Ggroup מקבוצת בלושינסקי אחזקות – מגזין הנדל"ן
לוגו ג'גרופ לוגו גלובס
לכתבה הקודמתהולכים על בטוח: 7 כללי זהב להשקעה בטוחה בנדל"ן בחו"ל לכתבה הבאהבמרחק נגיעה - השקעות נדל"ן בקפריסין הצפונית

"קניית דירה היא צעד משמעותי ויש לבחון אותה בכל הפרמטרים"

לפי נתוני משרד האוצר חלה ירידה ברכישת דירות בקרב זוגות צעירים עקב השקת תוכנית מחיר למשתכן ■ האם השוק הולך לכיוון של בלימה וכדאי לרוכשים לחכות לירידת המחירים? או שמא כמו בתקופת חוק מע"מ אפס, המציאות תתנפץ לזוגות הצעירים בפנים?
יובל גמליאל - 27.03.2017, 15:34

נושאים הקשורים לכתבה

עסקת השבוע
מחיר
מחיר למשתכן והשפעתו על שוק הנדל"ן. צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

לאחרונה פרסם משרד האוצר נתונים לפיהם חלה ירידה ברכישת דירות בקרב זוגות צעירים, עקב השקת פרויקט מחיר למשתכן. הנתונים הציגו ירידה של עשרות אחוזים בערים שונות ברחבי הארץ. כך למשל, בבאר יעקב נרשמה ירידה של 33% במספר העסקאות בדירות חדשות ויד שנייה, ביבנה חלה ירידה של 25%, באשדוד נרשמה ירידה של 15% וכך גם ברעננה. האם השוק אכן הולך לבלימה וכדאי לרוכשים לשבת על הגדר ולחכות לירידת המחירים, או שמא כמו בחוק מע"מ אפס המציאות תתנפץ לזוגות הצעירים בפנים?

 

"בכל מה שקשור למרכז הארץ, אנו לא מבחינים בשום האטה ברכישות, אך בהחלט מרגישים התמהמהות של קונים שממתינים לפני שהם עושים את צעד הרכישה", אומר תום הרוש, יועץ נדל"ן בכיר, בעל משרד לתיווך ושיווק נדל"ן ברמת גן המתמחה בשכונות הצפוניות והדרומיות של רמת גן. לדבריו, "רואים את התופעה יותר אצל זוגות צעירים. זוגות אלו, שרוכשים את דירתם הראשונה, מעדיפים לחכות ולראות כיצד ישפיעו פרויקטי מחיר למשתכן ושאר הצעדים של האוצר על שוק הדיור. מנגד אנשים מבוגרים ומבוססים יותר ששמו לעצמם למטרה לקנות דירה לא ממתינים ופשוט קונים".

"קניית דירה היא צעד משמעותי בחיים ויש לבחון אותה בכל הפרמטרים". יועץ הנדל"ן תום הרוש / צילום: יח"צ
"קניית דירה היא צעד משמעותי בחיים ויש לבחון אותה בכל הפרמטרים". יועץ הנדל"ן תום הרוש / צילום: יח"צ

האם לדעתך למחיר למשתכן תהיה השפעה ממשית על מחירי הדירות?

באופן כללי, אני חושב שההשפעה של התכנית היא בעיקר על מחירי הדירות בפריפריה, שכן הפרויקטים לא נבנים באזורי הביקוש. בלב אזורי הביקוש של גוש דן, בערים תל אביב, גבעתיים, רמת גן, קריית אונו, גני תקווה ואפילו פתח תקווה, לא מרגישים באוויר שום שינוי במחירים. זה נובע בין השאר מההיצע המוגבל של הדירות החדשות בשל עתודות הקרקע המצומצמות.

רמת גן ידועה כבירת התמ"א של ישראל, האם אתה סבור שדירות התמ"א מהוות אטרקציה מבחינת המחיר?

מחיריהן של דירות התמ"א אמנם זולים יותר מדירות חדשות זהות, אך לא בצורה משמעותית. בסופו של דבר הכל תלוי במיקום. לעיתים, קורה שדירות בפרויקט תמ"א 38 - חיזוק ועיבוי, בשכונה מבוקשת בעיר, הן יקרות יותר מדירות בפרויקט חדש שנבנה בשכונה פחות טובה. אם מישהו ציפה למחירים נמוכים דרמטית הוא צפוי להתאכזב.

האם אתה ממליץ ללקוחותיך על דירות תמ"א ברמת גן שעברו חיזוק?

אני תמיד אומר לקונה שהכל תלוי במחיר הנכס ובצרכים שלו. אם הנכס עונה על הצרכים של הלקוח שלי והמחיר הוגן, אז זה בהחלט יכול להיות שווה. נטיית הלב האישית שלי היא לא לקנות דירות תמ"א וללכת יותר לכיוון של בניינים חדשים.

מה קורה בשוק ההשכרה באזור המרכז?

הביקוש לדירות להשכרה ברמת גן, גבעתיים ותל אביב הולך וגדל משתי סיבות עיקריות. האחת, לאנשים אין מספיק הון ראשוני לקניית דירה, הם נאלצים להמשיך לגור בשכירות, והשנייה, אילוצים כספיים ואישיים הגורמים לרוכשי הדירות להשכיר אותה ולהמשיך לגור בדירה שכורה.

בנין חדש לאחר תמ"א 38/2 ברחוב החי"ל 9 רמת גן / הדמיה: ענת לרנר, אדריכלית
בנין חדש לאחר תמ"א 38/2 ברחוב החי"ל 9 רמת גן / הדמיה: ענת לרנר, אדריכלית

מדוע לדעתך זה קורה?

לפעמים אנשים קונים דירת 4 חדרים, ובאופן בלתי מתוכנן המשפחה גדלה ואז הדירה קטנה להם, והם מעדיפים לגור בדירת 5 חדרים בשכירות. כמו כן, לעיתים אנשים קונים דירה יקרה ועל מנת לא לרדת באיכות החיים ועמידה בתשלומי המשכנתא, הם גרים בדירה זולה יותר ומשכירים במחיר גבוה יותר את הדירה בבעלותם. קניית דירה היא צעד משמעותי מאוד בחיים ועל כן צריך לבחון אותה בכל הפרמטרים - הרישומיים, התכנוניים והפיזיים, ולא להיות פזיזים. אחד התחומים שמוכרי דירות קצת חלשים בו ונפגעים לאחר מכן, הוא תחום המיסוי.

תן לי מספר דוגמאות למיסים שפחות ידועים לאנשים

היטל ההשבחה, למשל. זהו מס מוניציפלי, שהמוכר משלם לעירייה בגין זכויות בנייה נוספות שקיימות בנכס. יש מוכרים שלא יודעים שקיימות בדירתם זכויות בנייה, וכשהם באים למכור אותה הם מופתעים לקבל דרישה כספית גבוהה מהעירייה בגין ההיטל.

אז מה אפשר לעשות?

לבדוק מראש. אם אדם ששוקל למכור את הדירה שלו, חושב שאולי יש לדירה זכויות בנייה, מומלץ לו לגשת לעירייה ולברר את זה. אם אכן יש, אז עומדות בפניו 2 אופציות. האחת, לשלם את היטל ההשבחה לאחר חתימה על חוזה המכר והשנייה, לא להמתין ולהזמין שמאות מוקדמת מהעירייה, שתעריך את גובה ההיטל. בצורה זו דמי השמאות יקוזזו מסכום ההיטל. באופן אישי, אני חושב שבשביל השקט הנפשי כדאי לנקוט באופציה השנייה כי אין כמו ודאות.

אילו עוד מיסים יכולים להפתיע?

מס שבח. לא רבים יודעים, אבל גם אם אתה מוכר דירה יחידה לא תקבל פטור מתשלום מס שבח, שחל על זכויות הבנייה בנכס. מכיוון שמס השבח עומד על 50 אחוז מזכויות הבנייה, זה עשוי להתבטא בהרבה כסף. לכן אני תמיד ממליץ לשכור את שירותיהם של שמאי או עורך דין טרם המכירה, כדי שלא יהיו הפתעות.

תמ"א 38/1 ברחוב נחמיה תמרי 8 ברמת גן. הדמייה: evolve
תמ"א 38/1 ברחוב נחמיה תמרי 8 ברמת גן. הדמייה: evolve

יש לך טיפים גם לקונים?

אני תמיד ממליץ לכל הלקוחות שלי לאסוף כמה שיותר הוכחות וקבלות על שירותים מקצועיים, שהם לקחו במהלך עסקת הנדל"ן. ההוצאות יכולות לכלול את המתווך, השמאי, עורך הדין או השיפוצניק. ולמה כל זה? כשתחליטו למכור את הדירה, הקבלות יתקזזו מסך מס השבח שתצטרכו לשלם. אם נניח הדירה נרכשה ב-2 מיליון שקלים ומכרתם אותה ב-2.6 מיליון שקלים, ויש לכם הוכחות על הוצאות בסך 300 אלף שקלים, תשלמו מס שבח מופחת יותר.

בסופו של דבר, רכישת דירה עבור רוב האנשים היא העסקה הכלכלית הגדולה בחייהם, וכמו שלא מוכרים נכס בלי עורך דין, או מגיעים לרשות המיסים בלי רואה חשבון, כך בעסקה הגדולה בחיים צריך להשתמש בשירותיהם של אנשי המקצוע המתאימים, כמו עורכי הדין, שמאים, יועצי משכנתאות והמתווכים. זו אכן הוצאה נוספת, אך זו הוצאה שיכולה לחסוך לכם בעתיד הרבה מאד כסף וכאבי ראש.

מוכר או קונה נכס? לפגישת ייעוץ חינם >>>

בגובה העיניים לטורי דעה נוספים

המובחרים

NEXT-URBAN -לוגו / צילום: יח"צ
מול ים - לוגו / צילום: יח"צ