הכתבה בשיתוף "קבוצת יושפה יקר"
ברחבי ישראל מקודמים כיום מאות פרויקטים של התחדשות עירונית דוגמת תמ"א 38 ופינוי בינוי, במגמה שנדמה שרק הולכת ומתחזקת. על רקע הפופולריות הגואה של הפרויקטים ישנה התעניינות גוברת מצד דיירים במרכזי הערים, המבקשים לשמוע על יתרונותיה של ההתחדשות העירונית עבורם. בין אינספור השאלות שנשאלו על הנושא ברשת, עלה כי יותר מכל, הדיירים מתעניינים לדעת מהן הזכויות המגיעות למי שעושה תמ"א, ומתי כלכלי ליזמים לבצע את הפרויקט.
"השאלה מה תהיה התמורה של הדיירים בפרויקט היא חשובה מאוד, ובהחלט מעסיקה דיירים רבים" אומר אורן יושפה, שותף מנהל בקבוצת יושפה יקר המתמחה בבניית פרויקטים של התחדשות עירונית. "הדבר נובע בעיקר בגלל המגוון הגדול של הפרויקטים הנמצאים כיום בתהליך, והתמורות השונות לדיירים שיש בכל אחד מהם".
- יצא לך להיתקל בזה בעצמך?
"כמובן. הרבה פעמים יצא לנו להגיע לבניין ולתת לדיירים הצעה שבה לצורך העניין הם יקבלו תוספת של 15 מטר לדירות שלהם, ובתגובה הם הצביעו על בניין סמוך ושאלו אותנו למה אנו מציעים תוספת קטנה כזאת, אם בבניין ההוא קיבלו 25 מטר תוספת לדירות. מאוד קשה לדיירים להבין ממה נובעים הפערים האלו".
- אז ממה הם נובעים באמת?
"התשובה לכך מורכבת משני פרמטרים עיקריים: היתכנות תכנונית והיתכנות כלכלית, וכדאי גם להפריד בין פרויקטים של תמ"א חיזוק לבין פרויקטים של תמ"א הריסה ובנייה. בפרויקטים של תמ"א חיזוק, הפרמטר התכנוני משחק כמעט לבדו את התפקיד, כי מה שיתאפשר תכנונית והנדסית הוא מה שהדיירים יוכלו לקבל - אם מדובר על תוספת ממ"ד, מרפסת או הרחבת הדירה. צריך לזכור שליזם בפרויקטים האלה יש אינטרס זהה לדיירים - להוסיף כמה שיותר שטח בנוי, מכיוון שאת הזכויות האלה הוא יממש בדירות החדשות שהוא יבנה בבניין".
- מה לגבי תמ"א הריסה ובנייה?
"בפרויקטים אלה זה מורכב יותר. דבר ראשון יש לבחון את ההיתכנות התכנונית ולראות מהו סך הזכויות שניתן לבנות בפרויקט החדש, בכמה קומות ובכמה יחידות דיור. התשובה לכך בפרויקטים של הריסה ובנייה מורכבת ממשתנים רבים, כגון התב"ע שחלה על המקרקעין, שטח המגרש, מספר הקומות הבנוי בבניין הקיים, שטח הקומה הטיפוסית בבניין הקיים, הנחיות הבינוי של העירייה לאזור והקלות הבנייה שהעירייה תסכים לאשר באזור זה".
לדברי שרון יושפה, שותף ומנכ"ל החברה, החישוב של כמה ניתן להרחיב ולהוסיף לדירות הקיימות של הדיירים - ועדיין לשמור על רווחיות הפרויקט מצד היזם - מורכב מלא מעט פרמטרים, ובראש ובראשונה העיר והשכונה שבהן הפרויקט מוקם. "ישנם פרויקטים בתל אביב שבהם מספיק עבור היזם לבנות מספר דירות מועט יחסית, ועדיין לשמור על רווחיות טובה. באזורים אחרים בארץ זה כמובן משתנה", הוא אומר. "פרמטרים נוספים שעליהם צריך לשים דגש הם למשל המפרט של הבניין החדש ועלות בנייתו, מספר הקומות שצריך לחפור עבור החניון התת-קרקעי, האם ישנו גורם מתווך שהיזם היה צריך לשלם לו כדי להגיע לפרויקט, מה גובה שכר הדירה לדיירים המפונים, היבטי מיסוי ועוד".
- אז בניין אחד לא יכול להסיק כלל מהתמורה שניתנה לדיירי הבניין הסמוך לו?
"לא. בגלל ריבוי הפרמטרים כמעט בלתי אפשרי להסיק תובנות לגבי התמורות שמגיעות לדיירים מפרויקט אחד למשנהו. לכל פרויקט יש את מערכת החישובים הפנימית שלו, המשפיעה על התמורות".
- אז איך בכל זאת הדיירים יוכלו למקסם את התמורה?
"בנסיבות האלה של פרמטרים רבים ומורכבים, הדרך הכי טובה עבור הדיירים לוודא שהם באמת מממשים את הפוטנציאל של הבניין שלהם, היא כמובן תחרות. כאשר בניין מחליט ללכת להליך של תמ"א 38 מומלץ תמיד לקבל 3-2 הצעות, וכך יכולים הדיירים לדעת איפה הם עומדים. אני, כמובן, ממליץ על בחירת יזם שמתאים לפרויקט מכל הבחינות: מימון, יכולות תכנון ומקסום זכויות, אמינות ומקצועיות ולא פחות חשוב - קבלות בשטח, ולאו דווקא יזם שנותן את תוספת המטרים הכי גדולה לדירות. אבל, חשוב לבצע את הבחירה על בסיס כל המידע הנדרש".
אחד הפרויקטים הבולטים של קבוצת יושפה יקר הוא פרויקט הריסה ובנייה ברחוב יגאל אלון 35 בהרצליה. בפרויקט זה היה קיים במקום בניין בן 3 קומות ובו 7 דירות בשטחים של 70-60 מ"ר לדירה, ובמקום הדירות שנהרסו יקבלו הדיירים דירות 5 חדרים ענקיות בשטח 135 מ"ר, שלהן הוצמדו שני מקומות חנייה ומחסן דירתי.
"מדובר על בניין ישן בן שישים שנה שישב על מגרש גדול ויפה בשטח של דונם, עם חזיתות לשני רחובות", מספר אורן. "בבניין החדש ייבנו 22 דירות ב-7.5 קומות, כולל קומת קרקע ומעל חניון תת-קרקעי.
"זוהי דוגמה טובה להמחשת השוני בתמורות לדיירים בין פרויקט לפרויקט. שילוב של מגרש גדול מאוד, זכויות תב"ע רבות שלא נוצלו ומיקום מצוין ויוקרתי, אפשר לדיירים להכפיל ממש את שטח דירתם. זהו כמובן מקרה חריג, ואין לצפות שניתן יהיה להגיע לתמורה כזו לדיירים בפרויקטים אחרים".
- באיזה שלב נמצא הפרויקט?
"אנחנו נמצאים בשלב הביצוע. הרסנו את הבניין הישן בספטמבר 2016 וכעת אנו נמצאים בתהליך הבנייה. רוב הדירות החדשות כבר נמכרו, וישנו מספר מועט של דירות בהליכי שיווק".
לדבריו, זהו פרויקט קלאסי של החברה, שמתבצע תוך חיבור מצוין עם הדיירים עוד מתחילת הדרך. "אחד הפרמטרים המרכזיים אצלנו לבחירת הפרויקטים הוא המיקום", הוא מסביר. "במיקומים המנצחים כמו של פרויקט זה בשכונה ותיקה מתחדשת, לדיירים החדשים יש תמונה מלאה של כל השירותים, הנגישות ומרקם החיים בשכונה, עוד בטרם קבלת ההחלטה על רכישת הדירה. הפרויקט בהרצליה הוא דוגמה טובה מאוד לדרך הפעולה של החברה - עם בניין יוקרתי ואינטימי במיקום מנצח".
לאתר החברה
טלפון: 09-887676
אימייל: office@jyg.co.il
חיפוש באתרי גלובס
חיפוש ני"ע
