גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

האדריכל "שיצא למלחמה" נגד ליקויי הבנייה

שיטות העבודה בנדל"ן ומורכבות הפרויקטים הפכו את ליקויי הבנייה כמעט לגזירת גורל ■ דורון אבקסיס, מנכ"ל קבוצת דגש, משוכנע שניתן להפוך את העבודה לפס ייצור מבוקר ואיכותי

דורון אבקסיס / צילום: תמר מצפי
דורון אבקסיס / צילום: תמר מצפי

"כשאני אומר לרופא שכואב לי בנקודה מסוימת בגב, הוא לא ישר חוצב לי בגב בשביל לראות מה כואב. אז למה כשאני רואה איזו בעיה או נזילה בקיר, אני ישר חוצב? למה אין מכשיר שמראה לי אם עובי השכבות נכון ואם זה בוצע כמו שצריך?

"ואיך בודקים היום אם משהו אטום? מציפים את הקומה ל-72 שעות, ואז בודקים בקומה למטה אם נזלו מים. ומה קורה אם לוקח למים שבוע להגיע לדירה מתחת ולא שלושה ימים? יש לי פרויקטים שבהם לקח שבע פעמים לבדוק את האיטום, שזה חודש עבודה. למה אני לא יכול להעביר מכשיר שימצא לי בעיות באיטום? הרי אפילו חור מילימטרי יכול לגרום נזילה".

דורון אבקסיס, אדריכל במקצועו, החליט לדבריו "לצאת למלחמה" נגד ליקויי הבנייה. אבקסיס, שמכהן כמנכ"ל קבוצת דגש המתמחה בניהול פרויקטים מורכבים, מאשים בעיקר את שיטת העבודה המיושנת והקלוקלת, שמאפיינת את הענף והפכה את ליקויי הבנייה כמעט לגזירת גורל.

"לאנשים נוח עם השיטה הקיימת", הוא אומר, "אבל אני רוצה לפרק את העבודה על הבניין, כך שתדמה כמה שיותר לפס ייצור תעשייתי. הרי ברכבים אין 100% ליקויים, וכשאנחנו קונים משהו שמיוצר בפס ייצור, ברור שיהיו בו פחות תקלות. אני רוצה להגיע למצב שבניין עובד כמעט כמו פס ייצור, שיהיה מורכב כמו קוביות לגו, רצף מערכות שהן full proof. כרגע כל בניין הוא פרוטוטיפ, וזה מה שיוצר את הקשיים. ברגע שיותר דברים מגיעים מפס ייצור, יש יותר בקרת איכות. וצריך אינטגרציה מושלמת בין כל הגורמים. השינוי הראשון הוא בתהליכים. אין פה קסמים".

אבקסיס מזכיר את פרופ' יחיאל רוזנפלד מהטכניון, שמצא כי בישראל יש 100% ליקויי בנייה, כלומר ליקויי בנייה בדרגות שונות בכל בניין שנבנה. "המחיר של ליקויי הבנייה האלה יכול להגיע ל-10% ואפילו ל-15% מעלות הפרויקט, וכשמדובר בפרויקטים גדולים זה כסף גדול".

- אז איך הלחץ לא מגיע מהקבלנים עצמם?

"בסופו של דבר קבלנים מתמחרים את הליקויים. הם עושים חישוב של תוספת לעלויות של בין 3% ל-5%, אבל זו הערכת חסר. זה בערך חצי ממה שהליקויים יעלו באמת, תלוי ברמה, ככה שמראש נולד איזשהו אלמנט של פיגור בהערכת הנזק של הליקויים".

במסגרת מלחמתו נגד ליקויי הבנייה, הוא רתם לעזרתו לא רק שינוי ארגוני מקיף שעשה לדבריו בחברה, אלא גם טכנולוגיות חדשות שהוא בודק באתרים שהחברה מנהלת.

"פשוט ואינטואיטיבי"

"התעשייה היא החלק הכי קל פה, והיא כמעט חפה מפשע בתחום הליקויים. רק שני אחוז נובעים מהחומרים והציוד. שיטות העבודה זה הכל, ורמות הניהול השונות אחראיות להכל. זה התחום שצריכים בו הרבה כלים: הניהול והאינטגרציה.

"אנחנו יוצרים למפתחים אתר לאפיון הצרכים, גם בעבודת המפקח וגם למנהל הפרויקט. יש לי למשל מערכות שעוזרות לרכז ליקויים, ואחר כך לנתח אותם, כמו התוכנה של הסטארט-אפ הישראלי רידר-טק. פתאום אני יכול לראות שהנושא של הרטיבות חוזר ארבע פעמים. כך אני יכול לדעת שמשהו בקבלן, או בפועל, או בשיטה, או בחומר - לא בסדר. זה מראה לי את הבעיה בזמן אמיתי, זה כוח עצום".

- מה למשל גיליתם ככה?

"נושא של איטום, בעיה שמלווה פרויקטים שנים. נושא של ריצוף, מישוריות, חול רטוב שלא נתנו לו להתייבש. התוצר של התוכנות האלה הוא מסמך, והוא הנייר עבודה שלי היום מול קבלנים על בקרת האיכות. רשום פה מי אחראי, סטטוס זמן, סימון של מקום. זה מאוד מסודר. אצל כולם מותקנת התוכנה ומי שלא מחובר מקבל אותה כקובץ PDF במייל. אין אופציה להתעלם. וזה גם נותן לי תזכורת לבדוק אם לא תקנו עד זמן מסוים.

"כל הדברים צריכים להיות פשוטים ואינטואיטיביים. ניסינו הרבה דברים וחלקם נפלו בגלל שהיו מסובכים. לבנאדם עם ידיים לא נקיות, ברעש ובשמש, זה צריך להיות הכי פשוט שאפשר. כמו ילד בן 3 שמוצא בעצמו את הסרטון שהוא רוצה ביוטיוב. חשוב לזכור שלהתקין דברים בתוך אתר הבנייה זה בעייתי, כי האתר אינו מקום סטרילי, אבל יש דברים שאפשר לעשות. צריך לקחת פתרונות מכל העולמות. גם מהרפואה, גם מהעולם הצבאי. כבר יש הכל ורק צריך להתאים את זה".

אבקסיס מזכיר שעולם הנדל"ן היום כולל מגה-פרויקטים, שמוכרחים לשדרג את ניהול העבודה. "מגה-פרויקטים כאלה כוללים היום עשרות רבות של מתכננים. פעם היו לנו עשרה מתכננים, אחר כך היו לנו עשרים יועצים, והיום בפרויקטים כמו מידטאון בתל אביב כבר יש לנו שלושים או ארבעים מתכננים. בשביל דלת זכוכית יש לי יועץ אלומיניום, יועץ פרזול, יועץ איטום ויועץ בקרה, כי יכול להיות שהדלת גם מבוקרת. ארבעה יועצים על דלת אחת מסכנה. זה דורש אינטגרציה".

אבקסיס מדגיש שגם הממשלה, ולהבדיל גם האקדמיה, צריכים להצטרף למהלך ולדחוף יותר לאיכות הבנייה. "בלונדון הממשלה אומרת בבירור איך היא רוצה שהבנייה תיראה ב-2025. אצלנו לא תשמעי אותם נותנים קווים מנחים איך למשל צריכה להיראות הבנייה במחיר למשתכן. אין פה איזושהי הצהרת כוונות של הממשלה, איך צריכה להיראות הבנייה בארץ ב-2025. אבל כשכל שנה מתחלף שר שיכון, אין מי שיקח את זה קדימה.

"במקביל, גם האקדמיה חייבת להתחבר לעולם האמיתי. חמש שנים צריך לדבר עם סטודנטים לאדריכלות על זרימת חללים? אי אפשר לדבר על זה 4.5 שנים, ואז לקראת היציאה לשוק קצת לחבר אותם למה שקורה? גם בשבילם אני אומר את זה, כי הם חוטפים כאפה אחרי הלימודים".

- זה נכון כמעט בכל המקצועות.

"בכל זאת, אני מדבר עם איגוד המהנדסים, מה המודל שלנו לדמות מהנדס העתיד. אני רוצה למשל שיבואו לעבוד בקיץ בחברות בנייה ויקבלו על זה נקודות אקדמיות, כפי שקורה בחו"ל. היתה אצלנו סטודנטית מצרפת שבאה לקיץ וקיבלה קרדיט על זה, והייתי צריך לחתום לה על אישור שהיא בדקה ברזלים ובדקה תקרות והכל. אני מבין שזה קשה. האוניברסיטאות נוקשות והאיגוד מנסה לעזור בזה.

"דווקא צעירי דור ה-Y, שכולם אוהבים להשמיץ, הם מדהימים. אלה חבר'ה שרוצים לאתגר כל דבר. הם לא לוקחים כלום כמובן מאליו. אפשר להגיד שהם קוטרים, אבל הם שואלים על כל דבר למה הוא דפוק ופרימיטיבי. מהם תבוא הישועה".

דירוג איכות ודירוג בטיחות

בשנת 2016 נהרגו בישראל 49 פועלי בניין. על מותו של אחד מהם, בספטמבר האחרון, נודע בענף רק לאחרונה. מתחילת השנה נהרגו עוד 16. אבקסיס סבור שאחת הסיבות לכך היא היעדר מידע מסודר.

"אם פועל נהרג או נפצע, אני כאיש מקצוע רוצה לדעת מה קרה. היום, אחרי עשר שנים אני רואה ידיעה בעיתון, 'קבלן זה וזה יפצה את הפועל ב-5,000 שקל', אבל אני לא באמת יכול ללמוד מה קרה שם. אנחנו עובדים כעת על הקמת מאגר מידע עם התאחדות הקבלנים, ונצא לפיילוט מצומצם. נכון שיש פה בעיה של הפללה עצמית, אבל אפשר לייצר מנגנון שיהיה דיווח אנונימי. באתר בנייה על פיגום קרה כך וכך. לא חייבים את שם הקבלן בשביל שאנשים יוכלו ללמוד מהטעויות.

"וכמו עם הבטיחות, כך אפשר לנהוג גם עם הטעויות. הרי בכל אחד מ-13 אלף אתרי הבנייה שיש בארץ מבצעים את אותן טעויות על הזמן. בטון, ריצוף, איטום. למה אין שיתופיות של המידע?

- למה באמת?

"מאותה סיבה, שקבלן לא ירצה לפרסם כי זה פוגע בשם שלו, אבל זה לא נכון. אנחנו עובדים גם על זה, ולהערכתי בתוך שלוש-חמש שנים, כשתראי פרסומת של פרויקט בנייה זה יהיה כמו היום פרסומת של רכב. כמו שלרכב יש מדד זיהום, גם לפרויקט יהיה דירוג והוא יהיה מחייב. כרגע זה בדיונים מול איגוד המהנדסים ומול התאחדות בוני הארץ.

"נניח שהדירוג יהיה מ-1 עד 5, זה אומר שקבלנים בדירוג 4 ומעלה מבחינת איכות יוכלו להיכנס למכרזי ממשלה למשל. כיום זה נמדד רק לפי ההיקפים, וזה לא אומר כלום על איכות או על בטיחות. הרעיון הוא שאת תוכלי לבחור את הפרויקט שאת קונה בו דירה ותדעי שהקבלן שמבצע יש לו דירוג מסוים. נצטרך לחנך לזה את השוק".

- מה יכלול הדירוג?

"דבר ראשון יכלול את הנושא של היקפי הליקויים. רמת השירות שאת מקבלת - באיזו מהירות תוקנו ובאיזו איכות התיקון נעשה. כרגע עוד לא הוחלט האם זה דירוג אובייקטיבי או סובייקטיבי. זמן תגובה הוא פקטור אובייקטיבי שאפשר למדוד. רמת השירות זה משהו סובייקטיבי, איך את חווית אותו".

- איך יעמדו בזה הקבלנים הקטנים?

"הקבלנים הקטנים, שלא יכולים להשקיע כל כך הרבה כסף בדירוג כי איכות עולה כסף, יצטרכו להבין שגם היום איכות עולה כסף. ברגע שזוכרים שלבנות פעם אחת עולה הרבה פחות מלחזור ולתקן, גם הם ירצו דירוג".

ליקויים

עוד כתבות

מבצע לתשלום חלקי על דירה על הנייר / צילום: דרור מרמור

מספר הדירות שנרכשות רק עולה, אז למה נתוני המשכנתאות נמוכים?

נתוני המשכנתאות החדשות שניטלו ממשיכים לדשדש כבר כמה חודשים, למרות העלייה ברכישת דירות ● האם מבצעי הקבלנים המאפשרים לשלם רק 10% בתשלום הראשון ואת היתר במסירה, יתבטאו במשכנתאות בעוד שנתיים־שלוש?

''התייצבות ושיפור, גם אם צנוע, ברוב הפרמטרים הפיננסיים של ההייטק הישראלי'' / אילוסטרציה: Shutterstock

אחרי שנה קשה, הרבעון הראשון של 2024 מראה מגמה חיובית בתעשיית הטק הישראלית

על פי נתונים חדשים מדוח ההייטק "Tech Review", ברבעון הראשון של 2024 חברות הסטארט-אפ הישראליות גייסו כ-1.6 מיליארד דולר ● מדובר בעלייה של כ-10% ביחס לרבעון הקודם וירידה של 10% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ● 38% מסך הסכום הכולל גוייס בחברות הסייבר

מישל וונטסוס, לשעבר מנכ''ל ביוג'ן / צילום: Quris

"ביוג'ן הייתה פסגת הקריירה שלי עד כה": המנכ"ל לשעבר מדבר על התוכניות לעתיד

מישל וונטסוס היה מנכ"ל ביוג'ן בתקופה שבה הייתה במוקד תשומת הלב בעקבות התרופה החדשנית שלה לאלצהיימר, אבל בסוף שילם בכיסאו על הכישלון שלה בשוק ● בראיון ל"גלובס", הוא מגיב על הביקורת שהושמעה נגדו, מספר אילו חברות מעניינות אותו עכשיו ומדבר על ההשקעה שלו בקיוריס הישראלית ● על המיזם החדש שהוא מקים בסינגפור, הוא עדיין לא מוכן לפרט

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

בורסת ת"א ננעלה ביציבות; אלקטריאון זינקה ב-18%, ישראכרט ב-8%

אל על השלימה גיוס של 100 מיליון דולר, המנייה עולה ב-4% ● הבורסה בת"א מסכמת רבעון ראשון בעליות נאות במדדים המובילים ● לאומי על הדולר המתחזק: "מציע למשקיעים הצעה שאי אפשר לסרב לה" ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025"

דם אברמוב בקמפיין בנק הפועלים / צילום: צילום מסך

בלי אסקפיזם ועם לוחם בשיקום, הפרסומת של בנק הפועלים היא הזכורה ביותר

פרסומת הבנק, שבה מככב הלוחם הפצוע אדם אברמוב, היא גם המושקעת ביותר עם כ–1.6 מיליון שקל ● מדירוג הזכורות והאהובות של גלובס וגיאוקרטוגרפיה עולה כי השבוע התברגו שתי פרסומות חדשות: מנורה מבטחים וטאצ' ● הפרסומת של ביטוח 9 היא האהודה ביותר גם השבוע

קרן כהן חזון, מנכ''לית ובעלת השליטה בתורפז / צילום: ששון משה

תורפז רוכשת יצרני חומרי טעם בלגית-גרמנית תמורת 48 מיליון דולר

תורפז צפויה לרכוש את קבוצת קלאריס & ווילך באמצעות חברת הבת שלה - פיט ● החברה מייצרת חומרי הגלם היחודיים לתחום הבשר והאפייה ומחזור המכירות שלה הסתכם ב-35.1 מיליון דולר ב-2023

מנכ''ל NICE, ברק עילם / צילום: CRC Media

מלך השכר של ת"א: המנכ"ל שהרוויח כ-90 מיליון שקל ב-2023

עיקר התגמול של מנכ"ל נייס ברק עילם – הוני ● במשך שנותיו כמנכ"ל נייס צבר תגמולים בהיקף של כ-460 מיליון שקל לפי שער החליפין הנוכחי ● שכר של כ-17 מיליון שקל למנכ"ל אלביט אשתקד

אסדת קידוח ''לוויתן'' / צילום: אלבטרוס

במשרד האנרגיה בוחנים: הקמת מתקן להנזלת גז בהשקעה של 7 מיליארד דולר

חלק משמעותי מיצוא הגז של ישראל תלוי היום במצרים, ומתקן הנזלה יאפשר יצוא לרחבי העולם כדי לבזר את הסיכונים ● מי יממן את עלויות ההקמה האדירות?

חיילים צרפתים מפטרלים בפריז / צילום: Reuters, Benoit Tessier

באירופה מתכוננים לאירוויזיון ואולימפיאדה תחת חשש כבד מחטיפות ופיגועים

אירוויזיון במאלמו, אליפות היורו בגרמניה ואולימפיאדה בפריז: שורת האירועים ההמוניים באירופה הקיץ, במקביל למלחמה בעזה והסיכון הגבוה לטרור איסלמי, מעלים את הכוננות בה לשיאים חדשים ● האמצעים שעל הפרק: שימוש ברחפנים והחזרת הנוכחות המשטרתית בגבולות

הכפר פטריצ'ה באיטליה. ראש העיר מנסה למכור בתים באירו / צילום: Shutterstock

באיטליה מנסים למכור בתים באירו אחד. אז למה זה לא עובד?

ראשי עיירות קטנות באיטליה, שהתרוקנו מתושבים בשל מגמת עיור ארוכת־שנים, מציעים בתים למכירה באירו אחד בלבד, כאשר עלות השיפוץ מוטלת על הקונה ● התקשורת האמריקאית רווייה בסיפורים על בתים עתיקים שעברו שיפוץ והפכו לבתי נופש משפחתיים, אך בפועל, עסקי "הבתים באירו" עומדים בפני חסמים רבים

פרויקט תמ''א 38 בחיפה / צילום: פאול אורלייב

משרד המשפטים יוזם: יזמי התחדשות עירונית יתחייבו מראש על מועד מסירת הדירות

שורת תקנות שיזם משרד המשפטים, שיידונו בקרוב בוועדת הפנים של הכנסת, יחייבו יזמי התחדשות עירונית במתן מועדי מקסימום לאישור תוכנית הפרויקטים שלהם ואכלוס הדירות שהם מקימים ● תקנות בולטות נוספות הן חשיפת ערבויות מחייבות, גילוי ניגוד אינטרסים של היזמים, וידוא שהדיירים מבינים את ההסכם ועוד

ינקי קוינט, מנכ''ל רמי ומ''מ מנהל רשות החברות / צילום: יוסי זמיר

מתחנות כוח ועד מוסכי רכבת: בענף התשתיות טוענים שרמ"י תוקעת מיזמים

בפנייה דחופה מבקשים במינהל התכנון מרשות מקרקעי ישראל לשחרר היתרים למיזמי תשתית לאומיים ● ברקע זה, גורמים בענף טוענים כי פרויקטים גדולים, בהם תחנות כוח ומוסכים של הרכבת הקלה, תקועים בגלל התנהלות הרשות ● רמ"י: "חלק מהפרויקטים יצאו לדרך"

מנכ''ל האוצר שלומי הייזלר בוועידת מרכז הנדל''ן באילת / צילום: נאו מדיה

מנכ"ל האוצר נגד מנהל רשות המסים: "מס דירה שלישית ירחיק משקיעים משוק הנדל"ן"

לפי מנכ"ל האוצר, שלומי הייזלר, החזרת "מס דירה שלישית" כבר בתקציב הקרוב לא נמצאת על הפרק ● על הביקורת שהעביר ינקי קוינט בכנס התשתיות של גלובס בשבוע שעבר, הוא עונה: "אמירות חמורות ואין בהן דבר וחצי דבר. באוצר יש אנשים מופלאים" ● וזו התוכנית שלו למלא את קופת המדינה, נוכח הגירעון המחמיר

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

לאחר שלוש שנים של הפסד, אירופה עזרה לדוד פתאל לחזור להרוויח

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● בשורה התחתונה רשמה פתאל רווח נקי של 45.2 מיליון שקל ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין

עינת גנון / צילום: בר שניר

פרויקט הענק מתעכב: עוד פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית, הודיעה על פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו, לאחר שלאחרונה גם צחי דוד, סגן הממונה על התקציבים באוצר לשעבר, הסיר את מועמדותו לתפקיד ● כעת נותר מועמד אחד לבחירה, והמכרז עומד בפני ביטול

הסכם אינו נדרש כתנאי עבור זוגות במערכות יחסים כאלה ואחרות / צילום: Shutterstock, Viacheslav Lopatin

זוג הקפיא עוברים ואז נפרד. האם האישה תוכל להשתמש בהם?

כשלושה עשורים לאחר פרשת נחמני, בתי המשפט עדיין נאלצים לדון בתביעות בלתי אפשריות לגבי גורלם של עוברים מוקפאים ● מן הראוי היה לחייב כל זוג שפונה לבצע הפריה חוץ-גופית, לחתום על הסכם שמתייחס לאפשרות הריאלית של פרידה במהלך הזמן שחולף בין יצירת העוברים המוקפאים לבין השימוש בהם

צילום: ap, AP23024601572019_e5rllq

מגמה מעורבת בוול סטריט; רשת הרהיטים RH מזנקת ב-16%, שיאומי ב-12%

נאסד"ק יורד ב-0.2% ● סיכום הרבעון הראשון באירופה: השווקים עלו בכ-7% ● בלומברג: "שוק הקקאו קורס", וולס פארגו: "עליית המחיר תגולגל אל הצרכנים" ● מייסד בורסת הקריפטו FTX נידון ל-25 שנות מאסר ● הצמיחה בארה"ב עמדה על 3.4%, יותר מהצפוי ● ג'יי.פי מורגן: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו" ●  אמזון השקיעה 2.75 מיליארד דולר באנטרופיק ● מחר "יום שישי הטוב" לא יתקיים מסחר בוול סטריט ובמדינות רבות אחרות

מירי רגב, ליכוד / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

ועדות חקירה ממלכתיות תמיד הטילו אחריות אישית על ראש הממשלה?

עד כמה חריפה הביקורת שנמתחה על נתניהו בדוח מירון בהשוואה היסטורית? בדקנו ● המשרוקית של גלובס

שי אהרונוביץ׳, מנהל רשות המסים / צילום: ניב קנטור

מס דירה שלישית חוזר לשולחן: "המערכות כבר מוכנות"

לדברי מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ', המדינה צריכה ליצור אחידות ולהפסיק לשנות את שיעורי מיסוי הנדל"ן בתדירות גבוהה ● עוד הוא הוסיף כי צריך לחשוב על מס דירה שלישית: "מבחינתנו זה צעד נכון שיעלה בתקציב 2025"

אסף גולדברג, מנכ''ל סלייס עד לאחרונה / איור: גיל ג'יבלי

בדיקת אי הסדרים בעיצומה, אז איך זה שאפשר להפקיד חיסכון לכל ילד בסלייס

רשות שוק ההון מצאה לאחרונה אי סדרים חמורים בהתנהלותו של בית ההשקעות סלייס ● למרות זאת, באתר הביטוח הלאומי סלייס מוצגת כאפשרות להפקדת כספים בתוכנית "חיסכון לכל ילד" ● עד תחילת מאי לא ניתן יהיה למשוך כספים מקופות סלייס, אך הרגולטור לא מודאג