"דרוש גוף של שמאים, שיגדיר זכויות סף כלכלי בפרויקטי תמ"א"

הכתבה בשיתוף חברת היזמות "שדרוג אורבני" 

בחודש נובמבר 2016 אישרה המועצה הארצית לתכנון ולבנייה את תיקון 3 א' לתמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה, שעל פיו הזכויות בפרויקטים אלו ייקבעו על בסיס שטח המבנה הקיים בפועל, ולא לפי התב"עות החלות במגרש, או גודל החלקה שעליה נמצא המבנה.
משמעות "שיטת המדרג" שאושרה היא, שבפרויקטים של תמ"א 38 הריסה ובנייה מחדש, ניתן יהיה להרחיב את הזכויות ככל שהבניין גבוה יותר, ללא כל קשר לשטח החלקה.

על פי "שיטת המדרג", חישוב הזכויות ייעשה באופן הבא: תוספת של 3.5 קומות לבניינים בני שלוש קומות ומעלה, תוספת של 4.5 קומות לבניינים מעל ארבע קומות, תוספת של 2.5 קומות לבניינים מעל שתי קומות ותוספת של 1.5 קומות לבניינים בני קומה אחת.
נוסף על כך, נקבעו הוראות אשר מחזקות ומגמישות את שיקול הדעת של הרשויות המקומיות במתן היתרים מכוח תמ"א 38.

הבעיה בשיטת המדרג היא, שהבנייה בפרויקטים של תמ"א 38 הריסה ובנייה נעשית בהתאם לאפשרות הבנייה לגובה, ללא התחשבות בשטח, המאפשר פעמים רבות בנייה לרוחב. התיקון הפך את הפרויקטים הללו לכדאיים פחות עבור היזמים, והם מעדיפים ללכת על פרויקטים של תמ"א 38 המקורית - תוספות וחיזוק, מאשר להשקיע את כל מאמציהם ומשאביהם בפרויקטים של הריסה ובנייה, שלא מניבים רווח כלכלי.

לדברי יורם סימון, מנכ"ל ובעלי חברת היזמות ‘שדרוג אורבני', הפועלת בעיר בת ים: תיקון 3 א' בעצם דוחף את היזמים חזרה לתמ"א 38 המקורית, כי האלטרנטיבה של הריסה ובנייה אינה כדאית, והאלטרנטיבה של פינוי בינוי כרוכה בשנים נוספות של בירוקרטיה, לעומת תמ"א 38 המקורית, הזריזה- אך רעה לטווח ארוך".

- מדוע?

"כשמבצעים פרויקטים של תמ"א 38 המקורית (חיזוק והוספה), מה שמתבצע בפועל הוא שעל אותו שטח של נניח כ-700 מ"ר (בחלקה טיפוסית בבת ים), יהיו בסוף הפעולה כ-25 יחידות דיור בסה"כ, מתוכן כ-16-12 המקוריות, הישנות מאוד.
"בעוד עשרים שנה, היחידות הללו, הישנות, יתפוררו באופן ספונטני, מכיוון שהחיזוק נעשה בקונסטרוקציה חדשה סביב הישן הקיים. הצנרת נשארת ומזדקנת, הקירות נשחקים מבפנים ונזקי הזמן יתנו את אותותיהם בכל היבט. כאשר לא יהיה אפשרי לגור שם יותר, נצטרך להחליף 25 יחידות דיור (לא רק את ה-12 או 16 המקוריות) ולבנות כ-100 יחידות כדי שתהיה כדאיות מינימלית ליזם.

"מובן שתכנונית מצב זה לא ייתכן. הרי אי אפשר יהיה לבנות על 700 מ"ר כ-100 יח"ד, המחייבים מעל 100 מקומות חניה, שיחייבו לפחות שש קומות של מרתפי חניה. הצפיפות תהיה של כ-160 יחידות על שטח של 1,000 מ"ר. מכאן - שמי שמבצע כיום כיום פרויקטים תמ"א 38 תוספות וחיזוק, מקבע את הסיטואציה הזו לנצח, בגלל כדאיות והיתכנות תכנונית."ישנם מקומות שבהם אין כל היתכנות תכנונית אחרת. במקרה כזה, כשאין כל ברירה אחרת - אפשר לבחור בתמ"א 38 המקורית. בכל מקום שניתן להרוס ולבנות מחדש - זה עדיף אלף מונים".

- מהי הבעייתיות בתיקון 3 א' - שיטת מדרג?

"חישוב הזכויות הנוכחי על פי התיקון אינו נותן עדיפות ברורה למי שבוחר במסלול הריסה ובנייה מכוח תמ"א 38. זאת כיוון שלא משנה מהו שטח הקרקע סביב הבניין, בבנייה לגובה תמיד נגיע ליחס של כ-2.8-2.7 בין מה שבנוי לבין מה שמותר ליזם לבנות, וזאת בבת ים - שם יש תב"ע מקומית שנותנת זכויות נוספות במטרה לתמרץ את הפעולה. במקומות שבהם אין תב"ע מקומית כזו - היחס נמוך עוד יותר.

"על פי אותה תב"ע (בי/538) - חילקו את העיר לאזורים שונים, ומי שבוחר בתמ"א 38 של הריסה ובנייה, מקבל תוספת עודפת (שונה באזורים שונים בעיר) - מעבר לזכויות התמ"א 38. כך - על בניין של שלוש קומות קיימות, אפשר להוסיף היום לכל דירה קיימת עוד שטח של 25 מ"ר, ולהוסיף סה"כ חמש קומות לבניין.
"אם לוקחים את כל שמונה הקומות, ומחלקים במה שמגיע בחזרה לדיירים, היחס הוא כ-2.666, והכדאיות בבת ים, ככלל אצבע, מתחילה ביחס של 1:4 - מכאן שאין כדאיות ליזמים".

- מה כן ניתן לעשות בבת ים כדי ליצור כדאיות?

"נוצר מצב שהדרך היחידה להתחדשות עירונית בבת ים היא בפרויקטים של פינוי בינוי, שמפנים אותנו לוועדה המחוזית, מה שמאריך משמעותית את משך הזמן של הפרויקט.
"הדרך השנייה היא כאמור תמ"א 38 המקורית - תוספות וחיזוק, שהיא ממש ברירה לא טובה, כפי שהוסבר, בעיקר בראייה לאומית.
"מי שסובל מהחוקים הללו הוא הציבור בעיקר. פונים אלינו דיירים למשרד שמבקשים התחדשות עירונית והדרך היחידה שלנו ליצור כדאיות כלכלית היא לארגן כמה חלקות יחד, כדי לעבור את המספר של 24 יחידות דיור - המינימום להכרזה על מתחם פינוי ובינוי. זה לא תמיד אפשרי".

- מהו הפתרון?

"אחד הפרמטרים החשובים לוועדה המחוזית היא מידת הצפיפות (מס' יח"ד לכל 1,000 מ"ר). אם הבעיה המרכזית היא הצפיפות - ויש חלקות שבהן אפשר להתרווח על השטח - מדוע לא להתיר זאת? על פי התיקון לא ניתן להתרחב לשטח, וחבל. אנחנו מאבדים שטח יקר לבנייה, שיכול ליצור כדאיות ליזמים. תיאורטית, היום ייתכן שטח של 2,000 מ"ר בלב העיר, שיש עליו בניין דו-קומתי בן ארבע יח"ד, וכל שניתן יהיה לבנות עליו על פי תיקון 3 א' הוא תוספת של עוד כשש יח"ד.
"הפתרון הוא להחליט שהזכויות ייגזרו מהשטח הקיים, ולא ממה שבנוי בפועל. צריך לפנות למדינה ולהתאמץ על מנת לשנות את רוע הגזרה.

"ההצעה שלי היא למנות גוף ממשלתי שיהיה מורכב משמאים, או מין ‘פול' של שמאים פרטיים, שיורשו להנפיק חוות דעת רשמית. בכל ייזום של פרויקט תמ"א 38 יגיע שמאי מטעם המדינה - על חשבון היזם - וייתן את דעתו המקצועית באשר לזכויות ההגיוניות כלכלית בחלקה המסוימת. הוועדה המקומית תחליט אם תכנונית הפרויקט מתקבל על הדעת, ואז היזמים יחליטו אם הפרויקט כדאי או לא".

חברת ‘שדרוג אורבני', בניהולו ובבעלותו של יורם סימון, פועלת בתחום ההתחדשות העירונית, יוזמת ומארגנת פרויקטים של הריסה ובנייה מכוח תמ"א 38 ופינוי בינוי, וממוקדת בארבע השנים האחרונות בבת ים בלבד.

טלפון: 03-7733344

אימייל: shidrugurbani@gmail.com