Ggroup מקבוצת בלושינסקי אחזקות – מגזין הנדל"ן
לוגו ג'גרופ לוגו גלובס
לכתבה הקודמת"אם לא יימצא פתרון לבעיית הדיור אנו צפויים לכאוס נדל"ני" לכתבה הבאהמהם מוקשי המיסוי בתמ"א 38 הריסה ובנייה ואיך נזהרים מהם?

תמ"א 38: מיהם השחקנים החדשים בתחום?

התיקונים לתמ"א 38 ותוכניות המתאר המקומיות, העלו את המודעות למה מותר ומה אסור בתחום ושינו את כללי המשחק. קבלני חתימות ומאכערים נפלטו מהשוק ואת מקומם תופסים היום שחקנים מקצועיים וראויים יותר
בן קרני - 01.02.2017, 12:48
היצע
היצע הקרקעות רק יגדיל את הביקוש לתמ"א 38 / צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

הכתבה בשיתוף ג'י גרופ

שוק הנדל"ן הישראלי, כבר מזמן אינו עוסק אך ורק בעסקאות נדל"ן מסורתיות, לפיהן יזם רוכש קרקע ומוכר דירות לרוכשים פוטנציאליים. תנאי השטח הקיימים ההופכים את הקרקע למצרך נדיר ויקר מאוד, מצריכים יזמים ופעילים בשוק להמציא מוצרים מודרניים, על מנת שיוכלו להציע היצע באזורי ביקוש במחירים שפויים. קבוצת ג'י גרופ שבשליטת גיא בלושינסקי, עוסקת מזה שנים בפעילויות נדל"ן מודרניות אלו, בעיקר בתחום קבוצות הרכישה. לאחרונה החליטה הקבוצה להתמקד ולעבות פעילותה בתחום ההתחדשות העירונית ולקדם פרויקטים של תמ"א 38.

גיא בלושינסקי, מייסד ומנכ"ל G-Group / צילום : בני בכר
גיא בלושינסקי, מייסד ומנכ"ל G-Group / צילום : בני בכר


 

ג'ן טנקו, מנהלת תחום ההתחדשות העירונית בקבוצת ג'י גרופ, מספרת מדוע הגיעה לדעתה שעת הכושר להיכנס לתחום הנ"ל, מה השונה והדומה בין צורות ההתקשרות בתחום הנדל"ן המודרני ולאן צועד התחום. "ג'י גרופ נמנעה לאורך שנים מלהיכנס לענף ההתחדשות העירונית וזאת בשל אי הוודאות שאפף את התחום מאז היווסדו. הוודאות היא מוצר בסיסי עליו לא ניתן להתפשר, ולנו כקבוצה חשוב מאוד להצטייר כאמינים אל מול הלקוחות שלנו, אולם תנאי השטח לא יכלו להכתיב זאת עד לאחרונה", מספרת טנקן ומדגימה. "יזם מתנהל מול הדיירים על סמך חישוב זכויות מסוימות ולאחר מכן פונה לאשר זכויות אלו אל מול הרשויות. אך הן מצידן, על סמך מדיניות שונה ושיקולים אחרים, גורעות ומשנות את התנאים ולכן על היזם לטרוף את הקלפים, לחזור לדיירים ולשנות שוב את הכללים, ואנו לא רצינו להצטייר ככאלו שחוזרים בהם מהבטחות שנתנו".


הריסת מבנה קיים במסלול תמ"א 38/2 עם שינוי תב"ע מקומית קרדיט: הדמייה, G-Group
הריסת מבנה קיים במסלול תמ"א 38/2 עם שינוי תב"ע מקומית קרדיט: הדמייה, G-Group


מה גרם לכם להרגיש שזהו הזמן הנכון להיכנס לתחום?

כיום המגמה משתנה, הוודאות עולה, הן בשל תקנות ותיקונים לתמ"א 38 שמבהירים מה מותר ומה אסור בצורה חד משמעית, והן באמצעות תכניות מתאר מקומיות שנכתבו לאור תיקון 23 לתמ"א 38. כך שהיזמים, הדיירים ובעלי המקצוע, יודעים טוב מאוד מהם כללי המשחק בכל רשות ואלמנט ההפתעה הופך לנדיר. כמו כן, הוודאות גרמה לניפוי טבעי של שחקנים פחות ראויים. הרבה מאוד קבלני חתימות שניצלו את חוסר ההבנה וחוסר הוודאות לטובת החתמת דיירים על חוזים ללא אחיזה במציאות, ומאכערים אחרים שהוציאו לתחום שם בעייתי, יוצאים מהשוק ומפנים דרכם לשחקנים ראויים.

האם את רואה שוני מהותי בין עסקאות תמ"א 38 לבין עסקאות של קבוצת רכישה?

אני לא רואה הבדל כה מהותי בין סוגי העסקאות. בסופו של דבר צריך להבין את הבן אדם שעומד מולך, שהרי כל רוכש הוא אינדבידואל עם רקע מיוחד, כל אחד הוא עולם ומלואו, ואנו כבר פיתחנו את המיומנות והרגישות על מנת לדעת איך להתנהל עם כל אחד ואחד, וכיצד לפתור לו את הבעיות הספציפיות המייחדות אותו. כמובן שיש שוני בצורות ההתקשרות ובהיבטים המיסויים והמשפטיים, אך בפועל מדובר על עסקה חברתית יותר מאשר כל עסקת נדל"ן רגילה ולכן הדמיון בין השתיים רב. ההבדל המהותי הוא שבתמ"א 38 עיקר ההתעסקות היא מול אנשים שאינם באים מעולם העסקים והנדל"ן, ולכן ההבנה שלהם בתחומים אלו מוגבלת. הם מתייחסים לדירה שלהם לא כאל נכס כלכלי גרידא, כי אם כאל נכס סנטימנטלי ולכן זו נקודת המוצא לתחילת המו"מ, הרבה מעבר לזכויות המוקנות להם בגינו.

בקבוצות הרכישה, הצרכנים הם שחקנים שיותר מבינים עסקים ונדל"ן, חלקם הגדול הינם משקיעים עבורם המוצר הסופי. לצד הדירה והבית מדובר בנכס כלכלי שיכול להשיא את הונם ולכן ההתנהלות מולם יותר קורקטית. כמו כן, רבים מבין לקוחותינו בתחום הקבוצות הינם לקוחות חוזרים, שמבינים היטב את כללי המשחק. זאת גם הסיבה לכך שההתנהלות מולם יותר קלה גם מהבחינה הפסיכולוגית. יחד עם זאת, אני חייבת לציין כי רמת המודעות של דיירים באשר לתמ"א 38 גבוהה וההד הציבורי שיצרה התכנית מקטין את הצורך שלנו להסביר לדיירים על רזי התכנית.

פרויקט לאחר קבלת היתר ברח' מאיר בעל הנס בר"ג. קרדיט: הדמייה, G-Group
פרויקט לאחר קבלת היתר ברח' מאיר בעל הנס בר"ג. קרדיט: הדמייה, G-Group

עם עליית הוודאות והמודעות נותרים בשוק השחקנים הראויים יותר. כיצד אתם בתור שחקן חדש יחסית בתחום תדגישו את יתרונכם?

כיום, מאחר ורוב השחקנים הם ראויים והזכויות יחסית ברורות לכולם, התחרות היא פחות על הכמות כי אם בעיקר על האיכות, כך שהיתרון הוא לצידם של אותם גורמים בעלי ניסיון ומוניטין מוכח, אלו שיש להם הוכחות בשטח הן מבחינת המוצר הסופי והן מבחינת עמידה בלוחות זמנים. ככל שיזם יעיל יותר ופועל עם הקבלנים הטובים ביותר, כך הוא יכול ל"פנק" את הדיירים שלו במפרט טוב יותר, בקיצור לוחות זמנים ובקטגוריות נוספות שהן קריטיות ורגישות במיוחד לתחום התמ"א 38.

להיכן לדעתך צועד תחום התמ"א 38?

כל מאפייני השוק מרמזים כי העתיד נמצא בהתחדשות עירונית, אין בכך ספק. היצע הקרקעות לא ידביק את הביקוש ובתמ"א 38 יוצרים יש מאין ולכן התחום רק יילך ויפרח, גם לאור הוודאות הרבה יותר והמודעות בקרב הדיירים לפתרון הנ"ל.

למידע נוסף בנושא התחדשות עירונית >>>

בגובה העיניים לטורי דעה נוספים

המובחרים

NEXT-URBAN -לוגו / צילום: יח"צ
מול ים - לוגו / צילום: יח"צ