הנקראות ביותר

עו"ד אילן שרקון: "התחדשות עירונית - דרך מילוט טובה עבור יזמים"

במקום להתמודד עם מכרזים של מחיר למשתכן, לא מעט יזמים היו מעדיפים פרויקטים של "פינוי בינוי" ■ "מדובר בפרויקטים גדולים בעלי זכויות בנייה רבות עם קרקע בעלות נמוכה יחסית"

עו"ד אילן שרקון/ צילום:יחצ
עו"ד אילן שרקון/ צילום:יחצ

*** הכתבה בשיתוף עו"ד אילן שרקון

תוכנית מחיר למשתכן מסייעת לזוגות צעירים רבים שחלמו על דירה חדשה להגיע ליעד הנכסף. כיום, רוב המכרזים של המנהל הם באמצעות מכרזי מחיר למשתכן, שמחד גיסא אפשרו לשווק אלפי יחידות דיור, אך מאידך, כפי שיפורט, מאפשרים רק לחברות גדולות להשתתף במכרזים אלו.

עו"ד אילן שרקון , המתמחה בדיני מקרקעין, מסביר כי בתוכניות "מחיר למשתכן", לרוב, הרווח היזמי הוא נמוך יחסית ולכן הן מיועדות בעיקר לחברות נדל"ן גדולות, שיש באפשרותן לפעול בפערי רווח נמוכים. "הדבר הוביל לכך שיותר חברות נדל"ן, בינוניות וקטנות בעיקר, מיקדו את פעילותן בתחום ההתחדשות העירונית - שם פערי הרווח גדולים יותר משמעותית", הוא אומר.

שיעור התחלות הבנייה בתחום ההתחדשות העירונית - 30 אחוז מכלל הבנייה

למעשה, על פי חברת המידע העסקי CofaceBDI , בישראל פועלות כיום כ-1,100 חברות בנייה בתחום זה, זאת לעומת 900 בשנת 2015 - עלייה של 20 אחוז בשנתיים.

זאת ועוד, נראה כי רוב החברות הפועלות כיום בתחום ההתחדשות עירונית בישראל, מעדיפות את שיטת תמ"א 38 ולא את שיטת "פינוי בינוי".

לטענת שרקון, הסיבה העיקרית נעוצה בעובדה כי אין מדיניות להתייחסות ספציפית ומיוחדת לפרויקטים של התחדשות עירונית מטעם ועדות התכנון השונות. לדבריו, אלו פרויקטים מיוחדים, מורכבים ובעיקר פרויקטים חברתיים, אותם יש לקדם באופן מהיר במיוחד.

לראיה, על פי נתוני הלמ"ס, ב-12 החודשים שבין אפריל 2016 למאי 2017 במחוזות תל אביב והמרכז, יצאו לדרך פרויקטים של פינוי בינוי הכוללים כ-6,000 יחידות דיור בלבד במסגרת התחדשות עירונית, מתוך כ-20,000 בסך הכול.

"התחדשות עירונית - הפתרון הנכון"

אילן שרקון, שנחשב לחלוץ בתחום ההתחדשות העירונית בישראל (תמ"א 38 ופינוי-בינוי) וליווה את הפרויקטים הראשונים בתחום, מציין כי "מחירן של רוב הקרקעות בישראל, כולל הקרקעות החקלאיות, מאמיר כל הזמן. בשנים האחרונות חלה עלייה גדולה במחירים וזו הסיבה שאין עסקאות רבות הכוללות מכירת קרקעות פרטיות. נראה שמלאי הקרקעות הפרטיות גם הולך ואוזל, ומי שעדיין מחזיק בקרקע שכזו, עשוי להרוויח הרבה מאוד עליה בעוד כמה שנים, כשמחירה יעלה באופן משמעותי".

לטענת שרקון, שמשמש כיושב-ראש (משותף) של ועד מחוז תל אביב בלשכת עורכי הדין, יש לפרויקטים של "פינוי בינוי" שני יתרונות בולטים: ראשית, "מדובר בפרויקטים גדולים בעלי זכויות בנייה רבות ושנית, היזמים מקבלים את הקרקעות בעלויות נמוכות יחסית".

"במקום להתמודד עם מכרזים של מחיר למשתכן, לא מעט יזמים היו מעדיפים פרויקטים של "התחדשות עירונית", מציין שרקון. "הבעיה היא שהרגולציה, בעיקר התכנונית, גוזלת לא מעט זמן, כמו גם הנושא הקנייני מול הדיירים, שהוא מורכב ולעתים אף מסובך. למרות זאת, מדובר בדרך מילוט טובה עבור לא מעט יזמים, המחפשים פרויקטים רווחיים יותר מפרויקטים של מחיר למשתכן".

"אין כדאיות כלכלית בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית בפריפריה"

על פי CofaceBdi , כ-2,000 מתוך 3,000 הדירות שנבנו במסלול תמ"א 38 בשנת 2016 נמכרו בשוק החופשי, כשהיתר נועדו לדיירים שבתיהם נהרסו והוקמו מחדש.

על פי ההערכות, בשנת 2016 יצאו לדרך 2,226 דירות במסגרת פינוי בינוי - כשליש מהן שבו לדיירים שפונו והיתר, כ-1,500 דירות, נמכרו בשוק. המשמעות: שווי מכירות אלו באותה שנה הסתכם בכ-10 מיליארד שקל עבור החברות הפעילות בתחום ההתחדשות העירונית.

עו"ד שרקון אומר כי "נראה שבישראל הפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית יימשכו עוד שנים רבות. ישנם לא מעט בניינים ישנים באזור המרכז ויותר מכך: מתחמים שלמים שבהם אפשר לבצע פרויקטים שכאלה".

ומה בנוגע לפריפריה? "כאן יש בעיה אחרת", אומר עורך דין אילן שרקון, ומסביר כי "המדינה לא נתנה דעתה על כך מספיק וזו הסיבה המרכזית שאנו לא רואים פרויקטים של התחדשות עירונית מחוץ למרכז. מחירי הקרקעות באזורים אלו נמוכים מאוד ביחס לתל אביב, ואין כדאיות כלכלית לקדם פרויקטים אלו, אלא אם זכויות הבנייה יהיו גבוהות עד מאוד".

עו"ד אילן שרקון הוא מייסד ושותף במשרד עו"ד שרקון, בן עמי, אשר ושות' & נאמן, קינן ושות', המתמחה בתחום דיני המקרקעין בישראל, משמש כיו"ר (משותף) של ועדת קניין ומקרקעין של לשכת עורכי הדין (מחוז תל אביב).

קיראו בנוסף: אילן שרקון: "כדי לפתור את משבר בתי היוקרה, המדינה צריכה לשנות גישה

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא הסיפורים הגדולים של השבוע?
נושאים נוספים בהם תוכל/י להתעדכן
נדל"ן
גלובס טק
נתוני מסחר
שוק ההון
נתח שוק
דין וחשבון
מטבעות דיגיטליים
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
עקבו אחרינו ברשתות