חריגות בנייה: מהן ההשלכות בעת רכישת נכס?

בנכסי מקרקעין רבים בישראל, בעיקר בבתים צמודי קרקע, ישנן חריגות בנייה ■ מהו הנזק היכול להיגרם בגינן לרוכש, וכיצד ניתן להתמודד עמן?

מה חשוב לבדוק לפני שקונים בית?/ צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
מה חשוב לבדוק לפני שקונים בית?/ צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

הכתבה בשיתוף משפטיפ

חריגת בנייה מתייחסת לכל סוג של בנייה המתבצעת ללא קבלת היתר כדין או סטייה ממנו. תופעה זו, על מגוון ביטוייה, מהווה הפרה של זכויות הבנייה הקיימות לגבי הקרקע, חריגה מהמטרה לשמה יועדה הקרקע ומהתשתית התכנונית שנקבעה במסגרת תוכניות בניין עיר ומהיתר הבנייה שניתן לנכס. כמו כן, היא נחשבת לעבירה על חוקי תכנון ובנייה.

לצורך אישור בנייה חריגה לסוגיה יש לקבל היתר מקדים. הגורם האמון על התרת בנייה ושימוש חורגים הוא הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ברשות המקומית בה מצוי הנכס או המגרש בגינו מוגשת הבקשה.

עוד יודגש כי לא כל בנייה חורגת ניתן להכשיר ולקבל עבורה אישור.

כיצד יודעים אם יש חריגות בנייה בנכס?

השוואה קפדנית בין המבנה הקיים בשטח לבין התוכנית שבהיתר הבנייה המצוי בתיק הבניין בוועדה המקומית הרלוונטית יכולה להעיד על קיומן של חריגות בנייה. לצורך עריכת השוואה זו מומלץ לפנות לשמאי מקרקעין או אדריכל, שייבחן בטרם ביצוע העסקה אם יש חריגות בנייה בנכס.

לחריגות בנייה יש השלכות דרמטיות על שווי הנכס, על קבלת אישור העירייה להעברת הנכס על-שם הקונה, על ניסוח חוזה המכר, על התשלומים שנושא בהם המוכר בגין חריגות הבנייה, על האפשרות ליטול משכנתא לרכישת הנכס וכן על אפשרות של שימוש עתידי בו. לכן, על קונה נכס לנהוג בזהירות יתרה, ולפני סגירת העסקה עליו לבצע בדיקת התאמה של המבנה להיתר הבנייה.

עו״ד נלי בן-דרור / צילום: סיגל קולטון
 עו״ד נלי בן-דרור / צילום: סיגל קולטון

רכשת בית עם חריגת בנייה - מה עכשיו?

על קונה הרוכש נכס עם חריגות בנייה לדעת כי ישנן עלויות נוספות להכשרתו. מכאן ראוי כי אלה יקבלו ביטוי במסגרת המשא-ומתן בין הצדדים לעסקה ובחוזה המכר. גם קונה שבשלב הראשון אינו מעוניין בהכשרת חריגות הבנייה, צריך לדעת כי כשיבקש היתר בנייה בקשר לנכס, ואף שאינו קשור במישרין לחריגות הבנייה - עדיין יהיה עליו להכשירן. לכן על אותו קונה לבדוק לא רק האם יש חריגות בנייה, אלא גם אם ניתן להכשיר אותן.

בנוסף, על הקונה לוודא כי במכר של נכס עם חריגות בנייה ניתן יהיה לקבל אישור עירייה להעברתו על שמו בלשכת רישום המקרקעין או ברשות מקרקעי ישראל; לבדוק האם האישור יינתן חרף חריגות בנייה, או שמא זו תדרוש את הריסת חריגות הבנייה או הכשרתן, או שתדרוש רישום הערת אזהרה לטובתה על הזכויות בגין אי-התאמה להיתר הבנייה בעת רישום הנכס. להערה זו יש משמעויות רבות: במקרה שלא יינתן אישור עירייה, לא יוכל הקונה לרשום את זכויותיו בנכס בלשכת רשות המקרקעין או ברשות מקרקעי ישראל.

פרט חשוב ביותר הוא נטילת משכנתא. כאשר הקונה נוטל משכנתא למימון הרכישה, הבנק דורש כי שמאי מטעמו יבקר בנכס ויבדוק אותו ובתוך כך את ההתאמה להיתר הבנייה לצורך הערכת שווי הנכס וקבלת החלטה על סכום ושיעור המימון שיאושר לרוכש. במקרה שישנן חריגות בנייה, השמאי יפחית את ערכן משווי הנכס בדוח שיספק לבנק. הדבר עלול ליצור בעיית מימון בעת נטילת המשכנתא (אישור סכום נמוך מהנדרש) ולעתים אף אי-אישור נטילת משכנתא.

בשורה התחתונה, בעת רכישת נכס חשוב לשים לב לנושא חריגות בנייה, לבצע בדיקות מקיפות בעניין ולהתייחס אליו גם בחוזה המכר על נספחיו. יש לבחון סוגיות כמו: על מי חלה חובת הכשרת הנכס בהיתר, מי נושא באגרות והיטלים של הרשות בגין חריגות הבנייה, חובת המוכר להמציא אישור עירייה, ומה קורה במקרה והרשות דורשת את הריסת חריגות הבנייה כתנאי להוצאתו. כמו כן, חשוב להגן על כספי הרוכש באמצעות מנגנונים מתאימים לפתרון חריגות בנייה. לשם כך מומלץ תמיד להיוועץ בעורך דין המתמחה בתחום.

עו"ד נלי בן-דרור עוסקת במקרקעין.

המאמר לעיל הוא על דעת מערכת משפטיפ והכותבת, ואין בו משום תחליף לקבלת ייעוץ משפטי כנדרש.

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988