דוח אמון
2019
הנקראות ביותר

טרייסטמן אגמי שמאות מקרקעין : מוביל בהתחדשות עירונית / מדד גלובס מדלן 2016

המדד, שיתוף פעולה בין "גלובס" ואתר מדלן, מעניק מידע אובייקטיבי אודות מומחים בתחום ומידע עדכני אודות עולם התמ"א 38 ופינוי בינוי

המדד להתחדשות עירונית 2016
המדד להתחדשות עירונית 2016

אם בתחום הנדל"ן המסורתי, עבודת השמאי נסובה בעיקר סביב הערכת שווי של קרקע או נכס, או לחילופין סביב בדיקת רווחיות הפרויקט עבור היזם או הבנק המלווה, הרי שבתחום ההתחדשות העירונית עבודתו של השמאי כוללת אלמנטים נוספים לאורך כל תקופת הפרויקט. רלי טרייסטמן, בעלת משרד השמאים טרייסטמן אגמי שמאות מקרקעין, מספרת כי השמאי הוא "ה=‭go, no go‬ של הפרויקט", ופרשנותו באשר למספר אלמנטים בתחום ההתחדשות העירונית משמשת כאורים ותומים עבור היזם ועבור הבנק המלווה, בשאלת הכניסה או אי-כניסה לפרויקט.

טרייסטמן, אשר משרדה הוקם לפני כתשע שנים וכיום מלווה עשרות פרויקטים של התחדשות עירונית, מדגימה ממספר תחומים. "תחום התמ"א ‭ 38‬ לוקה בחוסר ודאות באשר לניתוח זכויות הבנייה בפרויקט", היא מספרת. "לצערי לא קיימת שיטת חישוב חד חד-ערכית, כל רשות מפרשת את נושא הזכויות בשיטה שונה, ועל השמאי להיות מעודכן בכל פרשנות של כל רשות מקומית. פענוח זכויות הבנייה הינו כלי קריטי לפרויקט, ולמרות שעל פניו האדריכל עוסק בכך, מבחינתי מדובר גם בתפקידו של שמאי. לכן במהלך עבודתי איני נסמכת על המסקנות אליהן הוא הגיע, אלא על הפירוש שלי לנושא". גם אם סוגיית היקף הזכויות נפתרת, אחת הלאקונות בתחום בגינה אין כל הכרעה או הנחיה ברורה, היא נושא צביעת הזכויות - אילו זכויות הינן מכוח התב"ע ואילו הן מכוח התמ"א. טרייסטמן מסבירה כי "הנושא קריטי ומהותי במיוחד בכל הקשור לסוגיות מיסוי ותשלום והיטלי השבחה, שכן הפטור מהיטלים וממיסים ניתן אך ורק לזכויות התמ"א". לדבריה, "נושא היטל ההשבחה הינו מאוד בעייתי.

לאורך השנים אושרו תוכניות לתוספת זכויות לבניינים קיימים, אך מאחר שלרוב הדיירים לא מימשו את זכותם, הרי שכאשר מכרו את דירתם, לא שילמו היטל השבחה. כעת, הוועדות דורשות היטל השבחה עבור הזכויות התב"עיות שניתנו מתוקף תוכניות אלו, וזה יוצר בלבול וחוסר התאמה. "בהקשר למיסוי", ממשיכה טרייסטמן, "הנושא בא לידי ביטוי הן בחישוב מס הרכישה, הן בנושא מס השבח והן בנושא מע"מ שירותי הבנייה. המיסוי על הפרוייקט מוטל על פי מקור זכויות הבניה, לא קיימת שיטת חישוב חד ערכית ולשמאי תפקיד מרכזי בניתוח הזכויות והפרדתן לזכויות שבגינן יש לשלם מס וזכויות פטורות. מאחר ומדובר בהוצאות הכבדות ביותר, יכול להיווצר פער של מיליוני שקלים בכל פרוייקט וחוות הדעת השמאית הינה קריטית".

לעמוד החברה באתר המדד להתחדשות עירונית>>

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא הסיפורים הגדולים של השבוע?
נושאים נוספים בהם תוכל/י להתעדכן
הסיפורים הגדולים של היום
נדל"ן
גלובס טק
נתוני מסחר
שוק ההון
נתח שוק
דין וחשבון
מטבעות דיגיטליים
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
עקבו אחרינו ברשתות