גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

רווח גבוה - סיכון גבוה: מינוף מסוכן ביזמיות הנדל"ן הישראליות

החברות מציגות רווחים מרשימים, אך סוחבות על גבן חובות אג"ח עצומים, שעלולים לאיים על יציבותן ■ חג'ג', גינדי השקעות ואחרות יצטרכו לעבוד קשה מאוד כדי לשלם את החובות

דרור נגל / צילום: איל יצהר
דרור נגל / צילום: איל יצהר

שוק הנדל"ן למגורים בישראל הוא אחד השווקים התחרותיים ביותר במשק. י.ח דמרי, השיאנית מבין החברות שבדקנו, מכרה בשנת 2016 בסה"כ 696 דירות. זה מספר מרשים, אבל כזה שמהווה בקושי 2% מסך הדירות שמכרו קבלנים בשנת 2016 (כ-30 אלף). ומתוך סך העסקאות לרכישת דירה שנעשו בשנה האחרונה, חדשות ויד שנייה (כ-111 אלף עסקאות), מדובר בקצת יותר מפרומיל מכמות העסקאות. יחד עם אפריקה ישראל, שמכרה אשתקד 558 דירות, מכרו שתי החברות אחוז אחד מכלל העסקאות למכירת דירה שנעשו בישראל.

התחרות הגדולה, בשילוב אין ספור גורמים המטילים אי ודאות פרמננטית על ענף הבנייה, הופכים את יזמיות הנדל"ן לחברות המאופיינות בסיכון גבוה. אחרי עלייה של יותר מפי שניים במחירי הדירות בעשור האחרון, מפתה להסתנוור משורת הרווח שמציגות כמעט כל חברות הנדל"ן היזמיות. אבל עם כל זאת, אסור לנתק את הרווח גם מהחוב העצום היושב על הצוואר של רבות מאותן חברות.

מול רווח תפעולי מצרפי בעשר החברות אותן בדקנו, העומד על 796 מיליון שקל, עומדת יתרת חוב לבעלי אג"ח על סך של 4.138 מיליארד שקל. יותר מפי 5. בשנים האחרונות, על רקע הריבית הנמוכה והאפשרות של חברות יזמיות לגייס חוב בבורסה בריבית של 2% או 3% בלבד מעל האג"ח הממשלתי, יזמיות נדל"ן רבות ניצלו את הכסף הציבורי הזול וצברו היקפי חוב מבהילים. מעבר לכך, אצל ארבע מעשר החברות הזמן הממוצע לפדיון האג"ח נמוך משנתיים - מה שבהחלט יכול ללמד על גובה הסיכון של אותן חברות.

שתי חברות בלבד, אזורים ואשדר, מציגות יחס חוב פיננסי נטו ל-CAP - נתון הבוחן את מבנה ההון והמינוף ובודק את שיעור ההלוואות מתוך ההון הכולל של החברה - הנמוך מ-50%. אזורים היא היחידה שבה יחס החוב ל-EBITDA (רווח לפני ריבית, מסים ופחת) הוא חד ספרתי, ועומד על 8.4. חמש חברות מציגות יחס גבוה מ-60%.

לא יכולות לחכות

באופן כללי ניתן לומר שהיזמיות הישראליות פועלות תחת הוצאות מימון משמעותיות, ששוחקות את רווחיותן - אצל י.ח דמרי למשל, הוצאות המימון תופסות נתח של יותר מ-60% מסך הרווח. כלומר, כל אותם אלה שאוהבים לומר שהקבלנים יכולים להמתין בסבלנות בתקופות של קיפאון במכירות עד ל"ירידת הציבור מהגדר", מתעלמים מהחוב האדיר החובץ על מרבית החברות, המחייב אותן למכור דירות כל העת.

רו"ח חן שרייבר, דירקטור בלשכת רואי החשבון ובחברות בורסאיות ובעל משרד לייעוץ פיננסי והשבחת חברות, מציין כי "מניתוח עשרת הדוחות השנתיים של חברות הנדל"ן (ראו טבלה) ניתן לזהות כי מגמת המינוף באג"חים משפיעה באופן ניכר על תוצאות החברות בענף, בשל הוצאות המימון העצומות. נמצא שאצל מרבית החברות, כחצי מהוצאות המימון הינן בגין שיערוך וטיפול חשבונאי באג"חים. מצב זה הוא גורם סיכון משמעותי עבורן, כיוון שהן תלויות במצב שוק האג"ח הקונצרני וביכולתן למחזר חובות ו/או למנף פרויקטים חדשים. חלק מהחברות מסתמכות על יכולתן בבוא העת למחזר חוב אג"ח לפירעון בחוב חדש, אפשרות שכמובן מוטלת בספק".

שרייבר מציין כמה דוגמאות בולטות: לצמח המרמן הון עצמי של 140 מיליון שקל בלבד ויחס הון עצמי למאזן של פחות מ-13%, בעוד לחברה יתרת חוב אג"ח בסך כ-260 מיליון שקל. עם זאת, לחברה צבר הזמנות גבוה של כ-1.5 מיליארד שקל. שרייבר: "המשמעות היא שתוצאות השנתיים הקרובות ישפיעו מאוד על איתנותה הפיננסית של החברה ועל עמידה בהתחייבויות".

לחנן מור יתרת אג"ח של 220 מיליון שקל, בעוד ההון העצמי גדל ל-110 מיליון שקל בסוף 2016 ויחס הון עצמי למאזן של החברה מתקרב ל-20% ויחס החוב נטו ל-CAP עולה על 73%, "ומתקרב לאמת המידה המקסימלית". בחברת רוטשטיין ישנו חוב אג"ח בסך 180 מיליון שקל והון עצמי נמוך בסך 63 מיליון שקל, "והוצאות המימון מקזזות כשליש מהרווח".

9 מיליארד בצנרת

שרייבר מציין כי חברה נוספת שצריכה להיות תחת מעקב בנוגע ליכולתה לשרת את החוב היא חג'ג', שם ההון העצמי עומד על 230 מיליון שקל ויתרת האג"ח עומדת על 290 מיליון שקל, "לחברה צבר הזמנות נמוך מאוד בסך 118 מיליון שקל בלבד, מה שעלול לפגוע בתוצאותיה לשנת 2017 והיא תלויה מאוד בשיווק פרויקטים חדשים".

מי שרוצה לראות את חצי הכוס המלאה, יתמקד בצבר ההכנסות של החברות, הכנסות שהן צופות מ-2017 ואילך (דירות שנמכרו או חוזים שנחתמו) ועומדות על סך כולל של 8.89 מיליארד שקל. הצבר הגדול ביותר הוא של אפריקה מגורים, החברה הבת של דניה סיבוס מקבוצת אפריקה ישראל, שמציגה צבר הכנסות של 1.6 מיליארד שקל.

לדברי שרייבר, "באופן גורף ניתן לומר שחברות הנדל"ן חייבות לצמצם בחלוקת הדיבידנדים ולהגדיל ככל הניתן את הונן העצמי וקופת המזומנים שלהן, אשר יהוו עוגן ביטחון לשמירה על איתנותן הפיננסית גם בשוק קשה ובתקופת גיוסים בעייתית, שכן זו רק שאלה של זמן עד שזו תגיע. השלטון אינו יציב, מחירי העבודה וחומרי הגלם נותרו באי ודאות גבוהה ועתיד הענף לוט בערפל, ומכאן שרק החברות השמרניות יותר, המוכנות להקריב רווחיות על חשבון תזרים, ישרדו".

חברות המגורים

עוד כתבות

איציק וייץ, מנכ''ל קבוצת קרסו מוטורס / צילום: אלעד גוטמן

המספרים חושפים: כך הפך מותג בנזין סיני אלמוני למכרה הזהב של קבוצת קרסו

הכתבה הזו היתה הנצפית ביותר השבוע בגלובס ועל כן אנחנו מפרסמים אותה מחדש כשירות לקוראינו ● מהדוח השנתי של יבואנית הרכב עולה כי המותג צ'רי, שמכירותיו זינקו ב-2023, הקפיץ את נתח השוק שלה וסייע לה להציג רווח מכובד בתקופה קשה ● אבל ל"אסטרטגיה הסינית" הזו, שמשנה בצורה משמעותית את הפוקוס העסקי של הקבוצה, יש מחיר - ובראשו דריסת מותגים ותיקים

''התייצבות ושיפור, גם אם צנוע, ברוב הפרמטרים הפיננסיים של ההייטק הישראלי'' / אילוסטרציה: Shutterstock

אחרי שנה קשה, הרבעון הראשון של 2024 מראה מגמה חיובית בתעשיית הטק הישראלית

על פי נתונים חדשים מדוח ההייטק "Tech Review", ברבעון הראשון של 2024 חברות הסטארט-אפ הישראליות גייסו כ-1.6 מיליארד דולר ● מדובר בעלייה של כ-10% ביחס לרבעון הקודם וירידה של 10% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ● 38% מסך הסכום הכולל גוייס בחברות הסייבר

ייצור השבבים / צילום: Shutterstock, Golubovy

חברות השבבים הישראליות שמשלמות על הקשחת הכללים

ביטול רכישת חברת שבבים ישראלים על ידי הענקית האמריקאית קוואלקום מתווספת לנסיגת אינטל מרכישת טאואר אשתקד ● לפי מומחים, מדובר במגמה מתעצמת של הקשחת העמדות מצד רגולטורים בעולם ● "חברות צריכות להתחיל לחשוב מראש על אלטרנטיבות", הם אומרים

הסכם אינו נדרש כתנאי עבור זוגות במערכות יחסים כאלה ואחרות / צילום: Shutterstock, Viacheslav Lopatin

זוג הקפיא עוברים ואז נפרד. האם האישה תוכל להשתמש בהם?

כשלושה עשורים לאחר פרשת נחמני, בתי המשפט עדיין נאלצים לדון בתביעות בלתי אפשריות לגבי גורלם של עוברים מוקפאים ● מן הראוי היה לחייב כל זוג שפונה לבצע הפריה חוץ-גופית, לחתום על הסכם שמתייחס לאפשרות הריאלית של פרידה במהלך הזמן שחולף בין יצירת העוברים המוקפאים לבין השימוש בהם

גזירת סרט בפתיחת משרדי ASI, חברת הבת בהודו יחד עם שגריר ישראל בהודו, נאור גילאון / צילום: תעשייה אווירית

מתחת לרדאר: התעשייה האווירית הקימה חברה בת בהודו

התעשייה האווירית השיקה השבוע את חברת הבת ההודית שלה בניו דלהי ● החברה הוקמה במסגרת שיתוף הפעולה בין התעשייה האווירית לבין DRDO, גוף המחקר והפיתוח בנושאי הגנה של ממשלת הודו

מנכ''ל האוצר שלומי הייזלר בוועידת מרכז הנדל''ן באילת / צילום: נאו מדיה

מנכ"ל האוצר נגד מנהל רשות המסים: "מס דירה שלישית ירחיק משקיעים משוק הנדל"ן"

לפי מנכ"ל האוצר, שלומי הייזלר, החזרת "מס דירה שלישית" כבר בתקציב הקרוב לא נמצאת על הפרק ● על הביקורת שהעביר ינקי קוינט בכנס התשתיות של גלובס בשבוע שעבר, הוא עונה: "אמירות חמורות ואין בהן דבר וחצי דבר. באוצר יש אנשים מופלאים" ● וזו התוכנית שלו למלא את קופת המדינה, נוכח הגירעון המחמיר

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 בת"א, שהוא גם בעלים של חלק מהחצר, ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו

מנכ''ל NICE, ברק עילם / צילום: CRC Media

מלך השכר של ת"א: המנכ"ל שהרוויח כ-90 מיליון שקל ב-2023

עיקר התגמול של מנכ"ל נייס ברק עילם – הוני ● במשך שנותיו כמנכ"ל נייס צבר תגמולים בהיקף של כ-460 מיליון שקל לפי שער החליפין הנוכחי ● שכר של כ-17 מיליון שקל למנכ"ל אלביט אשתקד

אסף גולדברג, מנכ''ל סלייס עד לאחרונה / איור: גיל ג'יבלי

בדיקת אי הסדרים בעיצומה, אז איך זה שאפשר להפקיד חיסכון לכל ילד בסלייס

רשות שוק ההון מצאה לאחרונה אי סדרים חמורים בהתנהלותו של בית ההשקעות סלייס ● למרות זאת, באתר הביטוח הלאומי סלייס מוצגת כאפשרות להפקדת כספים בתוכנית "חיסכון לכל ילד" ● עד תחילת מאי לא ניתן יהיה למשוך כספים מקופות סלייס, אך הרגולטור לא מודאג

חרדים בלשכת הגיוס / צילום: מיטב ודובר צה''ל

בג"ץ: לעצור תשלומים לישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים החל מה-1 באפריל

בג"ץ הוציא את צו הביניים בשל היעדר מקור חוקי להעברת התשלומים ● וכעת, מיום שני הקרוב יופסק התקצוב לתלמידי ישיבות שחייבים בגיוס ● השופטים אימצו עמדה מחמירה מזו של היועמ"שית ● התנועה לאיכות השלטון: "צו הביניים הזה מהווה צעד תקדימי בדרך לשוויון, וציבור המשרתים מודה לבית המשפט על החלטתו החשובה"

מישל וונטסוס, לשעבר מנכ''ל ביוג'ן / צילום: Quris

"ביוג'ן הייתה פסגת הקריירה שלי עד כה": המנכ"ל לשעבר מדבר על התוכניות לעתיד

מישל וונטסוס היה מנכ"ל ביוג'ן בתקופה שבה הייתה במוקד תשומת הלב בעקבות התרופה החדשנית שלה לאלצהיימר, אבל בסוף שילם בכיסאו על הכישלון שלה בשוק ● בראיון ל"גלובס", הוא מגיב על הביקורת שהושמעה נגדו, מספר אילו חברות מעניינות אותו עכשיו ומדבר על ההשקעה שלו בקיוריס הישראלית ● על המיזם החדש שהוא מקים בסינגפור, הוא עדיין לא מוכן לפרט

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP, דוברות הכנסת, שאטרסטוק

הדרך לאספקת הפגזים האמריקאיים לישראל עוברת בטורקיה

היחסים בין נשיא טורקיה, רג'פ ארדואן ונשיא ארה"ב, ג'ו ביידן, מתהדקים למרות היחסים המעורערים שהיו בין השניים לאורך השנים ● מדיווח בלומברג, מתברר כי ארה"ב מנהלת מו"מ עם טורקיה לצורך רכישת פגזים וחומרי נפץ, שיאפשרו לה להאיץ את קצב הייצור שלה ולשלוח את חלקם לישראל

מערכת ReDrone של אלביט / צילום: אלביט מערכות

הנקמה של פוטין בהודו, ומערכת יירוט הרחפנים החדשה של אלביט

אלביט הציגה ללקוחות אירופאיים את מערכת היירוט המתקדמת שלה, אלג'יריה מצאה מענה בסין מול עוצמת המל"טים מתוצרת ישראל, ארה"ב שמה את מבטחה בלייזר, והנקמה של פוטין בראש ממשלת הודו • השבוע בתעשיות הביטחוניות

קבוצת רוכבי אופניים עם טל ברודי. מימין: ריבה פרידמן בורוביק / צילום: דבורין תקשורת

מקבוצות אופניים ועד קבלת פנים בחזרה לבית: הארגון שמלווה מפונים במלחמה

מאז פרוץ המלחמה מלווה ארגון "הרוח הישראלית" אלפי משפחות של מפונים, ואף גייס תרומות בהיקף של 2.5 מיליון שקל ● מ"מ המנכ"לית, ריבה פרידמן בורוביק: "האתגר הגדול הוא שיקום הקהילות"

ניסאן X-TRAIL / צילום: יח''צ

המכונית של ניסן שמוכיחה: שוק הבנזין עדיין חי ובועט

ניסאן X-TRAIL, הטורבו-בנזין החדשה של ניסאן, מוכיחה שגרסאות הבנזין לא אמרו את המילה האחרונה: היא זריזה, נוחה ומרווחת

קבינט המלחמה. ללא נשים במוקד קבלת ההחלטות / צילום: קובי גדעון-לע''מ

המלחמה חושפת את אוכלוסיית הנשים לסיכונים חריגים. איך אפשר להתמודד איתם?

מדור "המוניטור" של גלובס והמרכז להעצמת האזרח עוקב אחר ביצוע החלטות ממשלה משמעותיות ● הפעם, בשיתוף שדולת הנשים, על האתגרים שמציבה המלחמה בפני נשים ● נשים סובלות יותר מהיעדר ביטחון אישי וכלכלי - ובכל זאת הן לא נמצאות במוקד קבלת ההחלטות

אייל בן סימון, מנכ''ל הפניקס / צילום: יחצ ענבל מרמרי

ביום האחרון לפני הפקיעה: מנכ"ל הפניקס אייל בן סימון מכר מניות

מנכ"ל הפניקס וסמנכ"ל הכספים שלו מימשו יחד 170 אלף אופציות במחיר של 37.48 שקל למניה ● המימוש בוצע יום לאחר שהחברה דיווחה על תוצאותיה הכספיות לשנת 2023, רווח של 1.1 מיליארד שקל המשקף תשואה להון של 10.5%

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

בורסת ת"א ננעלה ביציבות; אלקטריאון זינקה ב-18%, ישראכרט ב-8%

אל על השלימה גיוס של 100 מיליון דולר, המנייה עולה ב-4% ● הבורסה בת"א מסכמת רבעון ראשון בעליות נאות במדדים המובילים ● לאומי על הדולר המתחזק: "מציע למשקיעים הצעה שאי אפשר לסרב לה" ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025"

הפגנת חרדים נגד גיוס בני ישיבות,ירושלים / צילום: Reuters, Ammar Awad

מהתקציבים שייעצרו ועד לדיוני החירום באוצר: כל מה שכדאי לדעת על הצו הדרמטי בנוגע לחוק הגיוס

בהתאם לצו הביניים שהוציא בג"ץ, תקצוב הישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים ייעצר כבר בשבוע הבא ● בשלב זה, התמיכה בכ-44 אלף תלמידי ישיבות צפויה להיעצר ● באגף החשב הכללי במשרד האוצר, שאמונים על ביצוע התשלומים מתקציב המדינה, מתכוונים ליישם את הצו במועד ● איך זה יעבוד? גלובס עושה סדר

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילום: שלומי יוסף

העליון מגדיר מחדש את גבולות שכר הטרחה לעורכי דין בתביעות ייצוגיות

פסק דין שאישר פשרה עם סופרגז ואמישראגז קבע תקדימים בעניין שכר טרחת עורכי דין בתביעות ייצוגיות ● בין השאר נקבע כי שר הטרחה יוגבל לפי מדרגות מקסימליות, ודרך היישום לתשלום הובהרה ● בשוק יש שמברכים על ההסדרה, ואולם אחרים מזהירים: תפגע בתמריץ להשיג פיצוי מרבי