הכתבה בשיתוף חברת "קוסמופוליס"
מבעשור האחרון צצות כפטריות אחרי הגשם עשרות ומאות חברות יזמות העוסקות בתחומי ההתחדשות העירונית. אחת הבעיות הבולטות במודל העסקי הזה הינה העובדה שהזרוע החותמת על ההסכם מול הדיירים היא לא הזרוע המבצעת ממנה יקבל את הדירה החדשה ואת המפתח הנכסף.
הדבר יוצר בעיות קשות בהליך הוצאתו אל הפועל של פרויקט חדש, כאשר חברות יזמיות ללא יכולות ביצוע עצמאיות מתקשות להוציא הפרויקטים אל הפועל ונאלצות להתפשר על קבלני ביצוע חלשים שאינם מתאימים, או אינם כשירים, להשלים פרויקטים ברמה הנדרשת.
נראה כי אחת מהחברות שפתרו את המצוקה הזו עבור הדיירים הינה חברת קוסמופוליס השקעות (קרינסקי-גוטליב), מהחברות החלוציות בתחום ההתחדשות העירונית באזור המרכז. בעלי החברה שהינם בעלי ניסיון של למעלה מ-20 שנה בתחום הבנייה למגורים מתייחדים בכך שהינם גם יזמים וגם קבלני הביצוע, דבר הנותן ללקוחותיהם ראש שקט וכתובת אחת לכל בקשותיהם.
"אנחנו מתמקדים בעיקר בערים רמת גן ותל אביב, עם מעל ל-20 פרויקטים בתהליכים שונים. אנחנו בונים באזורים ממוקדים ולא עוזבים אותם במשך שנים וכך נוצר מצב בו בשכונות מסוימות חלק ניכר מהפרויקטים הם שלנו. יתירה מכך, היינו בין החברות החלוציות ברמת גן שבנו בעיר את הבניינים הראשונים במסגרת תוכנית התמ"א 38, מספר יואב קרינסקי, מנכ"ל משותף בחברה.
- כיצד אתה רואה את היתרונות בחברה שהיא גם יזמית וגם קבלנית ביצוע?
"למעשה רוב החברות בארץ העוסקות בתחום הן חברות יזמיות בלבד וכפועל יוצא מכך, לאחר שהן חותמות על חוזה מול הדיירים הן מגלגלות את הפרויקט בעירייה עד לקבלת היתר ורק כאשר מגיע ההיתר המיוחל הן מתחילות לחפש קבלן ביצוע לפרויקט. המשמעות היא שהזרוע שחתמה על ההסכם מול הדיירים היא לא הזרוע שתבנה את הפרויקט וזה כבר פתח לבעיות. למעשה לחברה שחתמה על הפרויקט מול הדיירים אין את היכולות העצמאיות להוציא הפרויקט אל הפועל והיא נדרשת לסיוע ושיתוף פעולה של צד שלישי שלרוב אינו בנמצא".
"נוסף על כך, מטבע הדברים קבלני הביצוע האיכותיים והמקצועיים לרוב אינם זמינים ,או יקרים מידי, ולכן החברות היזמיות נאלצות להתפשר ולהוריד את הרף בכל הקשור לקבלני הביצוע שהן מתקשרות עימם. עניין זה כמובן הינו מאוד בעייתי מאחר וקבלן הביצוע הוא מי שבונה בפועל את הדירות והבניין ואיכות עבודתו וניסיונו יקבעו את איכות וגמר הבניין ואת שביעות הרצון של הדיירים בסוף התהליך".
לדברי עמית גוטליב, סמנכ"ל בחברה, "בניית דירות במסגרת פרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38 היא תהליך שונה מאוד מבניית יחידות דיור טיפוסיות. מרבית העבודה בתחילת התהליך נעשית מול הדיירים שכל אחד מהם מגיע עם דרישות ספציפיות משלו ולכל אחד דירה עם תמהיל חדרים ועיצוב פנימי שונה. הרבה יזמים שלא מבינים בתחום ביצוע הבנייה בפועל מסתבכים בשלב הזה ולא יודעים לומר לדיירים כיצד תיראה כל דירה בסוף התהליך, דבר המעמיד את היתכנות הפרויקט בספק.
"מבחינתי אחד היתרונות הגדולים שלנו עבור הדיירים הוא שהאדם שחתם איתם על ההסכם הוא אותו אדם שייקח מהם לאחר מכן את מפתח הדירה והוא האדם שיחזיר להם בסוף את המפתח לדירה החדשה וילווה אותם בכל הדרך עד להשלמת התהליך". עוד לדבריו, "אנחנו כבר בשלב התכנון יודעים כמה בדיוק תעלה לנו הבנייה והאם זה כדאי ונכון עבורנו".
אריה גוטליב, מנכ"ל משותף, מציין כי "לחברה יזמית שלא עוסקת בביצוע יש סוג של "צליעה על רגל אחת" כיוון שאין לה את היכולת העצמאית האוטונומית גם לחתום על החוזה וגם לבנות את הפרויקט. התלות בקבלנים שלרוב אינם זמינים היא בעוכריה".
הבדל נוסף הוא ש"מטבע הדברים אין לקבלני הביצוע החיצוניים האלו את הרגישות והאמפתיה כלפי הדיירים הגרים בבניינים בתקופת הבנייה והסובלים ממטרדי הבנייה והשיפוצים. לעומת זאת, אנו כיזמים וקבלני ביצוע במקביל מכירים כל דייר בשמו הפרטי, על בעיותיו ודרישותיו הספציפיות. בכלל, המושג "יזם" הוא מושג שנוצר רק בעשור האחרון. אם הדייר רוצה לשנות משהו בדירה הנבנית הוא הולך ליזם והוא יזרוק אותו מצידו לקבלן המבצע. אצלנו הכל באותה כתובת".
קרניסקי: "לא כל אדם שמגיע מעולם העסקים והיזמות יודע להוביל תהליך מורכב וארוך של פרויקט התחדשות עירונית. אותו יזם חסר ניסיון בבניה אולי יידע להביא את הבניין עד לקבלת ההיתר מהעירייה אבל אז הוא יאלץ להיכנס לתהליך הבניה המורכב, בו הוא חסר ידע וניסיון, דבר שעלול להביא לכשל משמעותי בביצוע.
אנחנו מכירים הרבה מאוד חברות ביצוע שפשטו רגל לאחרונה דבר שהביא לכך שעשרות פרויקטים נתקעו לתקופות ארוכות. אצלנו דברים כאלה לא יכולים לקרות, שכן הבניה מתבצעת על-ידינו ללא תלות בקבלן חיצוני".
- מדוע אתם מתמקדים באזור פעילות צר?
קרינסקי: "החלטנו מההתחלה להתמקד בשתי זירות בלבד - רמת גן ותל אביב וזאת על מנת להתמקצע בהן , לרכז בהן מאמץ ולהוביל באזורי הפעילות שלנו. רמת הידע שלנו באזורי הפעילות בכל הקשור לתכנון, רישוי, בנייה וביצוע היא הגבוהה ביותר בתחום, וההבנה המצטברת שלנו בכל הקשור לדרישת הרשויות בהן אנחנו עובדים היא עצומה".
- אילו עוד נושאים הם קריטיים בתחום ולא באים לידי ביטוי מספק לדעתכם?
גוטליב: "שיטות הביסוס והדיפון בפרויקטים. כיום יש הקשחה מאוד גדולה בנושא לאור כשלים בטיחותיים שנמצאו במספר אתרים ואנחנו כחברת בנייה וותיקה יודעים לחפור לעומקים מאוד גדולים בשטחים קטנים יחסית, תוך מתן פתרונות קונסטרוקטיביים בטוחים ויצירתיים, תוך עמידה בלוחות הזמנים שניתנו לדיירים במעמד חתימת החוזה".
לאתר החברה
טלפון: 03-6771515
אימייל: info@kgnadlan.co.il , office@gotlib.co.il
חיפוש באתרי גלובס
חיפוש ני"ע
