Ggroup מקבוצת בלושינסקי אחזקות – מגזין הנדל"ן
לוגו ג'גרופ לוגו גלובס
לכתבה הקודמתעובדים חכם: כיצד מעצבים את הבית בלי לזוז מהכסא? לכתבה הבאההמגמות העכשוויות בעיצוב חללים למגדלי יוקרה

נוף עירוני חדש: מגדלי בוטיק למשרדים והיתרונות שהם מעניקים

מגמת הבנייה לגובה על שטח בסיס קטן מגיעה לישראל בדמות מגדלי בוטיק למשרדים בני 15-20 קומות. "המבנים הללו משרים תחושה חמימה יותר מזו הקיימת במגדלי הענק"
יובל גמליאל - 16.03.2017, 15:49
מגדל
מגדל בר כוכבא במתחם ה-BBC. צילום: רן ארדה

הכתבה בשיתוף בר לוי אדריכלים

משהו חדש מתחולל לאחרונה בענף המשרדים: מגדלי הבוטיק, היוצרים סוג של הכלאה אדריכלית בין מגדלי המשרדים הענקיים, אותם הורגלנו לראות, לבין בנייני המשרדים המאפירים ששלטו בכיפת האדריכלות בישראל בין שנות ה-80 עד לסביבות 2010.

"קורה היום משהו מאוד מעניין בתחום תכנון המשרדים", מציין האדריכל עדן בר, מנכ"ל שותף במשרד בר לוי אדריכלים, "אנחנו רואים במרכז הארץ - תל אביב, רמת גן, ובני ברק - מגרשים קטנים בני דונם-דונם וחצי, שמקבלים זכויות בנייה מופלגות שבעבר אפשר היה רק לחלום עליהם. על מגרשים אלו מוקמים מעין מגדלי בוטיק בני 15-25 קומות, ייחודיים בנוף הארץ על שטח קרקע קטן מאוד.

מגדל KGI ברחוב בן גוריון, BBC הדמיה: בר לוי אדריכלים. מגדל הפארק ברחוב אם המושבות, BBC.הדמיה: א-לייט
מגדל KGI ברחוב בן גוריון, BBC הדמיה: בר לוי אדריכלים. מגדל הפארק ברחוב אם המושבות, BBC.הדמיה: א-לייט


"זה שונה מאוד מהמצב המסורתי בו קיימים שני סוגי מגדלי משרדים בלבד - הסוג האחד, מגדלי ענק קלאסיים בני 30-50 קומות ובשטח של 30-60 אלף מ"ר, בהם הועסקו אלפי עובדים; והסוג השני - בנייני משרדים של בין 3-7 קומות שנבנו על מגרשים קטנים של בין חצי דונם לשני דונם ואפיינו את הבנייה הישנה יותר", מאבחן בר.

- מה גרם לשינוי לפי דעתך?

"מחד, המדיניות התכנונית לאחד את המגרשים הקטנים הייתה מאוד קשה ומסורבלת ומאידך, מכירה של קומה אחת במגדל ענק דורשת את הקמתו של כל המגדל, כך שההתחייבות וההשקעה הגדולה טומנים בחובם סיכונים. וכך, על מנת לקדם בנייה ולא לעצור את הדינמיות המתרחשת בשטח, הרשויות החלו לאשר את בנייתם של מגדלים קטנים כאלה בשטח של בין 5000 מ"ר ל-10,000 מ"ר מעל הקרקע ונוצר מצב בו החלו לבנות מעין מיני מגדלים המאופיינים בחמימות ואינטימיות".

- רואים את המגמה הזאת בעולם?

"כן, הטרנד החם היום בניו יורק, שהיא מובילה עולמית באדריכלות, הוא המגדלים הסלנדריים - מגדלי מגורים גבוהים ודקים. ברובעים בהם מחדשים בניינים נשארים מדי פעם מגרשים ריקים קטנים יחסית בין בניינים חדשים. המגרשים הם בני דונם-שני דונם והיזמים אוספים את זכויות הבנייה מהרובע ומקימים על השטחים הקטנים האלו מגדלים דקים וגבוהים שמיועדים לשימושים מעורבים ובעיקר למגורים. יש בניו יורק מספר פרויקטים כאלו עם 70 קומות ושטח קומתי של 400-700 מ"ר בלבד והם הפכו בשנים האחרונות לבנייני המגורים היקרים ביותר בעיר. זה מעיד על המגמה העולמית החזקה של בנייה לגובה על שטח בסיס קטן יחסית".

"דוגמה טובה בארץ לטרנד הזה היא מגדל הפארק שנבנה על דרך אם המושבות בבני ברק מול פארק הירקון. בונים שם מגדל משרדים עם שטח קומתי של 400 מ"ר בלבד בקומה וכל זה על מגרש קטן של 770 מ"ר".

שותפי המשרד עדן וענת בר. צילום: יח"צ
שותפי המשרד עדן וענת בר. צילום: יח"צ

- מה היתרונות של מגדל שכזה מבחינת בעלי העסקים?

"בגלל שהקומות קטנות יחסית כל בעל עסק יכול לשכור קומה שלמה ופרטית ובצורה זו הוא יכול לנצל את כולה לשימושו האישי, בשונה מהמגדלים הקלאסיים בהם כל שוכר חייב להשתמש במערכת המיזוג הכללית של הבניין ומשלם על הצריכה גם כאשר הוא אינו מעוניין במיזוג. לבעל עסק ששוכר קומה שלמה במגדל בוטיקי יש בקומה מערכת מיזוג פרטית מודרנית (VRF) מבלי להיות תלוי בשאר המגדל. זה מעניק פרטיות וחיסכון כסף.

"מעבר לזה בגלל גודלם, המגדלים משרים תחושה משפחתית וחמימה יותר מזו הקיימת במגדלי הענק. כמו כן זה מאפשר לפירמה קטנה ששוכרת במגדלים הקלאסיים 3-4 קומות לשכור מגדל בוטיקי קטן לעצמה עם המותג שלה על ראש הבניין. כל אלו גרמו לכך שהמגדלים החדשים החלו להוות תחרות למגדלים הקלאסיים. יש לציין גם שבתכנון נכון יחס הברוטו נטו של מגדלי הבוטיק אינו שונה ממגדלים קלאסיים - עד 25%".

- האם יש עירוב שימושים במגדלים החדשים הללו?

"כן אבל נכון להיום זה קיים יותר במרכז המטרופוליני של תל אביב. באזור זה בונים את מגדלי הבוטיק על מגרשים של פחות מדונם ונותנים בהם אחוזי בנייה מאוד גבוהים של לעיתים מעל 1,000 אחוזי בנייה מעל הקרקע. בפרויקטים אלו העירייה אישרה לערב 25 אחוזי בנייה למגורים, כך שהחלק התחתון של המגדלים שהם בני 25 קומות בממוצע, משמש משרדים ובחלקו הגבוה יותר נבנות דירות יוקרה. לעומת זאת במתחם ה-BBC בבני ברק עירוב השימושים מתבטא במסחר, משרדים ושטחים לטובת הציבור".

- האם זאת יצירה אדריכלית חדשה בישראל?

"בהחלט. אנו מדברים על מבנה חדש בנוף הישראלי - מגדלים קומפקטיים, פרטיים, גבוהים עם נוף מרשים ויחס ברוטו נטו גבוה. בנוסף לכך, הם יותר קלים לביצוע מבחינה כספית תכנונית ובירוקרטית, מה שמאפשר למשק להתפתח ולצמוח".

מגדל "שפך המסגר" בתל אביב - 25 קומות, 1 דונם. מסחר ציבורי משרדים מגורים. הדמיה: א-לייט
מגדל "שפך המסגר" בתל אביב - 25 קומות, 1 דונם. מסחר ציבורי משרדים מגורים. הדמיה: א-לייט

- זה העתיד לדעתך?

"אני מאמין שהתחום המשרדים הולך להתפתח לכיוון זה כי לפי דעתי אחד החששות של היזמים מהשקעה במגדלים הגדולים הוא ההון העצמי הרב שהם צריכים להביא מהבית, שהרי בסופו של דבר מדובר על בנייה של 60 אלף מ"ר. בנייני הבוטיק הנבנים על שטחים קטנים הרבה יותר מורידים את סף החששות ליזמים והם יחלו להשקיע בהם יותר ויותר".

בר לוי אדריכלות ותכנון עירוני >>>

בגובה העיניים לטורי דעה נוספים

המובחרים

NEXT-URBAN -לוגו / צילום: יח"צ
מול ים - לוגו / צילום: יח"צ