הנציגות המשותפת יכולה לקבוע את גורל הפרויקט

הכתבה בשיתוף עורך הדין אילן גלזר

התחדשות עירונית הפכה ליעד לאומי, ופרויקטים חדשים צצים ללא הפסק. ואולם, אף על פי שפרויקטים של התחדשות עירונית הפכו נפוצים ומוכרים, בעלי הדירות בבניינים, המתארגנים לקראת פרויקט התחדשות עירונית, פינוי-בינוי או תמ"א 38/2, חוששים שהאינטרסים שלהם לא יקבלו הגנה, וקולם לא יישמע.

לאותם חששות יש פתרון בדמות הנציגות המשותפת, הנבחרת על-ידי בעלי הדירות בפרויקט. הנציגות המשותפת היא שתייצג את הדיירים במהלך הפרויקט, ותהיה למעשה "הפנים" ו"הקול" של בעלי הדירות. כפי שאתאר בהרחבה, לנציגות המשותפת יש חלק עיקרי ומשמעותי בהצלחת הפרויקט, ולכן חשוב שהדיירים יבחרו את נציגיהם בקפידה.

הנציגות המשותפת, כמייצגת את בעלי הדירות בפרויקט, צריכה לשקף את דעתם של רוב בעלי הדירות. כך, ככל שהנציגות תקבל תמיכה רחבה יותר של בעלי הדירות, ותהיה חזקה יותר, פעילה יותר ואסרטיבית יותר, כך יגדלו סיכויי הצלחת הפרויקט.

איך בוחרים נציגות משותפת ומה יהיה ההרכב שלה

הנציגות המשותפת תורכב מבעלי דירות או מנציגיהם שהתנדבו לכך, ואשר נבחרו על-ידי האסיפה הכללית של בעלי הדירות בפרויקט ברוב קולות, שהנו למעלה ממחצית מהנוכחים באסיפה הכללית. חשוב לציין, כי על מנת לבחור את הנציגות המשותפת, אין צורך בקיום אסיפה כמשמעה, אלא מספיק שכל בעלי הדירות ימלאו טופס הצבעה לנציגות המשותפת.

בדרך כלל, בתחילת התהליך ועד אשר יבחרו בעלי הדירות נציגות מטעמם, נהוג שוועד הבית ממלא את תפקידה של הנציגות, אך אין בכך הכרח. אין הגדרה בחוק לנציגות ולכן, אין גם הליך ברור ומוסדר לבחירת הנציגות. הנציגות הינה למעשה מיופת כוחם של בעלי הדירות לפעול ולקדם את הפרויקט בתחומי פעילות שהוגדרו מראש. הנציגות אינה רשאית לפעול בנושאים אשר לא נמסרו לה. על פי רוב, תחומי הפעילות של הנציגות מוגדרים במסגרת כתב מינוי הנציגות ובמסגרת ההסכם שנחתם עם היזם/הקבלן אשר מגדיר נושאים ברורים המסורים לטיפול הנציגות.

בעת בחירת חברי הנציגות, רצוי לבחור בעלי דירות שיש להם זיקה או קשר רלוונטי לפרויקט. כך, חברי נציגות שהנם בעלי ידע מקצועי או אישי רלוונטי, יכולים להקנות לבעלי הדירות יתרון ולתרום מניסיונם לפרויקט. לדוגמה, חברי נציגות שהם בעלי השכלה הנדסאית, משפטית או שקשורים לתחום הבנייה. ואולם, חשוב לזכור שלכל יתרון יש גם חיסרון - חברי נציגות שיש להם ידע צריכים להישמר שלא להתערב בפרויקט יתר על המידה, ולא לפגוע בפרויקט ובבעלי המקצוע למיניהם העובדים במסגרתו. חשוב לבחור נציגים שהם "פושרים" - מסוגלים לדחוף ולהניע את שאר בעלי הדירות ואת היזם.
חשוב לציין, כי אין חוקים או כללים הקובעים את הרכב הנציגות המשותפת, וכל פרויקט רשאי לנהוג כראות עיניו ובאופן שייטיב עם בעלי הדירות בפרויקט.

כך, אין מספר קבוע הנדרש לשם הרכבת הנציגות, מינימלי או מקסימלי, אך מטבע הדברים רצוי שמספר חברי הנציגות יהיה אי זוגי, כך שיאפשר לחברי הנציגות לקבל החלטות על פי רוב. כמו כן, אם קיימים מספר טיפוסים של דירות או יחידות בפרויקט, למשל פרויקט המשלב מגורים ומסחר, חשוב שהנציגות תייצג את כל הקבוצות וזאת, על מנת שלא ייווצר מצב של קיפוח קבוצה מסוימת, וכדי שהאינטרסים של כלל הקבוצות יזכו לייצוג ויילקחו בחשבון. יחד עם זאת, רצוי שלא תהיה נציגות רחבה מדי, שכן הדבר יכול לשתק את פעילותה. אם יש רצון מצד בעלי דירות רבים להצטרף לנציגות, רצוי לקבוע קוורום מינימלי לאסיפות הנציגות, על מנת שלא ניתן יהיה לשתק את פעילות הנציגות.

בפרויקטים גדולים שבהם מעורבים מספר בניינים, נהוג לבחור שני נציגים מכל בניין, שיחד ירכיבו את הנציגות המשותפת של בעלי כל הדירות בפרויקט. אם יש כמות רבה של בניינים, נהוג כי הנציגות הרחבה של כל בעלי הדירות בבניינים תבחר נציגות מצומצמת לעניינים מסוימים.

מה תפקידה של הנציגות המשותפת

חברי הנציגות, הפועלים במרץ וללא לאות לקדם את הפרויקט, אינם מקבלים תמורה בגין עבודתם, הן כספית והן מסוג אחר. הפעילות של הנציגות היא בהתנדבות מלאה ומתוך רצון כן לייצג את האינטרסים של בעלי הדירות בפרויקט. חשוב לציין, כי אין חוקים או כללים הקובעים את הרכב ותחומי פעילות הנציגות המשותפת, וכל פרויקט רשאי לנהוג כראות עיניו ובאופן שייטיב עם בעלי הדירות בפרויקט.
ככל שבעלי הדירות חוששים כי הנציגות פועלת תוך ניגוד עניינים או מקבלת תמורה כלשהי בגין פעילותה, בלא שהסכימו על כך בעלי הדירות, עליהם לכנס אסיפה כללית שתחליט ברוב קולות אם לפטר את הנציגות ולמנות תחתיה נציגות אחרת.

האם חייבים למנות נציגות משותפת בפרויקטים של התחדשות עירונית?

הנציגות של בעלי הדירות יכולה להיות קולם של הדיירים בכל עניין שבו מעורבותם נדרשת או מוגבלת לעניינים מסוימים, כמו בחירת עורך הדין מטעם הדיירים או בחירת היזם לליווי הפרויקט. מובן שיש צורך בהגדרת תפקידיה של הנציגות מראש על מנת שלא "תשוטט" בפרויקט. נהוג, כי הנציגות, אשר תשתף פעולה ותעבוד באופן צמוד במהלך הפרויקט עם בעלי המקצוע, היא זו שתבחר אותם.
אחריות נוספת של הנציגות הינה ללוות את עורך הדין מטעם הדיירים במשא ומתן על ההסכם מול היזם/קבלן. מובן שבנקודות קריטיות ומהותיות שיש להן השלכות רחבות על בעלי הדירות, הנציגות תעביר את ההחלטות לאישור של האסיפה הכללית של בעלי הדירות בפרויקט. בהמשך, בתקופת הפרויקט, הנציגות היא שנמצאת בקשר ישיר עם היזם והקבלן בפרויקט, ובין היתר, עוקבת אחר לוחות הזמנים בהתאם להסכם, נחשפת לתוכניות ומבקרת אותן.

כיוון שחברי הנציגות פועלים בהתנדבות ומתוך רצון טוב, חשוב שהנציגות תהיה פטורה מאחריות, כל עוד היא פועלת בתום לב ומשרתת את האינטרסים של כלל בעלי הדירות בפרויקט. נציין, כי אם חבר נציגות מוכר את דירתו בטרם הסתיים הפרויקט, תפסיק לאלתר חברותו בנציגות והוא יוחלף בנציג אחר. ככל ובעלי הדירות הסכימו שהנציגות תקבל תמורה כלשהי בגין פעילותה, הדבר אפשרי, אם כי אינו מקובל, אך הכרחי שכל ההליך והתמורה יהיו גלויים ושקופים לכלל בעלי הדירות בפרויקט.

הסכמה לקבלת תמורה, צריכה להופיע בכתובים, על פי רוב בכתב ההסכמה של הנציגות או בהסכם מול היזם/קבלן. אין חובה שבפרויקט תהיה נציגות הדיירים. כשאין נציגות, ייתכן קושי בקידום הפרויקט וסיכויי הצלחתו של הפרויקט נמוכים יותר. במקרה כזה, עורך הדין מטעם הדיירים הוא שירכז את הפעילות בפרויקט וייאלץ לפעול מול כל אחד ואחד מהדיירים בפרויקט, וכך גם היזם.

קביעת כללים ברורים לפעילות
מתכון להצלחה הוא הגדרות תחומי פעילות וקביעת כללים ברורים לפעילות ולקבלת החלטות של הנציגות. מומלץ להיעזר בעורך הדין אשר יקבע כללים ברורים. הכללים על פי רוב ייקבעו בכתב ההסמכה או בהסכם וצריכים להיות כאלה אשר יאפשרו לנציגות לפעול באופן חופשי וללא הפרעות, תוך מסירת החלטות בתחומים מהותיים להחלטת האסיפה הכללית של בעלי הדירות. על הנציגות לעבוד בתיאום ובשיתוף פעולה עם עורך הדין ושאר בעלי המקצוע המייצגים את הדיירים - המפקח, השמאי וכיו"ב.

לסיכום, הנציגות המשותפת בפרויקט התחדשות עירונית חיונית להצלחת הפרויקט, וככל שהייצוג של בעלי הדירות ונציגיהם יהיה רחב ומקיף יותר, כך אופן קבלת ההחלטות יהיה מושכל יותר ויאפשר השמעת קולם של בעלי הדירות בפרויקט והגנה מקסימלית על האינטרסים של כל בעלי הדירות. לכן, כאשר אתם בוחרים נציגות, עליכם לקחת בחשבון את תפקידיה בפרויקט ואת החשיבות בבחירת חברים מתאימים שיש להם הידע והיכולות לייצג את בעלי הדירות על הצד הטוב ביותר ויאפשרו לפרויקט להתקיים ולהשלימו בהצלחה.

לאתר החברה

טלפון: 03-6114920