הכתבה בשיתוף משרד עורכי דין "אדורם ושות"
אפיק ההתחדשות העירונית, שנפתח עם אישורה של תמ"א 38 בשנת 2005, הציג לבעלי דירות רבים אפשרות לחדש את בניין מגוריהם, על קשת שנעה משיפוץ מסיבי ועד הריסת כל הבניין ובנייתו מחדש. התמריץ לכך הנו זכויות בנייה לדירות נוספות, שאותן מעניקה התמ"א לבעלי הדירות, ושאותן בעלי דירות יכולים להעביר ליזם, ובתמורה לכך היזם יממן את שיפוץ דירותיהם.
מהלך זה מציב את הדיירים והיזם בעמדת משא ומתן זה מול זה, ובסיטואציה כזו, הסכנה הגדולה ביותר למשא ומתן היא קיומם של משאים ומתנים חשאיים בין חלק מהדיירים לקבלן על טובות הנאה מיוחדות רק להם, ומן הצד השני - משא ומתן של חלק מהדיירים עם קבלן אחר.
עורך הדין בן ציון אדורם הוא שותף ומנהל מחלקת הליטיגציה במשרד 'אדורם ושות', המתמחה בעסקאות נדל"ן. המשרד מייצג יזמים וחברות בנייה מהגדולות והמרכזיות בארץ, ובראשן קבוצת חברות הבנייה מנרב, העוסקת גם בפרויקטים של פינוי בינוי בהיקפים גדולים, וחברת פאר בילדינג, יזמית של פרויקטי תמ"א 38 בכל הארץ. אדורם מציג מקרים שהיו בטיפולו, ואת הלקחים שדיירים ויזמים יכולים להפיק מהם.
עו"ד אדורם, מהן התקלות שיכולות להתרחש כאשר היזם מקיים עם חלק מהדיירים משא ומתן נפרד?
"זה אכן אחד המצבים הקריטיים ביותר כשמדובר בהצלחה של פרויקט. לאחרונה ייצגנו בעל דירה שגילה שבשרטוט הסופי של הבניין המשופץ, שהוצג לאישור הדיירים, ‘נעלם’ ממ"ד שהובטח לדירתו בשרטוטים קודמים. הממ"ד נעלם גם מדירות כל הדיירים שמעליו באותו אגף של הבניין, וזכויות הבנייה של הממ"דים האלו נוידו לדירות החדשות בבניין, לשם הגדלתן.
"כמו כן גילה הלקוח ששטחים מסוימים ברכוש המשותף הוצמדו בתוכנית השיפוץ לדירתו של דייר מסוים. הלקוח חקר, ומצא כי היזם הוצג לדיירים על-ידי בעלת דירה אחרת בבניין. בדיקה נוספת הראתה כי החברה היזמית היא בבעלות קרובי משפחה מדרגה ראשונה של בעלת הדירה. קשר זה הסביר מדוע הוצמד רכוש משותף לדייר מסוים דווקא, והוא מצביע על החשיבות של שקיפות במשא ומתן בין הדיירים לקבלן.
"אחת המכשלות הקשות לקידום פרויקט תמ"א 38 היא בעיית הדייר הסרבן. החוק והפסיקה [ובמיוחד משנת 2011, שאז תוקן חוק פינוי ובינוי (פיצויים)] נתנו מענה למכשלת הדיירים הסרבנים, ובתי המשפט פסקו סכומים גבוהים נגד דיירים סרבנים (למשל - תא 54823-07-13, קינן נ’ ליאור, שם חייב בית המשפט את הדייר הסרבן בפיצוי של 1,000,000 שקל לדיירים האחרים, ות"א 2855-10-17, רובע 1 נ’ אהרן, שם חייב בית המשפט את הסרבן בפיצוי של 500,000 שקל ובהוצאות משפט של 100,000 שקל).
"אולם ההליך המשפטי מעכב את הפרויקט למשך זמן ניכר. יש יזמים רבים שאינם מוכנים להמתין את משך הזמן שאורך הליך משפטי, ומנסים לפתור את הסכסוך עם הדייר הסרבן על-ידי מתן טובות הנאה ייחודיות עבורו בלבד.
"דבר זה אינו בלתי לגיטימי בפני עצמו, אבל הוא הופך בלתי לגיטימי כאשר הוא נעשה במחשכים, בלא ידיעת הדיירים האחרים, או אפילו על חשבון הדיירים האחרים, כמו במקרה שתואר לעיל (האמור לעיל אינו מתייחס לאפיון מיוחד ושונה הקיים באופן ייחודי לדירה או לדייר קונקרטיים).
"הפתרון במצב כזה הוא בדרך כלל אך ורק במישור של פנייה לבית משפט ובקשת צו מניעה - אם כנגד מתן טובת ההנאה הספציפית, ואם כנגד כלל ההתקשרות עם הקבלן. הליך משפטי כזה ייארך בין מספר חודשים למספר שנים, והרי לנו עיכוב מיותר בפרויקט".
- מה המלצתך לדיירים כדי למנוע מקרה כזה?
"ההמלצה שלי היא כפולה: גם לדיירים וגם ליזם. לדיירים נציע לפעול מלכתחילה באמצעות ועד רחב שיכלול לפחות שלושה חברים, ואם לבניין יש מספר אגפים או כניסות, לפחות חבר ועד אחד מכל אגף. כך יוכלו הדיירים להבטיח שאגף אחד לא יקבל ניוד זכויות בנייה ששייכות לכלל הדיירים, ששטח משותף לא יוצמד לדירה או אגף, ושטובות הנאה אינן ניתנות בסתר רק למי שהיזם חפץ בייקרו.
"ליזם נציע לתקשר עם הדיירים לא רק באמצעות הוועד. יזמים רבים מעבירים את הטיוטות של התוכניות להערות הדיירים דרך הוועד. אם לוועד יש אינטרסים פרטיים, ייתכן שלא כל המידע יגיע לשאר הדיירים כסדרו. עצתי היא במקרה הזה, ובמידת הצורך, לא לחסוך אלא לשלוח את כל התוכניות ואת כל ההתכתבויות ישירות לכל הדיירים, ועדיף באמצעות שליח שמחתים אותם על אישור קבלה. חתימה כזו על אישור מסירה יכולה בהמשך לחסום טענות "לא ידעתי" בדיונים בבית המשפט.
"כעורך דין המייצג גם דיירים וגם יזמים אני תמיד ממליץ ליזמים לחסוך את חוסר הנעימות והנזק שייגרמו לשמם הטוב ולהצלחת הפרויקט, ולפעול בשקיפות מלאה מול כל הדיירים גם אם הדבר כרוך בהוצאה נוספת. כמו כן אני ממליץ ליזמים ולוועדים להקפיד על אסיפות דיירים תקופתיות, שבהן יהיו נוכחים דיירים רבים ככל הניתן. שוויון ושקיפות הם שני תנאים שבלעדיהם שום פרויקט לא יצליח להגיע לסיום מוצלח".
- מה לגבי המצב ההפוך - משא ומתן מקביל עם שני יזמים?
"נכון: זו עוד סיטואציה שממחישה יפה את חשיבות הלכידות בין הדיירים לבין עצמם. ייתכן מקרה שבו הדיירים בבניין מתחלקים לשני מחנות, כאשר כל מחנה מונהג על-ידי דייר כריזמטי. כל קבוצה מנהלת משא ומתן עם יזם שונה, ומתנהלים שני משאים ומתנים במקביל.
"היזם, מצדו, מעוניין ‘לכבול’ את הדיירים אליו, והוא עושה זאת על-ידי החתמתם על זיכרון דברים או הסכם (לעיתים על-ידי "קבלני חתימות"), שמעניק לו בלעדיות לתקופה מסוימת - למשל, חצי שנה.
"כעת נתאר לעצמנו מצב שבו הקבוצה הקטנה מבין שתי קבוצות הדיירים נתנה ליזם בלעדיות לחצי שנה, והקבוצה השנייה, שבה רוב הדיירים, התקשרה עם יזם אחר. היזם השני לא יוכל להתחיל בפרויקט - עד שתחלוף חצי שנה וקבוצת המיעוט תשתחרר מהבלעדיות שנתנה ליזם הראשון. זהו עיכוב מיותר, שהיה יכול להימנע לו הדיירים היו פועלים כולם יחד, בלכידות ובתקשורת טובה".
- מטבע הדברים, בניינים רבים הזכאים לתמ"א 38 הם בניינים ישנים שגרים בהם אנשים מבוגרים ועולים חדשים, שאינם שולטים בשפה. כיצד מבטיחים את זכויותיהן של אוכלוסיות חלשות?
"אכן, נתקלתי בפרויקטים בטיפולנו בבניינים שההרכב הדמוגרפי שלהם היה עולים מבוגרים מאוד ממזרח אירופה ומאפריקה, שלא רק שאינם מכירים את החוק בארץ בכלל, ובפרט את הדקויות של תמ"א 38 על תיקוניה המורכבים, אלא חלקם של הדיירים אפילו אינם דוברים עברית ברמה שמאפשרת להם להפעיל שיקול דעת לגבי זכויותיהם. במיוחד בסיטואציה כזו, חשוב לדיירים שיהיה להם עורך דין שהם נותנים בו אמון, ושנגיש להם. עורך דין כזה ידאג לכך שהמסמכים המשפטיים יתורגמו באופן מהימן לשפות של האוכלוסיות העיקריות בבניין, יהיה נגיש לדיירים באופן פרטני, ובמידת הצורך ידאג שבאסיפות דיירים יהיה לפחות דייר אחד או אדם אחר, שיוכל לתרגם את דבריו לדיירים".
- ועצה אחרונה לסיום?
"הסכנה הכי גדולה בפרויקטים של התחדשות עירונית לדיירים, היא כאשר הושגו כל ההסכמות והחתימות, וכבר יצאו לדרך, ואז היזם חלילה פושט רגל. בפינוי בינוי (או על פי תמ"א 38-2) היזם הורס בניין קיים ובונה בניין חדש, ולכן החוק מחייב אותו לתת ערבויות חוק מכר; אבל אין שום מניעה מהדיירים לדרוש במסגרת המשא ומתן עם היזם שייתן להם ערבויות כדוגמת ערבות חוק המכר גם בפרויקט שאינו כולל הריסה ובנייה מחדש (על פי תמ"א 38).
"יש להקפיד על קבלת בטוחות מתאימות שצריכות לכלול תנאים שמפעילים אותן לא רק לצורך הבטחת השלמת הבנייה, אלא גם לצורך מתן מענה לבעיות אחרות העלולות לצוץ בפשיטת רגל של יזם: כך למשל, היזם מתחייב בפינוי בינוי לשלם שכר דירה לדיירים בתקופה שהבניין שלהם הרוס. מה קורה אם הדיירים עברו כולם לדירות שכורות, ובטרם הושלם הבניין החדש שלהם היזם פושט את הרגל? במצב כזה אין להם בניין חדש לחזור אליו, וגם אין להם מי שישלם את שכר הדירה שלהם. לכן צריך שהערבויות של הקבלן יכסו גם את תשלום שכר הדירה.
"הערבות צריכה להיות ערבות בנקאית אוטונומית, וכאן נכנס לתמונה תפקידו החשוב של עורך הדין מתחילתו של הפרויקט. עורך הדין הוא זה שיעשה סקירה כללית על הפרופיל הכלכלי של החברה היזמית שאיתה הדיירים מעוניינים להתקשר; הוא זה שיבדוק האם יש נגדה תביעות והאם היא נוהגת לתבוע את הלקוחות שלה; ובכל מקרה, אני ממליץ לדיירים לא להתקשר עם יזם ללא ייצוג של עורך דין שהם סומכים עליו, ושיש להם עמו כימיה טובה, שיוביל אותם בבטחה על פני הים הסוער שמשתרע בין הבניין הישן שבו הם גרים כעת ועד לכניסתם לבניין החדש בתום ביצוע הפרויקט.
לאתר החברה
טלפון: 03-7164020
אימייל: ben@adoram-law.co.il
חיפוש באתרי גלובס
חיפוש ני"ע
