גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

"סל כלים כלכלי": בשורת ההתחדשות מגיעה לדרום יפו

בעיריית ת"א-יפו אישרו שורת צעדים, הכוללים הפחתת תקן חניה, סיפוח שטחי ציבור ועוד, כדי להביא להתחדשות השיכונים

דרום יפו. "מגוון של פתרונות שיתרחשו לאורך זמן" / צילום: שלומי יוסף
דרום יפו. "מגוון של פתרונות שיתרחשו לאורך זמן" / צילום: שלומי יוסף

ביום רביעי האחרון אישרה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה של עיריית ת"א-יפו את מסמך "מדיניות התחדשות דרום יפו", שכולל את השכונות יפו א', שיכוני חיסכון, יפו ג', יפו ד' ונווה גולן. התוכנית אינה סטטוטורית, כלומר אי אפשר להוציא מכוחה היתרי בנייה, אולם היא מציעה כלים תכנוניים שמטרתם להביא להתחדשות עירונית באחד האזורים הבעייתיים והמסובכים ביותר מבחינה אורבנית וחברתית במטרופולין תל-אביב, ומציעה לו חזון ואפילו תקווה.

אזור שיכוני דרום יפו, הגובל בחלק הצפוני של העיר בת ים, מאופיין בשכונות שהוקמו בשנות ה-50, ה-60 וה-70 ביוזמה של משרד השיכון, במטרה לסייע בקליטת גלי העלייה. בשיכונים מתגוררים בערך 16 אלף איש והאוכלוסיה היא הטרוגנית ממעמד חברתי-כלכלי נמוך. בשנים האחרונות, וזה בהחלט קשור לעובדה שצפון יפו ושכונת עג'מי הפכו לאזורים נחשקים, יש תחלופה של האוכלוסיה המקורית ומעבר של יותר ויותר ערבים מצפון יפו לשיכונים.

מאחר שהשטח גדול יחסית, הוא חולק בין שני צוותים, שבראשם עמדו האדריכלים הוותיקים איילה רונאל ועולש קיי. מגוון הכלים שהמתכננים הציעו מגוון וכולל יצירת חזיתות מסחריות ברחובות שדרות ירושלים ויפת ויצירת "לב שכונתי", כלומר מרכז עירוני חדש במפגש של שדרות ירושלים והרחובות מחרוזת-סהרון, בקרבת תחנת הרכבת הקלה המתוכננת. לאורך הצירים הראשיים הוצע פינוי-בינוי ופתרון של תמ"א 38 במרכז השכונות. פני האזור ישתנו לחלוטין משום שאת הבנייה הנמוכה יחסית (3, 4 קומות) יחליפו מבנים בגובה של שמונה קומות לאורך הרחובות הראשיים ועד 25 קומות בתוך השכונות. מבחינת מספר יחידות הדיור מדובר בהגדלה מ-6,300 ל-14 אלף.

כדי לזרז את העניינים ולהפוך את ההתחדשות ליותר אטרקטיבית התוכנית מגדירה "סל כלים כלכלי" הכולל הגדלה של המגרשים הקיימים ע"י סיפוח של שטחי ציבור ("חלקות להשלמה"), תקן חניה מופחת, שבין היתר יוזיל את עלות הבנייה בפרויקט, ותמורה של 12 מ"ר מינימום לכל דירה.

"הבטחות בלי קשר למציאות"

אדריכלית שלומית זוננשיין, שאחראית על התוכנית מטעם מנהל ההנדסה של העירייה, מבהירה שהצפי למימוש התוכנית איננו מיידי: "הרעיון הוא לאשר מגוון של פתרונות שיתרחשו לאורך זמן, כי כל מבנה נמצא במיקום אחר, כל אחד במצב פיזי אחר והדיירים שונים".

לעירייה היה חשוב לקדם תוכנית כדי להגביר ודאות תכנונית: "זו חובתנו. התושבים נתונים להחתמות של כל מיני אנשים, חלקם רציניים יותר וחלקם פחות, שמבטיחים להם כל מיני הבטחות, שלאו דווקא יש להן קשר למציאות. אנחנו רוצים לתת כוח לתושבים כדי שירגישו שהם מובילים ולא מובלים. גם היזמים רוצים לדעת מה הם יכולים לעשות".

- מה מתוכנן לרחוב יפת?

"מבחינתנו, ההתחדשות כוללת תוספת קומה מסחרית במפגש עם הרחוב. היינו רוצים לחדש את כל רחוב יפת, אבל אנחנו נמצאים בסד של זמנים מאחר ששדרות ירושלים עומדות להיסגר בגלל עבודות התשתית של הרכבת הקלה. לא היה ניתן לסגור את כל יפו".

- ואיך אתם מגיעים לציבור?

"לפני כשנתיים נערכו מפגשי שיתוף ציבור נרחבים שבהם השתתפו עשרות תושבים מכל שכונה. לאחר מכן נערכו קורסים להתחדשות עירונית בכל שכונה. במסגרת העבודה על מסמך המדיניות נערכו כשלושה מפגשים לכל שכונה שכללו 20 נציגים ופעילים מרכזיים מכל שכונה. בנוסף נערכו כמה מפגשים פרטניים עם קבוצות תושבים על מתחמים מסוימים ע"פ בקשתם. כמו כן, אנחנו, יחד עם 'עזרה וביצרון', מקימים בית להתחדשות עירונית ביפו, שם ינתן בין היתר יצוג משפטי וגם אני אשב שם כנציגת מנהל ההנדסה".

"לא שיתוף ציבור אלא יידוע הציבור"

לא', תושב יפו שמבקש להישאר בעילום שם, יש ביקורת רבה על אופן הקידום של מסמך המדיניות על ידי העירייה: "המפגשים האלה לא פורסמו כמו שצריך, ובעיקר, לא נעשה שום שיתוף ציבור אלא מפגשי ידוע. הבעיה היא שבדרום יפו האוכלוסיה מוחלשת ואין לה יכולת ביטוי ושחלק גדול ממי שהגיע למפגשים היו תושבים שהם עובדי עירייה ולכן מנועים מלתת ביקורת".

עו"ד תמר אמיר, המתגוררת בשכונה שנמצאת בין רחוב דב ממזריץ' ובעש"ט, מספרת שרבים מהתושבים בשכונה שלה בכלל לא רוצים שינוי ושהעירייה ניסתה לכפות עליהם, באמצעות "עזרה וביצרון", פינוי-בינוי או לכל הפחות שיפוץ: "מתייחסים לתושב שרוצה לשמור על הבית שלו כאל סרבן. מפחידים את בית המשפט שזה לטובתו כי בדרך יש רעידת אדמה, וכך מאפשרים לפגוע בזכות התושב להמשיך לחיות בבית שלו. התחושה היא שהעירייה פועלת לקדם תוכניות התחדשות בלי לקיחת אחריות על התוצאה. בין היתר היא מתירה ליזמים פרטיים להטריד את התושבים. להיות תחת איומים והפחדות ללא כל מתן סיוע".

ד"ר אפרת טולקובסקי, המנהלת הכללית של מכון גזית-גלוב לחקר נדל"ן במרכז הבינתחומי בהרצליה וחברת מועצת העיר ת"א-יפו, מאמינה בשיתוף ציבור אך לא בטוחה שזה ריאלי בהיקף כה גדול. כמו כן, היא מאמינה שיידוע הוא לגיטימי ברמה העירונית, כל זמן שהכללים ברורים. ככלכלנית, היא שמה דגש על הנושא של היטלי השבחה: "אני חושבת שיש אי בהירות סביב הנושא האם יש או אין תשלום היטל השבחה לעיר. העיר היתה צריכה לסדר את זה. היטלי השבחה זה אחד הנושאים הקריטיים והם יכולים להפיל פרוייקטים. אני חושבת שביפו היה צריך לפטור מהיטלי השבחה. בצפון העיר יש מטלות ציבוריות (תנאים שהרשויות המקומיות מציבות ליזמים כתנאים לקבלת זכויות בנייה), אבל בדרום אין מיזמי ענק".

מיטל להבי, סגנית ראש העיר ומחזיקת תיק יפו, מודעת לבעייתיות: "מדובר על תוכנית מדיניות שתאפשר לקדם תוכניות מפורטות, והרבה מן הבעיות שהועלו ייפתרו במסגרת התכניות הנקודתיות". ללהבי מציק שמדובר על הכפלה של יחידות הדיור והאוכלוסיה, אך אין פתרון לשטחי הציבור והשטחים הירוקים: "כבר היום אזור יפו נמצא בחוסר ובעיני, זו אחת הסוגיות שיש לפתור. מדובר בתוכנית שעוד תתעדכן".

"העדפות דיירים לפני שהיזם נכנס לתמונה"

מתחם שיכון חיסכון, הנמצא במפגש שד' ירושלים, שד' חב"ד ורח' בעש"ט, מאכלס 180 משפחות ערביות ויהודיות, המתגוררות בעשרה מבני רכבת שנבנו בשנות ה-50. בשנתיים האחרונות קודם בשיכון תהליך שיתוף ציבור לפרויקט התחדשות עירונית, שנערך ע"י הקליניקה לדיור, קהילה ומשפט באוניברסיטת ת"א.

ההישג הגדול של הקליניקה הוא שהצליחה להביא לכך שדיירי שמונה מתוך עשרה הבניינים החליטו שהם רוצים התחדשות ואף חתמו על הסכם טרום התקשרות מול חברת "גולדן ארט נדל"ן".

עו"ד ענת רודניצקי, שמרכזת את הפרויקט מטעם האוניברסיטה, מספרת שהרעיון היה לייצר מודל לעבודה במקומות אחרים, שבהם יש שיכונים דומים עם אוכלוסיה הטרוגנית ולא אמידה.

"אני מאמינה שהדרך הארוכה היא הדרך הקצרה. עבודה נכונה עם דיירים היא בסופו של דבר גם כלכלית. במובן הזה שאם הדיירים רוצים התחדשות עירונית העבודה המוקדמת איתם תביא ליותר הסכמות".

- ולמה דווקא אתם?

"אנחנו יודעים להציע תהליך מובנה שמביא בחשבון את העדפות הדיירים בשלבים הראשונים, לפני שהיזם נכנס לתמונה. אנחנו מארגנים את התושבים, מסייעים בבחירת נציגות דיירים. כשהגענו למתחם, אנשים אפילו באותו הבניין לא הכירו אחד את השני, ובמצב כזה יכולה להיות אפשרות של יזם שינצל את העובדה שהדיירים לא מאורגנים. זה בכלל לא מובן מאליו שכולם רוצים התחדשות עירונית. בשלב הראשון ביררנו אם הם בכלל מעוניינים. עשינו סקר צרכים מקיף ובדקנו את רמת ההכנסות בכל משפחה ולמדנו מה הדרישות שלהם.

"אנחנו לא רואים יותר פרויקטים כי הקהילות לא מצליחות להגיע להסכמות. אנחנו עושים שירות טוב גם ליזמים, כי כשיש הליך קהילתי אנחנו מתווים עקרונות ריאליים".

עוד כתבות

בנק ההשקעות ג'יי. פי מורגן / צילום: Reuters, Mike Segar

האסטרטג של הבנק הגדול בעולם: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו"

בבנק ג'יי פי מורגן שוב מזהירים מפני ירידות בשווקים, למרות שהתחזיות שלהם לא פוגעות כבר שנתיים וחצי ● האם הפעם התחזיות שלהם יתממשו? ומה הם ממליצים למשקיעים?

עדי, עפרה ועירית שטראוס / צילום: אוסף פרטי

ילדיו של מיכאל שטראוס מוכרים מניות של החברה ב-327 מיליון שקל

שלושת ילדיו של מיכאל שטראוס, עפרה, עדי ועירית, מוכרים כ-4% ממניות שטראוס ● המכירה מגיעה לאחר שביולי אשתקד רכשו השלושה 24% מהקבוצה מילדיה של רעיה שטראוס בן דרור, אחותו של מיכאל

חנן מור, מנכ''ל קבוצת חנן מור / צילום: איל יצהר

הנושים זעמו, וחנן מור ידולל ל-1% ממניות קבוצת הנדל"ן שהקים

לפי הסדר החוב המתגבש, חנן מור יחזיק כ-1% ממניות החברה ● במקביל, יוקצה לנושי החברה, בעיקר בנקים וגופים מוסדיים, מניות שיהוו כ-96% מהון החברה

שר האוצר בצלאל סמוטריץ' / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

עובדים שהוצאו לחל"ת בענף התיירות עומדים להישאר ללא דמי אבטלה

במשרד האוצר הניחו שאין צורך בקביעת מודל חל"ת ארוך־טווח וסברו כי המלחמה תסתיים לפני שהעובדים ימצו את ימי האבטלה והחופשה שצברו ● כעת, עסקים רבים טרם התאוששו, כשהמצוקה הגדולה היא בענף התיירות

קבוצת רוכבי אופניים עם טל ברודי. מימין: ריבה פרידמן בורוביק / צילום: דבורין תקשורת

מקבוצות אופניים ועד קבלת פנים בחזרה לבית: הארגון שמלווה מפונים במלחמה

מאז פרוץ המלחמה מלווה ארגון "הרוח הישראלית" אלפי משפחות של מפונים, ואף גייס תרומות בהיקף של 2.5 מיליון שקל ● מ"מ המנכ"לית, ריבה פרידמן בורוביק: "האתגר הגדול הוא שיקום הקהילות"

גל בר-דעה, מנכ''ל וואן זירו / צילום: איל יצהר

הבנק הדיגיטלי כבר שרף כ-800 מיליון שקל; המנכ"ל: "המשקיעים ימשיכו לתמוך"

לוואן זירו כבר יש כ-100 אלף לקוחות והמנכ"ל גל בר דעה מעריך כי "נהפוך לרווחיים כשנגיע ל-200 אלף לקוחות" ● את 2023 סיים הבנק של אמנון שעשוע עם הפסד של 357 מיליון שקל, אך בר דעה אופטימי:  "ההכנסה מלקוח יותר גבוהה ממה שחשבנו. אם נמשיך כך ונגביר פעילות אנחנו על דרך המלך"

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי / אילוסטרציה: Shutterstock

הטבת המס הגדולה שהבטיחה הממשלה נכנסה לתוקף. מה יקרה לנטו שלכם?

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי, אשר תגדיל להם את ההכנסה הפנויה ● ואולם, מומחים טוענים כי הטבת המס לא תשפיע על מי שבאמת זקוק לה

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 בת"א, שהוא גם בעלים של חלק מהחצר, ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו

ייצור השבבים / צילום: Shutterstock, Golubovy

חברות השבבים הישראליות שמשלמות על הקשחת הכללים

ביטול רכישת חברת שבבים ישראלים על ידי הענקית האמריקאית קוואלקום מתווספת לנסיגת אינטל מרכישת טאואר אשתקד ● לפי מומחים, מדובר במגמה מתעצמת של הקשחת העמדות מצד רגולטורים בעולם ● "חברות צריכות להתחיל לחשוב מראש על אלטרנטיבות", הם אומרים

נילי גולדפיין, ג'ודי (יהודית) אפרימי, ולימור שאקו בכנס משאבי האנוש / צילום: רמי זרנגר

הכלים שכל מנהל משאבי אנוש צריך לאמץ בעקבות המלחמה

הטראומה הקולקטיבית הציבה אתגרים חדשים בפני עולם העבודה הישראלי, בהיקפים עצומים ● הפתרונות להתמודדות עמדו בלב כנס שערכה השבוע ישראכרט לסמנכ"לי משאבי אנוש ● ישראל מתגייסת

תוכנית בת גלים / הדמיה: דרמן ורבקל אדריכלות

1,300 דירות במקום בסיס חיל הים בחיפה

תוכנית 'בת גלים' להקמת שכונה חדשה אושרה בוועדה המחוזית חיפה ● הרשויות שיכולות לקבל תמיכה מהרשות להתחדשות עירונית ● וגם: מאות יחידות דיור חדשות בגליל המערבי ● חדשות הנדל"ן

קריסת גשר פרנסיס סקוט קי בבולטימור / צילום: ap, Steve Helber

אמריקה סופקת כפיים וחוששת: עד כמה חסינים הגשרים שלה?

את הגשר בבולטימור הפילה ספינת ענק של 95 אלף טונות ● זו הייתה כנראה, אם כי לא בטוח, תוצאה בלתי נמנעת - הגשר קיבל ציון "מניח את הדעת" לפני שלוש שנים ● הנשיא ביידן רשאי לטעון שהשקעת טריליון דולר בשיקום תשתית מגינה על אמריקה מפני אסונות רבים כאלה

חברת הסייבר הישראלית Coro (קורו) / צילום: CORO

המשבר בהייטק נגמר? סטארט-אפ ישראלי שני מודיע בתוך שבוע על גיוס של 100 מיליון דולר

חברת קורו (Coro) הישראלית, העוסקת במכירת מערכות סייבר לעסקים קטנים ובינוניים, הודיעה על גיוס של 100 מיליון דולר ● ככל שנודע, כספי הגיוס כולם הושקעו בחברה ולא בקניית מניות מיזמים או משקיעים קודמים ● כל הגיוס התבצע מקרנות הון סיכון זרות

וול סטריט / צילום: Shutterstock

וול סטריט ננעלה בעליות; אנבידיה צללה בכ-3%

הנאסד"ק עלה ב-0.5% ● מדד דאקס עלה ב-0.5%, הקאק ירד ב-0.3% ● גולדמן סאקס: לשוק המניות בארה"ב יש אפסייד מוגבל ● נובוקיור וסייברוואן מזנקות בטרום מסחר ● ערב הפסחא, מחירי הקקאו בשיא כל הזמנים, מה זה אומר לגבי יצרניות הממתקים הגדולות ומחירי השוקולד?

ציור הקיר להחזרת החטופים, ובהם אלמוג מאיר ג'אן / צילום: באדיבות משפחת מאיר

עדויות מהשבי: "חיילים עוברים עינויים, מורעבים בכלובים"

פיגוע ירי בבקעת הירדן: מחבל פתח באש לעבר רכבים שנסעו בכביש 90 מצפון ליריחו, בן 30 נפצע בינוני • תושבים בצפת מדווחים על יירוט, לא נשמעה אזעקה • ירי רקטי לעבר גורן, גרנות הגליל וראש הנקרה • דיווחים פלסטיניים: צה"ל תוקף בצפון הרצועה ובמקביל פועל באיו"ש • עדכונים שוטפים

ראש הממשלה בנימין נתניהו / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

הבית הלבן בהודעה רשמית אחרי קרב הגרסאות: נתניהו אישר שתצא משלחת לוושינגטון

דובר צה"ל: ""במסגרת האימונים יתורגלו תקיפות מאסיביות וארוכות טווח" • גבר בן 38 נהרג מפגיעת רקטה במפעל בקריית שמונה, כמה נוספים נפצעו קל • נתניהו לסנטור ריק סקוט: "החלטת ארה"ב עודדה את חמאס. שלא יסמכו על הלחץ הזה - זה לא יעבוד"  • עדכונים שוטפים

מנכ''ל האוצר שלומי הייזלר בוועידת מרכז הנדל''ן באילת / צילום: נאו מדיה

"סידור עבודה לחברים"? מנכ"ל האוצר עונה למתקפה של מנהל רשות החברות

לפי מנכ"ל האוצר, שלומי הייזלר, החזרת "מס דירה שלישית" כבר בתקציב הקרוב לא נמצאת על הפרק ● על הביקורת שהעביר ינקי קוינט  בכנס התשתיות של גלובס בשבוע שעבר, הוא עונה: "אמירות חמורות ואין בהן דבר וחצי דבר. באוצר יש אנשים מופלאים" ● וזו התוכנית שלו למלא את קופת המדינה, נוכח הגירעון המחמיר

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

כלל: רווח של 305 מיליון שקל ב-2023, השפעת רכישת מקס עוד קטנה

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: קיסטון מציגה תוצאות חזקות בזכות אגד, הרווח הנקי של רציו ירד ל-127 מיליון דולר, אימקו מסכמת את 2023 עם רווח כ-6.2 מיליון שקל לאחר שרשמה הפסד בתקופה המקבילה, וכלל הציגה דוח רבעוני חזק, אך טרם רשמה רווח משמעותי מרכישת חברת כרטיסי האשראי מקס ● מדור חדש

מטולה בחודש האחרון / צילום: Reuters, Raphael Gotheil

הצפון בוער, היישובים ריקים - והממשלה "מנותקת קשר"

ראשי הרשויות בצפון דוחפים כבר זמן רב להקמת מנהלת מסודרת, בדומה למינהלת "תקומה" בעוטף עזה - אך גורמים המעורים בנושא אומרים: "זה לא על הפרק" ● בינתיים המלחמה נמשכת, והמציאות בצפון בלתי אפשרית

מירי רגב, ליכוד / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

ועדות חקירה ממלכתיות תמיד הטילו אחריות אישית על ראש הממשלה?

עד כמה חריפה הביקורת שנמתחה על נתניהו בדוח מירון בהשוואה היסטורית? בדקנו ● המשרוקית של גלובס