גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

תמ"א 38: כיצד להפחית סיכונים בבחירת היזם?

הבחירה ביזם הנכון לפרויקט תמ"א 38 היא ההחלטה המהותית ביותר בפניה ניצבים הדיירים ■ למה חשוב לשים לב בתהליך זה על מנת להגיע בסופו של הפרויקט לתוצאה מיטבית?

בחירת יזם לתמ"א 38/צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
בחירת יזם לתמ"א 38/צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

*** הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני

תמ"א 38 היא עסק מסובך, הכולל מערכת יחסים ארוכת טווח בין הדייר לבין היזם. במהלך הקשר בין השניים מפקיד הדייר אצל היזם את הנכס העיקרי שלו, דירתו, ועל כן חייב הוא לבחור למשימה את היזם אשר יוביל אותו בסוף התהליך לתוצר הסופי, באופן המיטבי. לאור העובדה כי עסקה בתחום ההתחדשות העירונית (הריסה ובנייה מחדש)היא במהותה עיסקת קומבינציה, הרי שסף הכניסה למשחק הוא נמוך. היזם לא נדרש לשלם במזומן על הקרקע כי אם בתמורות עתידיות לדיירי הבניין. בשל מבנה ייחודי זה, נכנסו למשחק התמ"א 38 מספר רב של יזמים. יש הטוענים כי פועלים בשוק מעל אלף שכאלו ומכאן שמלאכת בחירת היזם נעשית מאתגרת מדי יום. כללי המשחק יחסית ברורים - מי שמבטיח יותר לדיירים היתרון לצידו, אז איך יוכל הדייר לוודא כי היזם מסוגל קיים את הבטחותיו?

"הדבר החשוב ביותר בעסקת תמ"א 38 הוא מיהו הגוף איתו בחרת להתקשר. בעלי הדירות לעיתים מתפתים לקבל תמורה עודפת מיזם חדש ולרוב פחות מנוסה ובעצם מעלים את רמת הסיכון שלהם בפרויקט. על אף שהשוק כביכול מוסדר והשתכלל בשנתיים האחרונות אנחנו עדיין עדים למקרים בהם הדיירים בוחרים להתקשר עם חברות חדשות, אשר אין להן את העומק הפיננסי הנדרש לצורך העמדת הון עצמי למספר פרויקטים במקביל (עשרות מילוני שקלים - א.ש.)", אומר אלעד שמרלינג, מנכ"ל משותף בחברת רם מוגרבי ארדיטי, המתמחה בייזום פרויקטים של תמ"א 38 בעיקר בתל אביב. "במקרים רבים הכמות עדיין חשובה לדיירים מהאיכות ויש יזמים בשוק ללא ניסיון בתחום היזמות והבנייה וללא עומק פיננסי, אשר מבטיחים הבטחות אך ורק על מנת לזכות בפרויקט מבלי לבדוק לעומק האם ניתן ליישם הבטחות אלו", הוא מוסיף.

"ישנו הבדל עצום בין יזמים ותיקים שיזמו, בנו, מימנו וניהלו פרויקטי נדל"ן במשך עשרות שנים והוכיחו את יכולתם גם לגופים הבנקאים וגם לרוכשים, לבין חברות חדשות ונמרצות אשר מאמינות שיצליחו לעשות זאת. בפרויקט אשר בו אני מפקיד את דירתי בידי היזם, הייתי מעדיף ללכת על מניה בטוחה סולידית ועם ביצועים מוכחים ולא על מניה חדשה עם מצגות יפות ומנופחות אך עם קבלות מעטות וטריות".

"לצערנו, השוק מתחיל להתפקח בנוגע לאיכות היזם רק כאשר חל אירוע חריג", מספר עמיקם ברגר סמנכ"ל חברת בנייני העיר הלבנה המתמחה אף היא בייזום פרויקטי התחדשות עירונית. "הנפילות האחרונות של חברות הקבלן גדולות לצד פרשיות כדוגמת ענבל אור, גורמות לדיירים לבדוק יותר ולהבין מיהו אותו יזם שהבטיח להם הרים וגבעות וכיצד יוכל לעמוד במילתו. כולי תקווה כי לא נצטרך להגיע למצב בו ייפול האסימון באופן סופי רק לאחר שתתרחש פרשייה דומה בשוק התמ"א 38, אך לא אופתע אם אכן תקרה. אחרי הכל, אנו קרובים ל'מאני טיים', המועד בו יחול זינוק במספר הפרויקטים ורק לאחר המבול נבין מי נרטב",הוא מוסיף.

"הבדיקה הכמותית קלה הרבה יותר לדייר ולנציגיו מאשר זו האיכותית", מסביר שמרלינג, "קל מאוד לחשב כמה כל דייר יקבל ולעומת זאת קשה יותר לבדוק את רקע היזם, עברו וחוסנו הפיננסי. הבדיקה האיכותית מחייבת נבירה מעמיקה בציציות היזם ולעיתים זו לא מתבצעת כראוי". עם כל הכבוד לתמורות המובטחות, על הדייר להבין במדויק למי הוא עומד לתת את המפתח לבית שלו, להסתכל בלבן של העיניים של האדם שלוקח איתו את הסיכון, קרי זה שמתחייב לשים את הכסף. לא מספיק להתנהל מול נציגיו ולשמוע הבטחות וסיפורים על משקיעים מסתוריים, אלא לברר לעומק מיהו האדם ששם את הכסף", מוסיף מוגרבי.

מאחר ומדובר בהחלטה גורלית, הרי שעל הדייר ונציגיו לבצע שתי בדיקות איכות מרכזיות. ברגר מסביר כי הבדיקה הראשונה היא באשר לניסיונו ועברו של היזם - בדיקה קפדנית של פרויקטים קודמים שלו, שביעות רצון דיירים, טיפול בכשלים וכדומה. מעבר לכך, הוא מדגיש כי יש להעניק תשומת לב מיוחדת לחוסנו הכלכלי של האחרון. "מי שיתעלם מהשלב הזה, שם את דירתו על קרן הצבי", הוא טוען. "מה יעזור לדייר 5 מ"ר נוספים אם בסוף התהליך הפרויקט ייתקע וההבטחות של היזם נטול הניסיון יתבררו כאשליות", מוסיף מוגרבי. "על הדיירים למזער את סיכון וזאת על ידי בדיקת הספרים של היזם, שיחות עם הגורמים המלווים שלו, פגישה עם הרו"ח הצמוד ועוד. אנו למשל מכירים את הקריטיות של הנושא ומאפשרים למי שרוצה גישה ישירה לספרים שלנו, לגופים הבנקאיים שמאחורינו, שכן אנו מבינים שצריכים להיות שקופים לחלוטין".

 

על מנת למזער סיכונים, שמרלינג ממליץ כי טוב יעשו הדיירים אם ינטרלו מראש סיכונים עתידיים בדמותם של חישוקים מימוניים. הללו עלולים להיווצר באמצעות הכנסת שותף שלישי למשחק, קרי גורם חוץ בנקאי המעניק ליזם הלוואת מזנין לכיסוי הונו העצמי, הנדרש למען קבלת ליווי בנקאי לפרויקט. "ברמת העיקרון, יזם ייעזר במימון חוץ בנקאי לכיסוי הונו העצמי, כאשר אין לו גב כלכלי מספק או לחילופין הוא פועל בטקטיקה הרוחבית קרי - מעדיף לסכן הון עצמי מוגבל יותר, אך להתפרס על מספר פרויקטים גדול יותר", מסביר שמרלינג.

בנקודה זו , לדבריו, עלול להתחיל להתגלגל כדור השלג. "מדובר על הלוואה יקרה, ששוחקת ליזם את הרווח, וככל שהרווח מצומצם וההון העצמי ששם היזם מראש נמוך, כך קטנה רמת מחויבותו לפרויקט וקיים חשש שבנקודה מסוימת של כשל וקושי בפרויקט הוא ינסה לצאת החוצה ובכך להעביר את הסיכון לדיירים. לעומת זאת, יזם בעל חוסן כלכלי, נסמך על כספו שלו ולכן המרווחים שלו גדולים יותר וקל לו יותר לפתור אירועים של קשיים נקודתיים בפרויקט".

זאת ועוד טוען שמרלינג כי מאחר ומדובר בהלוואה יקרה (בשיעורי ריבית שנתיות של כ-12-17%), הרי שמקרים של עיכובים, אשר שכיחים בתמ"א 38, פרויקט שעל הנייר ריווחי ביותר, יכול להפוך לגרעוני. מכאן החשש שיזם ללא גב פיננסי ורקע בענף לא יוכל להתמודד עם הקושי. "לדעתי דיירים צריכים לפסול מבעוד מועד יזמים אשר נוטלים הלוואות מזנין שכאלו, או לכל הפחות לסמן מעליהם כוכבית אדומה", הוא מסכם.

לאתר רם מוגרבי ארדיטי

עוד כתבות

מנכ''ל NICE, ברק עילם / צילום: CRC Media

מלך השכר של ת"א: המנכ"ל שהרוויח כ-90 מיליון שקל ב-2023

עיקר התגמול של מנכ"ל נייס ברק עילם – הוני ● במשך שנותיו כמנכ"ל נייס צבר תגמולים בהיקף של כ-460 מיליון שקל לפי שער החליפין הנוכחי ● שכר של כ-17 מיליון שקל למנכ"ל אלביט אשתקד

אסדת קידוח ''לוויתן'' / צילום: אלבטרוס

במשרד האנרגיה בוחנים: הקמת מתקן להנזלת גז בהשקעה של 7 מיליארד דולר

חלק משמעותי מיצוא הגז של ישראל תלוי היום במצרים, ומתקן הנזלה יאפשר יצוא לרחבי העולם כדי לבזר את הסיכונים ● מי יממן את עלויות ההקמה האדירות?

שר האוצר בצלאל סמוטריץ' / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

עובדים שהוצאו לחל"ת בענף התיירות עומדים להישאר ללא דמי אבטלה

במשרד האוצר הניחו שאין צורך בקביעת מודל חל"ת ארוך־טווח וסברו כי המלחמה תסתיים לפני שהעובדים ימצו את ימי האבטלה והחופשה שצברו ● כעת, עסקים רבים טרם התאוששו, כשהמצוקה הגדולה היא בענף התיירות

אסף גולדברג, מנכ''ל סלייס עד לאחרונה / איור: גיל ג'יבלי

בדיקת אי הסדרים בעיצומה, אז איך זה שאפשר להפקיד חיסכון לכל ילד בסלייס

רשות שוק ההון מצאה לאחרונה אי סדרים חמורים בהתנהלותו של בית ההשקעות סלייס ● למרות זאת, באתר הביטוח הלאומי סלייס מוצגת כאפשרות להפקדת כספים בתוכנית "חיסכון לכל ילד" ● עד תחילת מאי לא ניתן יהיה למשוך כספים מקופות סלייס, אך הרגולטור לא מודאג

וול סטריט / צילום: Shutterstock

וול סטריט ננעלה בעליות; אנבידיה צללה בכ-3%

הנאסד"ק עלה ב-0.5% ● מדד דאקס עלה ב-0.5%, הקאק ירד ב-0.3% ● גולדמן סאקס: לשוק המניות בארה"ב יש אפסייד מוגבל ● נובוקיור וסייברוואן מזנקות בטרום מסחר ● ערב הפסחא, מחירי הקקאו בשיא כל הזמנים, מה זה אומר לגבי יצרניות הממתקים הגדולות ומחירי השוקולד?

ביתן אינטל בגרמניה / צילום: Shutterstock

אינטל תכננה להשקיע 86 מיליארד דולר באירופה. סטארט־אפ קטן מקשה עליה

קרב פטנטים שחברת שבבים קטנה מנהלת נגד אינטל בגרמניה עשוי לחבל בתוכניות של הענקית באירופה כולה ● ניצחון משמעותי לתביעה נרשם החודש, עם הוצאת צו מניעה זמני נגד מכירת כמה מעבדים של אינטל ● השאלה הגדולה: האם ייפתחו משפטים דומים ביבשת?

חברת הסייבר הישראלית Coro (קורו) / צילום: CORO

המשבר בהייטק נגמר? סטארט-אפ ישראלי שני מודיע בתוך שבוע על גיוס של 100 מיליון דולר

חברת קורו (Coro) הישראלית, העוסקת במכירת מערכות סייבר לעסקים קטנים ובינוניים, הודיעה על גיוס של 100 מיליון דולר ● ככל שנודע, כספי הגיוס כולם הושקעו בחברה ולא בקניית מניות מיזמים או משקיעים קודמים ● כל הגיוס התבצע מקרנות הון סיכון זרות

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 בת"א, שהוא גם בעלים של חלק מהחצר, ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו

ראש הממשלה בנימין נתניהו / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

הבית הלבן בהודעה רשמית אחרי קרב הגרסאות: נתניהו אישר שתצא משלחת לוושינגטון

דובר צה"ל: ""במסגרת האימונים יתורגלו תקיפות מאסיביות וארוכות טווח" • גבר בן 38 נהרג מפגיעת רקטה במפעל בקריית שמונה, כמה נוספים נפצעו קל • נתניהו לסנטור ריק סקוט: "החלטת ארה"ב עודדה את חמאס. שלא יסמכו על הלחץ הזה - זה לא יעבוד"  • עדכונים שוטפים

בנק ההשקעות ג'יי. פי מורגן / צילום: Reuters, Mike Segar

האסטרטג של הבנק הגדול בעולם: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו"

בבנק ג'יי פי מורגן שוב מזהירים מפני ירידות בשווקים, למרות שהתחזיות שלהם לא פוגעות כבר שנתיים וחצי ● האם הפעם התחזיות שלהם יתממשו? ומה הם ממליצים למשקיעים?

קריסת גשר פרנסיס סקוט קי בבולטימור / צילום: ap, Steve Helber

אמריקה סופקת כפיים וחוששת: עד כמה חסינים הגשרים שלה?

את הגשר בבולטימור הפילה ספינת ענק של 95 אלף טונות ● זו הייתה כנראה, אם כי לא בטוח, תוצאה בלתי נמנעת - הגשר קיבל ציון "מניח את הדעת" לפני שלוש שנים ● הנשיא ביידן רשאי לטעון שהשקעת טריליון דולר בשיקום תשתית מגינה על אמריקה מפני אסונות רבים כאלה

שר האנרגיה אלי כהן (משמאל) בפגישה עם שר האנרגיה של קפריסין ג'ורג' פפנסטאסיו / צילום: שלומי אמסלם, לע''מ

מתעלמת מטורקיה: ישראל מקדמת את חיבור רשת החשמל עם קפריסין ויוון

בפגישה עם שר האנרגיה של קפריסין, ג'ורג' פפנסטאסיו, דן שר האנרגיה והתשתיות אלי כהן בנוגע לשיתוף פעולה בתחום האנרגיה ● השניים סיכמו כי פרויקט הכבל החשמלי התת-ימי שיחבר את רשת החשמל של ישראל לקפריסין וממנה ליוון, ואל רשת החשמל האירופית, יקודם בעדיפות גבוהה

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

מגמה מעורבת בבורסה המקומית; אלקטריאון מזנקת ב-13%, אופקו ב-8%

מדד ת"א 35 עולה ב-0.1% ות"א 90 יורד ב-0.7% ● הבורסה בת"א מסכמת רבעון ראשון בעליות נאות במדדים המובילים ● לאומי על הדולר המתחזק: "מציע למשקיעים הצעה שאי אפשר לסרב לה" ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025"

מירי רגב, ליכוד / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

ועדות חקירה ממלכתיות תמיד הטילו אחריות אישית על ראש הממשלה?

עד כמה חריפה הביקורת שנמתחה על נתניהו בדוח מירון בהשוואה היסטורית? בדקנו ● המשרוקית של גלובס

מתחם חזית הים בחיפה / הדמיה: מן-שנער-יעד אדריכלים

נסגר המכרז הראשון של רמ"י בחזית הים בחיפה: כמה תשלם הזוכה?

יורו ישראל זכתה במכרז של רמ"י על קרקע של 23 דונם, להקמת 500 יחידות דיור ושטחי מסחר באחד מהמתחמים המסקרנים בישראל ● החברה תשלם על הקרקע, הסמוכה לבית החולים רמב"ם בחיפה, כ-205 מיליון שקל כולל הוצאות פיתוח

ציור הקיר להחזרת החטופים, ובהם אלמוג מאיר ג'אן / צילום: באדיבות משפחת מאיר

עדויות מהשבי: "חיילים עוברים עינויים, מורעבים בכלובים"

פיגוע ירי בבקעת הירדן: מחבל פתח באש לעבר רכבים שנסעו בכביש 90 מצפון ליריחו, בן 30 נפצע בינוני • תושבים בצפת מדווחים על יירוט, לא נשמעה אזעקה • ירי רקטי לעבר גורן, גרנות הגליל וראש הנקרה • דיווחים פלסטיניים: צה"ל תוקף בצפון הרצועה ובמקביל פועל באיו"ש • עדכונים שוטפים

הסכם אינו נדרש כתנאי עבור זוגות במערכות יחסים כאלה ואחרות / צילום: Shutterstock, Viacheslav Lopatin

זוג הקפיא עוברים ואז נפרד. האם האישה תוכל להשתמש בהם?

כשלושה עשורים לאחר פרשת נחמני, בתי המשפט עדיין נאלצים לדון בתביעות בלתי אפשריות לגבי גורלם של עוברים מוקפאים ● מן הראוי היה לחייב כל זוג שפונה לבצע הפריה חוץ-גופית, לחתום על הסכם שמתייחס לאפשרות הריאלית של פרידה במהלך הזמן שחולף בין יצירת העוברים המוקפאים לבין השימוש בהם

המדינה החדשה שמצטרפת להליך נגד ישראל בהאג

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: רוב האמריקאים מתנגדים להמשך המלחמה, הממשלה הצרפתית מצהירה שלא סיפקה נשק לישראל מאז ה-7 באוקטובר, ואירלנד מצטרפת לתביעה נגד ישראל בהאג ● כותרות העיתונים בעולם 

מבצע לתשלום חלקי על דירה על הנייר / צילום: דרור מרמור

מספר הדירות שנרכשות רק עולה, אז למה נתוני המשכנתאות נמוכים?

נתוני המשכנתאות החדשות שניטלו ממשיכים לדשדש כבר כמה חודשים, למרות העלייה ברכישת דירות ● האם מבצעי הקבלנים המאפשרים לשלם רק 10% בתשלום הראשון ואת היתר במסירה, יתבטאו במשכנתאות בעוד שנתיים־שלוש?

מנכ''ל האוצר שלומי הייזלר בוועידת מרכז הנדל''ן באילת / צילום: נאו מדיה

מנכ"ל האוצר נגד מנהל רשות המסים: "מס דירה שלישית ירחיק משקיעים משוק הנדל"ן"

לפי מנכ"ל האוצר, שלומי הייזלר, החזרת "מס דירה שלישית" כבר בתקציב הקרוב לא נמצאת על הפרק ● על הביקורת שהעביר ינקי קוינט בכנס התשתיות של גלובס בשבוע שעבר, הוא עונה: "אמירות חמורות ואין בהן דבר וחצי דבר. באוצר יש אנשים מופלאים" ● וזו התוכנית שלו למלא את קופת המדינה, נוכח הגירעון המחמיר