הכתבה בשיתוף חברת "דוניץ ושות' עו"ד ויישוב סכסוכים"
כשחושבים על הגנת הדיירים בפרויקטים של תמ"א 38, המחשבה הראשונה היא הגנה מפני אינטרסים של היזם, הקבלן והרשות המקומית. כמו כן יש לקחת בחשבון את האינטרסים ההדדיים של הדיירים.
האתגר הראשוני העומד בפני פרויקט תמ"א 38 הוא שמירה על נהלים נכונים בגיבוש והחתמה של הדיירים בפרויקט. פעמים רבות, דיירים מסוימים לוקחים את המושכות לידיים, מובילים את הפרויקט בהתאם לאינטרסים האישיים שלהם ושואפים לתמורה עודפת, שאינה הוגנת כלפי יתר הדיירים בבניין.
עו"ד דובי דוניץ, מ'דוניץ ושות' עו"ד ויישוב סכסוכים', מסביר על כל הבעייתיות מבחינת הדיירים בפרויקטי התחדשות עירונית - כאשר הם אינם מלווים על-ידי עו"ד מטעמם, השומר באופן בלתי תלוי על האינטרסים שלהם.
על פי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) התשס"ח - 2008, סף ההסכמה הנדרש מבין בעלי הדירות בבניין לשם ביצוע פרויקט תמ"א 38 הוא כדלקמן:
ביצוע עבודה ברכוש המשותף, שאינו מהווה הרחבה או בנייה - רוב בעלי הדירות בבניין.
ביצוע עבודה ברכוש המשותף שכולל הרחבת דירה, חיזוק הבניין ותוספת בנייה עד 25 מ"ר - נדרשת הסכמה מראש של מי שבבעלותם 60% בבית המשותף. עוד הוא מסביר כי "על מנת לבצע עבודה ברכוש המשותף, למשל: בנייה של דירות חדשות, נדרשת הסכמה של כלל בעלי הדירות בבניין".
"ישנן בעיות אפשריות הנוגעות להסכמה של דיירים, הן בנוגע לחתימה על מסמכי הפרויקט, והן בקושי להחליט על זהותה של הנציגות", אומר עו"ד דובי דוניץ, שמסביר: "גם כשיש רוב שמאפשר לעשות את פרויקט התמ"א, אין לנציגות ייפוי כוח מצד הסרבנים לחתום על כל התוכניות, וכדי להוציא את התוכנית לפועל נדרש לעתים הליך משפטי מול המפקח על רישום מקרקעין, שיחליט על כשרות ההליך וההחלטות, תוך מתן ייפוי כוח המאפשר להגיש את התוכנית גם בשם הסרבנים. הדבר מעכב מאוד את פרויקט התמ"א, עד שמשכנעים את הדיירים הסרבנים - או עד שמקבלים החלטה מתאימה של המפקח על המקרקעין".
- מהן הבעיות העומדות מול דיירים בפרויקטים של תמ"א 38?
"הבעיות העיקריות מתחילות בייזום התמ"א ללא ניגוד אינטרסים: יש דיירים העומדים בפרונט, וכאלו שהם פסיביים. 'הדייר המוביל' העומד מול היזם, לא תמיד שומר על האינטרסים של כלל הדיירים - ועל שקיפות והגינות המבוססים על כך שהדיירים יקבלו תמורה מאוזנת. איש לא אמור לקבל יותר, ולעיתים, במו"מ מול הדיירים, מתגלה תופעה של דייר ששואף לתמורה עודפת, הפוגעת באיזון לעומת מה שמקבלים דיירים אחרים.
"נוסף על כך, יש את עניין ההתאמות הנדרשות בבנייה - כגון גישה אל הממ"ד בדירות מסוימות, שאותן יש לשכלל, כדי שלא יהיה מצב שבו דייר יקבל תמורה עודפת שתכעיס את הדיירים האחרים.
"יש להקפיד על מכניזם שיבטיח שדברים לא יקרו מכוח האינרציה. יש לכנס אסיפות כלליות של כל בעלי הדירות, שבמסגרתן יינתן מידע על הפרויקט המוצע, ותיבחר נציגות המיוחדת לטיפול בתמ"א (לא ועד הבית), המונה מספר אי זוגי של כ-3 איש, כאשר השינויים המתקבלים עוברים אישור של בעלי הדירות. ההחלטות צריכות להיעשות כדין ובשקיפות מלאה מול כל הדיירים בבניין, כדי להביא למינימום את תופעת הסרבנות. אין להקל ראש בחשיבות הנוכחות של הדיירים באסיפות דיירים ומהבעת עמדה ברורה ומתועדת".
- מדוע, אם כך, דיירים מוותרים פעמים רבות על ליווי של עו"ד מטעמם?
"זה נובע מנטייה של דיירים בפרויקטים של תמ"א 38, שלא להוציא אגורה מכיסם אלא להפיל את כל העלויות על היזם, דבר שנובע מחוסר הבנה מצדם ביחס להתנהלות הנכונה. על פי קו המחשבה הזה הם לא מעוניינים להוציא כספים על עורכי דין משלהם, אלא נחשפים לקבלת שירות מעו"ד מומלץ על-ידי היזם (שבד"כ קשור אליו) ללא עלות נוספת. כנ"ל לגבי מהנדס מפקח על הפרויקט מטעם הדיירים ושמאי מקרקעין (שבעזרתו ניתן גם לפתור בעיות מול סרבנים). לא אחת נסיון החיים מלמד שלעתים מה שזול עולה בסוף ביוקר.
"התהליך לא יכול להתנהל בצורה נכונה, אלא אם יש עו"ד שמייצג את האינטרסים של הדיירים בלבד, ולא של היזם. שמאי מקרקעין ומהנדס מפקח מטעם הדיירים לא פחות חשובים ורלוונטיים".
- מהי החשיבות בהגנה וליווי של עו"ד מטעם הדיירים בפרויקטים של תמ"א 38?
"עו"ד מטעם הדיירים דואג לכל האינטרסים שלהם: חוזה טוב מול קבלן ויזם, קבלת בטוחות לביצוע הפרויקט, הסדרת יחסי הדיירים בינם לבין עצמם ומניעת טעויות משפטיות, היכולות לגרום נזק בין אם בתחום המס ובין אם בתחומים אחרים. מפני שדיירים לרוב לא רוצים לשלם, היזם או חברות עירוניות להתחדשות משדכים להם עו"ד, מפקח או קואורדינטור, שלא תמיד פועל לטובת הדיירים, והם לפעמים מנוגדי אינטרסים. גם במקרה הזה צריך לוודא שהאינטרסים של הדיירים מקבלים ביטוי נאות ומעוגנים היטב במסמכי ההתקשרות ובהחלטות האסיפות".
- מהם האינטרסים העיקריים של הדיירים בפרויקטים הללו?
"בראש וראשונה, לקבל במהירות את הבניין גמור ומוכן למגורים ללא הפרעה כלשהי. האינטרסים רבים ומגוונים, וגם במקרים של פרויקט תמ"א חיזוק, שלכאורה הוא פשוט יותר. כך לדוגמה, כשמוסיפים מעלית לבניין וצריך להרוס את חדר המדרגות, יש לדאוג לדיירים לגישה חלופית או להוציאם מהבניין לשכירות בזמן העבודות.
"ביטחונות עומדים אף הם בלב העניין: אילו ביטחונות הדיירים צריכים לקבל מהיזם, מה ריאלי מבחינת הביטחונות, וזה מצריך עו"ד שייצג את הדיירים היטב.
"עוד יותר חשוב בתמ"א 38 הריסה, כשהבניין של הדיירים משועבד לבנק ונהרס במהלך העבודה - חשוב מאוד שיהיו להם ביטחונות מתאימים.
"צריך לוודא וליצור בטאבו יחידת דיור רישומית נוספת, שתרכז את כל זכויות הבנייה הנמכרות ליזם, כדי שלא ליצור לדיירים בעיות מיסוי וקניין.
"הדיירים צריכים להיות מיוצגים היטב, ולקבל ייעוץ נכון ובעקבותיו החלטות נכונות כדי להשלים את פרויקט תמ"א עם מינימום מכשולים וללא מעצורים".
לאתר החברה
טלפון: 09-7995599
אימייל: office@ddlaw.net
חיפוש באתרי גלובס
חיפוש ני"ע
