גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

תמ"א 38: האם הדיירים תמיד יעדיפו פרויקטי הריסה ובנייה?

בעולם התמ"א 38 קיימות כמה הנחות יסוד, שלעיתים מתבררות כחסרות כל תוקף ■ האם באמת תמיד הרווח של היזם גבוה יותר במרכז הארץ והתוספות בפרויקטי הריסה ובנייה אטרקטיביות יותר?

תמ"א 38. ישנם אזורים אטרקטיביים מחוץ למרכז הארץ / צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
תמ"א 38. ישנם אזורים אטרקטיביים מחוץ למרכז הארץ / צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

*** הכתבה בשיתוף קבוצת רייק

תמ"א 38 תפסה תאוצה בשנים האחרונות והפכה לחלק בלתי נפרד מענף הנדל"ן. מטבע הדברים, ככל שהתוכנית נעשתה מוכרת, פופולרית וממוסדת יותר, נקשרו בה מיתוסים שונים והנחות יסוד, אשר לעיתים מתבררים כחסרי בסיס. בעזרתו של יוסי רייק, בעליה של קבוצת רייק, המתמחה בייזום פרויקטים של התחדשות עירונית בעיקר באזור תל אביב, נבחן ונפריך כמה מן ההנחות האלה:

המיתוס: במידה וקיימת אפשרות לבצע בבניין תמ"א 38 הריסה ובנייה, הדייר והיזם תמיד יעדיפו זאת על פני תמ"א 38 חיזוק מבנים

שיעורם של פרויקטי הריסה ובנייה הולך ועולה על פני אלו של חיזוק מבנים ונראה כי כל הצדדים תמיד יעדיפו את "האחות הצעירה" על פני "הבכורה". אך בפועל, זו לא תמיד המציאות, שכן בלא מעט מקרים, גם כאשר קיימת כדאיות כלכלית לביצוע פרויקטים של הריסה, בסופו של דבר הבניין יעבור תמ"א חיזוק מבנים.

את הסיבות לכך ניתן לחלק לשתיים - ראשית זו החברתית-פסיכולוגית, לחלק גדול מהאוכלוסייה, בעיקר זו הבוגרת יותר, קשה לעקל את המחשבה שבאים והורסים לה את הבית, הנכס המרכזי ואולי היחיד בו הם מחזיקים. לעומת זאת, האלטרנטיבה של הישארות בדירה הקיימת, למרות הקשיים בתקופת הבנייה, מהווה פתרון ביניים המתקבל על הדעת אצל אותם דיירים חוששים.

אך לא רק בסיבות חברתיות-פסיכולוגיות עסקינן אלא גם באלו הפיננסיות, מאחר והעלויות של היזם גבוהות יותר בממוצע בפרויקטים של הריסה, יוכל האחרון להציע לדיירים תמורות רבות יותר בפרויקטי חיזוק ובינוי. כמו כן, בחלק נכבד של פרויקטי הריסה, נקודת המוצא אינה מאפשרת ליזם להבטיח לדיירים את מקסימום הזכויות התמ"איות שלהם. לעיתים אף שטחה של הדירה החדשה אינו עולה על זו הישנה. לעומת זאת, בפרויקטים של חיזוק, יתכן ובמקרים מסוימים התוספות תהיינה רבות יותר ואטרקטיביות יותר עבור הדיירים.

מבחינה כלכלית, אולי במפתיע, עדיין, במקרים מסויימים הכדאיות ליזם תהיה גבוהה יותר בפרויקטים של תמ"א חיזוק ובינוי, ולכן בבניינים בהם שתי האופציות פתוחות בפני הדיירים, לעיתים יועדף פתרון החיזוק.

למרות זאת, חלק גדול מהיזמים עדיין יעדיף להרוויח מעט פחות, אבל לבצע פרויקט של הריסה ובנייה. מעבר לשיקולים מיתוגיים, מסלול ההריסה, נחשב להרבה יותר פשוט הנדסית וביצועית. הוא אינו דורש מומחיות ספציפית בעבודות סיזיפיות של שיפוץ הקיים והבנייה מעליו, חיבור הישן לחדש וכל זאת תוך כדי ניהול חיים סדירים של אוכלוסיה שלמה בתוך המבנה הישן, אלא דומה יותר לפרויקט מסורתי של בנייה על קרקע בתולה.

המיתוס: ככל שהפרויקט באזור קורץ יותר, כך הרווח של היזם גבוה יותר

עסקת תמ"א 38 היא עסקת קומבינציה מודרנית, בה התמורות מתחלקות בין הדיירים - בעלי הקרקע לבין היזם הנושא בעלויות הפרויקט. אמנם ככל שמיקום הפרויקט באזור טוב יותר, כך מחיר המוצר הסופי אותו ימכור היזם רב יותר (במונחי מחיר למ"ר), אך עדיין, אין בכך הבטחה לריווחיות גבוהה יותר מבפרויקטים באזורים פחות מבוקשים. ראשית יש לבחון את הזכויות על המגרש, הן אלה התב"עיות והן אלה התמ"איות, שכן יהיה האזור קורץ אשר יהיה, במידה ואין מספיק זכויות הרי שלא ניתן לבצע פרויקט.

כמו כן, העניין תלוי במספר הדיירים הגרים בבניין המקור, שהרי במידה ומדובר במגרש קטן אך עליו דירות רבות (צפיפות גבוהה מבחינת יחס לדונם), סביר כי לא ניתן יהיה להקים בו פרויקט גם אם הוא נמצא במרכז הארץ. לעומת זאת, ישנם לא מעט בניינים נמוכי קומה עם מעט דיירים הממוקמים על מגרשים רחבי היקף, בהם סביר כי ביצוע פרויקט יהיה כדאי ביותר גם אם הוא מחוץ למרכז הארץ. זאת כיוון שרוב הזכויות התמ"איות יופקו לטובת היזם, גם אם האחרון "יפנק" בתמורות את הדיירים המועטים.

לסיכום נציין כי שוק התמ"א 38 הופך למשוכלל, וכמו בכל ענף, שיעורי הריווחיות נקבעים על פי רף הגיוני (לרוב מדובר בנקודה המאפשרת ליווי בנקאי), שהופך לבנצ'מארק די אחיד בין הפרויקטים, מעין נקודת איזון ששיעורי הרווח מתכנסים סביבה.

קבוצת רייק הינה בין יזמיות הנדל"ן המובילות בישראל, מתמחה בבניית פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית. לכניסה לאתר לחץ כאן

עוד כתבות

דובר צה''ל, תא''ל דניאל הגרי / צילום: דובר צה''ל

דובר צה"ל: בכיר בחמאס חוסל בביה"ח שיפא

נזק נגרם לחצר בית בשלומי אחרי רצף אזעקות בגליל המערבי • דיווח: ישראל תקפה אזור פעילות של חיזבאללה בדמשק, 2 נפצעו • בית הדין בהאג הורה לישראל להכניס סיוע לעזה ללא הגבלה • מוקדם יותר: פצוע בינוני בפיגוע ירי בכביש 90 מצפון ליריחו • עדכונים שוטפים

איציק וייץ, מנכ''ל קבוצת קרסו מוטורס / צילום: אלעד גוטמן

המספרים חושפים: כך הפך מותג בנזין סיני אלמוני למכרה הזהב של קבוצת קרסו

הכתבה הזו היתה הנצפית ביותר השבוע בגלובס ועל כן אנחנו מפרסמים אותה מחדש כשירות לקוראינו ● מהדוח השנתי של יבואנית הרכב עולה כי המותג צ'רי, שמכירותיו זינקו ב-2023, הקפיץ את נתח השוק שלה וסייע לה להציג רווח מכובד בתקופה קשה ● אבל ל"אסטרטגיה הסינית" הזו, שמשנה בצורה משמעותית את הפוקוס העסקי של הקבוצה, יש מחיר - ובראשו דריסת מותגים ותיקים

הסכם אינו נדרש כתנאי עבור זוגות במערכות יחסים כאלה ואחרות / צילום: Shutterstock, Viacheslav Lopatin

זוג הקפיא עוברים ואז נפרד. האם האישה תוכל להשתמש בהם?

כשלושה עשורים לאחר פרשת נחמני, בתי המשפט עדיין נאלצים לדון בתביעות בלתי אפשריות לגבי גורלם של עוברים מוקפאים ● מן הראוי היה לחייב כל זוג שפונה לבצע הפריה חוץ-גופית, לחתום על הסכם שמתייחס לאפשרות הריאלית של פרידה במהלך הזמן שחולף בין יצירת העוברים המוקפאים לבין השימוש בהם

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

בורסת ת"א ננעלה ביציבות; אלקטריאון זינקה ב-18%, ישראכרט ב-8%

אל על השלימה גיוס של 100 מיליון דולר, המנייה עולה ב-4% ● הבורסה בת"א מסכמת רבעון ראשון בעליות נאות במדדים המובילים ● לאומי על הדולר המתחזק: "מציע למשקיעים הצעה שאי אפשר לסרב לה" ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025"

מתחם חזית הים בחיפה / הדמיה: מן-שנער-יעד אדריכלים

נסגר המכרז הראשון של רמ"י בחזית הים בחיפה: כמה תשלם הזוכה?

יורו ישראל זכתה במכרז של רמ"י על קרקע של 23 דונם, להקמת 500 יחידות דיור ושטחי מסחר באחד מהמתחמים המסקרנים בישראל ● החברה תשלם על הקרקע, הסמוכה לבית החולים רמב"ם בחיפה, כ-205 מיליון שקל כולל הוצאות פיתוח

בנק ההשקעות ג'יי. פי מורגן / צילום: Reuters, Mike Segar

האסטרטג של הבנק הגדול בעולם: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו"

בבנק ג'יי פי מורגן שוב מזהירים מפני ירידות בשווקים, למרות שהתחזיות שלהם לא פוגעות כבר שנתיים וחצי ● האם הפעם התחזיות שלהם יתממשו? ומה הם ממליצים למשקיעים?

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי / אילוסטרציה: Shutterstock

הטבת המס הגדולה שהבטיחה הממשלה נכנסה לתוקף. מה יקרה לנטו שלכם?

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי, אשר תגדיל להם את ההכנסה הפנויה ● ואולם, מומחים טוענים כי הטבת המס לא תשפיע על מי שבאמת זקוק לה

ניסאן X-TRAIL / צילום: יח''צ

המכונית של ניסן שמוכיחה: שוק הבנזין עדיין חי ובועט

ניסאן X-TRAIL, הטורבו-בנזין החדשה של ניסאן, מוכיחה שגרסאות הבנזין לא אמרו את המילה האחרונה: היא זריזה, נוחה ומרווחת

ביתן של קבוצת צ'אנגן בתערוכת מכוניות בסין / צילום: ap, Ng Han Guan

קבוצת הרכב השלישית בגודלה בסין בדרך לישראל

משלחת בכירה של צ'אנגן (Changan) סינית נערכת לייצא לישראל, הכניסה של החברה לישראל היא חלק ממהלך ההתרחבות הגלובלית שעליו הכריזה השנה ● מרצדס E קלאס והקרוסאובר של פורד: הדגמים החשמליים שבדרך ● השבוע בענף הרכב

פרויקט תמ''א 38 בחיפה / צילום: פאול אורלייב

משרד המשפטים יוזם: יזמי התחדשות עירונית יתחייבו מראש על מועד מסירת הדירות

שורת תקנות שיזם משרד המשפטים, שיידונו בקרוב בוועדת הפנים של הכנסת, יחייבו יזמי התחדשות עירונית במתן מועדי מקסימום לאישור תוכנית הפרויקטים שלהם ואכלוס הדירות שהם מקימים ● תקנות בולטות נוספות הן חשיפת ערבויות מחייבות, גילוי ניגוד אינטרסים של היזמים, וידוא שהדיירים מבינים את ההסכם ועוד

איל וולדמן / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

שר החינוך התקפל ולאיל וולדמן יוענק פרס ישראל

לפני מספר שבועות הודיע שר החינוך יואב קיש כי הוא מבטל את טקס פרס ישראל, זאת בין היתר על רקע הפרסומים כי אחד מן הזוכים הוא היזם איל וולדמן ● כעת, חזר בו קיש מעמדתו והוא מכריז כי הטקס יתקיים כסדרו בשדרות ● ומי עוד בין הזוכים?

עינת גנון / צילום: בר שניר

פרויקט הענק מתעכב: עוד פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית, הודיעה על פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו, לאחר שלאחרונה גם צחי דוד, סגן הממונה על התקציבים באוצר לשעבר, הסיר את מועמדותו לתפקיד ● כעת נותר מועמד אחד לבחירה, והמכרז עומד בפני ביטול

המדינה החדשה שמצטרפת להליך נגד ישראל בהאג

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: רוב האמריקאים מתנגדים להמשך המלחמה, הממשלה הצרפתית מצהירה שלא סיפקה נשק לישראל מאז ה-7 באוקטובר, ואירלנד מצטרפת לתביעה נגד ישראל בהאג ● כותרות העיתונים בעולם 

חברת הסייבר הישראלית Coro (קורו) / צילום: CORO

המשבר בהייטק נגמר? סטארט-אפ ישראלי שני מודיע בתוך שבוע על גיוס של 100 מיליון דולר

חברת קורו (Coro) הישראלית, העוסקת במכירת מערכות סייבר לעסקים קטנים ובינוניים, הודיעה על גיוס של 100 מיליון דולר ● ככל שנודע, כספי הגיוס כולם הושקעו בחברה ולא בקניית מניות מיזמים או משקיעים קודמים ● כל הגיוס התבצע מקרנות הון סיכון זרות

מנכ''ל האוצר שלומי הייזלר בוועידת מרכז הנדל''ן באילת / צילום: נאו מדיה

מנכ"ל האוצר נגד מנהל רשות המסים: "מס דירה שלישית ירחיק משקיעים משוק הנדל"ן"

לפי מנכ"ל האוצר, שלומי הייזלר, החזרת "מס דירה שלישית" כבר בתקציב הקרוב לא נמצאת על הפרק ● על הביקורת שהעביר ינקי קוינט בכנס התשתיות של גלובס בשבוע שעבר, הוא עונה: "אמירות חמורות ואין בהן דבר וחצי דבר. באוצר יש אנשים מופלאים" ● וזו התוכנית שלו למלא את קופת המדינה, נוכח הגירעון המחמיר

מנכ''ל NICE, ברק עילם / צילום: CRC Media

מלך השכר של ת"א: המנכ"ל שהרוויח כ-90 מיליון שקל ב-2023

עיקר התגמול של מנכ"ל נייס ברק עילם – הוני ● במשך שנותיו כמנכ"ל נייס צבר תגמולים בהיקף של כ-460 מיליון שקל לפי שער החליפין הנוכחי ● שכר של כ-17 מיליון שקל למנכ"ל אלביט אשתקד

קבוצת רוכבי אופניים עם טל ברודי. מימין: ריבה פרידמן בורוביק / צילום: דבורין תקשורת

מקבוצות אופניים ועד קבלת פנים בחזרה לבית: הארגון שמלווה מפונים במלחמה

מאז פרוץ המלחמה מלווה ארגון "הרוח הישראלית" אלפי משפחות של מפונים, ואף גייס תרומות בהיקף של 2.5 מיליון שקל ● מ"מ המנכ"לית, ריבה פרידמן בורוביק: "האתגר הגדול הוא שיקום הקהילות"

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP, דוברות הכנסת, שאטרסטוק

הדרך לאספקת הפגזים האמריקאיים לישראל עוברת בטורקיה

היחסים בין נשיא טורקיה, רג'פ ארדואן ונשיא ארה"ב, ג'ו ביידן, מתהדקים למרות היחסים המעורערים שהיו בין השניים לאורך השנים ● מדיווח בלומברג, מתברר כי ארה"ב מנהלת מו"מ עם טורקיה לצורך רכישת פגזים וחומרי נפץ, שיאפשרו לה להאיץ את קצב הייצור שלה ולשלוח את חלקם לישראל

קרן כהן חזון, מנכ''לית ובעלת השליטה בתורפז / צילום: ששון משה

תורפז רוכשת יצרני חומרי טעם בלגית-גרמנית תמורת 48 מיליון דולר

תורפז צפויה לרכוש את קבוצת קלאריס & ווילך באמצעות חברת הבת שלה - פיט ● החברה מייצרת חומרי הגלם היחודיים לתחום הבשר והאפייה ומחזור המכירות שלה הסתכם ב-35.1 מיליון דולר ב-2023

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 בת"א, שהוא גם בעלים של חלק מהחצר, ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו