הכתבה בשיתוף חברת " CPSL "
אחת הפונקציות המרכזיות בכל הנוגע לפרויקטים של התחדשות עירונית, המאפשרות את הוצאתם לפועל, הן הרשויות המקומיות, שבידיהן האחריות על הבחינה הכוללת של קיום פרויקטים מסוג זה בשטחיהן המוניציפליים, ועל השתלבותם הנכונה של אותם פרויקטים במרחב הכולל, על שלל ההשלכות הנובעות מכך.
האדריכל אסף שאול, בעלים ושותף במשרד CPSL, המתמחה בתכנון פרויקטים להתחדשות עירונית ותמ"א 38, מספר כי "זה זמן רב שהן יזמים והן בעלי דירות משוועים לוודאות תכנונית וכלכלית של פרויקטים להתחדשות עירונית. זה זמן רב שהפועלים להשגת אותה ודאות לוחצים על הרשויות המקומיות להכין תוכניות להתחדשות עירונית במרחבי התכנון שלהן, במטרה ליצור ודאות כזו. אולם לא ניתן להשיג זאת ללא תמיכה מצד הרשות המקומית בהכנת תוכנית מתאימה למרחב התכנון שלה, בגלל חוסר הוודאות בכל הנוגע לאפשרות של קליטת מאות, ואף אלפי תושבים נוספים".
"הוודאות התכנונית", מוסיף שאול, "יחד עם ידיעה כי הפרויקט יכול לשאת בהיטלי השבחה לרשות המקומית, ייצרו יחד מנוף ורוח גבית אשר יקדמו את הפרויקטים ביתר קלות. כך בעלי הדירות יידעו בוודאות מה ניתן להציע להם כתמורה, היזם יידע מה הוא יכול לתכנן ולשאת בפרויקט על כל מרכיביו והרשות המקומית תדע להיערך בהתאמה לקליטת תושביה החדשים".
לדבריו, "על מנת לקבל את הרוח הגבית מהרשות המקומית, ובעצם כך לקבל ודאות תכנונית, יש להכניס גם את הרשות המקומית לאותה ודאות, כאוחזת בצלע השלישית של משולש הזהב - המורכב מצלע הדיירים, צלע היזם וצלע הרשות המקומית. זוהי הנוסחה הנכונה לקידום פרויקטים מצד כלל הגורמים, כזו שתקדם אותם ביתר קלות ומהירות, בימי חוסר הוודאות שבהם אנו נמצאים - ובקיצור win-win לכולם".
שאול מסביר עוד בעניין היטלי ההשבחה, כי "ידוע היום כעובדה מוגמרת כי תשלומי ארנונה ליחידת דיור אינם מכסים את השירותים אשר אמורים לקבל בעלי הדירות מהרשות המקומית. שירותים אלה כוללים לא רק הכנת תשתיות הולמות לקליטת יחידות הדיור החדשות על תושביהן, כי אם מתן שירותים קהילתיים, כדוגמת גני ילדים, כיתות לימוד וכו'".
"אין באמור", הוא מדגיש, "כדי להכשיר את הקרקע לרשות המקומית כך שתעשה ככל העולה על רוחה במטרה לדרוש היטלי השבחה על מנת להעשיר את קופתה. אנו יודעים היום לומר אילו עיריות מעודדות פרויקטים של התחדשות עירונית ואילו לא, והיזמים השונים יודעים היכן לשים פעמיהם כדי לקדם פרויקטים מסוג זה. לכן חשוב כי גם הרשות המקומית תהיה בצד הזוכה מבחינתה - לאו דווקא לשם התעשרות על חשבון בעלי הקרקע או היזמים, כי אם במטרה לתת את שירותיה כהלכה, הן לדיירים החדשים והן לקיימים והסובב אותם, שכן גם להם השפעה לא קטנה על הפרויקטים ותכולתם על האזור".
שאול מספר על עוד בעיה חדשה היוצרת מצב של חוסר ודאות בתחום, בעקבות כניסתו לתוקף של תיקון לתוכניות תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה, העוסק בשינוי הוראות חישוב שטחים בפרויקטים של הריסה ובנייה (תיקון 3/א). לדבריו, "בשבועות האחרונים אנו עדים לקושי הרב של הרשויות המקומיות לקבל את תיקון 3/א - כלשונו, לעניין חישוב השטחים, וזאת עקב אי-היכולת של הרשות המקומית לגבות היטלי השבחה לשם קיומם של פרויקטים כאלו במרחבי התכנון שלהם".
שאול סבור, כי "עצם היות הרשויות המקומיות היום בצד שבו יבחרו להתנגד לתיקון החדש שהוצע - אפילו אם ניתנה להן האופציה לשיקול דעת במתן התוספת האפשרית - מביא למצב שבו חוסר הוודאות שוב אינו נפתר". לסיום מציין עוד שאול, ברמה האישית, כי "בפרויקטים של התחדשות עירונית, תמיד הרגשתי כי האדריכל הנו הזרוע המקשרת בין שלוש פונקציות עיקריות - בעלי הדירות, היזם והרשות המקומית".
לאתר החברה
טלפון: 077-8668775
אימייל: cpsl@cpsl.co.il
חיפוש באתרי גלובס
חיפוש ני"ע
