היבטים משפטיים בפרויקטים של תמ"א 38

הכתבה בשיתוף חברת "עורכי דין יגאל (ישראל) מדר" 

בעקבות השאלות הרבות שעולות אצל דיירים לפני או במהלך כניסתם לפרויקטים של התחדשות עירונית, ערכה חברת באזילה לניטור ומחקר במדיה החברתית מחקר על השיח ברשתות החברתיות בנושא תמ"א 38, ואספה את השאלות הבולטות ששאלו אנשים בתחום. על חלקן משיב עו"ד יגאל (ישראל) מדר, העומד בראש משרד עורכי דין יגאל(ישראל) מדר, העוסק בתחום ההתחדשות העירונית.
לא אחת שואלים דיירים: "אני זכאי לזכויות מכוח תמ"א 38 ומעוניין ליישמן. מה עלי לעשות?".

- מה אתה ממליץ להם?

עו"ד יגאל (ישראל) מדר, משיב: "יש שני מודלים של התארגנות ראשונית של דיירים. האחד, ‘המודל הפנימי' - יוזמה פנימית מתוך הבניין, במקרה של דיירים שהחליטו לבדוק בעצמם האם בבניין שלהם אפשר לממש תמ"א 38. השני, ‘המודל החיצוני' - דיירים שפונים לבדוק, לאחר שיזם פנה אליהם והציע להם לבצע פרויקט של תמ"א 38 בבניין שלהם.

"בכל אחד משני המודלים, הצעד הראשון של דייר שמתעניין בקידום נושא התמ"א 38 הוא לפעול לכינוס אסיפה של הבעלים הרשומים של הדירות בבניין (להבדיל משוכרים), שעל סדר יומה בדיקת נכונות עקרונית לפרויקט התחדשות עירונית ומינוי נציגות. כדי שהאסיפה תוזמן ותכונס כדין, בהתאם לתקנון החל על הבניין, רצוי כבר בשלב זה לפנות לייעוץ משפטי.

"פרויקט של תמ"א ממילא אורך זמן, ולכן נכון לקצר תהליכים. רצוי להסתייע בליווי משפטי בידי גורמים המתמחים בתחום ההתחדשות העירונית, שיוכלו ליישם מתודולוגיות משפטיות שידחפו את התהליך קדימה - המותאמות לשמירה על האינטרסים של הדיירים - שנחוצות הן במודל הפנימי והן במודל החיצוני.

"בהנחה שקיימת נכונות עקרונית לבצע התחדשות עירונית בבניין, וקם צורך למנות נציגות שתפעל להנעת הפרויקט, מבחינת נציגות הדיירים חשוב שזו תיבחר בתהליך חוקי ומסודר, באסיפה כללית, ושיוענקו לה סמכויות מתאימות".

- עד כמה שכיח שדייר יפנה לעו"ד בעצמו לבדיקת היתכנות תמ"א בבניין?

"אכן, המקרה השכיח ביותר הוא המודל החיצוני, שבו דיירים פונים בעקבות פניית יזם אליהם. יחד עם זאת, באחרונה בבירה, אנחנו נתקלים יותר ויותר בפניות של דיירים משכונות פריפריאליות, בבניינים שההיתרים שם הם מלפני שנת 80, אולם שווי הקרקע אינו מזמין יזמים. דיירי שכונות אלה פיתחו תיאבון לתהליכי התחדשות עירונית (תמ"א 38, פינוי בינוי) לאחר שראו כי שכונות פריפריאליות אחרות הצליחו לעבור תהליכי התחדשות עירונית. למשל, בירושלים אנו רואים את שכונות הלוויין גילה וארמון הנציב פועלות לשחזר את תהליכי ההתחדשות העירונית שעוברת שכונת קריית היובל.

"אבן נגף משמעותית לפרויקטים במודל הפנימי, שבו הדייר פונה לעו"ד לבדיקת ההיתכנות לפרויקט תמ"א, היא שכדי שהתהליך יתקדם, צריכים הדיירים להכניס את היד לכיס. יש לבדוק תכנונית האם הבניין מתאים לתמ"א, ומהו היקף הזכויות התכנוניות שניתן להפיק. יש לבדוק כלכלית-שמאית אם ואיזה פרויקט ניתן לבצע (עיבוי הקיים - תמ"א 38/3, או הריסה ובינוי - תמ"א 38/2), ובהתאם לכך לייצר את התוכניות האדריכליות שעל בסיסן יידרשו היזמים ב'מכרז' לבצע את הבנייה, בתמורה לקבלת זכויות הבנייה.

"הדרך הנכונה היא למנות את עוה"ד כבר בשלבים המוקדמים, כדי לצאת נכון ל'מכרז' לבחירת בעלי מקצוע. זאת מכיוון שכבר בשלב הפנייה לבעלי המקצוע במטרה שיגישו הצעות, צריך לדעת מה היקף השירות הנדרש, ובאילו תנאי סף על המציעים לעמוד. כמו כן ניתן להגדיר כי הדיירים ישלמו רק מקדמה, אשר תושב על-ידי היזם שייבחר לבצע את הפרויקט".

"מי שכיהן בוועד בית יודע כמה מורכב לגבות כספים מדיירים. לכן, חשוב לדעת שבירושלים ניתן לפנות לחברה העירונית 'מוריה' בבקשה לקבלת סבסוד לבדיקות ההיתכנות התכנונית והכלכלית להתחדשות עירונית. רצוי שההתנהלות מול מוריה תיעשה בליווי עו"ד הבקיא בתחום".

- ומה במקרה השכיח, שבו יזם פונה אל הדיירים ומציע להם פרויקט תמ"א בבניין?

"במקרה השכיח יותר, במודל החיצוני שבו יזם פנה לדיירים, כדאי מאוד שהליווי של עוה"ד לדיירים יתבצע עוד מהשלבים הראשוניים. חשוב שהדברים ייעשו בצורה מסודרת, מכיוון שבסופו של דבר, בהנחה שיש נכונות עקרונית בבניין, צריך להגיע לחתימה לפחות של הרוב הדרוש לפי חוק. כמו כן, חשוב לוודא שזכויות הדיירים אינן נפגעות, ושהתהליך נעשה תוך שמירה על האינטרסים של הדיירים, במתן דגש על הביטחונות, הערבויות, והביטוחים שעל הדיירים לקבל.

"עו"ד שיודע לבצע את הדברים נכון כבר מההתחלה, ובקיא ביישום מתודולוגיות משפטיות המותאמות לשמירה על האינטרסים של הדיירים, יגדיל באופן משמעותי את מידת ההצלחה בהשגת אותו רוב של חתימות, וכן יקרב את מועד החתימות במידה משמעותית. ועדיין, זהו תהליך שאורך זמן, וצריך להיות סבלנים. לכן, כאשר יש יזם שהדיירים מעוניינים להיכנס איתו למו"מ, רצוי לתת לו תקופת זמן בלעדית לפרויקט, ולמנות לצד עוה"ד של הדיירים, שמגבש את העקרונות המשפטיים לתקופת הבלעדיות, גם מפקח מטעם הדיירים, שיסייע בבניית המפרט הטכני".

- שאלה נוספת שדיירים מעלים הנה: "על אילו בניינים חלה תמ"א 38?". מה דעתך בנושא?

"יש תנאים מאוד מפורטים בתמ"א 38. בגדול, נכון להיום התמ"א חלה על בניינים שקיבלו היתר בנייה לפני שנת 1980. בתיקון המתוכנן לתמ"א - תיקון מס' 4, יש כוונה להכליל בניינים שקיבלו היתר לפני שנת 1992 (השנה שממנה ואילך חלה חובה לבנות ממ"ד), כל זאת לצד הסרת תנאים שמוציאים תחולת התמ"א (כגון קבלת היתר בנייה לאחר 2005), דבר שירחיב משמעותית את היקפי הבניינים שיוכלו לנצל זכויות תמ"א. אולם נכון להיום תיקון זה טרם עבר, ויכולה לעבור תקופה עד שיעבור, לדעתנו בשל כריכת הסוגיה המורכבת יותר של ניוד הזכויות שמבקשים להסדיר במסגרתו, דבר שאמנם יפתח את התמ"א גם לאזור הפריפריה, אבל בינתיים מעכב את התיקון - שהוא לדעתנו נכון ונחוץ.
"הבניין עצמו צריך להיות בניין שצריך וניתן לחזק, ודבר זה נבחן על-ידי מהנדס קונסטרוקטור, בדרך כלל אחרי חתימת ההסכם, ובמהלך הליך הרישוי לצורך קבלת היתר הבנייה".

- האם נדרשת הסכמה מלאה (100%) של בעלי הדירות כדי לבצע פרויקט תמ"א 38?

"אנו תמיד שואפים להגיע ל-100% הסכמה. אולם, לפרויקט תמ"א 38 עיבוי (תמ"א 38/3) נדרש רוב של שני שלישים מבעלי הדירות אשר בבעלותם גם שני שלישים מהרכוש מהשותף, בעוד שלפרויקט תמ"א הריסה ובינוי (תמ"א 38/2) נדרש רוב של ארבע חמישיות מבעלי הדירות, אשר בבעלותם גם ארבע חמישיות מהרכוש מהשותף. גם עניין זה רצוי שייבדק תחילה על-ידי עו"ד הבקיא בתחום, כדי לדעת כיצד ניתן לגבש את אותו רוב מספרי (מתוך הדירות) ויחסי (מהחלקים ברכוש המשותף)".

עוד אומר עו"ד מדר בסוגיות אלה כי "לצערנו, אנחנו נתקלים כמובן בתופעה של ‘סרבנים'. לעיתים הסיווג של אותם דיירים ‘כסרבנים' עושה עמם עוול. לרוב מדובר בדיירים אשר אם היה ברשותם מידע מקיף יותר על התמ"א, ועל התהליכים שננקטים כדי להגן על האינטרסים והזכויות שלהם, הם היו מעוניינים בפרויקט. על כל פנים, החוק קובע שהרוב (שני שלישים עד ארבע חמישיות) יכול לבקש לכפות ביצוע פרויקט על מיעוט מתנגד, באמצעות פנייה אל המפקח על הבתים המשותפים בהליך שיפוטי.

"חשוב לדעת כי האפשרות לכפות על בעל דירה שמתנגד לפרויקט היא אך ורק לביצוע עבודות ברכוש המשותף. טעות נפוצה היא מקרה שבו בנוי חדר מדרגות צר, שאינו יכול להיבנות מחדש עם מעלית בתוכו, ואז בתכנון מבקשים לקחת חלק משטח הדירה. גם אם מחזירים לאותו דייר את כל השטח שנלקח ממנו (נוסף על תוספת של 25 מ"ר שטח לדירה + 12 מ"ר תוספת מרפסת וכו'.), הדרך היחידה לבצע זאת היא בהסכמה של אותו הדייר, ולא מספיק הרוב של שני שלישים".

משרד עו"ד יגאל (ישראל) מדר, מתמחה במשפט אזרחי מסחרי, ועוסק רבות בתחום הנדל"ן על כלל רבדיו. זהו אחד המשרדים הבולטים בתחום התמ"א 38 בירושלים, הדובר שפות זרות והמלווה עשרות פרויקטים, רובם בעיר הבירה.

לחוות דעת דיירים- עורכי דין יגאל (ישראל) מדר לאתר החברה

טלפון: 02-6722080

אימייל: info@adv-il.com