גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

האדריכל "שיצא למלחמה" נגד ליקויי הבנייה

שיטות העבודה בנדל"ן ומורכבות הפרויקטים הפכו את ליקויי הבנייה כמעט לגזירת גורל ■ דורון אבקסיס, מנכ"ל קבוצת דגש, משוכנע שניתן להפוך את העבודה לפס ייצור מבוקר ואיכותי

פרויקט דירות ברחוב בורוכוב, גבעתיים / הדמיה: יח"צ
פרויקט דירות ברחוב בורוכוב, גבעתיים / הדמיה: יח"צ

"כשאני אומר לרופא שכואב לי בנקודה מסוימת בגב, הוא לא ישר חוצב לי בגב בשביל לראות מה כואב. אז למה כשאני רואה איזו בעיה או נזילה בקיר, אני ישר חוצב? למה אין מכשיר שמראה לי אם עובי השכבות נכון ואם זה בוצע כמו שצריך?

"ואיך בודקים היום אם משהו אטום? מציפים את הקומה ל-72 שעות, ואז בודקים בקומה למטה אם נזלו מים. ומה קורה אם לוקח למים שבוע להגיע לדירה מתחת ולא שלושה ימים? יש לי פרויקטים שבהם לקח שבע פעמים לבדוק את האיטום, שזה חודש עבודה. למה אני לא יכול להעביר מכשיר שימצא לי בעיות באיטום? הרי אפילו חור מילימטרי יכול לגרום נזילה".

דורון אבקסיס, אדריכל במקצועו, החליט לדבריו "לצאת למלחמה" נגד ליקויי הבנייה. אבקסיס, שמכהן כמנכ"ל קבוצת דגש המתמחה בניהול פרויקטים מורכבים, מאשים בעיקר את שיטת העבודה המיושנת והקלוקלת, שמאפיינת את הענף והפכה את ליקויי הבנייה כמעט לגזירת גורל.

"לאנשים נוח עם השיטה הקיימת", הוא אומר, "אבל אני רוצה לפרק את העבודה על הבניין, כך שתדמה כמה שיותר לפס ייצור תעשייתי. הרי ברכבים אין 100% ליקויים, וכשאנחנו קונים משהו שמיוצר בפס ייצור, ברור שיהיו בו פחות תקלות. אני רוצה להגיע למצב שבניין עובד כמעט כמו פס ייצור, שיהיה מורכב כמו קוביות לגו, רצף מערכות שהן full proof. כרגע כל בניין הוא פרוטוטיפ, וזה מה שיוצר את הקשיים. ברגע שיותר דברים מגיעים מפס ייצור, יש יותר בקרת איכות. וצריך אינטגרציה מושלמת בין כל הגורמים. השינוי הראשון הוא בתהליכים. אין פה קסמים".

אבקסיס מזכיר את פרופ' יחיאל רוזנפלד מהטכניון, שמצא כי בישראל יש 100% ליקויי בנייה, כלומר ליקויי בנייה בדרגות שונות בכל בניין שנבנה. "המחיר של ליקויי הבנייה האלה יכול להגיע ל-10% ואפילו ל-15% מעלות הפרויקט, וכשמדובר בפרויקטים גדולים זה כסף גדול".

- אז איך הלחץ לא מגיע מהקבלנים עצמם?

"בסופו של דבר קבלנים מתמחרים את הליקויים. הם עושים חישוב של תוספת לעלויות של בין 3% ל-5%, אבל זו הערכת חסר. זה בערך חצי ממה שהליקויים יעלו באמת, תלוי ברמה, ככה שמראש נולד איזשהו אלמנט של פיגור בהערכת הנזק של הליקויים".

במסגרת מלחמתו נגד ליקויי הבנייה, הוא רתם לעזרתו לא רק שינוי ארגוני מקיף שעשה לדבריו בחברה, אלא גם טכנולוגיות חדשות שהוא בודק באתרים שהחברה מנהלת.

"פשוט ואינטואיטיבי"

"התעשייה היא החלק הכי קל פה, והיא כמעט חפה מפשע בתחום הליקויים. רק שני אחוז נובעים מהחומרים והציוד. שיטות העבודה זה הכל, ורמות הניהול השונות אחראיות להכל. זה התחום שצריכים בו הרבה כלים: הניהול והאינטגרציה.

"אנחנו יוצרים למפתחים אתר לאפיון הצרכים, גם בעבודת המפקח וגם למנהל הפרויקט. יש לי למשל מערכות שעוזרות לרכז ליקויים, ואחר כך לנתח אותם, כמו התוכנה של הסטארט-אפ הישראלי רידר-טק. פתאום אני יכול לראות שהנושא של הרטיבות חוזר ארבע פעמים. כך אני יכול לדעת שמשהו בקבלן, או בפועל, או בשיטה, או בחומר - לא בסדר. זה מראה לי את הבעיה בזמן אמיתי, זה כוח עצום".

- מה למשל גיליתם ככה?

"נושא של איטום, בעיה שמלווה פרויקטים שנים. נושא של ריצוף, מישוריות, חול רטוב שלא נתנו לו להתייבש. התוצר של התוכנות האלה הוא מסמך, והוא הנייר עבודה שלי היום מול קבלנים על בקרת האיכות. רשום פה מי אחראי, סטטוס זמן, סימון של מקום. זה מאוד מסודר. אצל כולם מותקנת התוכנה ומי שלא מחובר מקבל אותה כקובץ PDF במייל. אין אופציה להתעלם. וזה גם נותן לי תזכורת לבדוק אם לא תקנו עד זמן מסוים.

"כל הדברים צריכים להיות פשוטים ואינטואיטיביים. ניסינו הרבה דברים וחלקם נפלו בגלל שהיו מסובכים. לבנאדם עם ידיים לא נקיות, ברעש ובשמש, זה צריך להיות הכי פשוט שאפשר. כמו ילד בן 3 שמוצא בעצמו את הסרטון שהוא רוצה ביוטיוב. חשוב לזכור שלהתקין דברים בתוך אתר הבנייה זה בעייתי, כי האתר אינו מקום סטרילי, אבל יש דברים שאפשר לעשות. צריך לקחת פתרונות מכל העולמות. גם מהרפואה, גם מהעולם הצבאי. כבר יש הכל ורק צריך להתאים את זה".

אבקסיס מזכיר שעולם הנדל"ן היום כולל מגה-פרויקטים, שמוכרחים לשדרג את ניהול העבודה. "מגה-פרויקטים כאלה כוללים היום עשרות רבות של מתכננים. פעם היו לנו עשרה מתכננים, אחר כך היו לנו עשרים יועצים, והיום בפרויקטים כמו מידטאון בתל אביב כבר יש לנו שלושים או ארבעים מתכננים. בשביל דלת זכוכית יש לי יועץ אלומיניום, יועץ פרזול, יועץ איטום ויועץ בקרה, כי יכול להיות שהדלת גם מבוקרת. ארבעה יועצים על דלת אחת מסכנה. זה דורש אינטגרציה".

אבקסיס מדגיש שגם הממשלה, ולהבדיל גם האקדמיה, צריכים להצטרף למהלך ולדחוף יותר לאיכות הבנייה. "בלונדון הממשלה אומרת בבירור איך היא רוצה שהבנייה תיראה ב-2025. אצלנו לא תשמעי אותם נותנים קווים מנחים איך למשל צריכה להיראות הבנייה במחיר למשתכן. אין פה איזושהי הצהרת כוונות של הממשלה, איך צריכה להיראות הבנייה בארץ ב-2025. אבל כשכל שנה מתחלף שר שיכון, אין מי שיקח את זה קדימה.

"במקביל, גם האקדמיה חייבת להתחבר לעולם האמיתי. חמש שנים צריך לדבר עם סטודנטים לאדריכלות על זרימת חללים? אי אפשר לדבר על זה 4.5 שנים, ואז לקראת היציאה לשוק קצת לחבר אותם למה שקורה? גם בשבילם אני אומר את זה, כי הם חוטפים כאפה אחרי הלימודים".

- זה נכון כמעט בכל המקצועות.

"בכל זאת, אני מדבר עם איגוד המהנדסים, מה המודל שלנו לדמות מהנדס העתיד. אני רוצה למשל שיבואו לעבוד בקיץ בחברות בנייה ויקבלו על זה נקודות אקדמיות, כפי שקורה בחו"ל. היתה אצלנו סטודנטית מצרפת שבאה לקיץ וקיבלה קרדיט על זה, והייתי צריך לחתום לה על אישור שהיא בדקה ברזלים ובדקה תקרות והכל. אני מבין שזה קשה. האוניברסיטאות נוקשות והאיגוד מנסה לעזור בזה.

"דווקא צעירי דור ה-Y, שכולם אוהבים להשמיץ, הם מדהימים. אלה חבר'ה שרוצים לאתגר כל דבר. הם לא לוקחים כלום כמובן מאליו. אפשר להגיד שהם קוטרים, אבל הם שואלים על כל דבר למה הוא דפוק ופרימיטיבי. מהם תבוא הישועה".

דירוג איכות ודירוג בטיחות

בשנת 2016 נהרגו בישראל 49 פועלי בניין. על מותו של אחד מהם, בספטמבר האחרון, נודע בענף רק לאחרונה. מתחילת השנה נהרגו עוד 16. אבקסיס סבור שאחת הסיבות לכך היא היעדר מידע מסודר.

"אם פועל נהרג או נפצע, אני כאיש מקצוע רוצה לדעת מה קרה. היום, אחרי עשר שנים אני רואה ידיעה בעיתון, 'קבלן זה וזה יפצה את הפועל ב-5,000 שקל', אבל אני לא באמת יכול ללמוד מה קרה שם. אנחנו עובדים כעת על הקמת מאגר מידע עם התאחדות הקבלנים, ונצא לפיילוט מצומצם. נכון שיש פה בעיה של הפללה עצמית, אבל אפשר לייצר מנגנון שיהיה דיווח אנונימי. באתר בנייה על פיגום קרה כך וכך. לא חייבים את שם הקבלן בשביל שאנשים יוכלו ללמוד מהטעויות.

"וכמו עם הבטיחות, כך אפשר לנהוג גם עם הטעויות. הרי בכל אחד מ-13 אלף אתרי הבנייה שיש בארץ מבצעים את אותן טעויות על הזמן. בטון, ריצוף, איטום. למה אין שיתופיות של המידע?

- למה באמת?

"מאותה סיבה, שקבלן לא ירצה לפרסם כי זה פוגע בשם שלו, אבל זה לא נכון. אנחנו עובדים גם על זה, ולהערכתי בתוך שלוש-חמש שנים, כשתראי פרסומת של פרויקט בנייה זה יהיה כמו היום פרסומת של רכב. כמו שלרכב יש מדד זיהום, גם לפרויקט יהיה דירוג והוא יהיה מחייב. כרגע זה בדיונים מול איגוד המהנדסים ומול התאחדות בוני הארץ.

"נניח שהדירוג יהיה מ-1 עד 5, זה אומר שקבלנים בדירוג 4 ומעלה מבחינת איכות יוכלו להיכנס למכרזי ממשלה למשל. כיום זה נמדד רק לפי ההיקפים, וזה לא אומר כלום על איכות או על בטיחות. הרעיון הוא שאת תוכלי לבחור את הפרויקט שאת קונה בו דירה ותדעי שהקבלן שמבצע יש לו דירוג מסוים. נצטרך לחנך לזה את השוק".

- מה יכלול הדירוג?

"דבר ראשון יכלול את הנושא של היקפי הליקויים. רמת השירות שאת מקבלת - באיזו מהירות תוקנו ובאיזו איכות התיקון נעשה. כרגע עוד לא הוחלט האם זה דירוג אובייקטיבי או סובייקטיבי. זמן תגובה הוא פקטור אובייקטיבי שאפשר למדוד. רמת השירות זה משהו סובייקטיבי, איך את חווית אותו".

- איך יעמדו בזה הקבלנים הקטנים?

"הקבלנים הקטנים, שלא יכולים להשקיע כל כך הרבה כסף בדירוג כי איכות עולה כסף, יצטרכו להבין שגם היום איכות עולה כסף. ברגע שזוכרים שלבנות פעם אחת עולה הרבה פחות מלחזור ולתקן, גם הם ירצו דירוג".

ליקויים

עוד כתבות

מחאת הלהט"בים / צילום: גיא כהן

גורמים חרדים מאיימים בחרם נגד מצטרפים למחאת הפונדקאות

מצטרפת נוספת לתמיכה בלהט"בים: מימון ישיר הודיעה כי תעניק 30 אלף שקל לעובדים שיבחרו להתחיל בתהליך פונדקאות ● באתר "כיכר השבת" צוטטו יזמים חרדים שמובילים יוזמה לחרם כנגד "החברות שמתייצבות לצד ארגוני התועבה"

ועדת הכספים של הכנסת/ צילום: לשכת יו"ר האופוזיציה

הכנסת מסכמת שבוע סוער בסימן ד"ר נתניהו ומיסטר בנימין

אחרי 8 חודשים לא רצופים בהיכל, כולל שישי-שבת, חגים, אסרו חג, צומות וחגיגות, יוצאים הח"כים לפגרה של כשלושה חודשים. יכול להיות שעדיף ככה: כמה שיותר חופש וכמה שפחות הצעות חוק הזויות ● פרשנות

אילן בן דב / צילום: יוסי זליגר

בן-דב משוויץ בהון שעשה על חשבון בעלי האג"ח

כדי להראות שאינו חדל-פירעון, חשף השבוע איש העסקים אילן בן-דב קבל עם ועדה את היקף הונו האישי, את היקף הכספים הנזילים שיש לו בחשבונות בנק ואת היקפם המוערך של נכסיו האחרים, בעיקר בנדל"ן ● החשיפה הזאת עוד עשויה לחזור אליו כבומרנג בבית המשפט, בגלל ההיסטוריה הפיננסית המפוקפקת שלו ● פרשנות

דגל הגאווה / צילום: שאטרסטוק

בישראל תמיד יהיו סיבות להנציח את הפליית הלהט"ב

בלי לפגוע בחרדים ובלי להוריד מהאחריות של יתר הח"כים שתמכו בחוק, ניר וייס רוצה להפנות אצבע מאשימה לסגן שר הבריאות יעקב ליצמן וליתר הח"כים של יהדות התורה ושל ש"ס ולהגיד להם שמי שפועל כדי לפגוע בלהט"ב - מכריז עליהם מלחמה ● פרשנות

 רפואת סוף החיים לילדים / צילום: Shutterstock א.ס.א.פ קרייטיב

חייבים לדבר גם על זה: איך מתמודדים עם ילדים שנוטים למות

בתרבות שלנו, מוות של ילדים הוא עניין בלתי נתפס כמעט, אבל דווקא משום כך ילדים נוטים למות אינם זוכים מספיק לטיפול סוף-חיים תומך: הורים חוששים לדבר עם ילדיהם על מצבם, הצוות הרפואי נמצא בקונפליקט והמדינה מסתפקת ברופא פליאטיבי אחד למאות חולים ● איך יוצרים מערכת בריאות שתתמודד טוב יותר עם הבלתי נסבל?

רכב הפנאי החשמלי של סאייק / צילום: באדיבות סאייק

תשכחו מטסלה והכירו את הכוכב הבא בתחום ה-SUV החשמלי

לא ספורטיבי אבל נאה, מרווח, שקט, נגיש במחירו ויכול לנסוע שבוע שלם אל העבודה ובחזרה ממנה בלי לראות שטקר, עם אפס צריכת דלק וזיהום אוויר ● רכב הפנאי החשמלי של סאייק הסינית, שעשוי להגיע אלינו בשנה הבאה, מסמן את הכיוון אליו מתכנסת תעשיית הרכב

מארק צוקרברג / רויטרס

פייסבוק בוחנת חשד כי חברת אפליקציות הפרה תנאי שימוש

הרשת החברתית הקפיאה אפליקציות של חברת קריסמון האקסגון, שבין לקוחותיה נמצאים ארגוניים ממשלתיים אמריקאים וארגון רוסי עם קשרים לקרמלין ● מייסד קריסמון עומד בראש פרויקט של פייסבוק, שבודק את השפעתה של הרשת החברתית על מערכות בחירות ברחבי העולם

נובאק דיוקוביץ'ביו.אס אופן / צילום: רויטרס. AI Project

הפרסים בטניס בשיאם: 3.8 מיליון דולר פרס ראשון, לא תתאמץ?

הגידול בסכומי הפרסים הכספיים מאריך וגורר קריירות, ולא רק לספורטאים הגדולים

 רפואת סוף החיים לילדים / צילום: Shutterstock א.ס.א.פ קרייטיב

"העולם על סף מהפכה קוונטית וישראל חייבת להיכנס למרוץ"

קבוצת פרופסורים בכירים מהטכניון, ששכנעו בשעתו את פרס ואולמרט להפוך את ישראל למעצמת ננו-טכנולוגיה, מסמנת את היעד הבא: להסתער על עולם המחשוב הקוונטי, לפני שארה"ב, סין וענקיות כמו גוגל ו-IBM משתלטות עליו ● השאלה היא מתי התקציבים שהובטחו יגיעו, ואם ראש הממשלה לא יהפוך בדרך את סדרי העדיפויות

מתוך הסרט "נערה" / צילום: יח"צ פסטיבל ירושלים

סקנדל ופסטיבל: המלצות ואזהרות לפסטיבל הקולנוע ירושלים

מבין שלל הסרטים שיוקרנו בפסטיבל הקולנוע בירושלים בשבוע הבא, אספנו ארבעה שאסור לפספס - ועוד שניים שבהחלט אפשר

פועל הודי /צילום: Amit Dave, רויטרס

הודו: פוטנציאל באופק ותהום מעבר לפינה

רבים תולים תקוות בכך שהיא תהווה את מנוע הצמיחה של העולם בשנים הקרובות ● הם נסמכים על כך שזוהי מדינה דמוקרטית, שאמורה להתחיל להשקיע בתשתיות, לשפר את הכלכלה ולהוביל מיליוני אזרחים אל מעל לקו העוני ● אבל עד שהחלום האוטופי ההודי יתגשם יכול לעבור זמן רב, שכנראה אינו עומד לרשות של החברות ההודיות שצריכות להחזיר חובות כבר היום

פוטין / צילום: רויטרס - Sputnik Photo Agency

המלחמה של פוטין על הזכויות במותג הוודקה "סטולי" הגיעה לארץ

סכסוך האלכוהול הרוסי המתנהל במקביל במספר מדינות - עכשיו גם במחוזי בת"א: בתביעה שהגישה, טוענת ממשלת רוסיה כי שפלר גזל ממנה את הזכויות למותגים הפופלאריים ומוכר אותם ברחבי העולם; לדבריה, האוליגרך מוכר וודקה מזויפת המיוצרת בכלל בלטביה

הבאטלר / צילום:  אנטולי מיכאלו

ביקורת אלכוהול |‏‎ קפיצה קלאסית לשנות ה-20

"הבאטלר" הוא בר סודי שמתחבא בתוך בר אחר, "הבל בוי" ● אבל בעוד באחרון מגישים ערבובים צבעוניים ועדכניים, הראשון הוא מקדש מעט לקוקטיילים קלאסיים-היסטוריים

בנימין נתניהו / רויטרס

טירוף החקיקה - סוף הולם למופע אימים

סיום מושב הקיץ הכניס את הכנסת לטירוף מערכות, שרק הועצם לנוכח האפשרות שהבחירות מתקרבות ● מה הסיכוי שממשלה שמעוניינת לשמור על החרדים תסכים להעביר את התיקון לחוק הפונדקאות? פרשנות

דונלד טראמפ / רויטרס

טראמפ נגד הפד: העלאת הריבית תפגע בכלכלה האמריקאית

בהמשך לשתי העלאות הריבית עליהן החליט הפד השנה והכוונה להעלותה בפעמיים נוספות, תוקף טראמפ את הפד: "הכלכלה במגמת עלייה, אולם בכל פעם שזה קורה, הם (חברי הפד) מחליטים להעלות את הריבית שוב"

דונלד טראמפ / צילום: רויטרס

טראמפ תוקף את האיחוד האירופי על קנס גוגל: "אמרתי לכם!"

האיחוד האירופי הכה בקנס של 5 מיליארד דולר על אחת החברות הגדולות ביותר שלנו, גוגל. הם באמת ניצלו את ארה"ב, אבל לא לאורך זמן!" כך צייץ נשיא ארה"ב בתגובה לקנס המאסיבי שהוטל על גוגל

מצפה רמון והסביבה, חוות האלפקות / צילום: חיים רביה

טיול | אתה הירח והכוכבים שלי: ליקוי ירח נדיר במצפה רמון

בשבוע הבא, ט"ו באב, צפוי ליקוי ירח נדיר שמתרחש פעם ב-20 שנה, ובאוגוסט מטר אסטרואידים מרהיב ● מצפה רמון מככב

אתר בנייה. / Pedro Nunes , צילום: רויטרס

בועה אחת, בועה שנייה, בועה שלילית. פוף: כך הגענו עד הלום עם בועת חובות של טריליונים

התפוצצות בועת הדוטקום, שהביאה בעקבותיה הפחתות ריבית והזרמות כספים מצד הפדרל ריזרב, גרמה למעשה להתנפחות בועת האשראי לדיור, שהתנפצה ברעש גדול בדמות המשבר הפיננסי של 2008 ● גם הוא נפתר באמצעות הפחתות ריבית והזרמות כספים, וכך הגענו עד הלום עם בועת חובות גלובליים של טריליונים ● האם ניתן לעשות שוב ושוב את אותו דבר ולצפות לתוצאות שונות?

דגל הגאווה / צילום: שאטרסטוק

מחאת הפונדקאות: להבעת עמדה יש מחיר. גם לשתיקה

הראשונים שנרתמו לצדד במאבק הפונדקאות היו מנהלי משרדי הפרסום הגדולים ● החברות שפונות למיינסטרים, ובהן הרשתות וחברות המזון הגדולות, ישבו על הגדר במשך שעות ואז הצטרפו ● הן הבינו כנראה שלהבעת עמדה יכול להיות מחיר, אבל גם לשתיקה ● פרשנות

אמי פלמור / צילום: שלומי יוסף

מחאת הסטודנטים לחשבונאות: "ליקויים במתכונת הבחינה"

כ-600 סטודנטים שנבחנו בראשית השבוע בבחינת ההסמכה הראשונה למועצת רואי החשבון בנושא חשבונאות פיננסית פנו ליו"ר מועצת רואי החשבון עו"ד אמי פלמור במכתב תלונה על מתכונת הבחינה ● "מועצת רואי החשבון מחוללת שינויים באופן ההסמכה על חשבון הסטודנטים"