הנקראות ביותר

עו"ד אילן שרקון: "כדי לפתור את משבר בתי היוקרה, המדינה צריכה לשנות גישה"

בשנתיים האחרונות נרשמה ירידה תלולה במכירות דירות יוקרה ואחוז המשקיעים בהן צנח בעקבות צעדי האוצר ■ לעובדה זו השפעה על שוק הנדל"ן כולו ■ עו"ד שרקון: "יש לכך אפקט מצטבר, אם לא יעודדו משקיעים, הם ייקחו את כספם למקום אחר"

 

עו"ד אילן שרקון / צילום: איל יצהר
עו"ד אילן שרקון / צילום: איל יצהר

*** הכתבה בשיתוף עו"ד אילן שרקון

משבר בתי היוקרה בעיצומו. אם בשנת 2015 נמכרו לא פחות מ-193 דירות ובתי יוקרה, בשנת 2016 המספר צנח והגיע עד ל-89 דירות בלבד - ירידה של 53 אחוז וב-2017 הוא צפוי לרדת עוד. בנוסף, בעוד שבשנת 2015 אחוז המשקיעים עמד על כ-30, כיום הוא עומד על 13-14 אחוז בלבד.

יש לכך כמה סיבות עיקריות. ראשית, שר האוצר משה כחלון, שהבריח משקיעים פוטנציאלים בעקבות הצעדים שביצע בשנים האחרונות, למשל פעולות החקיקה בנושאים כמו מס שבח, הכפלת מס הרכישה והכוונה להטיל מס על דירה שלישית. כל אלה הובילו משקיעים לבחור להשקיע בנדל"ן דווקא בחו"ל.

שנית, התחזקות השקל לעומת האירו והדולר גם תרמה למשבר זה; סיבה נוספת למשבר הגדול בבתי היוקרה טמונה ביחסה של המדינה למשקיעים השונים, בעיקר המשקיעים הזרים. אלו זקוקים לעידוד כדי לבחור ולהשקיע אצלנו, אך המדינה לא עושה זאת והם בוחרים להשקיע את כספם במקומות אחרים.

איך בכל זאת ניתן לגרום למשקיעים הזרים לשוב ולהשקיע בישראל? ישנן כמה דרכים עיקריות: על ידי הורדת הרגולציה על כספים נכנסים מחו"ל, הורדת מס רכישה לדירות יוקרה, שינוי במס על רכישת דירה שלישית ועוד, או אז אותם משקיעים עשויים לשוב ולהשקיע כאן אצלנו בישראל.

"המחיר של בתי היוקרה פשוט גבוה", אומר עורך הדין אילן שרקון, אחד מעורכי הדין המובילים בתחום הנדל"ן בישראל . ״לתל אביב המשבר אמנם לא הגיע, אך לסביון ולהרצליה פיתוח למשל דווקא כן״. במקומות אלו ובעוד אזורי יוקרה ברחבי הארץ, אנשים מתקשים למכור את דירותיהם. אני יודע על כך גם ממתווכים שמתקשים למצוא רוכשים לדירות היוקרה השונות, שלא נמצאות בתל אביב״.

"הורדת מחירי הדיור גורמת למשבר החמור בבתי היוקרה"

בכל מקרה, כיום לאנשים קשה מאוד לגייס את הסכומים הנדרשים לרכישת בתי יוקרה, שערכם לרוב אינו נמוך מ-5 מיליון שקל. זהו למעשה חלק מבעיה גדולה של חוסר וודאות כלכלית. בנוסף, המדינה מבריחה משקיעים, ואלו מעדיפים להשקיע את כספם במקומות אחרים ברחבי העולם במקום בנדל"ן בישראל, וכך נוצר לו המשבר גם בבתי היוקרה.

"מה שקרה הוא שמחירי בתי היוקרה היו יציבים ואף עלו עד לפני מספר שנים", מסביר עו"ד שרקון, שאל משרדו מגיעים לקוחות רבים בתחום הנדל"ן הנתקלים בבעיה . "בעקבות זאת, משקיעים החליטו לקחת הלוואות גדולות מהבנק כדי לרכוש בתי יוקרה לצרכי השקעה. הללו ציפו כי המחירים ימשיכו לעלות וכי הרווח העתידי שלהם יהיה גדול, אלא שבעקבות המשבר הם נקלעו לקושי; כעת הם לא מצליחים למכור את דירותיהם, ולמעשה נוצר משבר במעמד הביניים-פלוס".

"המדינה מנסה להוריד את מחירי הדיור בכל מחיר", הוא מציין , היא כנראה לא מבינה שיש לכך מחיר - על ידי הורדת מחירי הדיור נוצר משבר חמור בדירות היוקרה".

מה מבריח את המשקיעים מהנדל"ן?

״אחת הסיבות המרכזיות לעלייה הדרסטית של המחירים בבתי היוקרה היא שר האוצר״, טוען עו"ד אילן שרקון, שמשרדו, שרקון, בן עמי, אשר ושות', מדורג באופן קבוע בכל מדרגי הדירוג בישראל ובחו"ל כאחד ממשרדי עורכי הדין המובילים בארץ. ״כבר לא שווה למשקיעים לחפש דירות בארץ, והם עושים זאת בחו״ל, במקומות כמו גרמניה ויוון, ארצות הברית ואנגליה. בנוסף המשקיעים חזרו להשקיע במזרח אירופה״.

הוא מוסיף כי "זה מתחיל ברגולציה הבנקאית, ונמשך בחוקים הנוקשים המסכלים השקעות של משקיעים בדירות בכלל ובדירות יוקרה בפרט. מדובר על מיסוי דירה שלישית, העלאת מס הרכישה באופן משמעותי וכן התחושה שלה זוכים המשקיעים, שמרגישים לא רצויים אצלנו, מהסיבה הפשוטה שישראל לא מעוניינת בהם כמשקיעים בתחום הנדל"ן".

על אף שלא מדברים על משבר זה יתר על המידה, נראה שלא יחלוף בזמן הקרוב, ולכן לבעלי הדירות לא נשארו יותר מדי ברירות - להוריד מחירים ולנסות בכל זאת למכור את הנכס שלהם, או להמשיך להשכיר אותו עד אשר ימצאו קונה במחיר שאותו הם דורשים.

הפתרון: שינוי גישה והקלה למשקיעים

"המשבר המדובר החל בערך לפני שנה-שנה וחצי", מסביר עו"ד שרקון, שמשרדו, המונה כ-50 עובדים, מטפל בסוגיות אלו לאורך השנים. "מדובר על סדר גודל של 30 אחוז מהמשקיעים בשוק. זהו נתח משמעותי מאוד".

לדבריו, אם המדינה תמשיך להתנהל בדרך הזו, בסופו של דבר יבינו קברניטיה כי המשבר בדירות היוקרה יגרום לנזק בשוק הנדל"ן כולו. יש לכך אפקט מצטבר. יש בשוק הזה לא מעט משקיעים, שמחפשים להשקיע. אם לא יעודדו אותם ויקלו עליהם, הם פשוט ייקחו את כספם וישקיעו אותו במקום אחר.

"כדי לפתור את הבעיה", מסכם עו"ד אילן שרקון, "המדינה צריכה לשנות את הגישה שלה כלפי המשקיעים הזרים. היא צריכה לעודד אותם להשקיע בארץ. איך עושים זאת? על ידי הטבות כאלו ואחרות, כמו למשל הורדת הרגולציה על כספים נכנסים מחו"ל, הורדת מס רכישה לדירות יוקרה, התייחסות לעניין מיסוי דירה שלישית, שינויי חקיקה שונים ועוד דברים אשר עשויים לגרום לאותם משקיעים שעברו להשקיע בחו״ל, לשוב ולהשקיע בארץ”.

״חבל שזה מה שקרה, כי כסף זר חשוב עד מאוד למדינת ישראל", הוא אומר,"משקיעים כאלו יכולים להביא לפיתוח המדינה בדרכים כאלו ואחרות. כמובן שהאינטרס הוא לאומי, והמדינה אכן מנסה להוריד את מחירי הדיור. בינתיים, זה הצליח בדירות היוקרה, ואולי בהמשך זה יקרה גם בדירות הרגילות״.

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא הסיפורים הגדולים של השבוע?
נושאים נוספים בהם תוכל/י להתעדכן
נדל"ן
גלובס טק
נתוני מסחר
שוק ההון
נתח שוק
דין וחשבון
מטבעות דיגיטליים
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
עקבו אחרינו ברשתות