"מהנדס עיר לא ייתן אישור לפרויקט שלא תוכנן טוב"

הכתבה בשיתוף חברת "בן דוד הרצל "

אחת השאלות שעולות כל פעם מחדש בתחום ההתחדשות העירונית היא מה עושים במקרה שבו יש חילוקי דעות בין היזם לעירייה, וכיצד ניתן לפתור אותן, בשביל למנוע את עצירת הפרויקט. "פינוי בינוי הוא משהו שמצריך ראייה מרחבית, ולא נקודתית כמו תמ"א 38, והרבה מאוד יזמים לא רואים את נקודת המבט של העירייה ומקבלים ממנה תשובה שלילית", כך אומר שומרי בן דוד, מנכ"ל חברת בן דוד הרצל, המנצח על ההרמוניה בין שלל הפרויקטים שהחברה מקדמת כחזון.

לדבריו, "מניסיוני למדתי שאם בא יזם עם תוכנית טובה, ועם ראייה מרחבית המתאימה לצורכי השכונה כפי שהעירייה רואה אותם, הוא יקבל את ברכת הדרך לקידום התהליך".

- מה היית ממליץ לדיירים שמעוניינים בפרויקט התחדשות בבניין המגורים שלהם?

"קודם כל להיזהר ולא להתפתות ממה שמבטיחים הרבה ‘יזמים’ שלא בנו מטר אחד, ושחושבים רק על הרווח מעסקה זריזה. אלה מוליכים שולל דיירים ובעלי זכויות, אומרים להם שתוך שנה הם יקבלו את ההיתר מהעירייה, וכשהאישור מבושש מלהגיע הדיירים כבר תקועים עם אותו יזם, שהבטיח להם הרים וגבעות.

"על מנת לבצע פרויקט צריך לחתום על הסכמים אך ורק עם חברות מנוסות שביצעו כבר מספר פרויקטים. כל דייר בבניין צריך לזכור שבסופו של דבר מדובר בדירת המגורים שלו, ואם הוועד יתקשר עם היזם הלא נכון, יש סיכוי שאותו אדם ימשיך לגור בדירתו הישנה, בקומה הרביעית בלי מעלית גם עוד שנים רבות".

לדברי בן דוד, עיריית נתניה היא עירייה שתומכת מאוד בפרויקטים של תמ"א הריסה ובנייה ופינוי בינוי, להבדיל מתמ"א חיזוק. "זה נובע מתפיסת העירייה שבשונה מפרויקטים של חיזוק, שרק מעמיסים על השכונה עוד דיירים וגורמים מצוקת חנייה ועומס על התשתיות, הפינוי בינוי ותמ"א הריסה בנייה מחדשים את השכונות המיועדות לשיקום, תוך מתן מענה לתשתיות חדשות, למבני ציבור חדשים ולמקומות חנייה נוספים.

"בעיניי כקבלן ותיק בעיר, השינוי שהעירייה עברה בשנים האחרונות הוא עצום. מהנדס העירייה ויועציו מבינים שהדבר החיוני ביותר לעיר הוא התחדשות עירונית, ובעיקר על-ידי פינוי בינוי, המחדש את פני השכונות הוותיקות".

בשנים האחרונות הפכה העיר נתניה לכר פורה לפרויקטים של התחדשות עירונית, הכוללים מתחמי פינוי בינוי ותמ"א 38. לאחרונה אף הצהירה העירייה כי היא רואה חשיבות רבה בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית, וזאת במסגרת מדיניות ברורה המקדמת את איכות חיי הדיירים ואת חזות העיר הכוללת.

אחת מקבוצות הבנייה הוותיקות בעיר, הפועלת בשנים האחרונות ביתר שאת בתחום ההתחדשות העירונית, היא קבוצת בן-דוד הרצל, הקבוצה הגדולה בשרון המתמחה בתמ״א 38, ובפינוי בינוי.
הקבוצה נוסדה בשנת 1970 על-ידי נשיאה הרצל בן דוד, אשר הקים ויזם פרויקטים רבים, ביניהם בניית בית כנסת, בתים פרטיים, שיפוץ וחידוש חמישה בתי אבות בנתניה, שיפוץ אגף שלם והוספת חדרים במלון רזידנס ביץ’ בנתניה, שיפוץ מלון גליל, בניית בניין מפואר בעל 7 קומות ובניית 18 דירות מול חוף הים בנתניה.

בשנת 2010 החלה החברה לעסוק בתחום תמ"א 38 ובנתה את הבניין המסחרי הראשון בישראל במסגרת תמ״א 38 בעיר נתניה, אשר התחיל ב-2012 והסתיים ב-2013. בבניין פועלת קופת חולים לאומית, ויש בו משרדים, מרפאות ומסחר.
בשנת 2014 חרתה החברה על דגלה את נושא המגורים לזוגות צעירים, והיא מבצעת את פרויקט התמ"א הגדול ביותר בנתניה - בניית דירות לזוגות צעירים אשר רוצים לגור בדירה חדשה, במיקום נגיש, והחשוב ביותר במחיר נגיש. שם יחלו בשלב הראשון של "נורדאו הצעירה" בתוספת של 42 יחידות דיור בשלושה בניינים במסגרת פרויקט תמ"א 38.

"אחד השינויים המתחוללים בעיר נתניה, שבה אנו בונים כיום כמה פרויקטים, ועשרות פרויקטים נמצאים בתכנון, נוגע לאינטרס המובהק של העירייה לכוון לביצוע פרויקטים מקיפים של פינוי בינוי על פני פרויקטים נקודתיים של תמ"א 38", מסביר בן דוד.

לדבריו, "בשנת 2015 קיבלה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה של עיריית נתניה מעמד של ועדה מקצועית הרשאית לאשר פרויקטים של פינוי בינוי בתחומה, ומאז אישורי הפינוי בינוי מתקבלים בפרק זמן קצר יחסית של שנתיים בלבד, בניגוד לחמש-שבע שנים בעבר, כשהיה צריך להיות בוועדה מחוזית.
"לאור כך אנחנו מנסים לייעד את מרבית הפרויקטים שלנו לאחרונה לתמ"א הריסה ובנייה, או פינוי בינוי, ולא לתמ"א חיזוק. זה נכון יותר לדיירים, שיקבלו דירות בבניין חדש לגמרי, וזה נכון לאינטרס של העירייה, שרוצה לתת פתרון מקיף ויסודי לאזורים שלמים, שבהם ייבנו תשתיות חדשות ומבני ציבור חדשים".

- איך היית ממליץ ליזמים לעבוד עם עירייה שמערימה קשיים?

"צריך לבוא עם סבלנות ולא בצורה אגרסיבית. צריך להבין שבכל תב"ע של פינוי בינוי יש כ-15 מחלקות באגף ההנדסה מטעם העירייה שמצטרפים ומעירים את הערותיהם וזאת הסיבה למה לוקח מספר שנים לקבל את ההיתרים. יזם שיבוא עם ראש בקיר ולא יקשיב ליועצי העירייה, לא יקבל היתר. אותם יזמים שמתקשים בכך צריכים אדריכל עם חזון ומעוף, שיוכל להוציא את הפרויקט אל הפועל.
"צריך להבין שמהנדס העיר לא ייתן אישור לפרויקט שלא תוכנן טוב או שלא קשור לאופי השכונה. יזם לא יכול לקבוע עובדות בשטח, ולבקש לבנות מגדל בן 20 קומות בשכונה המאופיינת בבניינים של ארבע קומות. אף אחד לא יאשר דבר כזה".

- קרה לכם שבגלל התנהלות נכונה מול העירייה הצלחתם לאשר פרויקטים שבהתחלה קיבלו תשובה שלילית?

"היו לנו שני מקרים כאלו בעיר. בפעם הראשונה הגענו לבניין שבו היזם הראשון לא הצליח לקבל היתר בנייה, ועל-ידי הבאת תוכנית אחרת וטובה יותר לעירייה הצלחנו לקבל את האישור הנכסף, לשמחתם של הדיירים.
"בפעם השנייה, החברה שלנו עצמה הציגה לעירייה תוכנית שלא אושרה בפעם הראשונה, אך לא ויתרנו, הגשנו תוכנית חדשה והצלחנו לקבל את ההיתר לבנייה.
"אני חושב ששני המקרים האלו מעידים יותר מכל על הצורך של היזמים להיות קשובים מאוד לעירייה כדי להבין מה יגרום לה לפסול תוכנית. הדו-שיח עם העירייה צריך להיות ‘בואו תגידו לי מה אתם רוצים שיהיה בתוכנית, ואני אעמוד בדרישות שלכם, תוך שאתם תנסו להבין גם את הצרכים שלי’. יד רוחצת יד".

לאתר החברה

טלפון: 09-8338996

אימייל: office@hbd.co.il