גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

בישראל יקר: צעירים רוכשים דירות בחו"ל ושוכרים בארץ

צעירים ישראלים כבר לא מחכים לירידה במחירי הדירות ובורחים ממשכנתא חונקת עם הון-עתק בסכום ראשוני ■ ניתוח G: לאן עפים המשקיעים כששוק הנדל"ן קפוא

ניר ודסי לייבל / צילום: סטודיו עדיגיטל
ניר ודסי לייבל / צילום: סטודיו עדיגיטל

נכון לכתיבת שורות אלה, עדיין לא ברור לאן יתגלגל מס דירה שלישית לאחר פסילתו בבג"ץ, אבל משפט אחד עובר כחוט השני בקרב הגורמים שעמם שוחחנו בהכנת הכתבה הזו: "דירה שלישית? לי אין לי כסף לדירה ראשונה!".

עד ששר האוצר משה "נטו" כחלון יפתור את הנטו-בעיה הזו, הצעירים הישראלים מוצאים פתרונות נוחים יותר ונוחים פחות: יש מי שמחכים לירושה, ישנם כאלה שנעזרים בחסכונות של ההורים, אחרים פשוט חיים עם אבא ואמא עד שיוכלו לחסוך את המינימום הנדרש לרכישה. אבל ישנם גם כאלה שמבינים שכך או אחרת, בסופו של דבר, בישראל הם ישלמו הרבה על נכס בסיסי - וזה ממש לא מתאים להם. מה עושים? בעידן הגלובליזציה התשובה פשוטה: משקיעים בחו"ל, שוכרים בישראל.

"אני מלכתחילה לא חיפשתי בארץ", אומר יוסף, איש תקשורת בן 43, שרכש לפני כשנתיים דירה להשקעה בברלין תמורת 136 אלף אירו. השכונה שבה רכש את הנכס, נויקלן, נחשבה בעבר לבעלת אופי מפוקפק, אך זכתה לפריחה מחודשת, והיום היא נחשבת לאחת השכונות הטרנדיות בברלין: "לקנות דירה בברלין אפילו לא צריך פרס ראשון", מחייך יוסף, "אפשר לחיות יופי עם פרס שני".

נועם, בן 32, רווק, עובד הייטק, השקיע בפברואר השנה 150 אלף דולר בשני בתים פרטיים בג'קסונוויל, פלורידה. נכתוב את זה שוב: 150 אלף דולר, שהם כ-540 אלף שקלים, תמורת שני בתים פרטיים באחת הערים המובילות בהשקעה בארצות-הברית (עם זאת, צריך לציין שפלורידה עצמה הייתה הכוכבת של משבר הסאב-פריים לפני כעשור). "רציתי להשקיע בנדל"ן, אבל המחירים בישראל נושקים לשמיים והתשואות מגוחכות", הוא אומר. "נכון, יש בהשקעה בחו"ל חסרונות של מרחק, אבל שם לפחות יש תשואה נורמלית ומחירים נורמליים. אין לי שום שאיפה לקנות פה דירה. הייתי שמח אם היה אפשר, אבל כמויות הכסף שזה דורש פשוט לא הגיוניות. יש כבר שני חברים שהלכו בעקבותיי. שניהם חסכו כסף מהעבודה, ולאחד מהם, שגדול ממני בעשור, יש כבר דירה בתל-אביב - הוא פשוט קנה אותה לפני עשור, כשהמחירים היו יותר שפויים".

אסף (39), בתחום המסעדנות, היה בעליה של דירה בנס-ציונה: "רכשתי אותה ב-2007 בחצי מיליון שקל ומכרתי אותה לאחרונה במיליון וחצי", הוא מספר. "מתוך הכסף הזה, 800 אלף שקל השקעתי לפני כחודשיים בחו"ל, בשתי יחידות בפרויקט מולטי פמילי של בית אבות בצפון אנגליה, דרך ירון בלום (עמית יזמות נדל"ן), ובבית פרטי בארצות-הברית דרך חברה נוספת. את 700 אלף השקלים הנוספים אשקיע כנראה באשדוד. יש סביבנו לא מעט חברים שהשקיעו לאחרונה בארצות-הברית, כי הם נואשו לגמרי מהשוק המקומי. אבל בשביל להרגיע את הפחדים ואת המשפחה, אני אשקיע גם פה חלק מהכסף".

גם אבי, איש הייטק בן 44 מתל-אביב, עשה את המהלך: "גם אני וגם רעייתי לא מגיעים ממשפחות עשירות", הוא מספר. "אנחנו עובדים ומרוויחים יפה, גרים בדירת שלושה חדרים, שעולה 3.5 מיליון שקל, משלמים שכר דירה של 6,500 שקל. אבל גם אם היו לי 3.5 מיליון שקלים, חד-משמעית לא הייתי קונה אותה, כי זה פשוט סכום מופרך. עם השנים צברנו הון עצמי של כמה מאות אלפי שקלים וחיפשנו השקעה שתעזור לנו לכסות את שכר הדירה, שהיא לא מסוכנת מדי. ככה הגענו להשקעות בארצות-הברית ובאנגליה. בארץ אפשר לעשות כסף בעיקר אם יש לך הון של 6-5 מיליון שקלים. אבל עם סכומים של מאות אלפי שקלים אתה בבעיה גדולה מאוד. היום למי שיש סביבי דירה בתל-אביב זו ירושה. השאר עובדים קשה מאוד, אבל אין להם סיכוי לקנות דירה בתל-אביב, ויש את אלה שיוצאים מתל-אביב לאזורים זולים יותר. עם כל הפוזה של ההייטק, הדור הקודם עבד קשה וחסך יותר, והוא עדיין מגלגל את המאמץ שלו לדור הנוכחי".

"השינוי הוא בהחלט בקהל הצעיר, שמתרחק מהרצון להחזיק בארץ דירה בכל מחיר ונפתח לאפשרויות חדשות", אומרת תמי פלוצר שטרית (41) שמאית מקרקעין העוסקת בנדל"ן בהתאמה אישית, באפיון למשקיעים ובאסטרטגיית השקעה בחו"ל. "התהליך המתמשך של עליית מחירי הנדל"ן בשמונה השנים האחרונות הרחיק את אפשרויות ההשקעה ממשקיעים קטנים-בינוניים בארץ, וגם פוטנציאל עליית הערך העתידי איבד גובה לאור העליות הגבוהות שכבר היו. הקהל הצעיר פתוח היום יותר לבחינה של הזדמנויות ומחפש את מה שהכי נכון וטוב עבורו, בלי סנטימנטים. זה קהל משוכלל שעוסק בצמיחה, בהתפתחות אישית ומאוד נאמן לצרכים ולרצונות שלו ולרוב גם שם את עצמו ואת הבילויים שלו בראש ולא עסוק בריצוי ובעבודה קשה מדי. בנדל"ן, הגישה הזו משתקפת בהבדל בין רכישת בית עם משכנתא - להכניס הון עצמי ולהמשיך לעבוד עבורו - לבין לקחת את ההון העצמי ולתת לו לעבוד עבורנו. ולכן, הוא מזרים את כספיו מעבר לים, לאפיקי השקעה שיניבו תשואה ראויה על הכסף".

- גם העובדה שהמידע זמין יותר לדור הזה תורמת.

"בהחלט. המידע נגיש לקהל היום ברשת ובמדיות החברתיות. כל המלצה, קונטקט, חיבור, מקבלים ביטוי בפלטפורמות האלה. השיווק המסורתי לא עובד יותר, אנשים מחפשים גורמים שהחברים שלהם מכירים. לכן, שיטת הקידום הנכונה היום היא קהילות: אנשים מחפשים המלצות עם מחויבות לדרך וקשרים שמבוססים על מערכות יחסים. שם גם מקור הביטחון".

- איזו השפעה יש, אם בכלל, לדעתך, ליוזמות של משרד האוצר?

"השפעה מכרעת. כולם מבינים שהם צריכים לצאת החוצה. העלאת מס הרכישה והניסיון למסות דירה שלישית הם רק פן אחד של הדברים. העניין המשמעותי יותר הוא שאין כאן תשואה ראויה לכסף. אף אחד לא יודע מה יהיה עם הפנסיה שלו עוד 20 שנה, והכסף שלנו שוכב בבנק שנים ולא עושה כלום, אז אנשים מתחילים להסתכל על הדברים בצורה שונה".

- יש גם קהלים פחות צעירים?

"יש. בדרך כלל אלה אנשים שראו דבר או שניים בחיים, ומצאו את עצמם עם משכנתא חונקת שגובה מהם מחיר פסיכולוגי כבד - בעצבים, בחיים המשפחתיים, בזוגיות. הם כאלה שאומרים, נמכור את הנכס שלנו, נוציא את ההון העצמי שנשאר ונראה מה זה יכול לתת לנו. יש גם, כמובן, קהל מתוחכם יותר עם יותר כסף. בסוף, כל אחד רוצה משהו אחר: חלק רוצים שהכסף ישמש אותם למחיה שוטפת או כפנסיה, או כחיסכון. לכן, חשוב שגורם בלתי תלוי יעשה עבורם את התכנון הזה ויראה איזה נכסים יתאימו לפרופיל שלהם".

שאלה של אמון

בכל הנוגע להשקעה בנדל"ן בחו"ל, תשכחו מהמנטרה "לוקיישן, לוקיישן, לוקיישן". מבחינת המשקיעים הצעירים, הערך המרכזי הוא אמון. "החלום שלי היה לקנות באירלנד, דבלין, כי שם המחירים התרסקו", אומר יוסף, "אבל לא הכרתי שם אף אחד ולא הייתי נוסע סתם ככה לדבלין וקונה דירה. בברלין, לעומת זאת, קיבלתי המלצה מחברים על חברה ישראלית שיושבת שם ויודעת לנהל את העסק, אז זה פתר לי את החסם של ההשקעה בחו"ל. למעשה, השקעתי כחלק מסוג של קבוצת רכישה".

- מה הכוונה?

"מבחינה היסטורית, הרבה בניינים בברלין נרשמו כיחידה אחת, ואז קבוצה אחת רוכשת יחד את כל הבניין והחברה הישראלית מחלקת את הדירות בין המשקיעים. כרגע אני לא מוכר כבעל הדירה מבחינת החוק הגרמני, אבל ההסכם מול החברה מבטיח לי את הבעלות. כשתסתיים הפרוצדורה הביורוקרטית מול הרשויות הגרמניות, שבה מחלקים את כל הבניין ליחידות קטנות, ארשם כבעלים בטאבו ואוכל למכור אותה כשארצה. זה תהליך ביורוקרטי ארוך, שיכול לקחת למעלה משנתיים, ולכן, ההשקעה גם נמוכה יותר. זו הסיבה שאת צריכה מישהו שאת סומכת עליו, כי את קונה תמורת התחייבות. בפועל, הם מתייחסים אליי כאל בעל הדירה, מנהלים אותה עבורי ומעבירים לי כל חודש את הדוחות השוטפים ואת שכר הדירה".

- וכמה זה?

"כיום הדירה מושכרת תמורת 480 אירו בחודש, ואליי מגיעים 420 אירו אחרי תחזוקה ודמי ניהול. היתרון העיקרי הוא שאני מתעסק עם זה מעט מאוד, הם עושים את הכול. אני רק הגעתי לשם כדי לחתום על החוזה ועל ייפוי הכוח. מעולם לא ראיתי את הדירה עצמה, ראיתי רק תמונות".

"זה בעיקר עניין של אמון", מסכים גם נועם. "לחברה שאיתה החלטתי להשקיע, לייבל השקעות, הגעתי דרך ידידה שהשקיעה אצלם. הלוקיישן לא באמת שינה לי, מה שהיה לי חשוב זה שיהיה גם קצת עתיד לסיפור הזה, ושתהיה חברת ניהול של אנשים מכאן שמייצגים אותי. בנוסף, היה לי חשוב לבדוק את אחוזי הפשיעה באזור, ושמדובר בעיר מתפתחת ומגוונת. אם יש עבודות מגוונות, גם במשבר כלכלי אנשים עדיין ירצו לגור שם ועדיין יצטרכו להשכיר דירות. "

- איך הגיבו ההורים, החברים?

"היו קצת מודאגים ובעיקר מופתעים שלא נסעתי לראות את הנכס".

גם אור (30), סטודנט שגר בשכירות בתל-אביב, השקיע דרך לייבל השקעות ולא ראה את הנכס במו עיניו. רק בסרטונים ובתמונות. את ההון הראשוני הנדרש צברו הוא וזוגתו ביחד ובאפריל השנה רכשו בכ-320 אלף שקלים בית פרטי בן 115 מ"ר בג'קסונוויל, פלורידה. "הכרנו את החברה דרך חברים משותפים, וידעתי שיש לי על מי לסמוך, מה שאני לא בטוח בכלל שהייתי עושה אם לא הייתי מוצא את האנשים. התגובות מסביב היו מעורבות, בעיקר מהצד היותר שמרני של המשפחה, אבל כשהבינו שתוך חודש היה דייר ונכנס כסף, זה כבר קיבל התייחסות אחרת".

"ההשקעה היא באנשים, לא בנכס", מסכים אסף. "לא לקחתי בחשבון כמעט כלום, חוץ מהאמון בירון (בלום), שהגעתי אליו דרך חבר שהשקיע אצלו. יש גם כאלה שלא מאמינים לאף אחד - זכותם. בדקתי גם חברות אחרות, וככל שאתה מבין פחות, או לפחות ככל שאתה מצהיר שאתה מבין פחות, הם יודעים לספר יותר סיפורים. לכן עדיף שתעשה כאילו אתה לא מבין כלום ולראות כמה הם מקשקשים וכמה מזה אמת".

"באופן אישי אני מאוד חשדן", מוסיף אבי, "השקיפות מאוד חשובה לי, הייתי בכל מיני חברות עם כל מיני התחייבויות מופרכות וברחתי. ואז פגשתי את תמי (פלוצר שטרית), שהיא שמאית, אשת מקצוע. מה שמצא חן בעיניי שהיא התייחסה לזה בפן הנטו כלכלי, וגם הזהירה לגבי הסיכונים. כמו בתיק שאתה בונה בבורסה, אתה מפזר סיכונים. היא עזרה לי לבנות תוכנית עסקית פסימית ואופטימית, וחשוב לדעת שגם בתוכנית הפסימית אתה שורד. אני לא מחפש פליפים - לא רוצה לקנות ולמכור ברווח. רוצה שזה יכניס תשואה, והפרמטר החשוב הוא הביקוש לשכירות. באנגליה, למשל, נכנסים השוכרים לכמה שנים טובות. זה נותן לי שקט גם אם התשואה נמוכה יותר - כי היא עדיין יותר גבוהה מאשר בארץ".

"נאמר לי בכנות שמדובר בתשואה שוטפת של 3%, ושהרווח יבוא מהמכירה", מוסיף יוסף, "בברלין יש שוק דיור מאוד מסודר, אי אפשר להוציא אותך מהדירה או להעלות את שכר הדירה ביותר מ-5% בשנה. המחירים של הדירות עולים כל שנה ב-10%, אבל התשואה הולכת ויורדת, כי העירייה מנסה להגן על השוכרים, ולכן, גם מנהלת מלחמה מול משקיעים. היום באזורים נרחבים בברלין כבר אי אפשר לקנות בניין באמצעות קבוצת רכישה, כי זה פוגע בתושבים שלא יכולים לקנות ומעלה את מחירי השכירות".

- ערך הנכס עלה בינתיים?

"אני לא בודק, כי מבחינתי זו השקעה לשנים. את המחיר לפני הרכישה בדקתי לפי נתוני המחירים הממוצעים בשכונה למ"ר, והמחיר ששילמתי היה נמוך ב-20%. שילמתי פחות מ-2,000 אירו למ"ר".

"שום תשואה אינה מובטחת", מוסיף נועם. "הסיכונים הם כמו בכל עסקה נדל"נית אחרת: שלא נצליח להשכיר, שלא נצליח לקבל מחירי שכירות צפויים וכמובן, שיש את עניין המרחק - זה לא שאני יכול לקפוץ לשם. בינתיים התשואה המדוברת היא באזור ה-9%-8% אחרי מסים".

"מי שאומר 'תשואה מובטחת' - צריך להיזהר ממנו כמו מאש: אין דבר כזה וזה גם לא חוקי", מזהיר גם ערן רוט (42) מייסד ומנכ"ל חברת iintoo. "רק לבנקים מותר להבטיח תשואה מובטחת".

לכו בעקבות הסטודנטים

לייבל השקעות, שם שעלה בקרב כמה משקיעים שעמם דיברנו, היא חברה שהתחילה בדיוק באופן שבו החלה כל השקעה בנדל"ן בחו"ל. דסי וניר לייבל, היא בת 31, הוא בן 34, נשואים 2, בחרו לפני כחצי שנה למכור את הדירה שרכשו בכפר יונה ב-2011, לסגור את המשכנתא ולהשקיע את הכסף בחמישה נכסים שונים בארצות-הברית. את ההשקעות עשו דרך החברה שהקימו בעצמם.

"נכנסנו לעולם הנדל"ן מתוך הבנה שאין פה יציבות", דסי מפרטת, "ניר עבד במשרד ראש הממשלה, אני הייתי דיילת אוויר, שנינו נפצענו באותו זמן והבנו שאנחנו חיים באשליה של יציבות. הבנו שאנחנו רוצים יותר ממקור הכנסה קבוע. ניר למד הנדסת תעשייה וניהול ואימון וייעוץ לכלכלת המשפחה, אני השתתפתי במחזור הראשון של גוגל קמפוס לאמהות יזמיות ובאקסלרטור של האקדמית תל-אביב יפו. שנינו לקחנו חלק בפרויקט של רוברט שמין להכשרת יזמי ומשקיעי נדל"ן. חיפשנו את המקומות שעונים על הצרכים שלנו - הגירה חיובית, אבטלה מתחת לממוצע, גיוון תעסוקתי לצד גידול תעסוקתי, חוקי הגנת הדייר, שהם לטובת בעל הנכס, מיסוי וכו' - והתמקדנו בג'קסונוויל, פלורידה. בהתחלה השקענו עבור עצמנו, אחר כך עבור משפחה וחברים, וב-2016 ליווינו כבר למעלה מ-60 השקעות. אנחנו מאוד אוהבים את מה שאנחנו עושים, והיתרון הוא שאנחנו בני זוג צעירים, שיודעים להביא יצירתיות וחדשנות לתחום".

- מה תגידי למשקיעים שחוששים מסיפורי עוקץ או מתעשיית חלומות?

"אין ספק שיש מערב פרוע בתחום. גם אני שומעת מהמון משקיעים על טראומות ועקיצות במיליוני שקלים".

- מה הסכום המינימלי להשקעה?

"50-30 אלף דולר ומעלה".

- למי זה מתאים?

"רוב המשקיעים אצלנו הם בגילים 45-30, וכל מי שצבר סכום כסף סביר להתחיל איתו, או שיש לו מקורות מימון בתנאים טובים ורוצה להשקיע - מוזמן לעשות את זה. יש כאלה שרכשו נכס ונשאר להם עודף, יש כאלה שהשתחררו להם קרנות בין מעברי עבודות, קיבלו ירושות וכו'. ההבנה היא שהנכס שלי לא חייב להיות במגרש שאני גרה בו, אלא איפה שיעשה יותר".

"מי שמשקיע בארץ משקיע בעיקר מתוך רגש ופחות מתוך היגיון", אומר גם ירון בלום (39), מנכ"ל ומייסד עמית יזמות ונדל"ן, המתמקדת בהשקעות נדל"ן דרך רכישה של בתי אבות בצפון אנגליה. "אני לא אנטי השקעה בישראל בכלל, אבל הנקודה שבה אנחנו נמצאים היום כבר לא מאפשרת להרוויח כראוי. אצלנו יש שני קהלי יעד עיקריים: פנסיונרים שכבר הבינו שאין להם פנסיה מספקת וצריכים השלמת הכנסה, וצעירים בני 45-35, שכבר התנסו בנדל"ן, בין אם בארץ או בחו"ל. בשלוש השנים האחרונות השקיעו באנגליה לא מעט משקיעים שאין להם דירה משלהם בארץ - מתוך העדפה לגור בישראל בשכירות ולהשקיע במקום אחר".

בחברת iintoo של ערן רוט יש גם טוויסט: מדובר ברשת השקעות חברתית, היא פלטפורמה בינלאומית, שמאפשרת למשקיעים פרטיים רגילים לחבור יחד להשקעות נדל"ן גדולות, וכך כל משקיע יכול להתייעץ עם משקיעים אחרים ברשת בהתאם לגישת חוכמת ההמונים. לפני שהקים את החברה לפני כשנתיים וחצי, שימש רוט כמנכ"ל קרן הגשמה. הוא כבר למעלה מ-20 שנים בנדל"ן, משפטן בעל תואר שני.

"אינטו בוחרת השקעות בפינצטה", הוא אומר. "אנחנו חברה שמרנית, כך שאנחנו בוחרים בהשקעות ובמיזמים שמייצרים הכנסה, כגון מקבצי דיור ומעונות סטודנטים באזורי ביקוש. רוב הנכסים הם ביותר מ-90% תפוסה, ומהבחינה הזו צמצום הסיכון הוא דרמטי. מינימום ההשקעה אצלנו הוא 25 אלף דולר, וחשוב לא להשקיע רק ביזם אחד, אלא בכמה שיותר פרויקטים. שוק הנדל"ן הוא רכבת הרים. נכון לעכשיו אין ספק שמולטי פמילי הוא סגמנט מאוד יציב, תלוי בטריטוריה.

"אתה משקיע בנדל"ן שלא מושפע משוק הנדל"ן: אוניברסיטה מסוימת, למשל, תצליח לשמר את מספר הסטודנטים שרוצים להירשם אליה כל שנה, כך שיש מיליוני סטודנטים שרוצים לגור בקמפוסים בשביל חיי החברה. באופן מסורתי, אם הכלכלה בארצות-הברית נמצאת במשבר, שוק הסטודנטים נמצא בעלייה. ההורים דוחפים את הילדים ללמוד, ואז יש עלייה במספר הסטודנטים, אם כי השוק העצום של ארצות-הברית ממילא ענק ויציב. ויש גם הלוואות סטודנטים מסודרות, ולכן אנחנו מאוד אוהבים את השווקים האלה. גם לבתי אבות בביקוש גדול, הם לא ייעלמו".

- איך השוק האמריקאי בהשוואה לשוק האירופי?

"השוק האמריקאי כולל אינסוף תתי שווקים. באירופה יש עדיין הרבה שווקים במשבר, חלקם מתעוררים, רובם עדיין ברמת סיכון גבוהה יותר מהשוק האמריקאי ולכן אנחנו פחות שם".

"אחוז גבוה מהנושא של נדל"ן בחו"ל זה תרמיות"

מנכ"ל בית ההשקעות פרופימקס, אלחנן רוזנהיים, מזהיר מאשליות-שווא

אף על-פי שיש לא מעט הסתייגויות, עדיין אפשר להסיק מהשיחות עם המשקיעים ועם החברות שמדובר בבוננזה. מי שמבקש להזהיר מפני אשליות-שווא, ועושה זאת בלא מעט פורומים, הוא אלחנן רוזנהיים, מנכ"ל פרופימקס, בית ההשקעות הבינלאומי הוותיק בארץ, המשקיע בנדל"ן בחו"ל זה 20 שנה מתוך 48 שנים של פעילות עסקית, ושמציע לכל משקיע לקרוא את "המדריך להשקעות נדל"ן בחו"ל", המסופק בחינם לכל מתעניין בנושא.

"כואב הלב לראות מה שקורה בענף", הוא אומר, "המשקיעים הצעירים נואשו מהשוק המקומי ומתפתים מהפרסומים על התשואות שניתן כביכול להשיג בהשקעות נדל"ן בחו"ל, אני חושש שהם יפסידו בשוק הלא מקומי. גם אנו סבלנו מהפסדים בהשקעות בחו"ל בעיקר במשבר 2008 ולצערי סבלנו גם מתרמיות, אני רואה עסקאות שראינו לפני שנה, בדקנו אותן ולא הלכנו עליהן וחברה ישראלית אחרת בחרה ללכת על זה. האם הם יודעים משהו שהמשקיעים המקומיים בארץ ההשקעה לא יודעים? האם יש להם את כדור הבדולח? האם יש להם את "מגע הקסם"?. לדעתי, או שהם לא מספיק מבינים את התחום, או שחשוב להם יותר שהם ירוויחו כסף רב על חשבון המשקיעים. לדעתי אחוז גבוה מאוד מהנושא של נדל"ן בחו"ל זה תרמיות. הענף הזה פרוץ בצורה נוראה, אין מגבלות לפעילים בענף, אין פיקוח אמיתי, ולצערי אין אכיפה ואין ענישה מרתיעה מפעילות לא ישרה".

- בכל זאת, אפשר להשקיע, פשוט צריך להיזהר, לא?

"בואי נתחיל מכמה כללי יסוד: ראשית, תשואות גבוהות מעבר למקובל בענף בסקטור ספציפי או במיקום ספציפי עלולות להצביע על הפסד הון בהמשך; תשואות גבוהות לתקופה קצרה של 5-3 שנים ראשונות גם הן עלולות להצביע על הפסד הון בהמשך. שנית, בתיק השקעות יעיל יש חשיבות לפיזור; שלישית, אסור להשקיע בנדל"ן את הכסף האחרון. נדל"ן הוא נכס לא סחיר, וצריך לקחת בחשבון שאולי כשהמשקיע יזדקק לכסף, הוא לא יוכל לממש את הנכס במהירות. Time to Market הוא מושג ידוע בהשקעות נדל"ן, זה יכול לקחת זמן, זה לא מימוש מיידי. בנוסף, צריך לדעת שכמו שלמינוף יש יתרונות, יש לו גם חסרונות, והוא אחד מגורמי הסיכון הגדולים בהשקעות נדל"ן. אנחנו, ככלל, לא משרתים משקיעים שאין להם לפחות מיליון דולר בהשקעות, זו המדיניות שלנו מאחר שאנו כפופים גם לרגולציה אמריקאית, ומאז ההוראות החדשות של הרשות לניירות ערך אנו מתאימים רק למשקיעים חדשים המוגדרים ככשירים בהתאם להוראות הרשות. משקיעים צריכים לדעת שמחירי נדל"ן גם יורדים ולא רק עולים, וחשוב להיות ערים להוצאות בזמן ההשקעה. יש הוצאות קבועות, שהן גדולות כשאין דייר, ויש הוצאות חד-פעמיות, שיכולות למחוק רווחים של שנים".

נדל"ן בחו"ל | כך תעשו זאת נכון

עוד כתבות

חברת הסייבר הישראלית Coro (קורו) / צילום: CORO

המשבר בהייטק נגמר? סטארט-אפ ישראלי שני מודיע בתוך שבוע על גיוס של 100 מיליון דולר

חברת קורו (Coro) הישראלית, העוסקת במכירת מערכות סייבר לעסקים קטנים ובינוניים, הודיעה על גיוס של 100 מיליון דולר ● ככל שנודע, כספי הגיוס כולם הושקעו בחברה ולא בקניית מניות מיזמים או משקיעים קודמים ● כל הגיוס התבצע מקרנות הון סיכון זרות

סם בנקמן-פריד / צילום: ap, Bebeto Matthews

סם בנקמן-פריד, מייסד בורסת הקריפטו FTX, נידון ל-25 שנות מאסר

בנובמבר האחרון חבר מושבעים בארה"ב מצא את סם בנקמן-פריד אשם ● היום, השופט בתיק קבע כי הוא ירצה 25 שנות מאסר ● "אני הייתי המנכ"ל ולכן האחריות היא עלי", אמר בנקמן-פריד עם מתן גזר הדין

ראסל אלוונגר, מנכ''ל טאואר סמיקונדקטור / צילום: ענבל מרמרי

ראסל אלוואנגר: "אני חייב הרבה לישראל. היא אפשרה לטאואר להפוך למה שהיא"

טאואר הייתה האקזיט המדובר של 2022, אולם הצעת הרכישה החלומית של אינטל נפלה ● המנכ"ל ראסל אלוואנגר ניצל אותה כדי להכניס רגל בדלת למפעל של אינטל בניו מקסיקו: "זו לא הייתה סטירת לחי גדולה. יש לנו עכשיו קיבולת ייצור" ● את דעותיו על המצב בישראל הוא שומר לעצמו: "להעיר על הנושא זה כמו להתארח אצל מישהו לארוחת ערב ולהגיד לו שהבית מבולגן"

פליטים עזתים ברפיח / צילום: Reuters, IBRAHEEM ABU MUSTAFA

המומחה שמסביר: למה החליטו בעולם שרפיח היא הקו האדום

פלישת צה"ל לרפיח, בין המעוזים האחרונים של חמאס בעזה, עומדת בלב הדיון על עתיד המלחמה ● "העיר הפכה לסמל של המצוקה הפלסטינית והפליטות בעיני העולם", אומר ד"ר הראל חורב, מומחה לחברה הפלסטינית ● בראיון לגלובס הוא מסביר מדוע ישראל טועה בהתנהלותה ברפיח, מתייחס לפלונטר מול ארה"ב ומסביר מדוע חמאס ממשיך לסרב לעסקת חטופים

קבוצת רוכבי אופניים עם טל ברודי. מימין: ריבה פרידמן בורוביק / צילום: דבורין תקשורת

מקבוצות אופניים ועד קבלת פנים בחזרה לבית: הארגון שמלווה מפונים במלחמה

מאז פרוץ המלחמה מלווה ארגון "הרוח הישראלית" אלפי משפחות של מפונים, ואף גייס תרומות בהיקף של 2.5 מיליון שקל ● מ"מ המנכ"לית, ריבה פרידמן בורוביק: "האתגר הגדול הוא שיקום הקהילות"

הסכם אינו נדרש כתנאי עבור זוגות במערכות יחסים כאלה ואחרות / צילום: Shutterstock, Viacheslav Lopatin

זוג הקפיא עוברים ואז נפרד. האם האישה תוכל להשתמש בהם?

כשלושה עשורים לאחר פרשת נחמני, בתי המשפט עדיין נאלצים לדון בתביעות בלתי אפשריות לגבי גורלם של עוברים מוקפאים ● מן הראוי היה לחייב כל זוג שפונה לבצע הפריה חוץ-גופית, לחתום על הסכם שמתייחס לאפשרות הריאלית של פרידה במהלך הזמן שחולף בין יצירת העוברים המוקפאים לבין השימוש בהם

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי / אילוסטרציה: Shutterstock

הטבת המס הגדולה שהבטיחה הממשלה נכנסה לתוקף. מה יקרה לנטו שלכם?

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי, אשר תגדיל להם את ההכנסה הפנויה ● ואולם, מומחים טוענים כי הטבת המס לא תשפיע על מי שבאמת זקוק לה

איל וולדמן / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

שר החינוך התקפל ולאיל וולדמן יוענק פרס ישראל

לפני מספר שבועות הודיע שר החינוך יואב קיש כי הוא מבטל את טקס פרס ישראל, זאת בין היתר על רקע הפרסומים כי אחד מן הזוכים הוא היזם איל וולדמן ● כעת, חזר בו קיש מעמדתו והוא מכריז כי הטקס יתקיים כסדרו בשדרות ● ומי עוד בין הזוכים?

מירי רגב, ליכוד / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

ועדות חקירה ממלכתיות תמיד הטילו אחריות אישית על ראש הממשלה?

עד כמה חריפה הביקורת שנמתחה על נתניהו בדוח מירון בהשוואה היסטורית? בדקנו ● המשרוקית של גלובס

חרדים בלשכת הגיוס / צילום: מיטב ודובר צה''ל

בג"ץ: לעצור תשלומים לישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים החל מה-1 באפריל

בג"ץ הוציא את צו הביניים בשל היעדר מקור חוקי להעברת התשלומים ● וכעת, מיום שני הקרוב יופסק התקצוב לתלמידי ישיבות שחייבים בגיוס ● השופטים אימצו עמדה מחמירה מזו של היועמ"שית ● התנועה לאיכות השלטון: "צו הביניים הזה מהווה צעד תקדימי בדרך לשוויון, וציבור המשרתים מודה לבית המשפט על החלטתו החשובה"

ישראל תקפה בשדה התעופה בסוריה / צילום: נלקח מרשתות חברתיות לפי סעיף 27 א' לזכויות יוצרים

דיווח: לפחות 33 נהרגו בתקיפה בחלב, בהם אנשי חיזבאללה ואזרחים

בין ההרוגים בתקיפה בנמל התעופה בחלב ישנם גם חיילים מצבא אסד, דווח כי מערכות ההגנה האווירית הופעלו • מוקדם יותר נפצעו 2 בתקיפה שיוחסה לישראל באזור דמשק • דובר צה"ל עדכן כי בכיר חמאס חוסל בפעילות בבית החולים שיפא ● עדכונים בולטים

ינקי קוינט, מנכ''ל רמי ומ''מ מנהל רשות החברות / צילום: יוסי זמיר

מתחנות כוח ועד מוסכי רכבת: בענף התשתיות טוענים שרמ"י תוקעת מיזמים

בפנייה דחופה מבקשים במינהל התכנון מרשות מקרקעי ישראל לשחרר היתרים למיזמי תשתית לאומיים ● ברקע זה, גורמים בענף טוענים כי פרויקטים גדולים, בהם תחנות כוח ומוסכים של הרכבת הקלה, תקועים בגלל התנהלות הרשות ● רמ"י: "חלק מהפרויקטים יצאו לדרך"

ניסאן X-TRAIL / צילום: יח''צ

המכונית של ניסן שמוכיחה: שוק הבנזין עדיין חי ובועט

ניסאן X-TRAIL, הטורבו-בנזין החדשה של ניסאן, מוכיחה שגרסאות הבנזין לא אמרו את המילה האחרונה: היא זריזה, נוחה ומרווחת

מבצע לתשלום חלקי על דירה על הנייר / צילום: דרור מרמור

מספר הדירות שנרכשות רק עולה, אז למה נתוני המשכנתאות נמוכים?

נתוני המשכנתאות החדשות שניטלו ממשיכים לדשדש כבר כמה חודשים, למרות העלייה ברכישת דירות ● האם מבצעי הקבלנים המאפשרים לשלם רק 10% בתשלום הראשון ואת היתר במסירה, יתבטאו במשכנתאות בעוד שנתיים־שלוש?

קבינט המלחמה. ללא נשים במוקד קבלת ההחלטות / צילום: קובי גדעון-לע''מ

המלחמה חושפת את אוכלוסיית הנשים לסיכונים חריגים. איך אפשר להתמודד איתם?

מדור "המוניטור" של גלובס והמרכז להעצמת האזרח עוקב אחר ביצוע החלטות ממשלה משמעותיות ● הפעם, בשיתוף שדולת הנשים, על האתגרים שמציבה המלחמה בפני נשים ● נשים סובלות יותר מהיעדר ביטחון אישי וכלכלי - ובכל זאת הן לא נמצאות במוקד קבלת ההחלטות

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

כלל: רווח של 305 מיליון שקל ב-2023, השפעת רכישת מקס עוד קטנה

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: אימקו מסכמת את 2023 עם רווח כ-6.2 מיליון שקל לאחר שרשמה הפסד בתקופה המקבילה, כלל הציגה דוח רבעוני חזק, אך טרם רשמה רווח משמעותי מרכישת חברת כרטיסי האשראי מקס והרווח הנקי של מור השקעות זינק בכ-60% ● מדור חדש

מנכ''ל האוצר שלומי הייזלר בוועידת מרכז הנדל''ן באילת / צילום: נאו מדיה

מנכ"ל האוצר נגד מנהל רשות המסים: "מס דירה שלישית ירחיק משקיעים משוק הנדל"ן"

לפי מנכ"ל האוצר, שלומי הייזלר, החזרת "מס דירה שלישית" כבר בתקציב הקרוב לא נמצאת על הפרק ● על הביקורת שהעביר ינקי קוינט בכנס התשתיות של גלובס בשבוע שעבר, הוא עונה: "אמירות חמורות ואין בהן דבר וחצי דבר. באוצר יש אנשים מופלאים" ● וזו התוכנית שלו למלא את קופת המדינה, נוכח הגירעון המחמיר

משה ארבל, שר הפנים / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

בעקבות חשיפת גלובס: השר ארבל קורא לנתניהו לאפשר כניסת פועלי בניין פלסטינים לישראל

שר הפנים מציין במכתבו: "גוברות ההערכות כי אלפי פועלים פלסטיניים מיהודה ושומרון מועסקים שלא כדין בענף" ● הוא קורא לראש הממשלה לבחון הסדרה של הכנסת הפועלים לישראל, בין היתר על ידי בחינה פרטנית של כל פועל והגבלת גיל

אייל בן סימון, מנכ''ל הפניקס / צילום: יחצ ענבל מרמרי

ביום האחרון לפני הפקיעה: מנכ"ל הפניקס אייל בן סימון מכר מניות

מנכ"ל הפניקס וסמנכ"ל הכספים שלו מימשו יחד 170 אלף אופציות במחיר של 37.48 שקל למניה ● המימוש בוצע יום לאחר שהחברה דיווחה על תוצאותיה הכספיות לשנת 2023, רווח של 1.1 מיליארד שקל המשקף תשואה להון של 10.5%

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

לאחר שלוש שנים של הפסד, אירופה עזרה לדוד פתאל לחזור להרוויח

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● בשורה התחתונה רשמה פתאל רווח נקי של 45.2 מיליון שקל ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין