איך להוציא לפועל פרויקט כשחלק מהדיירים מרגישים "מקופחים"

הכתבה בשיתוף "ממשרד עורכי הדין ונוטריונים יוסף סמואל ושות"

מימוש פרויקט של תמ"א 38 מצריך בניית פסיפס אנושי במרקם אחיד, אך מאחר שמדובר במספר רב של גורמים, אשר לכל אחד אינטרסים משלו, יצירת ההרמוניה קשה הרבה יותר מאשר בפרויקט נדל"ן רגיל. אם נניח לרגע בצד את היזם, את הרשויות המוניציפליות ואת הממשלה, הדיירים הם לב העניין - וככל שמספרם רב יותר, טיפוסי הדירות בבניין רבים יותר ושטח המגרש קטן יותר, כך קשה יותר ליזום פרויקט שיתאים לכולם.

עיקר הבעיות מתעוררות כאשר לא ניתן לתת לכל דייר תמורה שווה. מקרים אלו יוצרים לעיתים קרובות אנטגוניזם מצד דיירים המרגישים "מקופחים", ואלו תוקעים ומעכבים פרויקטים עד לעצירתם המוחלטת. בעזרת עורכי הדין אלון סמואל ואלון אברהמוב, ממשרד עורכי הדין ונוטריונים יוסף סמואל ושות’ - בעלי ניסיון רב בייצוג דיירים ויזמים בפרויקטים של התחדשות עירונית - ננסה לתת דוגמאות למקרים המסובכים יותר, שבהם התמורות לדיירים אינן שוות, וננסה לתת עצות לפתרון כדי להצליח בכל זאת לממש את הפרויקט.

המקרה הראשון הוא בניינים אשר בהם לא ניתן, מסיבות טכניות אובייקטיביות, לתת את אותה תמורה לכל הדיירים. בפרויקטים של תמ"א 38 חיזוק מבנים, הוסכם בחוזה אל מול הקבלן, למשל, שכל דייר מקבל תוספת של ממ"ד ומרפסת. יחד עם זאת, קיים חשש כי הרשויות לא יאשרו את התכנון הראשוני (למרות שתמ"א 38 מתירה, יש רשויות המסרבות לאשר ממ"דים עד גבול מגרש). כדי למנוע מקרי סרבנות בשל בעיות תכנוניות שכאלו, אנו מייעצים ליזם ולדיירים לחתום על הסכם, שבו היזם מתחייב לתת לכל אחד מהם ממ"ד ומרפסת, ולקבוע בו שאם יסתבר שמבחינה תכנונית, או בשל התנגדות העירייה, הדבר לא מתאפשר באחת או בחלק מן הדירות, כדי למנוע מאותו הדייר לסרב לפרויקט, יקבל הדייר פיצוי חלופי לזכויות הבנייה שהובטחו.

המקרה השני הוא בניינים עם דירות על הגג. במקרים אלו חובה להפריד בין קניין לבין תכנון. העובדה שהגג צמוד לדירה, אינה מזכה אוטומטית את בעליה בזכויות הבנייה. על עורך הדין לנתח במדויק אם הזכויות על הגג שייכות ספציפית לדייר, או לחלופין האם הן שייכות לכלל הדיירים.

במקרים שכאלו בעל גג צמוד שמתנגד עלול להכשיל את הפרויקט, ומכאן שתפקיד עורך הדין להסביר מראש ליתר הדיירים כי תנאי הפתיחה של הבניין אינם מאפשרים קבלת תמורות שוות. מנגד, עליו ליצור שיתוף פעולה עם בעל הגג, וזאת לעיתים על-ידי התחייבות לקבלת מספר פתרונות תמורה מהיזם, אשר מביניהם יהיה עליו לבחור אחד עד למועד החתימה, ובלבד שיסכים לקידום הליך התמ"א.

מקרה שלישי נוגע למרכז מסחרי תחת בניין. הבעייתיות המרכזית נוצרת מעצם העובדה שלרוב, לבעלי הנכס המסחרי אין אינטרס אמיתי לקדם את הפרויקט, שכן הוא מאבד הכנסות משיתוק עסקו וחלק נכבד מהמוניטין שלו, מה שלא קיים במקרה של דירת מגורים. עיקר הבעייתיות נוצרת בפרויקטים של תמ"א 2/38 הריסה ובנייה, שכן סביר מאוד שאם יעתיק את העסק למקום אחר, יפגעו הכנסותיו, שכן לוקח לעסק זמן רב להתניע עד שהוא הופך לרווחי, ובעצם העתקתו הוא צריך להתחיל מחדש פעמיים - בעת הפינוי הראשון ובעת החזרה למבנה החדש אחרי הקמתו.

כדי לנסות להבין את הקושי, יש לבדוק ראשית מה היקף זכויותיו של בעל הנכס מסך זכויות הבנייה במתחם, וכאשר יש לו השיעור המכריע כדי למנוע פרויקט, לעיתים יש להתפשר עמו על תמורות מתאימות, שכן ללא הסכמתו אין פרויקט. במקרים ששיעור אחזקתו אינו פוגע ביכולת להגיע לשיעור ההחתמות המספק, לעיתים פונים בתביעה למפקחת לצורך ביצוע הפרויקט, אך רצוי להימנע מכך.
מקרה נוסף הוא פיצוי עודף לדייר בשל הצורך לעבוד בשטח דירתו. במגרשים צפופים, מרחב העבודה מצומצם ומאלץ את היזם לפלוש לדירות הדיירים לצורך חיזוק המבנה, בעיקר אלו שבקומות הקרקע.

לעיתים הדבר מצריך את פינויו של אותו הדייר לדיור חלופי, ובמקרים אלו, קורה שנתקלים בהתנגדות יתר הדיירים בטענת זכויות עודפות. על עורך הדין להסביר לבעלי הדירות שבעצם סירובם, הם עלולים להפסיד תמורות עתידיות, שכן סיכול העבודה בשל החשש שמי מהשכנים יקבל יותר מהם לכאורה, ימנע מהיזם לחפור חניות, להגדיל שטחי ציבור, לשפר תשתיות וכו’.

בימים אלו מתאכלס בצפון הישן של תל אביב פרויקט תמ"א 2/38 שלווה על-ידי משרד עו"ד סמואל מראשיתו. במסגרת הטיפול הוכנה ואושרה ת.ב.ע נקודתית להכפלת מספר יחידות הדיור ולהכללת כל ההקלות האפשריות. כמו כן, נדרשה התערבות משפטית נגד דייר סרבן שרצה לבצע את הפרויקט בעצמו, והתנגד ליזם שנבחר על-ידי רוב בעלי הדירות. התנגדות הדייר הסרבן נדחתה ב-3 ערכאות.

סמואל ואברהמוב מסכמים, כי "בתור כלל, על כל הנוגעים בדבר להבין שבפרויקט של תמ"א 38 חייבים להיות יצירתיים ודינמיים. אין חוקי ברזל, שכן יש הרבה מאוד מקרים בלתי צפויים מראש, ולכן על הדיירים לסגל לעצמם דרך של גמישות מחשבתית כדי לממש פרויקט. בעולם אידילי כולם מקבלים תמורות שוות על פי יחס מקובל, ולרוב החוזה אל מול הדייר נחתם על בסיס הרציונל הנ"ל, אך לעיתים קרובות לא ניתן לממש זאת. לכן ניתן - בעזרת ניסיון ויצירתיות - להוציא לפועל גם פרויקט מורכב ומסובך.

כאשר הדיירים מבינים מראש כי באמתחתם בניין ובו תנאים מורכבים, עדיף לשכור שירותיו של עורך דין עם ניסיון בפתרון מקרים סבוכים, בעל יחסי אנוש טובים, שיוכל לשמש כמגשר ומפשר, נוסף על ניסיון בסוגיות של תכנון ומיסוי ובייצוג בערכאות משפטיות. כישלון בבחירת איש מקצוע מתאים, במיוחד במקרים שכאלו, עלול לגרום לאי-מימוש פרויקט או הקמת פרויקט לא מוצלח.

לאתר החברה

טלפון: 03-6128000

אימייל: sec@samuel-law.com