לקראת האתגר של יזמיות הנדל"ן: "מנרב פרויקטים בסיכון נמוך"

הזרוע היזמית למגורים של מנרב אחזקות מצויה כיום בתנופת פעילות ■ הנפקת ההון שהשלימה החברה בתחילת השנה, תרמה למיצובה הפיננסי וליכולתה להוציא לפועל פרויקטים נוספים

פרוייקט מנרב הירוקה בכפר סבא / צילום: איל יצהר
פרוייקט מנרב הירוקה בכפר סבא / צילום: איל יצהר

האם יזמיות הנדל"ן למגורים בישראל עדיין נשענות על סביבה עסקית חיובית? התשובה לכך בוודאי אינה חד-משמעית, והיא פתוחה לדיון בהיבטים רבים בכל מוסד או פורום רלוונטי.

מצד אחד, תוכניות הממשלה להגברת ההיצע ולמיתון הביקושים, בד בבד עם נתונים לא אחידים אודות השינוי ברמות המחירים, בוודאי מעצימות את האי-ודאות. גם דוחות כספיים של היזמיות הציבוריות משקפות התמתנות, אולי זמנית ואולי לא, בקצב מכירת הדירות.

ומצד שני, בחינת המאזנים של היזמיות מעלה תמונה אופטימית יחסית של מלאים בהיקפים גבוהים - חלקם מהווים קרקעות היסטוריות, והשאר מבטיחים כר פעילות נוח גם לטווח הארוך יותר.

לאחר תקופה של עשור, שבמהלכו היזמיות קיבלו רוח גבית חזקה ממצב הענף, הן צפויות כיום להיתקל באתגרים שאולי לא נתקלו בהם, לפחות לא בשנים האחרונות.

11 פרויקטי מגורים בביצוע

אחת החברות הבולטות מבין יזמיות הנדל"ן, שהנפיקה באחרונה מניות לציבור והתחילה להיסחר בבורסה המקומית, היא מנרב פרויקטים , שנמצאת בשליטת מנרב  הציבורית.

הזרוע היזמית למגורים של מנרב אחזקות מצויה בתנופת פעילות יזמית, בביצוע ובתכנון. החברה, שהוקמה ב-1988, מעורבת כיום בתכנון ובהקמה של כ-2,500 יחידות דיור למגורים בישראל. מספר הפרויקטים בביצוע מסתכם ב-11, והוא כולל יותר מ-1,000 יחידות דיור לשיווק. פרויקטים אלה צפויים להכניס לחברה עוד יותר מ-700 מיליון שקל ולתרום יותר מ-130 מיליון שקל במונחי רווח גולמי.

מספר הפרויקטים שנמצאים בתכנון נמוך יותר, אבל כולל פרויקטים מהותיים יותר מבחינת היקפם. שניים מהם, שמתוכננים בהרצליה (אחד במסלול יזמי רגיל, והשני בהתחדשות עירונית), צפויים לכלול יחד יותר מ-600 יחידות דיור וכ-200 אלף מ"ר שטחי מסחר, בהיקף מכירות של כמעט 1.5 מיליארד שקל.

נוסף על כך, מנרב פרויקטים מחזיקה בשני מכונים לטיהור שפכים, אבל נכסים אלה הם לא בליבת הפעילות של החברה.

בחינת תמהיל הפרויקטים מעלה כי החברה יוזמת פרויקטים בדרך של רכישת קרקעות, הן במזומן והן כעסקות קומבינציה, לצד קידום פרויקטים במתכונת של התחדשות עירונית.

פרויקטים של התחדשות עירונית במתכונת של פינוי-בינוי מהווה עבור החברה אסטרטגיה מרכזית ונדבך חשוב לתמהיל העתידי. זאת, לאור העובדה שמכרזי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) שיוצאים כיום, הם בשיטת מחיר למשתכן, וחברות ייזום שבוחרות שלא לקחת בהם חלק, יישארו ללא צבר תשתיתי של פרויקטים בעתיד. נוסף על כך, פרויקטים מסוג זה אינם דורשים ריתוק הון עצמי משמעותי, בגלל שרכיב הקרקע נרכש שלא כנגד תשלום במזומן על ידי חברות הייזום מהדיירים בפרויקט.

הזרוע הביצועית נותנת גיבוי

יש לציין כי החברה מבצעת את הפרויקטים באמצעות קבלני ביצוע, שהם צדדים שלישיים מחוץ לקבוצת מנרב. ואולם, העובדה שבתוך הקבוצה יש זרוע ביצועית, בהחלט מעניקה גיבוי במקרה של האצה בפיתוח הפרויקטים, או להפך, כשיש בעיות בביצוע.

מבחינה גיאוגרפית, למנרב פרויקטים נוכחות בולטת ופריסה רחבה יחסית באזורי הביקוש המסורתיים באזור המרכז (גליל ים, הרצליה, תל אביב, בת ים, חולון, באר יעקב וירושלים), וגם באזורים יותר פריפריאליים (עכו וביתר עילית).

להערכתנו, על רקע הצעדים הרגולטוריים לבלימת עליות המחירים בענף המגורים בישראל, היעדר מיקוד גיאוגרפי ספציפי מקנה מעין "כרית ביטחון" ומקטין את רמת הסיכון, אם הביקושים ייחלשו וסביבת המחירים תתמתן.

מכיוון שרוב הפרויקטים בביצוע של החברה, על פי הערכותיה, צפויים להסתיים בשנה הנוכחית ובזו שלאחריה, עם שיעור שיווק ממוצע גבוה מאוד, הרי שתזרים המזומנים הצפוי מהפרויקטים הוא ברמת נראות גבוהה מאוד.

מבחינה פיננסית, הנתון הבולט הוא כמובן היעדר מינוף מהותי בחברה. חברות הייזום נדרשות לחוב פיננסי על בסיס שוטף וקבוע, והן מתממנות באמצעות המערכת הבנקאית ובאמצעות הנפקות איגרות חוב בבורסה, שהמזומנים בגינן משמשים כרית הון עצמי לצורך קבלת ליווי בנקאי לפרויקט.

במנרב פרויקטים, מרכיב ההון העצמי מסתכם ביותר מ-400 מיליון שקל ומהווה כמעט 50% מהיקף המאזן, כך שגם הסיכון הפיננסי בחברה נמוך באופן משמעותי. הנפקת ההון שהשלימה החברה בתחילת השנה, בהחלט תרמה למיצוב הפיננסי, כמו גם ליכולת להוציא לפועל פרויקטים נוספים.

ההיבט הפיננסי מתחדד נוכח העובדה שבמאזני החברה רווח גולמי כולל של פרויקטים בביצוע ובתכנון בהיקף של כ-650 מיליון שקל, שעדיין לא קיבל ביטוי בהון העצמי, כך שהחברה יכולה להשלים תנופת ביצוע ופיתוח בלי להגדיל את הסיכון הפיננסי באופן משמעותי.

* הכותבים הם מנהל מחלקת המחקר והאסטרטגיה של אקסלנס ואנליסטית בכירה במחלקה.

** הכתבה אינה מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. לכותבים אין עניין אישי בנושא הכתבה. קרנות נאמנות בניהול אקסלנס ו/או חברות מקבוצת אקסלנס מחזיקות ו/או עשויות להחזיק ני"ע ונכסים פיננסיים המוזכרים בכתבה.

מנרב
 מנרב

צרו איתנו קשר *5988