גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

חריגות בנייה: מהן ההשלכות בעת רכישת נכס?

בנכסי מקרקעין רבים בישראל, בעיקר בבתים צמודי קרקע, ישנן חריגות בנייה ■ מהו הנזק היכול להיגרם בגינן לרוכש, וכיצד ניתן להתמודד עמן?

מה חשוב לבדוק לפני שקונים בית?/ צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
מה חשוב לבדוק לפני שקונים בית?/ צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

הכתבה בשיתוף משפטיפ

חריגת בנייה מתייחסת לכל סוג של בנייה המתבצעת ללא קבלת היתר כדין או סטייה ממנו. תופעה זו, על מגוון ביטוייה, מהווה הפרה של זכויות הבנייה הקיימות לגבי הקרקע, חריגה מהמטרה לשמה יועדה הקרקע ומהתשתית התכנונית שנקבעה במסגרת תוכניות בניין עיר ומהיתר הבנייה שניתן לנכס. כמו כן, היא נחשבת לעבירה על חוקי תכנון ובנייה.

לצורך אישור בנייה חריגה לסוגיה יש לקבל היתר מקדים. הגורם האמון על התרת בנייה ושימוש חורגים הוא הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ברשות המקומית בה מצוי הנכס או המגרש בגינו מוגשת הבקשה.

עוד יודגש כי לא כל בנייה חורגת ניתן להכשיר ולקבל עבורה אישור.

כיצד יודעים אם יש חריגות בנייה בנכס?

השוואה קפדנית בין המבנה הקיים בשטח לבין התוכנית שבהיתר הבנייה המצוי בתיק הבניין בוועדה המקומית הרלוונטית יכולה להעיד על קיומן של חריגות בנייה. לצורך עריכת השוואה זו מומלץ לפנות לשמאי מקרקעין או אדריכל, שייבחן בטרם ביצוע העסקה אם יש חריגות בנייה בנכס.

לחריגות בנייה יש השלכות דרמטיות על שווי הנכס, על קבלת אישור העירייה להעברת הנכס על-שם הקונה, על ניסוח חוזה המכר, על התשלומים שנושא בהם המוכר בגין חריגות הבנייה, על האפשרות ליטול משכנתא לרכישת הנכס וכן על אפשרות של שימוש עתידי בו. לכן, על קונה נכס לנהוג בזהירות יתרה, ולפני סגירת העסקה עליו לבצע בדיקת התאמה של המבנה להיתר הבנייה.

עו״ד נלי בן-דרור / צילום: סיגל קולטון

רכשת בית עם חריגת בנייה - מה עכשיו?

על קונה הרוכש נכס עם חריגות בנייה לדעת כי ישנן עלויות נוספות להכשרתו. מכאן ראוי כי אלה יקבלו ביטוי במסגרת המשא-ומתן בין הצדדים לעסקה ובחוזה המכר. גם קונה שבשלב הראשון אינו מעוניין בהכשרת חריגות הבנייה, צריך לדעת כי כשיבקש היתר בנייה בקשר לנכס, ואף שאינו קשור במישרין לחריגות הבנייה - עדיין יהיה עליו להכשירן. לכן על אותו קונה לבדוק לא רק האם יש חריגות בנייה, אלא גם אם ניתן להכשיר אותן.

בנוסף, על הקונה לוודא כי במכר של נכס עם חריגות בנייה ניתן יהיה לקבל אישור עירייה להעברתו על שמו בלשכת רישום המקרקעין או ברשות מקרקעי ישראל; לבדוק האם האישור יינתן חרף חריגות בנייה, או שמא זו תדרוש את הריסת חריגות הבנייה או הכשרתן, או שתדרוש רישום הערת אזהרה לטובתה על הזכויות בגין אי-התאמה להיתר הבנייה בעת רישום הנכס. להערה זו יש משמעויות רבות: במקרה שלא יינתן אישור עירייה, לא יוכל הקונה לרשום את זכויותיו בנכס בלשכת רשות המקרקעין או ברשות מקרקעי ישראל.

פרט חשוב ביותר הוא נטילת משכנתא. כאשר הקונה נוטל משכנתא למימון הרכישה, הבנק דורש כי שמאי מטעמו יבקר בנכס ויבדוק אותו ובתוך כך את ההתאמה להיתר הבנייה לצורך הערכת שווי הנכס וקבלת החלטה על סכום ושיעור המימון שיאושר לרוכש. במקרה שישנן חריגות בנייה, השמאי יפחית את ערכן משווי הנכס בדוח שיספק לבנק. הדבר עלול ליצור בעיית מימון בעת נטילת המשכנתא (אישור סכום נמוך מהנדרש) ולעתים אף אי-אישור נטילת משכנתא.

בשורה התחתונה, בעת רכישת נכס חשוב לשים לב לנושא חריגות בנייה, לבצע בדיקות מקיפות בעניין ולהתייחס אליו גם בחוזה המכר על נספחיו. יש לבחון סוגיות כמו: על מי חלה חובת הכשרת הנכס בהיתר, מי נושא באגרות והיטלים של הרשות בגין חריגות הבנייה, חובת המוכר להמציא אישור עירייה, ומה קורה במקרה והרשות דורשת את הריסת חריגות הבנייה כתנאי להוצאתו. כמו כן, חשוב להגן על כספי הרוכש באמצעות מנגנונים מתאימים לפתרון חריגות בנייה. לשם כך מומלץ תמיד להיוועץ בעורך דין המתמחה בתחום.

עו"ד נלי בן-דרור עוסקת במקרקעין.

המאמר לעיל הוא על דעת מערכת משפטיפ והכותבת, ואין בו משום תחליף לקבלת ייעוץ משפטי כנדרש.

עוד כתבות

ועדת חוץ ובטחון  / צילום: עדינה ולמן, דוברות הכנסת

השב"כ לא מסתפק במעקב אחר חולים, הוא רוצה לקבל החלטות

במסגרת דיון בוועדת המשנה למודיעין ושירותים חשאיים התברר כי בשב"כ מתנגדים לנסיונות לקבוע כי מי שיחליט על ביצוע איכונים לטלפונים של חולי קורונה יהיו גורמים בכנסת ● היועץ המשפטי של משרד המשפטים והיועץ המשפטי של השב"כ טענו שהשב"כ לא יסכים להיות רק קבלן ביצוע

שי לי שפיגלמן / צילום: יח"צ

השר יזהר שי מינה את ראש מטה ישראל דיגיטלית שי-לי שפיגלמן למנכ"לית משרד המדע והטכנולוגיה

שפיגלמן, תושבת סביון ובעלת תואר שני במדיניות ציבורית מהרווארד שימשה מנהלת רגולציה, קשרי ממשל ואחריות חברתית במיקרוסופט ישראל, וכסגנית מנהל מחלקת האסטרטגיה בבנק הפועלים

חנויות סגורות בככר המדינה בתל אביב / צילום: איל יצהר, גלובס

שוק העבודה מתחיל להתאושש? עלייה קלה במספר החוזרים לעבודה

בשירות התעסוקה מדווחים כי מאז החלו ההקלות בסגר לשחרור המשק, ב-19.4.2020, נרשמו בשירות התעסוקה 103,155 דורשי עבודה חדשים, ומנגד, מספר המדווחים לשירות התעסוקה על חזרה לעבודה עומד על 202,332

יפתח רון טל / צילום: יוסי וייס חברת החשמל

יו"ר חברת החשמל: "נדרוש מתמר להוזיל את הגז ב-35% לפחות"

לאחר הבהרת פומפאו כי ארה"ב לא רואה בעין יפה פעילות סינית בישראל, יו"ר חברת החשמל יפתח רון-טל מצהיר כי החברה לא תמנע מרוכשים סיניים להשתתף בקבוצה שתרכוש תחנת כוח

בני גנץ נואם בהשבעת הכנסת ה-35 / צילום: עמוס בן גרשום, דוברות הכנסת

שבוע אחרי שהורד מסדר היום, החוק הנורבגי עבר קריאה טרומית

לפי ההסדר המוצע, שרים שהתפטרו מן הכנסת יוכלו לחזור אליה בהמשך, אם יתפטרו מתפקיד השר או יפוטרו ● 66 תמכו בהצעה לעומת 42 מתנגדים ● את הצעת החוק הגיש ח״כ רם שפע, אחד הח״כים הבודדים שיש כיום לכחול לבן (שאינו שר)

נמל אשדוד  רכבים חדשים/ צילום: תמר מצפי

אין חסינות מהקורונה: מכה קשה לגורם המייצב של שוק הרכב

הענף שנחשב במשך עשורים לגורם המייצב של שוק הרכב, ספג מכה קשה עקב המשבר • אבל למרות הנתונים השליליים ברבעון הראשון והצפי למיתון, בליסינג ממשיכים לשדר אופטימיות, והמלווים מגלים סבלנות

מנכ"ל מודרנה סטפן בנסל / צילום: Andrew Harnik, AP

חשש מחקירה נגד מפתחת החיסון לקורונה מודרנה הפיל את המניה

חשד כי החברה וחלק ממנהליה או דירקטורים מטעמה ביצעו עבירות שלא כדין בקשר לתוצאות הניסוי בחיסון לקורונה שפרסמה החברה בתחילת החודש

משרדי JFrog, אחת מחברות הפורטפוליו של אינסייט /  צילום: שלומי יוסף, פליקר

החברות שצלחו את המשבר של 2008 והתובנות שיסייעו לצלוח את המשבר הנוכחי

המשבר פוגע בתעשיית ההייטק? באינסייט האמריקאית, הקרן הכי דומיננטית בהייטק הישראלי, סבורים כי חברות התוכנה יתאוששו די מהר, ואף ירוויחו ממנו ● כדי שזה יקרה, הן צריכות לקצץ, להתמזג ולדעת לנצל הזדמנויות

בזק / צילום: תקשורת תאגידית בזק

תם ונשלם: נפתרה המחלוקת סביב הטלפוניה הסיטונאית של בזק

משרד התקשורת קובע שהפתרון שבזק מציעה לטלפוניה הסיטונאית עומד בדרישות שקבע וכבר בקרוב החברה כבר לא תהיה בהפרה ● אחד האירועים הקשים ביותר שליוו את החברה בשנים האחרונות בא על סיומו

חנן פרידמן / צילום: רפי דלויה

השפעות הקורונה על לאומי: זינוק בפיקדונות ומעבר להפסד ברבעון

בנק לאומי רשם הפסד חריג של 232 מיליון שקל ברבעון הראשון למרות גידול בהכנסות מעמלות ● שיעור ההוצאות בגין הפסדי אשראי מיתרת האשראי לציבור קפץ ל-1.2%

מימין: איציק שנידובסקי, מנכ"ל אנליסט, ונועם רוקח, סמנכ"ל ההשקעות אנליסט / צילום: איל יצהר, גלובס

הקורונה הביאה להפסדי נוסטרו של 22 מיליון שקל באנליסט שעבר להפסד רבעוני

הרווח התפעולי הרבעוני הסתכם בכ-3.7 מיליון שקל ● השפעת הקורונה על אנליסט באה לידי ביטוי בהשפעה ישירה על שווי הנכסים הפיננסים המנוהלים, ובעיקר על תיק הנוסטרו, שרשם הפסד של כ-22 מיליון שקל

מדפים מלאים בסחורה לאחר חידוש המלאי / צילום: שני אשכנזי, גלובס

הבורסה ננעלה בירידות: ת"א 90 איבד 1.6%, בזן צנחה בעוד 6%

שופרסל דיווחה על קפיצה של 87% ברווח הנקי, דיסקונט על ירידה של 31% ברווח ● גזית גלוב פרסמה דוחות והכריזה על רכישה בחזרה של מניותיה בכ-400 מיליון שקל ● נייס איבדה 2.1%, מזרחי טפחות 2.5%

קפה ביאליק בת"א. מתלבטים אם לפתוח / צילום: איל יצהר, גלובס

תחת ערפל, הנחיות מבלבלות וגל קריסות: המסעדות חוזרות היום, בקושי

רק אתמול בלילה אישרה הממשלה את ההנחיות החדשות באופן רשמי • רונן נמני, בעלי קבוצת "קפה קפה": "אחרי כל ההתנהלות ההזויה עד כה, גם הפעם אנחנו לא יודעים עד הרגע האחרון מה קורה"

איריס שטרק,/ צילום: כדיה לוי

שטרק לכ"ץ: להאריך את מועדי הגשת הבקשות למענקים עד סוף השנה

נשיאת לשכת רואי החשבון, איריס שטרק, פנתה לשר האוצר ישראל כ"ץ בבקשה להאריך לעצמאים ועסקים את מועדי הגשת הבקשות למענקים באמצעות חקיקה מהירה או תקנות חירום נוספות ● לטענתה, אם לא יוארכו מועדי הגשת הבקשות, עצמאים רבים לא יעמדו בתנאי הסף שנקבעו

ישיבת הממשלה הראשונה של ממשלת האחדות / צילום:  Abir Sultan, רויטרס

קואליציה רחבה היא עסק יקר: שרי הממשלה אישרו קיצוץ רוחבי בתקציבי המשרדים

בהצעת הקיצוץ הרוחבי מפורטים יעדי הכסף שייחסך וכן קבלת אישור להקצאת התקנים הדרושים ללשכות שרים והמנכ"לים במשרדים החדשים ● הקיצוץ הכבד ביותר הוא במשרד הביטחון, עם קיצוץ של 27 משרות בהיקף כספי של יותר מ14 מילון שקל במונחים שנתיים

יובל ברונשטיין /  צילום: אלי דסה

פוקס תמנה את מנכ"ל עזריאלי לשעבר יובל ברונשטיין לדירקטור חיצוני בקבוצה

קבוצת האופנה מבקשת לאשר באסיפה הכללית השנתית, שתתקיים ב-7 ביולי, את מינויו של ברונשטיין לכהונה בת שלוש שנים

ניר שטרן, רן גוראון, גיל שרון, איציק בנבנישתי / צילומים: תמר מצפי, איל יצהר, עיבוד תמונה: טלי בוגדנו

דוח פניות הציבור של משרד התקשורת לשנת 2019: פלאפון בולטת לטובה

פלאפון סיימה את 2019 עם הכי הרבה פחות תלונות מוצדקות ביחס למספר הלקוחות שלה ● פרטנר אחריה במקום השני, ואחריהן גולן טלקום, סלקום והוט מובייל

יאיר לוינשטיין, מנכ"ל ובעלי אלטשולר שחם גמל ופנסיה  / צילום: איל יצהר, גלובס

למרות הקורונה: גידול ברווח של אלטשולר שחם גמל ופנסיה

תחלק דיבידנד בהיקף 19 מיליון שקל ● דיווחה על גידול של כ-34% ברווח, לסך של כ-25.4 מיליון שקל ברבעון הראשון

קובי הבר, מנכ"ל ביטוח ישיר / צילום: כפיר סיון

משבר הקורונה ונזקי מזג אוויר סוחפים מטה את תוצאות ענף הביטוח: "ביטוח ישיר" עברה להפסד

החברה רשמה ברבעון קיטון בפרמיות שגבתה מלקוחותיה, שקטנו בכ-2.3%, כשבשורה התחתונה היא מציגה הפסד רבעוני של 9.4 מיליון שקל לעומת רווח של 51.1 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד

חיים כצמן, בקניון פרומנדה של אטריום בוורשה 
 / צילום: יח"צ

חיים כצמן על הצניחה במניית גזית גלוב: "יש סנטימנט שלילי לנדל"ן המסחרי - הוא מוטעה"

משבר הקורונה הוביל את ענקית הנדל"ן להפסד של 618 מיליון שקל ברבעון הראשון ● חיים כצמן, המנכ"ל ובעל השליטה: "עברתי כבר משבר אחד או שניים, ואני חושב שנצא מהמשבר הזה הרבה יותר מחוזקים"