"הדיירים ישנים טוב כי היד שחתמה על החוזה בונה את הפרויקט"

הכתבה בשיתוף חברת עשר( רמ) הנדסה ובניין

"אחת הבעיות העיקריות בתחום ההתחדשות העירונית מתחילה עוד בשלב הראשוני מאוד, שבו הדיירים מבקשים הצעות מהיזמים השונים. ברוב המקרים לדיירים אין כלל הבנה בנושאי בנייה ותכנון, והם הולכים שבי אחרי יזמים חאפרים, או אפילו מתווכים בלבד, שמבטיחים להם הרים וגבעות שאין סיכוי שיתרחשו במציאות", כך אומר יגאל ברוקס, מנכ"ל משותף ומנהל פיתוח בחברת עשר (רמ) הנדסה ובנייה.

לדבריו, "אותם יזמים מוסיפים באותיות קטנות בהסכם עם הדיירים שבסופו של דבר הכול יהיה נתון לסוג ההיתר שיינתן על-ידי העירייה, וכך רק בשלב שבו כבר התקבל היתר הבנייה, הדיירים מגלים שהם בעצם הולכו שולל על-ידי אותו יזם. בשלב הזה הם כבר נמצאים עמוק בתהליך, וממשיכים את הפרויקט בלית ברירה עם אותו יזם בעייתי".

- איך אפשר למנוע את התופעה הזו?

"בשתי דרכים: פעם אחת, על-ידי התארגנות מסודרת של הדיירים עם נציגות מקובלת על כולם, עם עורך דין ועם יועץ הנדסי שיוכל לזהות עבורם איזה יזם הוא בעל ניסיון וידע בנושא, ואיזה יזם הוא בסך הכול סוחר חתימות, ופעם שנייה, כאשר מראש הדיירים יחליטו שהם רוצים חברה יזמית, שהיא גם קבלנית ביצוע.
"בצורה זו לא יהיו לדיירים הפתעות לא נעימות בדרך, כי מראש החברה היזמית והבונה תדע לאיזו תוכנית יש אחוזי התממשות גבוהים, והכי חשוב - היא תדע מה נחשב לדרישה תכנונית ריאלית של דיירים, ומהי דרישה שתימחק על-ידי העירייה בבואה להעניק את ההיתר הנכסף".

חברת עשר (רמ) הנדסה ובנייה פועלת זה כעשור בתחומי ייזום הנדל"ן, תכנון ופיקוח הנדסי, התחדשות עירונית (תמ"א 38 או פינוי בינוי) ובנייה והקמה של מתחמי בנייה גדולים - הן כחברה עצמאית והן כקבלנית מבצעת, עבור חברות כגון סולל בונה, דורי, דניה סיבוס, אשטרום, תדהר ואחרים.

עם עשרות הפרויקטים של החברה ניתן למנות את פרויקט תמ"א 38 ברעננה ותמ"א 38 ברחוב השר משה ברמת גן, שבהם שימשה כיזם וקבלן ראשי, ואת פרויקטי מגדלי ב.ס.ר במתחם פארק צמרת, מגדל YOO ופרויקט ONE בתל אביב, 31 קומות במגדלי הים בנתניה, מגדלי בסר ביבנה, חלומות חדרה וחלומות יבנה עבור דניה סיבוס, הדר על הים באשדוד, סביוני אביב ברמת אביב, תדהר על הפארק ראש העין, תדהר מרום נווה, תדהר חולון - מגדלי קראוזה ותדהר רמת השרון הירוקה, שבהם היא שימשה ומשמשת כקבלן משנה.

יכולותיה של החברה פונות לשני ערוצים מרכזיים: ביצוע של פרויקטים גדולים ומורכבים עבור חברות הבנייה ויזמות הנדל"ן הגדולות בישראל, וייזום, תכנון, פיקוח ובנייה כחברה קבלנית עצמאית עבור קבוצות רכישה ופרויקטים של התחדשות עירונית, כמו תמ"א 38, תמ"א 38/2, תמ"א 38/3 ופינוי בינוי.

משה שבח, מנכ"ל משותף בחברה ומהנדס בעל רקע צבאי נרחב בתחום ההנדסה והמנהרות, מציין כי בשונה מחברות היזמות שצצות חדשות לבקרים ללא רקע בנושא הבנייה, עשר (רמ) הנדסה ובנייה היא חברה שהתחילה מלמטה, מתחום הבנייה למגורים והנדל"ן המניב, ומשם הגיעה להתחדשות העירונית. "אנחנו מביאים איתנו ניסיון רב בתחום הבנייה, ויתרון משולש על פני היזמים האחרים : תחת החברה שלנו מקבלים הדיירים יזמות, שירותי תכנון הנדסי ושירותי ביצוע. זו הייחודיות שלנו, וזו הסיבה שהפרויקטים שלנו תמיד מסתיימים לשביעות רצון כולם".

עוד הוא מוסיף כי "כאשר אנחנו חותמים על הסכם עם דיירים לביצוע תמ"א 38, הדיירים ישנים בשקט בלילה, כי הם יודעים שהיד שחתמה על החוזה מולם היא גם היד שבונה את הפרויקט. כמו כן, בתור מהנדס בניין מנוסה אני יכול מראש לאתר את נקודות החולשה של הבניין עוד בשלב כתיבת התוכנית, ובצורה זו אני יכול לכוון את האדריכל ליצירת תוכנית בנייה כמה שיותר מדויקת ונכונה הנדסית".
"יתרה מכך, מרבית היזמים מעסיקים חברות ביצוע עם כל מיני קבלנים קטנים ושונים, שמתחלפים באתר, ומטבע הדברים הם לא מכירים את הדיירים והם חסרי אמפתיה כלפיהם.

לעומת זאת, בפרויקטים שלנו, האכפתיות והדאגה לכל דייר מגיעים מאיתנו, כי אנחנו מכירים אותם לעומק עוד מתחילת ייזום הבנייה. כך, הדיירים לא נתקלים בטלפון שבור כשהם צריכים עזרה או פתרון לבעיה שעולה במהלך הפרויקט, ואנחנו מספקים את הפתרונות נקודתית ומיידית לכל אחד".

ברוקס מוסיף על הדברים, ואומר כי אחת הסוגיות הקריטיות בתחום ההתחדשות העירונית לא נוגעת לדיירים, אלא דווקא לרשויות המקומיות. "יש לנו שותף שעושה עסקאות דומות של תמ"א בברלין, ושם לשם ההשוואה, ההיתרים ליזמים ניתנים בפרק זמן של חודש וחצי בלבד" הוא אומר. "זה לא מאפיין רק את אירופה. גם בארה"ב יזמים יכולים להגיש תוכניות לבניית מרכזים מסחריים גדולים, ולקבל את היתר הבנייה תוך שלושה חודשים בלבד. דווקא בישראל, שבה יש מצוקת דירות חמורה, הכול מסורבל ולוקח זמן, למרות שהתוכנית יכולה להיות מדויקת ואידיאלית כפי שאנו יודעים לעשות".

לדבריו, "זאת גם אחת הסיבות לעליית מחירי הדירות בישראל. אם היו משחררים את הפרויקטים התקועים לאורך שנים, ומקצרים את תהליך קבלת ההיתר לפרויקטים החדשים, יזמי התמ"א היו יכולים לשחרר לשוק עשרות אלפי דירות בשנה באזורי הביקוש, ולפתור, לפחות חלקית, את מצוקת הדיור".
רונן גמינדר, מנכ"ל משותף בחברה, מסכם ואומר כי "לידתה של תוכנית המתאר הארצית הידועה בשם תמ"א 38 נבעה מהצורך של חיזוק בניינים מפני רעידת אדמה בישראל, שיכולה להתרחש בכל רגע, ולא ברור אפוא מדוע עד היום המדינה לא הגדילה את זכויות הבנייה לקבלנים שרוצים לבנות בערים הסמוכות לשבר הסורי אפריקאי, דוגמת בית שאן, טבריה או אילת, שנמנעים מלעשות כן מפאת אי-כדאיות כלכלית.

"נוסף על כך, דירות ההתחדשות העירונית מהוות פתרון אידיאלי למצוקת הדיור, גם במרכז הארץ וגם בפריפריה, שצמאה לדירות חדשות. קידום מהיר של תהליכי התחדשות העירונית מצד הממשלה ומצד הרשויות המקומיות יהיה מצב של WIN-WIN, ואני מקווה שהגורמים האמונים על הנושא יפנימו את זה, כמו שהיזמים ואזרחי ישראל הפנימו את זה כבר לפני שנים. את העבודה אנחנו יודעים לעשות".

לאתר החברה

טלפון: 1-700-500-185

אימייל: office@aser-rm.com