גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

האדריכל "שיצא למלחמה" נגד ליקויי הבנייה

שיטות העבודה בנדל"ן ומורכבות הפרויקטים הפכו את ליקויי הבנייה כמעט לגזירת גורל ■ דורון אבקסיס, מנכ"ל קבוצת דגש, משוכנע שניתן להפוך את העבודה לפס ייצור מבוקר ואיכותי

פרויקט דירות ברחוב בורוכוב, גבעתיים / הדמיה: יח"צ
פרויקט דירות ברחוב בורוכוב, גבעתיים / הדמיה: יח"צ

"כשאני אומר לרופא שכואב לי בנקודה מסוימת בגב, הוא לא ישר חוצב לי בגב בשביל לראות מה כואב. אז למה כשאני רואה איזו בעיה או נזילה בקיר, אני ישר חוצב? למה אין מכשיר שמראה לי אם עובי השכבות נכון ואם זה בוצע כמו שצריך?

"ואיך בודקים היום אם משהו אטום? מציפים את הקומה ל-72 שעות, ואז בודקים בקומה למטה אם נזלו מים. ומה קורה אם לוקח למים שבוע להגיע לדירה מתחת ולא שלושה ימים? יש לי פרויקטים שבהם לקח שבע פעמים לבדוק את האיטום, שזה חודש עבודה. למה אני לא יכול להעביר מכשיר שימצא לי בעיות באיטום? הרי אפילו חור מילימטרי יכול לגרום נזילה".

דורון אבקסיס, אדריכל במקצועו, החליט לדבריו "לצאת למלחמה" נגד ליקויי הבנייה. אבקסיס, שמכהן כמנכ"ל קבוצת דגש המתמחה בניהול פרויקטים מורכבים, מאשים בעיקר את שיטת העבודה המיושנת והקלוקלת, שמאפיינת את הענף והפכה את ליקויי הבנייה כמעט לגזירת גורל.

"לאנשים נוח עם השיטה הקיימת", הוא אומר, "אבל אני רוצה לפרק את העבודה על הבניין, כך שתדמה כמה שיותר לפס ייצור תעשייתי. הרי ברכבים אין 100% ליקויים, וכשאנחנו קונים משהו שמיוצר בפס ייצור, ברור שיהיו בו פחות תקלות. אני רוצה להגיע למצב שבניין עובד כמעט כמו פס ייצור, שיהיה מורכב כמו קוביות לגו, רצף מערכות שהן full proof. כרגע כל בניין הוא פרוטוטיפ, וזה מה שיוצר את הקשיים. ברגע שיותר דברים מגיעים מפס ייצור, יש יותר בקרת איכות. וצריך אינטגרציה מושלמת בין כל הגורמים. השינוי הראשון הוא בתהליכים. אין פה קסמים".

אבקסיס מזכיר את פרופ' יחיאל רוזנפלד מהטכניון, שמצא כי בישראל יש 100% ליקויי בנייה, כלומר ליקויי בנייה בדרגות שונות בכל בניין שנבנה. "המחיר של ליקויי הבנייה האלה יכול להגיע ל-10% ואפילו ל-15% מעלות הפרויקט, וכשמדובר בפרויקטים גדולים זה כסף גדול".

- אז איך הלחץ לא מגיע מהקבלנים עצמם?

"בסופו של דבר קבלנים מתמחרים את הליקויים. הם עושים חישוב של תוספת לעלויות של בין 3% ל-5%, אבל זו הערכת חסר. זה בערך חצי ממה שהליקויים יעלו באמת, תלוי ברמה, ככה שמראש נולד איזשהו אלמנט של פיגור בהערכת הנזק של הליקויים".

במסגרת מלחמתו נגד ליקויי הבנייה, הוא רתם לעזרתו לא רק שינוי ארגוני מקיף שעשה לדבריו בחברה, אלא גם טכנולוגיות חדשות שהוא בודק באתרים שהחברה מנהלת.

"פשוט ואינטואיטיבי"

"התעשייה היא החלק הכי קל פה, והיא כמעט חפה מפשע בתחום הליקויים. רק שני אחוז נובעים מהחומרים והציוד. שיטות העבודה זה הכל, ורמות הניהול השונות אחראיות להכל. זה התחום שצריכים בו הרבה כלים: הניהול והאינטגרציה.

"אנחנו יוצרים למפתחים אתר לאפיון הצרכים, גם בעבודת המפקח וגם למנהל הפרויקט. יש לי למשל מערכות שעוזרות לרכז ליקויים, ואחר כך לנתח אותם, כמו התוכנה של הסטארט-אפ הישראלי רידר-טק. פתאום אני יכול לראות שהנושא של הרטיבות חוזר ארבע פעמים. כך אני יכול לדעת שמשהו בקבלן, או בפועל, או בשיטה, או בחומר - לא בסדר. זה מראה לי את הבעיה בזמן אמיתי, זה כוח עצום".

- מה למשל גיליתם ככה?

"נושא של איטום, בעיה שמלווה פרויקטים שנים. נושא של ריצוף, מישוריות, חול רטוב שלא נתנו לו להתייבש. התוצר של התוכנות האלה הוא מסמך, והוא הנייר עבודה שלי היום מול קבלנים על בקרת האיכות. רשום פה מי אחראי, סטטוס זמן, סימון של מקום. זה מאוד מסודר. אצל כולם מותקנת התוכנה ומי שלא מחובר מקבל אותה כקובץ PDF במייל. אין אופציה להתעלם. וזה גם נותן לי תזכורת לבדוק אם לא תקנו עד זמן מסוים.

"כל הדברים צריכים להיות פשוטים ואינטואיטיביים. ניסינו הרבה דברים וחלקם נפלו בגלל שהיו מסובכים. לבנאדם עם ידיים לא נקיות, ברעש ובשמש, זה צריך להיות הכי פשוט שאפשר. כמו ילד בן 3 שמוצא בעצמו את הסרטון שהוא רוצה ביוטיוב. חשוב לזכור שלהתקין דברים בתוך אתר הבנייה זה בעייתי, כי האתר אינו מקום סטרילי, אבל יש דברים שאפשר לעשות. צריך לקחת פתרונות מכל העולמות. גם מהרפואה, גם מהעולם הצבאי. כבר יש הכל ורק צריך להתאים את זה".

אבקסיס מזכיר שעולם הנדל"ן היום כולל מגה-פרויקטים, שמוכרחים לשדרג את ניהול העבודה. "מגה-פרויקטים כאלה כוללים היום עשרות רבות של מתכננים. פעם היו לנו עשרה מתכננים, אחר כך היו לנו עשרים יועצים, והיום בפרויקטים כמו מידטאון בתל אביב כבר יש לנו שלושים או ארבעים מתכננים. בשביל דלת זכוכית יש לי יועץ אלומיניום, יועץ פרזול, יועץ איטום ויועץ בקרה, כי יכול להיות שהדלת גם מבוקרת. ארבעה יועצים על דלת אחת מסכנה. זה דורש אינטגרציה".

אבקסיס מדגיש שגם הממשלה, ולהבדיל גם האקדמיה, צריכים להצטרף למהלך ולדחוף יותר לאיכות הבנייה. "בלונדון הממשלה אומרת בבירור איך היא רוצה שהבנייה תיראה ב-2025. אצלנו לא תשמעי אותם נותנים קווים מנחים איך למשל צריכה להיראות הבנייה במחיר למשתכן. אין פה איזושהי הצהרת כוונות של הממשלה, איך צריכה להיראות הבנייה בארץ ב-2025. אבל כשכל שנה מתחלף שר שיכון, אין מי שיקח את זה קדימה.

"במקביל, גם האקדמיה חייבת להתחבר לעולם האמיתי. חמש שנים צריך לדבר עם סטודנטים לאדריכלות על זרימת חללים? אי אפשר לדבר על זה 4.5 שנים, ואז לקראת היציאה לשוק קצת לחבר אותם למה שקורה? גם בשבילם אני אומר את זה, כי הם חוטפים כאפה אחרי הלימודים".

- זה נכון כמעט בכל המקצועות.

"בכל זאת, אני מדבר עם איגוד המהנדסים, מה המודל שלנו לדמות מהנדס העתיד. אני רוצה למשל שיבואו לעבוד בקיץ בחברות בנייה ויקבלו על זה נקודות אקדמיות, כפי שקורה בחו"ל. היתה אצלנו סטודנטית מצרפת שבאה לקיץ וקיבלה קרדיט על זה, והייתי צריך לחתום לה על אישור שהיא בדקה ברזלים ובדקה תקרות והכל. אני מבין שזה קשה. האוניברסיטאות נוקשות והאיגוד מנסה לעזור בזה.

"דווקא צעירי דור ה-Y, שכולם אוהבים להשמיץ, הם מדהימים. אלה חבר'ה שרוצים לאתגר כל דבר. הם לא לוקחים כלום כמובן מאליו. אפשר להגיד שהם קוטרים, אבל הם שואלים על כל דבר למה הוא דפוק ופרימיטיבי. מהם תבוא הישועה".

דירוג איכות ודירוג בטיחות

בשנת 2016 נהרגו בישראל 49 פועלי בניין. על מותו של אחד מהם, בספטמבר האחרון, נודע בענף רק לאחרונה. מתחילת השנה נהרגו עוד 16. אבקסיס סבור שאחת הסיבות לכך היא היעדר מידע מסודר.

"אם פועל נהרג או נפצע, אני כאיש מקצוע רוצה לדעת מה קרה. היום, אחרי עשר שנים אני רואה ידיעה בעיתון, 'קבלן זה וזה יפצה את הפועל ב-5,000 שקל', אבל אני לא באמת יכול ללמוד מה קרה שם. אנחנו עובדים כעת על הקמת מאגר מידע עם התאחדות הקבלנים, ונצא לפיילוט מצומצם. נכון שיש פה בעיה של הפללה עצמית, אבל אפשר לייצר מנגנון שיהיה דיווח אנונימי. באתר בנייה על פיגום קרה כך וכך. לא חייבים את שם הקבלן בשביל שאנשים יוכלו ללמוד מהטעויות.

"וכמו עם הבטיחות, כך אפשר לנהוג גם עם הטעויות. הרי בכל אחד מ-13 אלף אתרי הבנייה שיש בארץ מבצעים את אותן טעויות על הזמן. בטון, ריצוף, איטום. למה אין שיתופיות של המידע?

- למה באמת?

"מאותה סיבה, שקבלן לא ירצה לפרסם כי זה פוגע בשם שלו, אבל זה לא נכון. אנחנו עובדים גם על זה, ולהערכתי בתוך שלוש-חמש שנים, כשתראי פרסומת של פרויקט בנייה זה יהיה כמו היום פרסומת של רכב. כמו שלרכב יש מדד זיהום, גם לפרויקט יהיה דירוג והוא יהיה מחייב. כרגע זה בדיונים מול איגוד המהנדסים ומול התאחדות בוני הארץ.

"נניח שהדירוג יהיה מ-1 עד 5, זה אומר שקבלנים בדירוג 4 ומעלה מבחינת איכות יוכלו להיכנס למכרזי ממשלה למשל. כיום זה נמדד רק לפי ההיקפים, וזה לא אומר כלום על איכות או על בטיחות. הרעיון הוא שאת תוכלי לבחור את הפרויקט שאת קונה בו דירה ותדעי שהקבלן שמבצע יש לו דירוג מסוים. נצטרך לחנך לזה את השוק".

- מה יכלול הדירוג?

"דבר ראשון יכלול את הנושא של היקפי הליקויים. רמת השירות שאת מקבלת - באיזו מהירות תוקנו ובאיזו איכות התיקון נעשה. כרגע עוד לא הוחלט האם זה דירוג אובייקטיבי או סובייקטיבי. זמן תגובה הוא פקטור אובייקטיבי שאפשר למדוד. רמת השירות זה משהו סובייקטיבי, איך את חווית אותו".

- איך יעמדו בזה הקבלנים הקטנים?

"הקבלנים הקטנים, שלא יכולים להשקיע כל כך הרבה כסף בדירוג כי איכות עולה כסף, יצטרכו להבין שגם היום איכות עולה כסף. ברגע שזוכרים שלבנות פעם אחת עולה הרבה פחות מלחזור ולתקן, גם הם ירצו דירוג".

ליקויים

עוד כתבות

סטיב מנוצ'ין / צילום: שאטרסטוק

רצח העיתונאי: שר האוצר האמריקאי ביטל את הגעתו לסעודיה

סטיבן מנוצ'ין צייץ בטוויטר כי לאחר שקיים פגישה עם טראמפ אין בכוונתו להגיע למפגש הפסגה בסעודיה בשבוע הבא ● המדדים בוול סטטריט רשמו תנודה מטה לאחר הציוץ

איילת שקד/ צילום: שלומי יוסף

הפתרון של שרת המשפטים למשבר אדמות הכנסייה היוונית בירושלים: הלאמה

שרת המשפטים מקדמת את ההצעה לאחר שהמו"מ בין היזמים, שרכשו את הקרקעות מהכנסייה, לתושבים החוכרים את האדמות מאז שנות ה-50 הגיע למבוי סתום ● שקד: "למדינת ישראל אסור להפקיר תושבים תמימים בקרב מול יזמים חזקים"

ווס פולפורד, מנכ"ל בלוקצ'יין כריה / צילום: יח"צ

ביטפארמס מנסה לגייס כורי ביטקוין למאגר כרייה חדש

החברה, המפעילה חוות לכריית ביטקוין בקוויבק, השיקה פומבית את מאגר הכרייה שהקימה ומציעה ללקוחות שיצטרפו אליו עמלות נמוכות ● מניית ביטפארמס, שירדה ב-20% בחודש האחרון, משקפת כיום לחברה שווי של כ-129 מיליון שקל

אסף שהם, מנהל חטיבת השקעות / צילום: יחצ

מגדל מממשת רווחים במלונות פתאל: מכרה מניות בהיקף של 100 מיליון שקל

מגדל מכרה את מניות פתאל החזקות לכמה גופים מוסדיים, בין השאר, באמצעות חבר הבורסה של בית ההשקעות אי.בי.אי ● מאז שהתחילה מניית פתאל להיסחר בבורסה בסוף פברואר, היא טיפסה ביותר מ-20% ומשקפת לחברה שווי המתקרב ל-5.9 מיליארד שקל

קמפיין 9 מיליון / צילום מסך

גם השבוע: הוט - הפרסומת הזכורה ביותר, 9 מיליון - הכי אהובה

גיאוקרטוגרפיה: עם זאת, שיעורי הזכירות לפרסומות נמוכים בכ-40% ובכ-29% בהתאמה מממוצע הפרסומות החצי-שנתי ● הקמפיין לשופרסל באמצעות משרד הפרסום אדלר-חומסקי הוא המושקע ביותר השבוע - כ-1.06 מיליון שקל

הבורסה בתל אביב / צילום: שאטרסטוק

סגירה חיובית בבורסה: מניית דיסקונט זינקה ב-2.4%

למרות הסנטימנט השלילי בוול סטריט המדדים בתל אביב סגרו את השבוע בעליות נאות ● מדד הבנקים זינק ב-1.2%, מדד ת"א 35 עלה ב-0.7% ● טבע זינקה ב-3.3% לאחר הנפילה אתמול, פריגו קפצה ב-1.6%

אילן רביב / צילום: איל יצהר

מיטב דש לא מוותר במאבק על דירקטוריון פז: שלח מכתב אזהרה לדירקטורים

לאחר שנבחרו השבוע הדירקטורים החדשים בפז, מתריע אילן רביב במכתב חריג לחברי דירקטוריון פז: "אני מבקש ממך לעשות כל מאמץ להימנע מ'משפטיזציה'... חרף תוצאות האסיפה הכללית, הרכבו הנוכחי של הדירקטוריון אינו משקף במלואו את תוצאות ההצבעה" ● כמו כן, דורש כי הכניסה המאוחרת של הדירקטור שהומלץ על ידי בית ההשקעות, "לא תנוצל באופן ציני ולא ראוי לביצוע 'מחטף' ביחס לזהותו של יו"ר הדירקטוריון"

חסן רוחאני נשיא איראן / צילום: רויטרס

בארטרים, פיצויים ורופי הודי: כך תילחם איראן בעיצומים האמריקאים הצפויים

בעוד פחות משלושה שבועות ייכנסו לתוקפם העיצומים שארה"ב שבה והטילה על איראן ● העיצומים החדשים יכללו איסורים על קיום עסקאות מכל סוג עם מגוון ענפי כלכלה ותעשייה, ובהם תפעול נמלי ים, תעשיית בניית ספינות ותפעול קווים ימיים ועוד, אך המכה העיקרית תהיה על עסקאות הקשורות בתחום האנרגיה

אפליקציית אובר / צילום: רויטרס

אובר גייסה 2 מיליארד דולר בסתר: מכרה אג"ח בהנפקה פרטית

מדובר בדרך גיוס הון שאינה פתוחה לציבור הרחב ● גישה זו אפשרה לאובר, שמפסידה כספים במקביל להתרחבותה הגלובלית, להסגיר רק מידע פיננסי מוגבל לקבוצת קונים קטנה שנבחרה מראש

פעיל בוול סטריט /צילום: רויטרס

הפחד נעל את וול סטריט: הנאסד"ק איבד 2.1%, מדד ה-VIX זינק

שר האוצר האמריקאי מגביר את הלחץ על סעודיה בצל פרשת רצח העיתונאי ● בורסות אירופה נעלו בירידות, הדאקס איבד כ-1% ● דרישות האבטלה בארה"ב בשבוע החולף ירדו מעבר לצפוי ●  שוק המניות הסיני רשם היום ירידות חדות, ומדד שנחאי איבד כמעט 3%

מוניות / צילום: ערן לם

חשד: אחים בעלי עסק למוניות העלימו הכנסות במיליוני שקלים

רשות המסים עצרה שני אחים בעלי עסק למוניות בחשד להעלמת הכנסות במיליוני שקלים, לאחר שעפ"י החשד דיווחו על העסקתם כשכירים של נהגי מוניות אחרים, כאשר בפועל השכירו לאותם נהגים את המוניות שלהם בשיטת ה"פיקס" (שכירות יומית)

זאב בילסקי

זאב ביילסקי לקבלנים: "תרשמו את מספר הטלפון שלי"

לדברי ראש מטה הדיור במשרד האוצר, זאב ביילסקי, "כמות הודעות הוואטסאפ הכי גדולה שאני מקבל היא מקבלנים" ● עוד אמר: "אנחנו אלופים בהטלת האשמות אבל כל זה לא יעזור להרוגים והמשפחות שלהם"

מחלבת בקר / צילום: שאטרסטוק

האוצר באולטימטום לרפתנים: חתימה על הסכם עד יום ראשון או שהשוק יפתח ליבוא

מחר בשעה עשר בבוקר צפויה להתכנס התאחדות מגדלי הבקר ולקיים הצבעה: האם לחתום על הסכם ענפי על אף שהרפתנים מתנגדים למתווה שהציע האוצר והפערים בין הצדדים עמוקים, או, להכריז מלחמה על שר האוצר משה כחלון ומנכ"ל משרדו שי באב"ד

ג'יי קלייטון, יו"ר  SEC/  צילום:רויטרס ,Brendan McDermid :

סוף לבוננזה? פסיקה של רשות ני"ע מאיימת על הכנסות הבורסות האמריקאיות

ה-SEC מתנגדת לעדכוני התעריפים של הנתונים שמספקות הבורסות בארה"ב ● הפצת נתונים הפכה לעסק מכניס לשלוש קבוצות הבורסות ששולטות בשוק המניות האמריקאי: ICE, שמחזיקה בבורסת ניו-יורק, נאסד"ק ו-Cboe ● משקיעים גדולים וקטנים כאחד צפויים ליהנות מפירות הפסיקה

חגי אלעד / צילום: Reuters, Ammar Awad

דנון למנכ"ל בצלם: "תתבייש, משת"פ"; אלעד: "איני בוגד"

בדיון במועצת הביטחון אמר חגי אלעד: "נתניהו, לעולם לא תצליח להשתיק אותנו" ● שגריר ישראל באו"ם, דני דנון השיב לו: "חגי אלעד, אתה אזרח ישראל. אתה משרת את אויביך. חיילי צהל מגינים עליך, ואתה מכפיש אותם. תתבייש לך, משת"פ"

גן ילדים / צילום: תמר מצפי

קבלנים לעיריית תל אביב: "שטחי ציבור בתוך פרויקט יורידו את ערכו"

ארגון קבלני תל אביב יפו הגיש התנגדות לתוכנית שיזמה עיריית תל אביב להקצות לה שטחי ציבור במסגרת הקלות שבס או פרויקטי תמ"א 38 שכוללים מעל 50 דירות ● "דרישת העירייה להקצאת שטחי ציבור בפרויקטי תמ"א 38 תסכל את מימושם"

רכבת נוסעים ראשונה בקו החדש ירושלים־ת"א /  צילום: יחצ

מהתקלות ברכבת לשכר השוטרים - כמה אתם שולטים בחדשות?

כמה מוסדות אקדמיים פועלים בישראל, פריחת הקנאביס בבורסה ומה קרה למחירי הדיור? ● מה אתם זוכרים מהסיפורים שעשו את השבוע?

עופות בסופרמרקט / צילום: תמר מצפי

ייצוגית בסך 21 מיליון שקל נגד "מעדני גורמה" ורשתות יוחננוף ומחסני השוק: מכרו בשר במחיר כפול

במסגרת הבקשה לאישור התובענה נטען, כי חברת "מעדני גורמה" שזכתה במכרז של משרד הכלכלה והתעשייה ליבוא בשר טרי בפטור ממכס, וכן הרשתות יוחננוף ומחסני השוק, הפרו התחייבות מהותית במכרז ומכרו לצרכנים בשר טחון במחיר כפול מהמחיר שנקבע במכרז

יוסי מימן / צלם: תמר מצפי

חצי הכוס המלאה: נושי אמפל אמנם יספגו תספורת של 50%, אבל יראו מחצית מחוב שנראה אבוד לחלוטין

מכירת מניותיה של חברת צינור הגז EMG והחזר הלוואת הבעלים של יוסי מימן, צפויים להשיב לקופת אמפל כ-600 מיליון שקל ● מחזיקי האג"ח יידרשו להכריע אם לקבל או לדחות את ההצעה, ללא אפשרות למו"מ ● מימן עצמו צפוי לקבל בעסקת EMG קרוב לחצי מיליארד שקל באמצעות החברה הפרטית מרחב

שי אהרונוביץ / צילום: תמר מצפי

רשות המסים בוחנת מיסוי קבלנים שיישארו עם דירות שלא נמכרו

ברשות המסים רוצים לגרום לקבלנים, שנותרים עם דירות שלא נמכרו בפרויקטים חדשים, להוריד את המחירים ולמכור אותן ● הקבלנים בתגובה: "מהלך לא דמוקרטי" ● בנוסף רשות המסים תבדוק האם דיווחי הקבלנים על רווחים הם דיווחי אמת