Ggroup מקבוצת בלושינסקי אחזקות – מגזין הנדל"ן
לוגו ג'גרופ לוגו גלובס
לכתבה הקודמתתמ"א 38: מיהם השחקנים החדשים בתחום? לכתבה הבאהלהוציא את היזם מהבניין: כיצד יכולים בעלי דירות לנהל פרויקט נדל"ן

מהם מוקשי המיסוי בתמ"א 38 הריסה ובנייה ואיך נזהרים מהם?

בכל פרויקט חבויים מוקשי מיסוי שעלולים ליצור קשיים במימוש התכנית. מה חשוב לדרוש מהיזם ואילו פעולות נדרשות לביצוע, כדי לממש את תמ"א 38/2 בדרך הבטוחה ביותר
מגזין הנדל"ן - 15.12.2016, 10:13
מיסוי
מיסוי וכדאיות תמ"א 38/צילום: Shutterstock א.ס.א.פ קרייטיב

הכתבה בשיתוף עו"ד אהוד יוסף שליסר

פרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) הפך לדבר החם בשוק הנדל"ן, ולבעלי הדירות מוצגת תמונה ורודה מאין כמותה. אלא שעלולים לצוץ תשלומי מס לא צפויים וכאשר אין ליווי של יועץ עצמאי, מדובר לעיתים בהפתעה לא נעימה ומאד יקרה לבעלי הדירות. עו"ד אהוד יוסף שליסר, מומחה בתחום הנדל"ן ומיסוי מקרקעין כבר 25 שנים, שופך אור על מוקשי המיסוי החבויים בכל פרויקט הריסה ובנייה. "דודתי, שהיא בעלת דירת מגורים בבניין המכיל 4 דירות, קיבלה הצעה מאד אטרקטיבית להצטרף לפרויקט תמ"א 38/2", הוא מספר. "לשאלתי מהי ההצעה, השיבה כי בבניין החדש שייבנה היא תקבל 2 דירות מגורים חדשות בקומה אחת מעל דירתה הנוכחית. ומי נושא בתשלום המיסים וההיטלים בגין עסקה זו? שאלתי שוב, ודודתי ענתה שהכל על היזם". נשמע טוב? אולי. אולם רגע לפני שאתם ממהרים לחתום על "עסקת החלומות", הנה כמה דברים שצריך לדעת כדי לממש את התכנית בדרך הבטוחה ביותר עבורכם.

הריסת בניין בפרויקט תמ"א 38 / צילום: רם שנבל
הריסת בניין בפרויקט תמ"א 38 / צילום: רם שנבל

 

האם די בהתחייבות חוזית של היזם לשאת בתשלום המיסים?

"כדי להבין האם די בהתחייבות חוזית של היזם לשאת בתשלום המיסים, יש לקחת בחשבון מהם המיסים המוטלים על בעל דירה המצטרף לפרויקט תמ"א 38/2, ולא פחות חשוב, מהם מוקשי המיסוי מהם צריך להישמר בעל דירה. נקדים ונאמר כי התחייבותו של היזם בהסכם התמ"א לשאת בתשלומי המיסים צריכה להיות ברורה, מפורשת ומפורטת ברמת הפירוט הגבוהה ביותר. התחייבותו החוזית של היזם לשאת בנטל המיסים, כאמור, רצוי שתהא מלווה גם בקבלת בטוחות מתאימות, וזאת מכמה סיבות. ראשית, ההתחייבויות לתשלום מיסים שונים החלים בעסקת תמ"א 38 מוטלים על פי דין על בעל הדירה, והתחייבותו החוזית של היזם לשאת בתשלום מיסים אלו, לא תשמש לבעל הדירה מפלט כנגד הוראות החוק".

האם יש צורך לדאוג לבטוחות מתאימות?

"היות ומדובר בהתחייבות כספית משמעותית של היזם כלפי בעל הדירה, מן הראוי והנכון לגבות התחייבות שכזו בקבלת בטוחה מתאימה. תשלום המיסים וההיטלים במועד, הם מפתח לעמידה בלוח הזמנים שנקבע בין הצדדים לביצוע הפרויקט, והם גם המפתח לעדכון ו/או לביצוע הרישומים השונים בלשכת רישום המקרקעין".

על אילו בטוחות אתה ממליץ?

"הבטוחות הראויות והמתאימות להבטחת קיום התחייבויות היזם לתשלום המיסים השונים, המוטלים על פי דין על בעל הדירה, הן ערבויות בנקאיות כספיות ואוטונומיות, שניתן לממשן כנגד מתן דרישת תשלום בכתב לבנק".

אם כן, מהם מוקשי המיסוי הקיימים בעסקת תמ"א 38/2?

"הבנות והסכמים עם היזם אודות התחייבותו לשלם את המס אינם מועילים כלפי רשויות המס, ובמידה שהמס לא שולם ו/או לא שולם במועד, הסנקציות יוטלו על בעל הדירה".

האם דודתך תידרש לשלם מס שבח בעסקה שהוצעה לה?

"עסקאות תמ"א 38/2 הן פוטנציאל לקיום חיוב במס שבח לבעל הדירה. מס שבח הוא המס המוטל על הרווח שנוצר לבעל הדירה כתוצאה מביצוע העסקה. בעיקרון, הרווח נמדד על פי הפרשי השווי בין הדירה הנוכחית לבין הדירה העתידית החדשה, בכפוף להוראות הביצוע של רשות המיסוי. אמנם תיקון 88 לחוק מיסוי מקרקעין שהתקבל באוגוסט 2016, הרחיב את בסיס הפטור ממס שבח, אך במקרה של דודתי, בו היא מקבלת היא 2 דירות בתמורה לזכויות הבנייה שהוקנו על ידה ליזם, אין בהרחבת בסיס הפטור כדי להועיל לה.

לעתים דיירים טועים לחשוב שבמידה והגיעו להסכמות עם היזם בכל הנוגע לתשלום מס השבח הם מכוסים, ולא כך הדבר. הבנות והסכמים עם היזם אודות התחייבותו לשלם את המס אינם מועילים כלפי רשויות המס, ובמידה והמס לא שולם ו/או לא ישולם במועד, הסנקציות יוטלו על בעל הדירה. מדובר בסנקציות כגון: עיקולים, קנסות וכדומה, ולפיכך יש להבטיח את קיום התחייבויותיו של היזם לשאת בתשלום מס השבח, באמצעות ערובות טובות ומתאימות שיינתנו על ידו בעיתוי הנכון. גובה הערבויות הנדרשות יהיה לאחר עריכת תחשיב משוער לסיכון המס, שייערך על ידי מומחה בתחום זה".

ומה לגבי היטל השבחה? האם פרויקטים של תמ"א 38/2 פטורים מתשלום?

"עסקאות תמ"א 38/2 הן פוטנציאל לקיום חיוב בהיטל השבחה. היטל השבחה הוא תשלום המשולם לרשות המקומית עבור ניצול זכויות בנייה בלתי מנוצלות שקיימות במגרש הבנייה הנדון (בכפוף להוראות הדין בעניין זה). אמנם ניצול זכויות הבנייה הנובעות מתמ"א 38 הן זכויות הפטורות מתשלום היטל השבחה, אך כיוון שבמסגרת ביצוע פרויקט תמ"א 38/2 מנוצלות לרוב גם זכויות בנייה המוקנות על פי תוכנית בניין עיר החלה במקום הרלוונטי, ייתכן ויחול חיוב בהיטל השבחה בגין זכויות אלו. אלא שחבוי גם כאן מוקש מס שבעלי הדירות לא בהכרח מכירים".

עו"ד יוסי שליסר, מומחה בדיני מקרקעין ומיסוי עסקאות נדל"ן / צילום יח"צ
עו"ד יוסי שליסר, מומחה בדיני מקרקעין ומיסוי עסקאות נדל"ן / צילום יח"צ



כלומר, אם בעל הדירה קיבל פטור הוא עדיין לא יכול להיות שקט?

"בהתאם להוראות חוק התכנון והבנייה (תוספת שלישית לחוק) זכאי בעל דירה לפטור אישי מהיטל השבחה עבור הרחבת דירתו, עד לשטח של 140 מ"ר. היזמים נוהגים לדרוש קבלת פטור שכזה מאת בעלי הדירות, ולהשתמש בו בעת הגשת הבקשה להיתר הבנייה. אולם, ניצול ומימוש פטור זה מחייב את בעל הדירה להשתמש בדירה החדשה לפחות 4 שנים מגמר בנייתה, אם לא כן יבוטל הפטור למפרע ותשלום ההיטל יידרש מאת בעל הדירה".

מדוע צריך לשים לב בכל הנוגע למס ערך מוסף?

"שירותי הבנייה שניתנים על ידי היזם לבעל הדירה לצורך בניית הדירה החדשה, הינם שירותים אשר קיימת חבות במס ערך מוסף בגינם. שירותי הבנייה ניתנים לבעל הדירה כתמורה עבור זכויות הבנייה שהוא העביר ליזם, אך נשאלת השאלה מה בדבר חבות המע"מ עבור שירותי בנייה אלו, והאם היזם ישלם חבות זו או בעל הדירה"

האם יש עוד סיכוני מס שיש לקחת בחשבון?

"בוודאי. למשל, יש פעמים ומוטלים היטלים עירוניים על נכס, אשר גבייתם בפועל נעשית רק בשעת מכירת הנכס או הגשת בקשה לקבלת היתר בנייה, כגון היטל תיעול. היטל זה יכול להיות מוטל שנים רבות בטרם ההתקשרות החוזית עם היזם. כאשר היזם יגיש את הבקשה לקבלת היתר בנייה, יותנה מתן היתר הבנייה בתשלום היטלים אלו. גם כאן צריך לבדוק היטב מי נושא בתשלומים. האם היזם המבקש לקבל היתר בנייה, או שמא בעל הדירה שעל דירתו הוטל ההיטל לפני שנים רבות ועוד בטרם נכנס כלל היזם לתמונה".

אלו מקצת ממוקשי המיסוי הניצבים בפני בעל דירה המתקשר בהסכם תמ"א 38 עם יזם. על מנת להימנע מדריכה על המוקשים הללו, רצוי להיעזר בעורך דין המתמחה בתחום זה, טרם ההתקשרות החוזית עם היזם בהסכם מחייב.

א.י. שליסר ושות' - משרד עורכי דין >>>

בגובה העיניים לטורי דעה נוספים

המובחרים

NEXT-URBAN -לוגו / צילום: יח"צ
מול ים - לוגו / צילום: יח"צ