Ggroup מקבוצת בלושינסקי אחזקות – מגזין הנדל"ן
לוגו ג'גרופ לוגו גלובס
לכתבה הקודמתאירופה או ארה"ב: איפה כדאי יותר להשקיע בנדל"ן? לכתבה הבאה"קניית דירה היא צעד משמעותי ויש לבחון אותה בכל הפרמטרים"

הולכים על בטוח: 7 כללי זהב להשקעה בטוחה בנדל"ן בחו"ל

המדינה מערימה קשיים על משקיעי הנדל"ן בישראל, וגורמת להם להרים ידיים ולחפש השקעות נדל"ניות מעבר לים ▪ כיצד בודקים אם ההשקעה בטוחה? איך מפחיתים סיכונים, ומדוע חשוב שתהיה למשקיע שליטה מלאה על ההשקעה?
יובל גמליאל - 12.04.2017, 12:08
משקיעים
משקיעים בנדל"ן בחו"ל: 7 כללי זהב שיניבו רווח ויצמצמו סיכונים. צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

הכתבה בשיתוף פסיפיק הולדינגס

אין זה סוד שחייהם של משקיעי הנדל"ן הופכים בשנים האחרונות לקשים יותר ויותר, והקשיים מורגשים ביתר שאת מאז כניסתו של משה כחלון לתפקיד שר האוצר. נראה כי השר שם לו למטרה לצנן את שוק הנדל"ן באמצעות הורדת כדאיות כניסת המשקיעים לשוק זה בישראל. סנונית ראשונה להצלחת פועלו של השר התקבלה בחודש ינואר האחרון, כאשר מזה שנים רבות דיווח הלמ"ס על ירידה ראשונה של 1.2% במחירי הדירות בחודשים נובמבר-דצמבר, לעומת החודשיים הקודמים. הנתון הזה מצטרף לנתונים שפורסמו לאחרונה על ירידה בהיקפי העסקאות ברחבי הארץ.

 

מומחים מסבירים כי במעשיו, כחלון דוחף את המשקיעים לשווקי נדל"ן מעבר לים, ולכן כדאי להם להתעניין באופציות ההשקעה במדינות השונות. "בבואכם להשקיע בנדל"ן בחו"ל מומלץ לפעול על פי 7 כללי זהב, שיניבו עבורכם רווח ויצמצמו סיכונים כספיים", אומר עו"ד יובל זיו, מייסד ומנכ"ל חברת פסיפיק הולדינגס המתמחה בהשקעות נדל"ן בארה"ב ובישראל. "כלל הזהב הראשון הוא הכרת היזם - המשקיע חייב להכיר את היזם ולהאמין ביכולותיה של החברה בה הוא משקיע", מציין זיו, "לצורך כך הוא צריך לבצע מחקר מקיף על החברה ועל הצלחותיה או כישלונותיה בעבר, יכולותיה הפיננסיות, מבנה הפעילות שלה ועוד. הכלל השני הוא יכולת השליטה בהשקעה - כאשר חשוב להבדיל בין שליטה מסחרית לשליטה משפטית".

"בבואכם להשקיע בנדל"ן בחו"ל מומלץ ללכת לאורם של 7 כללי זהב". עו"ד יובל זיו. צילום: יח"צ
"בבואכם להשקיע בנדל"ן בחו"ל מומלץ ללכת לאורם של 7 כללי זהב". עו"ד יובל זיו. צילום: יח"צ

למה אתה מתכוון?

בכל השקעה ולא משנה מאיזה סוג, אתה צריך שתהיה לך עליה שליטה כלשהי, כלומר יכולת השפעה. שליטה משפטית מעניקה למשקיע גם שליטה מסחרית, שכן אם הוא הבעלים של הנכס בטאבו הוא זה שיקבע מי ינהל את הנכס, איזה שדרוגים יבוצעו בו ועוד. נכון שבמקרים רבים ניהול הנכס מופקד בידי חברת ניהול, אבל המשקיע/הבעלים יכול להחליף את החברה בכל רגע נתון.

מהו הכלל הבא?

הכלל השלישי הוא לבדוק האם היזם משקיע הון עצמי בפרויקט. באנגלית זה נקרא: Skin in the game, והכוונה היא שככל שהיזם מסכן גם כסף אישי שלו כך הסיכון של המשקיע פוחת. לנו כמשקיעים חשוב לדעת שהיזם גם נכנס עם הון עצמי שלו. לרוב, מתווכים בעסקאות נדל"ן בחו"ל לא שמים כסף בעצמם על הנכס ויש עם זה בעיה, כי אין להם את מימד האחריות האישית בהשקעה. יזם, לעומת זאת, שם את הכסף בעצמו ואז הנגיעה האישית שלו בהשקעה גורמת לו להיות מחויב יותר להצלחתה.

וזה מוביל אותנו לכלל הרביעי - האם היזם מנהל את הכסף בעצמו או על ידי אחרים. ישנן קרנות שמתווכות בין המשקיעים ליזמים בחו"ל ומעבירות את כספי המשקיעים ליזמים האלו, ללא שום נגיעה ניהולית לכסף. זאת בעיה רצינית למשקיע כי הקרן יכולה להעביר את הכסף ליזמים שחלקם גרועים, ללא ידיעת המשקיע, והם יפסידו את כספי ההשקעה. לכן עדיף להשקיע בחברה שמנהלת בעצמה את הנכס בחו"ל. זה מונע הפתעות מיותרות ומעניק למשקיע תחושת ביטחון ויציבות.

מהו הכלל החמישי?

האם יש לי גישה לכסף בכל עת. לפעמים קורה שמשקיעים מתחרטים אחרי חודש-חודשיים ורוצים למכור את החלק שלהם בנכס מסיבות אישיות ואחרות. מומלץ לבדוק מהי מדיניות הגישה לכסף בחברה או בקרן בה אתם משקיעים, ולבחור באלו המעניקות גמישות בגישה לכסף שלכם. במילים אחרות: שתוכלו לקבל את הכסף שלכם בכל עת.

הכלל השישי הוא - ההפנמה כי השקעה ממונפת יכולה להתגלות כחרב פיפיות. כך למשל, בתור יזם נדל"ן אם אני קונה נכס במיליון דולר והבאתי בעצמי 200 אלף שקלים, והנכס נמכר ב-1.2 מיליון שקלים, אז אין ספק שהרווחתי פה 200 אלף שקלים שהם 100 אחוז. מצד שני, כשקורה משהו רע בעת משבר פתאום אין שוכר ואין מי שיחזיר את ההלוואה לבנק.

לבדוק כל תרחיש אפשרי: "כגודל הסיכון כך גודל התשואה"
לבדוק כל תרחיש אפשרי: "כגודל הסיכון כך גודל התשואה"

"ברגע שאתה נכנס להשקעות קבוצתיות כאלה בפרויקטי ענק ואין שוכרים בפרויקט" מציין זיו, "כולם מפסידים את כספי ההשקעה שלהם. כולנו ראינו במו עינינו כיצד טייקונים במשק הישראלי התרסקו בגלל עודף מינוף. אותו מינוף שהרים אותם למעלה גם הוריד אותם בבת אחת למטה. אז מינוף כן או לא? התשובה: אפשרי אבל בזהירות רבה, ועדיף בהשקעות שבהן יש למשקיע שליטה מלאה על ההשקעה ואפשרות לממש בכל רגע נתון".

ומהו כלל הזהב האחרון שלך למשקיעים?

כל משקיע חייב לשאול את עצמו - מהו התרחיש הגרוע ביותר? השאלה הזאת עוסקת בתרחיש בו ההשקעה לא הצליחה כפי שחשבנו. האם יש סיכוי שכל ההון יימחק? אם לא, מה גודל הסיכון שאני לוקח? שאלה זו מאפשרת לנו כמשקיעים לתמחר את הסיכון ולוודא שהתשואה הולמת את הסיכונים שבהשקעה. כידוע לכל משקיע מתחיל "כגודל הסיכון כך גודל התשואה". אם תשקיע באג"ח בארה"ב התשואה שלך תהיה נמוכה, אבל אם תשקיע באג"ח בוונצואלה התשואה תהיה גבוהה יותר. זה נובע מהסיכון בהשקעה, כי הכלכלה בוונצואלה יכולה ליפול ואתה תאבד את ההשקעה שלך, והמשקיע צריך לקחת זאת בחשבון.

זיו מסכם ומדגיש, "בהשקעות שלכם לא חייבים להתקיים כל 7 הכללים שציינתי. אבל חשוב להפנים אותם וככל שחלק גדול יותר מהם מתקיים, ההשקעות שלכם יהיו בטוחות, יציבות ורווחיות יותר".

לפרטים נוספים PACIFIC HOLDINGS>>

בגובה העיניים לטורי דעה נוספים

המובחרים

NEXT-URBAN -לוגו / צילום: יח"צ
מול ים - לוגו / צילום: יח"צ