בנקמן-פריד, מייסד בורסת הקריפטו FTX, נידון ל-25 שנות מאסר

בנובמבר האחרון חבר מושבעים בארה"ב מצא את סם בנקמן-פריד אשם ● היום, השופט בתיק קבע כי הוא ירצה 25 שנות מאסר ● "אני הייתי המנכ"ל ולכן האחריות היא עלי", אמר בנקמן-פריד עם מתן גזר הדין

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילום: שלומי יוסף

העליון מגדיר מחדש את גבולות שכר הטרחה לעורכי דין בתביעות ייצוגיות

פסק דין שאישר פשרה עם סופרגז ואמישראגז קבע תקדימים בעניין שכר טרחת עורכי דין בתביעות ייצוגיות ● בין השאר נקבע כי שר הטרחה יוגבל לפי מדרגות מקסימליות, ודרך היישום לתשלום הובהרה ● בשוק יש שמברכים על ההסדרה, ואולם אחרים מזהירים: תפגע בתמריץ להשיג פיצוי מרבי

ינקי קוינט, מנכ''ל רמי ומ''מ מנהל רשות החברות / צילום: יוסי זמיר

מתחנות כוח ועד מוסכי רכבת: בענף התשתיות טוענים שרמ"י תוקעת מיזמים

בפנייה דחופה מבקשים במינהל התכנון מרשות מקרקעי ישראל לשחרר היתרים למיזמי תשתית לאומיים ● ברקע זה, גורמים בענף טוענים כי פרויקטים גדולים, בהם תחנות כוח ומוסכים של הרכבת הקלה, תקועים בגלל התנהלות הרשות ● רמ"י: "חלק מהפרויקטים יצאו לדרך"

יזמיות המגורים מדווחות על עלייה בקצב מכירת הדירות בחודשים האחרונים / צילום: שלומי יוסף

דוחות חברות הנדל"ן מגלים: "המשבר ההיסטורי" נמשך בקושי חודשיים

למרות נבואות הזעם והמחסור המתמשך בעובדי בניין בצל המלחמה, יזמיות המגורים מדווחות על התאוששות ● מחודש דצמבר נרשמת עלייה בקצב מכירת הדירות, לא נרשמים עיכובים במסירות, לפי בכירים בענף רוב אתרי הבנייה חזרו לעבוד, ואפילו מדד המניות הענפי רושם תשואת שיא